Газрын зах зээлийн үнэ. Кадастрын болон зах зээлийн үнэ цэнэ

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Газрын кадастрын болон зах зээлийн үнэ гэдэг нь борлуулалтыг зохицуулахын тулд мэдэх шаардлагатай хоёр ойлголт юм. Эхний төрөл нь газрын байршил, ангиллаас хамааран тооцдог стандартын дагуу сайтын үнийг илэрхийлдэг. Түрээслэх, худалдах хэлцэл хийх, улсад төлөх татварын хэмжээг тооцохдоо газрын харилцааг зохицуулагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Газрын кадастрын болон зах зээлийн үнийг дор хаяж таван жилд нэг удаа үнэлдэг. Ийм үнэлгээний үр дүнд олж авсан өгөгдлийг Холбооны улсын бүртгэл, зураг зүй, кадастрын албаны улсын үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын бүртгэлд оруулсан болно.

Ашигласан ойлголтуудын хоорондын хамаарал

Оросын хууль тогтоомжид зөвхөн кадастрын үнэ цэнийг төдийгүй норматив, зах зээлийн үнэ цэнийг тусгасан байдаг. Кадастрын тодорхойлолтыг хийгээгүй тохиолдолд нормативыг хэрэглэнэ. Үүнийг хуулиар тогтоосон хэд хэдэн тохиолдлуудад тооцдог: газар барьцаалсан банкнаас зээл авах, хотын болон улсын газрыг худалдаж авах, бусад тохиолдолд. Үүнд газрын үнэлгээний тооцооЭнэ тохиолдолд татварын хөнгөлөлтийг тооцохгүйгээр үржүүлэх хүчин зүйлийг харгалзан зориулалтын дагуу тооцож, нэг метр квадрат талбайн газрын албан татварын хэмжээг 200 дахин нэмэгдүүлсэнтэй тэнцэх хэмжээний газрын албан татвар ногдуулахаар тогтоодог.

Жил бүр орон нутгийн эрх баригчид норматив гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн газрын үнийг тогтоодог бөгөөд энэ нь 25% дотор хэлбэлзэж болно. Газрын зах зээлийн үнэлгээ нь стандарт үнээс ихэвчлэн 25%-иар өндөр байдаг. Тухайн талбайн жишиг үнийг баталгаажуулах баримт бичгийг хот, дүүргийн Газар зохион байгуулалт, газрын нөөцийн хорооноос авч болно.

Онцлогууд

Газрын зах зээлийн үнэ нь тухайн бүс нутагт тухайн үеийн тодорхой ангиллын газрын зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлт зэрэг хүчин зүйлээс хамаарч тодорхойлогддог. Үнийн хувьд энэ нь ижил төстэй нутаг дэвсгэрийн худалдан авах үнийн хамгийн боломжит түвшнээс хэтрэхгүй байх ёстой. Зах зээлийн нөхцөл байдал эсвэл сайтын зорилтот чиг баримжаа өөрчлөгдөх нь түүний хэмжээнд нөлөөлж болзошгүй. Газрын талбайн зах зээлийн үнэ нь хувийн өмчлөлийн эзэмшилд байгаа газрыг дахин худалдах хоёрдогч зах зээлийн хувьд ердийн зүйл юм. Хотын болон улсын газрыг хувийн өмчид эргүүлэн авах анхдагч зах зээл нь стандарт үнэ цэнийг ашиглахыг зөвлөж байна. Эдгээр бүх төрлүүд нь тодорхой ялгаатай байж болно. Кадастрын болон стандарт үнэ цэнэ нь бараа материалын үнэтэй ойролцоо, зах зээлийн үнэ нь уламжлалт эрэлт хэрэгцээтэй төстэй байна.санал.

Үнэлгээний үйл явц

Объектийн бодит үнийг мэдэхийн тулд газрын зах зээлийн үнэлгээг хийдэг. Дүрмээр бол үнийг тухайн газрын нутаг дэвсгэрийн байршил, зах зээлийн нөхцөл байдал, эрэлт, нийлүүлэлтийн динамик, түүнчлэн гүйлгээ хийх үеийн улс орны эдийн засгийн нөхцөл байдлын үндсэн дээр бүрдүүлдэг. Эдгээр бүх хүчин зүйлсийг цогцоор нь тодорхойлсоны ачаар газрын үнээ тооцох боломжтой болсон, учир нь үнэлгээний компани нь бодитой үнэлгээ хийхэд хэрэг болохуйц хамгийн хэрэгтэй мэдээллийг цуглуулах болно.

Үнэлгээний үйл ажиллагааны хэрэгцээ

Ихэвчлэн хэд хэдэн тохиолдолд үнэлгээ хийлгэхийн тулд мэргэшсэн компаниудтай холбоо барихыг зөвлөж байна:

- кадастрын үнэлгээ хийх хэрэгцээ;

- хэрэв сайтыг төрийн өмчөөс эргүүлэн авах ёстой бол;

- хэрэв аж ахуйн нэгжийн дүрмийн санд хувь нэмэр оруулах шаардлагатай бол;

- ипотекийн зээл эсвэл барьцааны тохиолдолд;

- шаардлагатай бол газрыг худалдах зардлыг тодорхойлох;

- хандивт төлсөн татварын дүнгийн тооцоо.

Өмч хуваах

Өмч хуваахдаа газрын зах зээлийн үнэлгээг заавал хийх шаардлагатай. Энэ нь хувь хүн, хуулийн этгээдэд хамаарна. Хэрэв бид хувь хүмүүсийн тухай ярьж байгаа бол үнэлгээний үйл явц нь хосууд салах үед эхэлж, тухайн газар дээр байрлах барилгуудыг харгалзан тооцдог. Хуулийн этгээдийн хувьд газрын үнэлгээ нь олгохоос бүрдэнэкомпанийн эрх зүйн байдлын дагуу тухайн компанийн хувь нийлүүлэгч буюу хамтран эзэмшигч бүрийн эзэмшиж буй хувьцааны үнэлгээ. Өмч хуваах нь ихэвчлэн шүүхээр маргаан дагуулдаг бөгөөд үүний улмаас газрын зах зээлийн үнийг олон удаа тодорхойлох боломжтой.

Хэд хэдэн өв залгамжлагчид өв залгамжлалд ороход газрын талбайн бүрэн үнэлгээг мөн хийдэг. Шалгалтын дүнг талуудын аль нэг нь эс зөвшөөрвөл хэргийг шүүхэд шилжүүлнэ.

Түрээсийн зардлыг тодорхойлох

Энэ төрлийн үнэлгээ нь ихэвчлэн хэрэг болдог. Ийм нөхцөлд газрын өртгийг тооцохдоо түүний зах зээл дээрх бодит үнэ цэнэ ба энэ төрлийн нутаг дэвсгэрийн түрээсийн катализаторын үнийн зөрүүг үндэслэнэ. Түрээсийн эрхийн үнэ нь түрээслэгчийн эрх мэдэл, дарамт, түрээсийн эрхийн хугацаа, гуравдагч этгээдийн үнэлж буй эд хөрөнгийн эрх, түүнчлэн газрын зориулалтаас шууд хамаарна.

Газрын зах зээлийн үнэ нь дараах хүчин зүйлээс шууд хамаардаг: нутаг дэвсгэрийн байршил; тээврийн хэрэгсэлд хүртээмжтэй байх; харилцаа холбооны хүртээмж, түүнчлэн тэдгээрийн тоон болон чанарын найрлага. Нэмж дурдахад, геодезийн болон инженер-геологийн судалгааны тоо баримтыг харгалзан үзэх шаардлагатай бөгөөд тэдгээрийн ач холбогдол нь нэлээд том бөгөөд ялангуяа тухайн талбайд барилгын ажлыг төлөвлөхдөө маш их ач холбогдолтой юм.

Тодорхой огнооны төлөв

Газрын зах зээл нь үнийн байнгын өөрчлөлттэй байдаг тул тодорхой өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх шаардлагатай. Газрын зах зээлийн үнэ нь цаасан дээрх зориулалт, өөрөөр хэлбэл зөвшөөрөгдсөн ашиглалтаас хамаарч өөр өөр байдаг. Зорилго нь тухайн нутаг дэвсгэрийг хамгийн үр дүнтэй буюу магадлал бүхий устгахыг хэлнэ. Энэ бүгдийг газар чөлөөлөх зардлыг тодорхойлоход ашигладаг. Энэ тохиолдолд тооцоог газар ашиглалтын хэлбэр, шинж чанараараа ялгаатай тусдаа нутаг дэвсгэрт хуваана.

Үнэлгээний арга зүй

Тиймээс, газрын үнийг тодорхойлохын өмнө та дараах асуултуудад хариулах хэрэгтэй:

- газрын зориулалт нь юу вэ, түүнчлэн ямар зориулалтаар ашиглахыг зөвшөөрсөн;

- талбайн ойролцоох газар ашиглалтын ямар арга, төрлүүд давамгайлж байна;

- газрын зах зээл дээр ямар өөрчлөлт гарч байна;

- одоогоор ямар төрлийн газар ашиглалт хүлээж байна.

Газрын зах зээлийн үнэлгээг тодорхой мэдээлэлд үндэслэн хийдэг. Үүнд ихэвчлэн: үнэлгээний зорилгыг тодорхойлох; төлбөр тооцоо хийх тодорхой огноог тогтоох; үйлчлүүлэгчийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг мэдэх; Тухайн газар өмчлөгчийн тухайн нутаг дэвсгэрт хамаарах эрхийг баталгаажуулсан баримт бичигтэй бол энэ нь түрээслэгч эсвэл өмчлөгч байж болно.

Та мөн мэдэх хэрэгтэй:

- үнэлэгдсэн нутаг дэвсгэрийн зориулалт;

- зөвшөөрөгдсөнгазар ашиглалт;

- одоогоор сайтын ашиглалтын төрөл;

- нутаг дэвсгэрийн төлөвлөгөөнд үнэлэгдэж буй объектын байрлал, өөрөөр хэлбэл тээврийн хүртээмж, ойрын орчин;

- ойр орчмын газрын үндсэн хэрэглээ.

Үүнээс гадна: байх ёстой

- газрын төлөвлөгөө;

- нутаг дэвсгэрийн хил хязгаарыг тогтоох тухай мэдээлэл;

- зарим сайжруулалт, тухайлбал, сайт дээр байрлах барилга, байгууламж, харилцаа холбоо, тэдгээрийн талаархи дэлгэрэнгүй мэдээлэл;

- талбай дээр байрлах барилга байгууламж, харилцаа холбоо, байгууламжийн хэлбэрийн ачаалал байгаа эсэх, тэдгээрийн талаарх дэлгэрэнгүй мэдээлэл бүхий өгөгдөл.

Газрын зах зээлийн үнийг олон нюансуудыг харгалзан тооцдог. Туршлагатай мэргэжилтнүүдийн удирдлаган дор үнэн зөв үнэлгээ хийснээр газартай холбоотой аливаа санхүүгийн гүйлгээг найдвартай хийх боломжтой.

Оноонд нөлөөлөх хүчин зүйлс

Өөр өөр төрлийн газрын үнэлгээг хийхдээ байршил, гадаад хүчин зүйл, зах зээлийн нөхцөл байдал, ашиглалтын зориулалт ба түүнийг өөрчлөх магадлал, ашиглалтаас олж болох ашиг зэрэг нь ижил хүчин зүйлд нөлөөлдөг. Хамгийн гол нь сүүлийнх нь тооцоолсон үнэ цэнэ юм.

Газрын зах зээлийн үнэлгээг тодорхой өдөр хийдэг. Цаг хугацаа өнгөрөхөд энэ үзүүлэлт өөрчлөгдөж магадгүй юм. Үнэлгээг хийхийг зөвлөж байнахамгийн их үр ашигтай байх үндэс. Өөрөөр хэлбэл, судалгаа хийхдээ шинжээчид энэ объектыг хууль тогтоомжийн дагуу ашиглах үндэслэлтэй, санхүүгийн болон бодит байдлын талаархи таамаглалыг ашигладаг. Үнэлгээний үр дүнд дундаж зардлыг тооцдоггүй, харин хамгийн дээд хэмжээг тооцдог. Заримдаа объектыг янз бүрийн төрөл, хэлбэр, бусад шинж чанараар тодорхойлогддог хэд хэдэн хэсэгт хуваахыг болзолт боловч үндэслэлтэй зөвшөөрдөг. Ихэнхдээ судалгааны үр дүн нь хүлээгдэж буй үр дүнгээс ялгаатай байдаг тул одоогийн хэрэглээний төрөл нь хамгийн үр дүнтэйтэй таарахгүй байна. Энэ ойлголтыг шийдэх хэрэгтэй.

Хамгийн их хэрэглээ

Газрын зах зээлийн үнийг тогтоосон тохиолдолд дараах хүчин зүйлсийг харгалзан үзнэ:

- зориулалтын зорилго, түүнчлэн тодорхой төрлийн ашиглалтын зөвшөөрөл байгаа эсэх;

- сайтыг баримтаас хойш ашиглах;

- одоогийн мужид илүүд үздэг газар ашиглалтын төрөл;

- ижил төстэй хэсгүүдийн үнийн өөрчлөлтийн урьдчилсан мэдээ.

Дүгнэлт

Үнэлгээний явцад судалгаа хийж буй нутаг дэвсгэрийн дундаж өртөг, тээврийн сүлжээний хүрэлцээ, барилга байгууламж, инженерийн шугам сүлжээ байхгүй эсвэл байхгүй эсэх, байгаль орчны нөхцөл байдал, дэд бүтцийн алслагдсан байдал, бусад. Газар тариалангийн талбайн хувьд бодит ургац, үйлдвэрлэлийн зардал, өртгийг үнэлэх шаардлагатай.бүс нутаг дахь бүтээгдэхүүний борлуулалт, түүнчлэн хэд хэдэн ижил ач холбогдолтой хүчин зүйлүүд. Бусад төрлийн газрыг мөн адил үнэлдэг.