Кадастрын үнэ болон бараа материалын үнэ хоёрын ялгаа юу вэ? Кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Сүүлийн үед үл хөдлөх хөрөнгийг шинэ аргаар үнэлж байна. Кадастрын үнэ цэнийг танилцуулж, объектын үнэ цэнийг тооцоолох бусад зарчмуудыг хангаж, зах зээлийн үнэд аль болох ойртуулсан. Үүний зэрэгцээ инноваци нь татварын дарамтыг нэмэгдүүлэхэд хүргэсэн. Уг нийтлэлд кадастрын үнэ нь бараа материалын үнээс хэрхэн ялгаатай, түүнийг хэрхэн тооцдог талаар тайлбарласан болно.

Бараа материалын үнэ цэнэ гэж юу вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн бараа материалын үнэ цэнэ нь Техникийн бараа материалын товчооны (BTI) мэргэжилтнүүдийн ажлын үр дүн юм. Тэдний аргачлалд үнэлгээ хийхдээ объектын анхдагч өртгийг суурь болгон авч, элэгдлийн коэффициентээр үржүүлдэг. Кадастрын үнэ болон бараа материалын үнийн ялгаа нь хоёр дахь тохиолдолд зах зээлийн хүчин зүйлсийг тооцдоггүй.

Барилга, байгууламж, өрөөнөөс бүрдэх бүх зүйлийг - хана, шал, дээвэр, цонх, хаалганы хэмжээ, материалыг харгалзан үзсэн. BTI-ийн ажилтнууд газар дээр нь үе үе очиж, Товчоонд байгаа өгөгдлийг баталгаажуулдаг техникийн ажилтнуудыг хангаж өгдөг.

Дараа нь бүх өөрчлөлтүүд жил бүр автоматаар хийгдэж эхэлсэн - нэгдүгээрт, инфляцид тохируулсан, хоёрдугаарт, цаг хугацааны тохируулгатай. Гэсэн хэдий ч барилга хичнээн хурдацтай хуучирсан ч бараа материалын үнэ цэнэ өссөөр байна. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн объектын бараа материалын үнийг хэрхэн олж мэдэхийг гайхаж байвал техникийн паспортыг үзэх хэрэгтэй. Танд хэрэгтэй мэдээлэл тэнд байна.

Кадастрын үнэ цэнэ гэж юу вэ?

Кадастрын үнэлгээ өөр аргачлалтай. Сангийн яам боловсруулж байх хугацаандаа төсөвт төвлөрүүлэх татварын орлогыг нэмэгдүүлэх зорилт тавьсан. Гэсэн хэдий ч уламжлалт аргаар, зүгээр л татварын хувь хэмжээг нэмэгдүүлснээр үүнд хүрч чадахгүй байв. Тиймээс бид нөгөө талаасаа явж, үнэлгээний аргачлалаа өөрчлөхөөр болсон. Зорилго нь ижил байсан: зах зээлийн үнэд аль болох ойртуулах.

Үүний үр дүнд "ОХУ дахь үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хууль батлагдаж, одоо кадастрын үнэ цэнийг тодорхойлох нь эрх зүйн шинж чанартай болсон.

Газрын кадастрын үнэ

Шинэ үнэлгээний зарчмуудыг газрын татварын хүрээнээс авсан болно. Энд удаан хугацааны туршид кадастрын үнэ цэнийг тооцоолохдоо тухайн газрын байршил, түүний ангилалд үндэслэн тооцдог. Гэсэн хэдий ч, энэ нь зөвхөн шаардлагатай биш юмтатвар ногдуулахаас гадна түрээсийн харилцаанд. Дараа нь гүйлгээний түншүүд түүний хэмжээний талаар эргэлздэггүй. Бүх өгөгдлийг кадастрын танхимаас олж болно, үүнийг дор хаяж 5 жилд нэг удаа дахин үнэлэх ёстой.

Газрын талбай ч гэсэн стандарт үнэлгээтэй байдаг бөгөөд кадастрын үнэлгээг тогтоох боломжгүй тохиолдолд уг үнэлгээг мөрддөг. Гэсэн хэдий ч зөвхөн үүнийг ашиглах тохиолдол байдаг, тухайлбал, банкнаас зээл авах, хотын газрыг авах гэх мэт. Бүс нутгийн эрх баригчид жил бүр стандарт үнийг өөрчлөх эрхтэй боловч дөрөвний нэгээс илүүгүй байна. Түүнчлэн зах зээлийн үнийн дүнгийн 75%-ийн босгыг хэтрүүлж болохгүй.

Кадастрын үнэлгээ хийх журам

Кадастрын үнэ нь бараа материалын үнээс хэрхэн ялгаатай болохыг олж мэдэхийн тулд та эхлээд аргуудад анхаарлаа хандуулах хэрэгтэй. Хэрэв бараа материалын үнэ цэнэ нь олон жилийн турш нягт нямбай, аргачлал шаарддаг бол кадастрын үнэлгээг харьцангуй хурдан хийдэг. Түүнтэй хийх үйлдлийн дараалал дараах байдалтай байна:

• Бүс нутгийн эрх баригчид үнэлгээ хийх шийдвэр гаргадаг. Үүнийг дор хаяж 5 жилд нэг удаа хийх ёстой.
• Rosreestr энэ үндсэн дээр үнэлгээ хийх объектын жагсаалтыг бэлтгэдэг. Мэдээллийг улсын кадастрын газраас авсан.
• Rosreestr нь үнэлгээний компанийг өрсөлдөөний үндсэн дээр татдаг.
• Үнэлгээчин нь норматив баримт бичиг, тэдгээрт заасан коэффициентууд дээр үндэслэн бүх процедурыг гүйцэтгэдэг.
• Үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллага кадастрын үнэлгээний тайланд шалгалт хийж байна.
• Авсан өгөгдлийг тухайн бүс нутгийн эрх баригчид баталж, нийтэлсэн.
• Мэдээллийг кадастрын бүртгэлийн системд оруулсан.

Хөрөнгийг хэн үнэлдэг вэ?

Кадастрын үнэлгээ нь бараа материалын үнээс хэрхэн ялгаатай вэ гэсэн асуултад үнэлгээчин хамгийн зөв хариулж чадах байх. Энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй компаниуд ажилладаг.

Хүссэн замдаа орохын тулд тэд үүнээс гадна өрсөлдөөнт сонгон шалгаруулалтыг давах шаардлагатай. Энэ бол төрийн болон хотын хэрэгцээнд зориулж гэрээт худалдан авалтын тухай Холбооны тусгай хуульд заасан журам юм. Түүнчлэн, гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө үнэлгээчин өөрийн зардлаар үнийг буруу тодорхойлсон эрсдлийг даатгадаг. Даатгалын хэмжээ дор хаяж 30 сая рубль байна.

Гүйцэтгэсэн ажлынхаа төсвийг хүлээн авах нь зөвхөн бүс нутгийн эрх баригчид тайлангийн талаархи шинжээчдийн эерэг дүгнэлтийг хүлээн авч, үнэлгээний үр дүнг баталсны дараа л боломжтой болно.

Хөрөнгийн кадастрын үнэлгээг хэрхэн тооцдог вэ?

Үнэлгээчид объектын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд бүхэл бүтэн техникийн зохицуулалт, стандарт, дүрэм, хууль тогтоомжийн актуудыг ашигладаг. Гэсэн хэдий ч хувь хүний хандлагыг энд хүлээн зөвшөөрөхгүй бөгөөд энэ нь кадастрын хоорондох ялгааг шууд харуулдагбараа материалын зардал.

Кадастрын үнэлгээ нь орон сууц, байшин бүрийг хэмжих шаардлагагүй үед массаар хандах боломжийг олгодог. Үүнд оролцож буй компаниуд тухайн объектын байршил, түүний ангилалаас хамааран олон тооны коэффициентүүдтэй байдаг бололтой. BTI онооны нийлбэрийг авч эдгээр коэффициентүүдээр үржүүлнэ. Тийм ч учраас орон сууцны тооллого, кадастрын үнэ заримдаа хэд хэдэн удаа ялгаатай байдаг. Албаныхан троллейбусны буудал, метро хүртэлх зай, хүүхдийн тоглоомын талбай зэргийг хүртэл шууд утгаар нь тооцохыг хичээж байна.

Итгэлцүүрүүдийг энгийн байдлаар харуулдаг. Бүс нутгийн эрх баригчидтай үнэлгээчид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр нэг метр квадратын өртгийг үндэс болгон авч, бараа материалаас хэр их байгааг тооцдог. Хуваалтын үр дүнг бууруулахад бага зэрэг (10 хувиар) үлдэж, коэффициент бэлэн боллоо.

Хөрөнгийн албан татвар кадастрын үнэлгээнээс хэрхэн хамаардаг вэ?

Кадастрын болон бараа материалын үнэ цэнийг өөр өөрөөр тогтоодог тул татварын суурь болгож авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн зөрүү их хэмжээгээр үүссэн.

Хэрэв татварын хувь хэмжээ хэвээрээ байвал ихэнх үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд нэг шөнийн дотор дампуурна. Тиймээс, Уралын хувьд бүртгэлийн гэрчилгээнд байгаа орон сууцны үнэ 200 мянган рубль байвал дахин үнэлгээ хийсний дараа дор хаяж 500 мянга байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын болон бараа материалын үнэ цэнэ өөр өөр байгаа нөхцөлд муж улс татвар төлөгчдийн алдагдлыг татварын хувь хэмжээгээр нөхөхөөр шийджээ. Үүний үр дүнд бүс нутгуудад холбооны түвшинд батлагдсан коридорын хүрээнд ч гэсэн татварын хувь хэмжээг тогтоох эрхийг олгосон. Орон сууцны хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ 300 сая рублиас ихгүй бол 0.1%-ийн дээд хэмжээг тогтооно.

Шинэ татвар хуучин татвараасаа үргэлж өндөр байдаг уу?

Кадастрын үнэ болон бараа материалын үнэ хоёрын ялгаа юу вэ? татварын зарчим. Бараа материалын үнээр татвар бага байсан тул цөөхөн хүн үүнийг анхаарч үздэг байв. Одоо бол өөр хэрэг. Шинэ горимд шилжсэн зарим бүс нутагт татвар төлөгчид хамгийн айдсаасаа ч давсан урам хугарах тоо баримтыг аль хэдийн хүлээн авч эхэлсэн байна.

Гэсэн хэдий ч зарим тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг өмнөхөөсөө бага хэмжээгээр ч төлж болно. Баримт нь энэ татварт 20 м.кв талбайтай орон сууц, байшинд - 50, орон сууцны байранд - 10 татвар ногдуулахгүй байх явдал юм. Хэрэв бид эрх олгох тэтгэмжийг харгалзан үзвэл их хэмжээний газар амьдардаг хүмүүс тодорхой болно. байшин болон нэр хүндтэй газрууд.

Жишээ нь, алслагдсан хөдөө орон нутагт кадастрын дагуу орон сууцны метр квадратын үнэ 7-15 мянган рубль, Москвад 150 мянга ба түүнээс дээш рубль байж болно.

Би өмчийнхөө кадастрын үнийг хаанаас мэдэх вэ?

2015 оны 1-р сарын 1-ээс эхлэн Росреестр орон сууцны тооллого, кадастрын үнэ хэр ялгаатай болохыг эзэмшигч бүрээр харьцуулах үйлчилгээг нэвтрүүлсэн. Бараа материал нь бидний өмнө хэлсэнчлэн бүртгэлийн гэрчилгээнд багтсан бөгөөд кадастрын бүртгэлийг хариуд нь мэдээлнэ.хүсэлт.

Зарим нутаг дэвсгэрт шилжилтийн ажил дуусаагүй, бараа материалын үнэ байсаар байгааг тэмдэглэх нь зүйтэй. Ийм нөхцөлд татварын тооцоо өөрчлөгдөхгүй. Гэсэн хэдий ч ийм бүс нутгийн эрх баригчид бараа материалын үнэ цэнийг дахин тооцоолохыг яаравчлав, үүнийг иргэд татварын мэдэгдэлд аль хэдийн харсан байна. Албан тушаалтнуудын санаа зорилго бол энгийн: кадастрын үнэ хүрэх үед өмнөх үнэ нь дээд тал нь байх бөгөөд коэффициентийг нэвтрүүлэх үед төсөвт нэмэлт орлого орно.

Кадастрын үнэлгээг эсэргүүцэж болох уу?

Тухайн улсын үл хөдлөх хөрөнгийн татвар нь кадастрын болон бараа материалын үнэ цэнээр бүрддэг нь харагдаж байна. Тэдгээрийн ялгаа нь техникийн зохицуулалт, SNIP, ГОСТ-ийн үндсэн дээр хийгдсэн тул тооллогын тооцоог эсэргүүцэх боломжгүй бөгөөд кадастрын тооцоог хийх боломжтой, учир нь коэффициентүүд байдаг.

Үнэлгээтэй санал нийлэхгүй байгаагаа илэрхийлэхийн тулд эхний шатанд та бүх хэлтэст бүс нутгийн салбарууд байдаг Росреестрийн дэргэдэх тусгай комисстой холбоо барина уу. Та өргөдөл гаргагчийн энэ үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших эрхийг баталгаажуулсан тодорхой баримт бичгийн багцыг өгөх шаардлагатай.

Шүүх эсвэл гомдол - юу сонгох вэ?

Кадастрын алдааг захиргааны журмаар эсвэл шүүхээр засч залруулж болно. Гэсэн хэдий ч кадастрын үнэлгээг эсэргүүцэх системийг анх Росреестрийн комиссыг тойрч гарах боломжгүй байдлаар барьсан. Өргөдөл дагалдаагүй тохиолдолд арбитрын шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгоноэнэ байгууллагын дүгнэлт. Гэсэн хэдий ч ирээдүйд эзэмшигч нь өөрийнх нь зөв гэдэгт итгэлтэй байвал шүүхэд хандах шаардлагатай.

Үүний зэрэгцээ шүүхийн шийдвэрт нэг асуудал гарч ирдэг - кадастрын танхимын дүгнэлтийг няцаахын тулд бие даасан үнэлгээчийг татан оролцуулах шаардлагатай. Мөн энэ үйлчилгээ нь үнэтэй бөгөөд зарим тохиолдолд ашиггүй байдаг. Мэргэжилтний зардал нь татварын зөрүүгээс ихээхэн давж болно.

Хэрэв татвар төлөгчийн талд шийдвэр гарсан бол шинэ мэдээлэл оруулахаас өмнө кадастрын танхим мэдээллийн санг шинэчлэх хүртэл хэсэг хугацаа шаардагдана.