Орос дахь бонд (ипотекийн зээл): банкууд моргейжийн мөнгийг хаанаас авдаг вэ?

2025 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2025-01-24 13:21

Бонд (ипотекийн зээл) АНУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний 80 гаруй хувийг, ОХУ-д 10 хувиас бага хувийг эзэлдэг. Үнэт цаасны хэтийн төлөв тодорхой байна. Гэсэн хэдий ч олон хүмүүс ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гэж юу болохыг мэддэг төдийгүй үндсэн ойлголтуудыг мэддэг.

Үндсэн мэдээлэл

Бонд нь тогтмол баталгаатай ашиг авах эрхийг олгодог үнэт цаас юм.

Тэд хоёр төрөлтэй:

1. Танилцуулга дээр - хямдаар авсан, илүү үнэтэй зарагдсан.
2. Тогтмол хүү - тодорхой хугацааны дараа хөрөнгө оруулагчид орлого (купон) авна гэж тооцдог.

Бонд нь өрийн үнэт цаас юм. Компанийн үнэлгээгээр өгөөж нь баталгааждаг. Аж ахуйн нэгж тогтвортой байх тусам амласан орлогоо авах магадлал өндөр болно.

Бонд (ипотекийн зээл) гэж юу вэ?

Ипотекийн бонд нь үл хөдлөх хөрөнгийн зээлд хөрөнгө оруулалтыг дахин санхүүжүүлэх өрийн баталгаа юм.

Жишээ нь ААА банк орон сууц худалдан авах зээл олгодог. Түүнд хөрөнгө бийбайгалийн хязгаарлагдмал. 1 тэрбум рубльтэй бол банк жишээлбэл, 1000 зээл олгох боломжтой. Зээлийн байгууллага мөнгөгүй болоход үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл зогсох нь ойлгомжтой.

Хэнд ашигтай вэ?

Ипотекийн бонд гаргах нь зах зээлд оролцогч бүх хүмүүст ашигтай:

• Банканд - олгосон ипотекийн зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлнэ.
• Хөрөнгө оруулагч - орон сууцны үнээс хамааран өсөх ёстой хөрөнгөд хөрөнгө оруулдаг.
• Зээлдэгчдээ - ипотекийн зээлийн хүү 1.5-2%-иар буурна. Мэдээжийн хэрэг, тоо бага боловч их хэмжээний зээлийн хувьд ашиг нь ойлгомжтой.
• Барилгачид - барилгын компаниуд барилга байгууламжаа "царцаах" биш, харин үргэлжлүүлэн ажиллаж байна.
• Засгийн газар - бүтээн байгуулалт, борлуулалтын татвар.
• Ажилчид - тэд ажилгүйгээс халагдахгүй.

Өрийн үүргийг хэрхэн баталгаажуулдаг вэ?

Одоо энэ зах зээл хэрхэн ажилладаг талаар. ААА банк нь 5 сая рублийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахад зориулж зээл олгодог. Тэдгээр дээр тэрээр бонд (ипотекийн зээл) гаргаж, хөрөнгийн бирж дээр зардаг. Хөрөнгө оруулагчдын мөнгө шинэ зээл рүү ордог. Үнэт цаасыг иргэдийн ипотекийн төлбөрөөр баталгаажуулдаг.

Хувилбарууд

Бонд (ипотекийн зээл) нь энэ зах зээлд хөрөнгө оруулагчдын цорын ганц хэрэгсэл биш юм. Өөр хувилбарууд байна:

• Оролцооны ипотекийн гэрчилгээ - хөрөнгө худалдан авахад зориулсан зээлийн дүнгийн хувь. Хөрөнгө оруулагч үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг авах эрхтэй.
• Ипотекийн зээл - мөнгө хүлээн авах эрхийг баталгаажуулсан үнэт цаасзээлдэгч. Бондоос (ипотекийн бонд) ялгаа нь ипотекийн барьцаа нь олж авсан хөрөнгө юм.

Орос дахь үнэт цаасны онцлог

Мэдээж АНУ-аас ирсэн санаа манай зах зээлд эерэг зүйлсийг авчирч чадна. Гэсэн хэдий ч Орос дахь ипотекийн бонд нь хөрөнгө оруулагчид болон мэргэжилтнүүдийн дунд олон асуултыг бий болгодог. Манай улсын эдийн засаг тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд “Тогтвортой байдал” гэдэг нэр томъёо огт хэрэглэгдэхгүй. Сүүлийн 1.5-2 жилийн хугацаанд өсөлтөө зогсоогоод зогсохгүй нэлээд унасан. Бонд (ипотекийн зээл) өсөхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлээс орлого олох боломжгүй.

Хоёр дахь асуудал бол үнэт цаасны өндөр өртөг юм. Хувийн арилжааны компаниуд, жирийн иргэд энэ шалтгаанаар хөрөнгө оруулагч болж чадахгүй. Бүх итгэл найдвар төрийн бус тэтгэврийн сангууд, чөлөөт сантай, хаана хөрөнгө оруулахаа мэдэхгүй байгаа банкуудад наасан.

Гурав дахь асуудал бол сайтар бодож боловсруулсан хууль эрх зүйн орчин дутмаг байна.

Бид дүгнэж хэлэхэд: Үнэт цаасны өндөр өртөг, моргейжийн зах зээлийн тогтворгүй байдал, түүнчлэн буруу боловсруулсан хууль эрх зүйн орчин нь Орост ийм төрлийн үнэт цаасыг хөгжүүлэх боломж олгохгүй.

Ипотекийн бонд яагаад 2008 онд системийг сүйрүүлсэн бэ?

2008 оны хямрал яг ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондоос (CDO) эхэлсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл байнга өсч байгааг мэдээд олон хөрөнгө оруулагчид үнэт цаас худалдаж авч эхэлсэн нь баримт юм. Энэ нь үйлчлүүлэгчдийнхээ төлбөрийн чадварт хайхрамжгүй ханддаг банкуудын стратегид нөлөөлсөн. Хамгийн гол нь тэд байгаа юм. Байнгын орлогогүй иргэдэд 500 мянган ам.долларын ипотекийн зээл олгосон тохиолдол гарч байсан. Банкны хувьд эрсдэл хамгийн бага байдаг - тэд энэ мөнгийг хөрөнгийн бирж дээр ипотекийн бондын борлуулалтаас авсан.

Мөн банкууд зээлийн своп буюу өрийг төлөөгүй тохиолдолд даатгал гаргасан.

Гэхдээ пирамид маш их эргэлдэж, тэд доороо бонд (синтетик CDO) гаргаж эхлэв. Аналитик компаниуд энэ нь юу болохыг мэдэхгүй байсан тул тэдгээрийг гаргасан хөрөнгө оруулалтын компаниудын мэдээлэлд тулгуурласан. Зарим нь мэдэж байсан ч томоохон үйлчлүүлэгчдээ алдахаас айж байсан. Тэд эрсдэлтэй BBB түвшний бондоос бүр илүү асуудалтай хөрөнгийг бий болгосон боловч аюулын зэрэг нь аль хэдийн AAA (АНУ-ын засгийн газрын бонд гэх мэт), өөрөөр хэлбэл туйлын аюулгүй байсан. Энэ нь олон сая доллар эзэмшиж буй хөрөнгө оруулагчдад баталгаагүй үнэт цаасанд хөрөнгө оруулах, мөн энэ зэрэглэлээс доогуур хөрөнгө оруулалт хийхийг хориглосон тэтгэврийн сангаас хөрөнгө босгох боломжийг олгосон. Мэдээжийн хэрэг, ийм пирамид орон сууцны үнэ буурч эхлэхэд эрт орой хэзээ нэгэн цагт нурах ёстой байв. Ийм зүйл болсон. Томоохон хөрөнгө оруулалтын компаниуд, хөрөнгө оруулагчид болон даатгалын агентууд дампуурсан.

Хөрөнгө оруулагчид ипотекийн своп буюу ипотекийн зээлээр баталгаажсан үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалд бооцоо тавьж, үүнийг хямд үнээр худалдаж авсан. Өөрөөр хэлбэл, тэр үед тэдэнд сая долларын хөрөнгө оруулалт хийснээр хэдэн зуун саяыг авах боломжтой байсан, учир нь хэн ч дефолтонд итгээгүй.