Герман дахь моргейжийн зээл: үл хөдлөх хөрөнгийн сонголт, ипотекийн зээл авах нөхцөл, шаардлагатай бичиг баримт, банктай гэрээ байгуулах, ипотекийн зээлийн хүү, авч үзэх нөхцөл, эр

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Олон хүмүүс гадаадад байр худалдаж авах талаар бодож байна. Манай жишгээр гадаадад орон сууц, байшингийн үнэ хэт өндөр байгаа учраас үүнийг бодитой бус гэж хэн нэгэн бодож магадгүй. Энэ бол төөрөгдөл! Жишээлбэл, Герман дахь моргейжийн зээлийг авч үзье. Энэ улс Европ дахь хамгийн бага зээлийн хүүтэй улс юм.

Сэдэв сонирхолтой байгаа тул та үүнийг илүү нарийвчлан авч үзэхээс гадна орон сууцны зээлд хамрагдах үйл явцыг нарийвчлан судлах хэрэгтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухай

Германд ипотекийн зээлийн талаар ярихаасаа өмнө энэ улсад орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтээсээ давж байгааг анхаарах хэрэгтэй. Дууссан үл хөдлөх хөрөнгөөс шинэ барилга олоход маш хэцүү байдаг. Харин дөнгөж баригдаж байгаа барилгуудад байр авах санал маш их ирж байна.

Үнийн хувьд? Өндөр, бага аль аль нь байдаг. Нэг зүйлийг хэлж болноЯг: зүүнээс баруун тийш үнэ өсдөг. Баварийн нийслэл Мюнхен дэх хамгийн үнэтэй орон сууц. Тэнд 1 м2 нь 4000 еврогийн үнэтэй. Берлинд хамаагүй хямд - 2500 евро.

Ямар ч тохиолдолд хүн нэг өрөө байр, студи хүссэн ч 150-200 мянган еврогийн хатуу мөнгө шаардлагатай болно. Аз болоход Германы банкууд өөрийн болон бусад орны оршин суугчдад ипотекийн зээл олгодог. Хэрэв та дуусаагүй орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол худалдан авалтын дүнг бүхэлд нь авах боломжтой.

Одоо хамгийн чухал зүйл. Германд ипотекийн зээлийн хүү хэд вэ? Германчуудын хувьд энэ нь 0.8-2% хооронд хэлбэлздэг. Мөн гадаадынхны хувьд 3-5% хооронд хэлбэлздэг.

Түрээслэх байр худалдаж авах

Олон хүмүүс яг энэ зорилгоор ипотекийн зээл авдаг. Яагаад гэдгийг та ойлгож болно. Мюнхен эсвэл Берлинд орон сууц худалдаж авсны дараа хүн жилд 4 орчим хувийн ашиг олох боломжтой болно. Вуппертал дахь түрээсийн орон сууц 8%, Гельзенкирхенд бараг 10% авчрах болно. Дортмунд, Дуйсбург, Эссен хотуудад өндөр өгөөжтэй байх боломжтой.

Жишээ өгөх нь зүйтэй. Дортмунд хотод нэг хүн 620 мянган ам.доллар өгөөд 8 айлын орон сууц худалдаж авлаа гэж бодъё. Нэг орон сууц түүнд жилд 6500 орчим евро авчрах болно. Тэгээд бүгд нийлээд - ойролцоогоор 52,000 доллар. Ингэснээр ашигт ажиллагаа 8% болно. Энэ нь ипотекийн зээлийг төлөхөөс гадна ашиг олох болно.

Нөхцөлийн онцлог

Хэрэв та ХБНГУ-д ипотекийн зээлээр байр авахыг хүсвэл 100,000 еврогоос дээш үнэтэй сонголтыг авч үзсэн нь дээр. Өнөөгийн ханшаар бол бага зэрэг8,000,000 гаруй рубль. Энэ мөнгөөр хүн хайрцаг биш, тохижилттой цэлгэр орон сууц авна.

Яагаад үнэтэй сонголтуудыг үзэх нь дээр вэ? Учир нь банкууд ийм гадаадын харилцагчдыг хүлээн авах хүсэлтэй байдаг.

Хэрэв бид нөхцөл байдлын талаар ярих юм бол тэдгээр нь хүн бүрт тус тусад нь онцлог шинж чанартай байдаг. Гэрээ байгуулахдаа олон хүчин зүйлийг харгалзан үздэг бөгөөд үүнд:

• Урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ.
• Төлбөрийн чадвар.
• Зээлийн түүх.
• Өмчийн байршил, нөхцөл.

Эхний орон сууцны зээл авах нь хүн бүр авахаар төлөвлөдөггүй хоёр, гурав дахь зээлээс илүү хэцүү байдаг. Орон сууцны анхны зээл авах хүсэлт гаргахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнийн дүнгийн 40-50%-ийг байршуулах шаардлагатай.

Энэ нь нэмэх, хасах хоёр тал юм. Нэг талаараа өр багасч, хурдан төлж барагдуулна. Гэхдээ нөгөө талаас хүн бүр хуримтлуулж, нэг дор 4-5 сая рубль өгөх боломжгүй.

Гэхдээ олон банк зээлийн хүүг бууруулахын зэрэгцээ хэмжээг нэмэгдүүлэхийг зөвшөөрч байна. Дашрамд хэлэхэд, хэрэв дараа нь иргэн хоёр дахь ипотекийн зээл олгохоор шийдсэн бол эхнийх нь асуудалгүй бол тэр бүр хувь нэмэр оруулах шаардлагагүй болно. Эсвэл орон сууцны үнийн дүнгийн 20%-иас хэтрэхгүй байх болно.

Үйлчлүүлэгчийн шаардлага

Хэрэв та Герман улсад моргежийн зээл авахаар төлөвлөж байгаа бол үүнд юу шаардлагатайг мэдэх хэрэгтэй. Үйлчлүүлэгчид дараах зүйлийг хийх шаардлагатай:

• Германы банкинд 2-оос доошгүй жил нээлгэсэн данстай байх. Энэ нь хоосон биш байх нь чухал юм. Түүн дээрсанхүүжилтийг тогтмол хүлээн авах ёстой.
• 21-65 насны байх ёстой.
• Та Герман дахь орлогын баталгаатай байх ёстой. Ажилтнууд сүүлийн 6 сарын хугацаанд, бизнес эрхлэгчид 2 жилийн хугацаанд хуулбарыг өгөх шаардлагатай. Гэхдээ энэ нь зөвхөн ажлын тухай биш юм. Байрны эзний үйл ажиллагаа мөн орлогын эх үүсвэр болдог.
• Та зээл эсвэл тэтгэлэг байгаа эсэхээ нотлох ёстой. Германы хуулийн дагуу хүн сарын орлогынхоо 35 хувиас илүүг орон сууцны зээлийн эргэн төлөлтөд зарцуулах ёсгүй.

Шаардлагатай бичиг баримт

ХБНГУ-д моргежийн зээлд хамрагдахын тулд та банкинд ирэх бичиг баримтын багцад:

• Паспортын эх хувь, хуулбар.
• Хувийн мэдээлэл бүхий асуулга.
• Гадаад паспорт болон түүний хуулбар.
• Орлогыг баталгаажуулах: хувь хүний хувьд - хувь хүний орлогын албан татварын гэрчилгээ. Бизнес эрхлэгчийн хувьд - компанийнхаа тайлан.
• Үйлчлүүлэгчийн худалдан авахыг хүссэн үл хөдлөх хөрөнгийн бичиг баримт: объектын тодорхойлолт, түүний гэрэл зураг, орон сууцны дүрэм, газрын бүртгэлийн хуулбар (хамгийн ихдээ 6 долоо хоногийн өмнө хийсэн байх ёстой).
• Байшингийн үнэлгээний үр дүн.
• Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх тохиолдолд түрээсийн гэрээ шаардлагатай.
• Урьдчилгаа төлбөрт шаардагдах мөнгөн дүн байгаа эсэхийг баталгаажуулах.

Бүх бичиг баримтыг герман хэл рүү орчуулж, нотариатаар баталгаажуулахаа мартуузай.

Судалгаа гэж юу вэ?

Үнэндээ энэ нь ихэвчлэн бөглөдөг маягтын аналог юмОросын банкууд. Өргөдөл гаргагчийн хувийн мэдээллийн асуулга нь зээл авахаар төлөвлөж буй хүний тухай товч мэдээлэл агуулсан баримт бичиг юм.

Түүний өмч хөрөнгө, сарын орлого, зардлын талаарх бусад зээл, түрээс, тэтгэлэг, нийтийн үйлчилгээ, даатгал зэрэг мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Үйлчлүүлэгчийн санхүүгийн асуудал бага байх тусам зээлийн түүх тодорхой байх тусам түүнийг Германд ипотекийн зээлд хамрагдах магадлал өндөр болно.

Үнийн хувь болон төлбөрийн тухай

Сүүлийн үед Германы банкууд тогтмол хүүтэй зээл олгож байна. Зээлийн хугацаа дуустал өөрчлөгдөхгүй байх тул энэ нь тохиромжтой. Валютын ханш түүнд ямар нэгэн байдлаар нөлөөлөхгүй.

Тэд Герман дахь моргейжийн зээлээ сар бүр аннуитийн төлбөрөөр төлдөг: 30 хоног тутамд үйлчлүүлэгч дансандаа ижил хэмжээний мөнгө байршуулах ёстой. Үүнд Герман дахь ипотекийн зээлийн хүү болон үндсэн зээлийн дүнг хоёуланг нь багтаасан болно.

Зээлийг хугацаанаас нь өмнө төлж барагдуулах талаар нэг бүрчлэн тохиролцох нь бодитой гэж байна. Гэхдээ энэ нь банкны хувьд тийм ч тохиромжтой биш тул хүү нь илүү өндөр байх болно.

Хэрэв эрт төлөх боломж олдоогүй бол тухайн хүн мөн торгууль төлөх шаардлагатай болно. Яаралтай бодоод үндсэн зээлээ түргэвчилсэн байдлаар төлөх чадвартай зээл авах хэрэгтэй. Тохиромжтой шийдэл: 1 жилийн дотор та зээлийн ойролцоогоор 10%-ийг төлөх боломжтой.

Жишээ

Тиймээс нэг хүн Германд ипотекийн зээлээр Мюнхен хотын төвд 2 европ загварын засвартай 39 м2 студи худалдаж авахаар шийдсэн гэж бодъё. Түүний өртөг нь 290,000 евро юм. Энэ нь ойролцоогоор 23,000,000 юмрубль.

Анхны төлбөр 9,200,000 рубль болно. Мэдээжийн хэрэг, нэг хүнд 13,800,000 зээл хэрэгтэй болно, энэ нь 171,735 евро юм. Тэдний доод тал нь 50,000 ам.доллар тул Германы банк ийм хэмжээний мөнгө өгнө. д.

Германд орон сууцны зээлийг 5-40 жилийн хугацаатай олгох боломжтой. Гэхдээ дүрэм ёсоор хүн бүр 10 авдаг. Үйлчлүүлэгчийн хувьд тэд 4% хүү тогтоосон гэж бодъё. Энэ тохиолдолд рубльд юу болохыг энд харуулав:

• Сарын төлбөр: 46,016.
• Нэг жилийн хүүгийн хэмжээ: 552,000.
• Зээлийн хугацаа дууссаны дараах бүх төлбөр: 19,322,000.
• Бүх 10 жилийн илүү төлбөр: 5,520,000.

Германд ипотекийн зээлийн хүүгээр өрөө төлөх хүртэл орон сууц нь банкны өмч байх болно гэдгийг анхаарах нь чухал.

Зардал

Тэдний оршин тогтнолыг бас санах ёстой. ХБНГУ-ын ипотекийн зээлийн хүүгийн талаар ярихад зардлын талаар ярих хэрэгтэй. Орон сууц худалдан авахад олон нэмэлт зардал гарах бөгөөд үүнд:

• Хөрөнгийн татвар. Байрны байршлаас хамааран үнэ нь өөр өөр байдаг. Энэ нь ихэвчлэн 3.5%-аас 6% хооронд хэлбэлздэг.
• Орон сууцны шинэ өмчлөгчид дахин бүртгүүлэх үйлчилгээний төлбөр. Энэ нь нийт гүйлгээний үнийн дүнгийн 0.5-1% болно.
• Нотариатын хураамж (1.5-3%).
• Зуучлагчдад өгөх комисс (3-6%). Брокер, риэлторгүйгээр Германд гүйлгээ хийх боломжгүй. Ялангуяа гадаадынхантай. Үүнээс гадна тэд үндсэн ажлаа хийж, үйлчлүүлэгчийн амьдралыг ихээхэн хөнгөвчилдөг.
• Шинэ өмчлөгчийг кадастрт оруулах үйлчилгээний төлбөр (0.5%).
• Орос болон бусад гадаадын иргэдэд (1%) Германд моргежийн зээл авахад комисс ногдуулдаг.
• Барьцаалах эд хөрөнгийн үнэлгээний төлбөр (ойролцоогоор $1500).
• Үл хөдлөх хөрөнгийн аудит (0.5-1.5%).
• Сертификат, хуулга гаргах, банкинд данс хөтлөх (жил бүр 150 доллар хүртэл).

Нийтдээ 100,000 c.u үнээр байшин худалдаж авахаар төлөвлөж байгаа бол. Өөрөөр хэлбэл, түүнд нэмэлт зардалд зориулж 10-15 мянган евро байх ёстой. Зардал нь бага байх болов уу, гэхдээ аюулгүй тоглосон нь дээр.

Хаанаас эхлэх вэ?

ХБНГУ-д ипотекийн зээлд тавигдах шаардлага, нөхцөл, ямар хүүтэй байх талаар дээр их зүйл ярьсан. Бид мөн эхний алхамын талаар ярих хэрэгтэй.

Хоёр гурван банкаар бүү хязгаарлаарай. Ирээдүйд хуримтлал үүсгэхийн тулд 10-15 байгууллагад очиж үзэхийг зөвлөж байна. Банкны үйл ажиллагаа нь хүнд суралцах тусам хамгийн ашигтай хувилбарыг олох магадлал өндөр байдаг.

Үүнээс гадна бусад байгууллагын төлөөлөгчидтэй харилцахдаа үйлчлүүлэгч өмнөх газарт нь хямд үнэ санал болгож байсан гэж захиалгаа өгч болно. Боломжит зээлдэгчээ алдахыг хүсэхгүй байгаа олон банк нэмэлт урамшууллыг сонирхож эхэлж байна.

Хэрэв та орон сууц дараах шаардлагыг хангасан тохиолдолд хамгийн бага үнийг санал болгодог гэдгийг мэдэх хэрэгтэй:

• Түүний баталгаа нь 100 жил.
• Экологи сайтай, ложистик сайтай, төвдөө ойр байрлалтай.
• Авж болнотүрээслүүлнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгө хэрхэн хайх вэ? Үүний тулд үл хөдлөх хөрөнгийн пүүсүүд, тусгай онлайн эх сурвалжууд, мөн брокерууд болон хувийн зарууд байдаг.

Хэрхэн данс нээх вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг зөвхөн банкаар дамжуулан хийх боломжтой гэдгийг аль хэдийн тэмдэглэсэн. Энд нэг нюансыг тодруулах шаардлагатай байна. Баримт нь Оросын "Сбербанк" -аар дамжуулан үүнийг хийх боломжтой юм! Ийм учраас бэлэн бус төлбөр тооцоо байдаг.

Гэхдээ та Германы банкинд данс нээлгэх шаардлагатай хэвээр байна. Мэдээжийн хэрэг, та үүнд биечлэн оролцох хэрэгтэй. "Шуудангийн хууль ёсны" гэж нэрлэгддэг зүйл нь зөвхөн Германы иргэдэд боломжтой.

Баримт бичгээс танд паспортын эх хувь, хуулбар (иргэний болон гадаад), бөглөсөн маягт, бүртгэл шаардлагатай. Зарим банкууд танаас лавлагаа зөвлөмж өгөхийг хүсдэг. Германд тэд зөвхөн цэвэр капиталтай харьцахыг илүүд үздэг.

Дансыг еврогоор нээх бөгөөд үүний дараа гэрээнд гарын үсэг зурна. Мөнгөө нэг өдөр байршуулах боломжтой.

Гэрээ байгуулах

Германд ямар ипотекийн зээлийн талаар ярихдаа энэ нюансыг бас анхаарч үзэх хэрэгтэй. Үйлчлүүлэгч банк хоёр бүх нөхцөлийг тохиролцсоноор гэрээ байгуулах мөч ирдэг бөгөөд энэ нь ирээдүйд зээл олгох үндэслэл болно.

Энэ хэргийн эрх зүйн үндэс нь Германы Иргэний хууль, мөн моргейжийн банкны тухай хууль (601-610 ба 14-16, 19-р зүйл тус тус).

Гэрээнд дараах мэдээллийг агуулна:

• Зээлийн хэмжээ: дүн + хүү + зардал.
• Ипотекийн нөхцөл.
• Шаардлагатай төлбөрийн талаарх мэдээлэл (тэдгээрийн хэмжээ, зээлийн эргэн төлөлт эхэлсэн огноо, хүүгийн тооцоо гэх мэт).
• Өр төлөх аргууд.
• Зээлдэгчийн талаарх мэдээлэл.
• Гэрээг цуцалж болох нөхцөл.

Ер нь бол төвөгтэй зүйл байхгүй. Тийм ээ, Германд моргейжийн зээл авах нь арай илүү төвөгтэй, цаг хугацаа шаардсан үйл явц боловч гадаадын иргэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авдаг тул энэ нь ойлгомжтой юм. Тэгэхгүй бол бүх зүйл Оростой адилхан.

Банк, байраа чадварлаг сонгосноор та маш их хэмнэлт гаргах боломжтой. Юутай ч Герман орон сууцны зээлийн хүүг хамгийн бага олгодог Европын ТОП-3 орны тоонд багтдаг. Мөн эдгээр 3-5% нь Орост санал болгож буй 10-12% -тай харьцуулахад үнэхээр бага байна.

Хугацаа

Германд моргежийн зээл авахад хэр хугацаа шаардагдах вэ? Энэ нь ихэвчлэн 1 сар болдог ч заримдаа илүү их болдог.

Эхний шатанд бичиг баримтыг бэлтгэж байгаа бөгөөд үүнд хоёр долоо хоног орчим хугацаа шаардлагатай. Үүний зэрэгцээ санал болгож буй зах зээлтэй танилцахыг зөвлөж байна. Дараа нь - банкууд дээр очиж, өргөдөл гарга. Үүнд 2-4 хоног ба түүнээс дээш хугацаа шаардагдана.

Байрны зээл авах шийдвэр гаргахад хэр хугацаа шаардагдах вэ? Банкны ажилтантай ярилцсанаас хойш дээд тал нь дөрвөн долоо хоног хүртэл. Зөвшөөрөл авсан хүн зөвхөн хамгийн ашигтай саналыг сонгож, данс нээлгэж, мөнгө байршуулна. Үүний дараа та үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжтой.