Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх: нөхцөл, хамгийн сайн санал

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь банкны үйлчилгээний жагсаалтад удаан хугацаагаар байсаар ирсэн ч Оросын бодит байдал дээр харьцангуй саяхан гарч ирсэн. Шууд утгаараа ипотекийн зээл хөгжиж эхэлснээс хойш. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нэмэгдэхийн зэрэгцээ санхүүгийн үйлчилгээний салбар ч хөгжсөн. Банк бүрийн үйлчилгээний жагсаалтад ипотекийн зээл тэргүүлэх байр суурийг эзэлдэг.

Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх: нөхцөл, хамгийн сайн хэлэлцээр

Санхүүгийн зах зээл хөгжиж байгаа бөгөөд хөрөнгө хуримтлуулах, нэмэгдүүлэх шинэ хэрэгслүүдийг санал болгож байна. Орон сууц худалдан авахад ипотекийн зээл тусалдаг бөгөөд хадгаламжийг хуримтлалыг нэмэгдүүлэхэд ашигладаг.

Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх гэх мэт үйлчилгээг практикт хэрэглэхэд сүүлийн жилүүдэд хугацаа хэтэрсэн зээлийн тоо эрчимжиж эхэлсэн зах зээлийн хандлага нөлөөлсөн. Тиймээс өнөөдөр энэ үйлчилгээ түгээмэл болж, улам олон банк дахин санхүүжилтийн хүсэлтийг авч үзэхэд бэлэн байна.

Журмын мөн чанар

Өгөж байнаЗээл авсан тохиолдолд банк өөрийн орлого дээр нэмээд үйлчилгээний бүх зардлаа нөхөх хэмжээний ашиг олно гэж найдаж байна. Ипотекийн зээлийг ашигласнаар зээлдэгч ийм байдлаар одоо орон сууцанд орж, дараагийн хэдэн жилийн хугацаанд төлөх боломжтой гэж үзэж байна. Гэхдээ санхүүгийн хувьд эрсдэл үргэлж байдаг. Энэ тохиолдолд зээлдэгч нь зээлийг ашиглах эрхтэй.

Зээлдэгч өөрийн болон өөр банкинд шинээр зээл авах хүсэлт гаргах бөгөөд уг зээлийг хуучин зээлээ төлөхөд зарцуулна. Хуульд зааснаар хүсэлт гаргагч бүх шаардлагыг хангасан тохиолдолд банк зээл олгохоос татгалзах эрхгүй.

Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь дараах тохиолдолд тохиромжтой:

• өөр банк бага хүү санал болгож байна;
• Удаан хугацаатай, бага шимтгэлтэй зээл авах боломж байна;
• сар бүр хуучин зээлийн эргэн төлөлт дааж давшгүй болсон;
• зээлдэгчид ашигтай өөр валютаар санал болгож байна.

Гэхдээ өөр нэг зүйлийг анхаарч үзэх нь чухал. Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь хуучин зээлээ төлж байгаа банк эсвэл шинэ банкинд хийж болно. Уг процедурын зорилго нь зээлдэгчийн зээлийн дарамтыг хөнгөвчлөх явдал юм.

Энэ нь өөр байгууллагад ирэхэд, "тэдний" банк энэ тохиолдолд ашиг болон үйлчлүүлэгчээ алдаж, бичиг баримт шилжүүлэх, эрт төлөх татгалзаж болно. Энэ журмыг хуулиар хориглоогүй.

Хуульсуурь

Энэ журмыг хэд хэдэн хууль, журмын төсөлд үндэслэсэн болно. Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх тухай хуульд:

• Холбооны хууль 1997 оны 122 дугаар;
• ОХУ-ын Төв банкны 1998 оны 54-р журам;
• ОХУ-ын Төв банкны 2004 оны 254-р журам;
• Холбооны ипотекийн тухай хууль 1998 оны 102 дугаар;
• Иргэний хуулийн 355, 390, 382 дугаар зүйл;
• ОХУ-ын Хууль зүйн яамны 2000 оны 289/235/290 тоот тушаал;
• Холбооны хууль 2003 оны 152-FZ

Дээрх баримт бичигт бүртгүүлэх журам, зээлдэгч болон зээлдүүлэгчийн эрх, үүргийг тодорхойлсон.

Чухал зүйл: одоогийн гэрээ дахин санхүүжүүлэх боломжийг олгодог уу? Зарим банкууд эхэндээ ийм журам гаргах боломжгүй эсвэл торгууль ногдуулдаг. Хэрэв боломжгүй эсвэл хориглосон бол үйлчлүүлэгч гэрээнд оруулахыг шаардах эрхтэй.

Журмын алхам

Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь хууль эрх зүйн олон асуудлыг шийдвэрлэх шаардлагатай урт үйл явц юм. Эхний шат бол зах зээл дээрх санал, тооцоо судалгаа юм. Уг процедур нь зарим зардлыг шаарддаг гэдгийг энд авч үзэх нь чухал бөгөөд үүнийг доор авч үзэх болно. Холбогдох бүх зардлыг харгалзан тооцоолсны үндсэн дээр техник эдийн засгийн үндэслэлийг тодорхойлно.

Техникийн асуудал, банкны орчин дахь өрсөлдөөн их байгаа тул бүх санхүүгийн байгууллагууд зээлдэгчийн ийм санаачилгыг эерэгээр хүлээж авдаггүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.

Вэб сайт эсвэл олон нийтэд нээлттэй мэдээлэлд найдах нь хангалтгүйбанкны сурталчилгааны материал. Энэ нь ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх хөтөлбөр байхгүй, бусад төрлийн зээлүүдэд санал болгож буй энгийн маркетингийн арга байж болох юм.

Баримт бичгийн цуглуулга

Баримт бичгийн жагсаалт нь анх хүлээн авахдаа ирүүлсэн зүйлээс ялгаатай биш. Заасан жагсаалт нь дараах баримт бичгүүдийг агуулна:

• дахин санхүүжүүлэх өргөдөл, түүнийг газар дээр нь бөглөнө;
• орлогын гэрчилгээ: 2-хувь хүний орлогын албан татварын гэрчилгээ, банкны хуулга эсвэл бусад төлбөрийн баримт;
• өргөдөл гаргагчийн үндэсний паспорт;
• гэр бүлд - гэрлэлтийн гэрчилгээ;
• Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийн бичиг баримт: эрхийн бичиг, хэлцлийн гэрээ, эрхийн бүртгэлийн төрийн байгууллагаас авсан гэрчилгээ;
• банкны моргейжийн гэрээний хуулбар.

Хэрэв Сбербанкны ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэхээр төлөвлөж байгаа бол жирэмсний капитал хамрагдаж болно. Ийм нөхцөл байдлаас шалтгаалан банк нэмэлт бичиг баримт шаардаж болно:

• жирэмсний хөрөнгийн гэрчилгээ;
• хүүхдийн төрсний гэрчилгээ;
• Дансны үлдэгдэлтэй холбоотой банкны хуулга.

Хэрэв банк батлан даагчийг оролцуулах шаардлагатай бол эдгээр хүмүүс төлбөрийн чадварыг нотлох баримт бичгийн жагсаалтыг мөн өгөх ёстой.

Хүндрэлүүд

Зээлдэгч Сбербанк эсвэл өөр санхүүгийн байгууллагад ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх хүсэлт гаргах үед одоогийн зээлдүүлэгч зарим нэг зээл олгохоос татгалзаж болно.баримт бичиг. Энэ тохиолдолд банкны салбарын мэргэжлийн хуульч туслах эсвэл шинээр зээлдүүлэгч бичиг баримт гаргаж өгөх хүсэлт гаргаж болно.

Орлогоо баталгаажуулахдаа 2-NDFL болон банкны хэлбэрээр хоёр төрлийн бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлагатай гэдгийг анхаарах нь чухал. Орлогын үзүүлэлтүүд мэдээж амьжиргааны доод түвшингээс дээш байх ёстой бөгөөд сар бүр ипотекийн зээлийн төлбөрийг үргэлжлүүлэн төлөхөд хангалттай байх ёстой.

Бас нэг хүндрэлтэй зүйл бол ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэхдээ банкууд барьцаа хөрөнгө шаардаж болно. Зээлийн хэмжээг харгалзан зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалж болно. Мөн ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгө эхний зээлдүүлэгчийн балансад бүртгэлтэй хэвээр байна.

Практикт ийм тохиолдолд хүмүүс бага зэрэг заль мэх хийдэг: түүнтэй дүйцэхүйц хөрөнгөтэй найз, хамаатан садантайгаа тохиролцож, энэ хөрөнгийг барьцаанд тавьж, ипотекийн зээлийг дахин бүртгүүлсний дараа бүгдийг нь буцааж өгдөг. байрандаа.

Хянах үйл явц

Хүлээн зөвшөөрнө гэдэг юу ч биш гэсэн үг. Тэд үйлчлүүлэгчдэд төлбөр төлөхөөс татгалзаж болно. Гэхдээ барьцаа хөрөнгө нь том маргаан байж болно. Барьцаа хөрөнгө хөрвөх чадвартай байх тусам банкны тааллыг хүртэх магадлал өндөр гэдгийг санах нь зүйтэй.

Мөн зээлийн түүхийн ач холбогдлын талаар маш олон үг хэлдэг. Гэхдээ барьцаа хөрөнгөгүй жижиг зээлийн хувьд энэ мөч илүү хамааралтай гэж мэргэжилтнүүд хэлж байна. Зээлийн сайн түүх нь хэнийг ч гэмтээхгүй. Хяналтын процесс нь ихэвчлэн 5-7 болдогажлын өдрүүд. Хэрэв эерэг шийдвэр гарвал бүртгэлийн процесс эхэлнэ.

Зардал

Банкны ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нь зарим зардлыг шаарддаг бөгөөд үүнийг бүхэлд нь өргөдөл гаргагчийн хариуцдаг. Зарим санхүүгийн байгууллагуудад өргөдлийг авч үзэх журам хүртэл төлбөртэй байдаг. Татгалзсан тохиолдолд мөнгийг буцаан олгохгүй.

Хэрэв журам батлагдсан бол өргөдөл гаргагч дараах зардалд бэлэн байх ёстой:

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ. Уг процедурыг зохих лицензтэй аливаа үнэлгээчин хийж болно гэж хуульд заасан байдаг. Гэхдээ банкууд өөрсдийн байнгын түнштэй байдаг. Хэрэв банк тодорхой үнэлгээчийг шаарддаг бол өргөдөл гаргагч үүнтэй санал нийлэхээс өөр аргагүй болно.
2. Банк нь өргөдлийг боловсруулах, тодорхой үйлчлүүлэгчид үйлчлэх зардлыг үйлчлүүлэгчдэд ногдуулдаг. Тиймээс та ипотекийн зээл олгохдоо шимтгэл төлөх шаардлагатай болно.
3. Хуучин зээлдүүлэгчийн балансаас барьцаалсан орон сууцыг шилжүүлэхэд мөн шимтгэлтэй.
4. Шинэ барьцаа эсвэл ижил объектын бүртгэлийг мөн төлнө.
5. Зарим төрлийн тусламж авч байна.
6. Зээл, үл хөдлөх хөрөнгө эсвэл өөрийн орлогын даатгал - банкны дүрмийн дагуу.
7. Нотариатын баримт байгаа бол улсын татвар төлөх.

Одоогийн зээлдүүлэгчийн нөхцөл байдлаас шалтгаалан зээл болон торгуулийн төлбөрийг хугацаанаас нь өмнө төлөх хөрөнгийг татан авч болно.

Ашиг тус

Өөр банк сонгохдоо үйлчлүүлэгч үргэлж илүү таатай нөхцөлийг эрэлхийлдэг. Мэргэжилтнүүд ингэж зөвлөж байнаИпотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэхэд хэд хэдэн параметрийн зөрүүтэй тохиолдолд хамгийн сайн саналууд бодит үр өгөөжийг авчирдаг.

Тэтгэмжийг ямар оноогоор үнэлэх ёстой вэ?

1. Зээлийн хүү. Хэр доогуур? Дүрмээр бол, хэрэв зөрүү нь 3% -иас хэтрэхгүй бол бүртгэлийн зардал, инфляцийг харгалзан үзвэл үйлчлүүлэгч эцсийн дүндээ тийм ч их хожихгүй байх магадлалтай.
2. Хугацааг өөрчлөх. Жирийн иргэд бүгд хийж чаддаггүй санхүүгийн гүнзгий дүн шинжилгээ нь зээл "удаан" байх тусмаа илүү үнэтэй болохыг харуулж байна. Одоогоор илүү төлөх боломжгүй бол урт хугацааг сонгох хэрэгтэй.
3. Сарын төлбөрөө бууруул. Үүнтэй ижил зарчим энд үйлчилнэ: яг одоо ялснаар та илүү их зүйлийг өгч чадна. Гэхдээ шинэ санал үнэхээр ашигтай байвал тус тусад нь авч үзэх хэрэгтэй.
4. Зээлийн багц. Олон оросууд хэд хэдэн зээл авдаг. Дадлагаас харахад сард 2-3 төлбөр хийх нь хүнд дарамт болдог. Бүх үүргээ нэгтгэснээр та илүү тайван амьдрах боломжтой.

Хаашаа явах вэ?

Банкны орчинд өрсөлдөөн өндөр байна. Гэхдээ энэ байдал нь зөвхөн хэрэглэгчдийн гарт л тоглодог: тэд зээл хямд байгаа газар очдог. Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх талаар бодохдоо салбарын тэргүүлэгчдээс хамгийн сайн саналууд ирдэг:

• Сбербанк – 10-12%
• VTB -24 – 9.7%
• Газпромбанк – 9.2%
• Rossbank – 8.7%
• Оросын Банк – 11.5%

2018 онд үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийн шинэ давалгаа болон тус улсын эдийн засгийн үзүүлэлтүүдийн өсөлтийн улмаас шинэ саналууд нэмэгдэх төлөвтэй байна.

Дахин санхүүжилтийн суутгал

Татварын хөнгөлөлт - өмнө нь ажил олгогчоос хувь хүний орлогын албан татвар хэлбэрээр төлж байсан хувь хүний орлогын албан татварыг буцаан олгох. Түүний хувь 13% байна. Иргэн эдгээр мөнгийг буцааж авах тохиолдолд хуульд заасан байдаг. Ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх нөхцөл нь ипотекийн зээлийн анхан шатны өргөдөл гаргахдаа ашиглаагүй бол жирэмсний капитал, татварын хөнгөлөлт зэрэг нийгмийн баталгааг ашиглах боломжийг олгодог.

Хэрэв та татварын хөнгөлөлт авахаар төлөвлөж байгаа бол энэ тухай банкны гэрээнд тусгах ёстой тул зээлийн менежерт урьдчилан мэдэгдэх хэрэгтэй.

Хамгийн их суутгал нь 260,000 рубль байна. Үүний зэрэгцээ, объектын өртөгт тавигдах шаардлагууд байдаг: үнэ нь 2 сая рублиас хэтрэхгүй байх ёстой. Суутгалын хэмжээг жилийн туршид хуваарилдаг. Хэрэв хуанлийн 1 жилийн дотор мөнгийг бүхэлд нь ашиглаагүй бол дараа жилийн эхээр хүлээн авагч татварын албанд дахин өргөдөл гаргаж, үлдсэнийг нь авах ёстой. Буцах хоёр арга бий:

1. Ипотекийн зээлийг төлөхийн тулд банкны данс руу шилжүүлэх.
2. Өргөдөл гаргагчийн ажлын газрын нягтлан бодох бүртгэлийн хэлтэст татварын албанаас мэдэгдэл өгөх. Энэ тохиолдолд мөнгийг буцаан олгохгүй бөгөөд өргөдөл гаргагчийн орлого нь төлөх ёстой суутгалын хэмжээгээр хувь хүний орлогын албан татвараас чөлөөлөгдөнө.

Дүгнэлт

Ипотекийн зээл авахдаа хүн бүр урагшаа харж, өөрийн орлогодоо бодитой дүн шинжилгээ хийх ёстой. Эрсдэл алхам тутамд дагалддаг. Энэ тохиолдолд та ашиглах хэрэгтэйитгэмжлэгдсэн даатгалын компаниудын үйлчилгээ.

Хэрэв дахин санхүүжилтийн ашиг тус нь тодорхой боловч банк татгалзсан тохиолдолд өөр банктай холбоо барина уу. Гэвч дахин санхүүжүүлэх асар их сонирхол нь эдгээр байгууллагуудыг арга барилаа эргэн харахыг шаардаж байна. Үйлчлүүлэгчдийнхээ хэлснээр зарим нь өрсөлдөгчдөө үйлчлүүлэгчээ өгөхөд бэлэн биш байгаа бөгөөд зээлийн шинэ нөхцөлийг хэлэлцэхийг хүсч байна. Суурь өөрчлөлтөд найдах хэрэггүй ч зарим үзүүлэлтийг хялбарчлах онолын боломж бий.