Өмчийн барилгын нөхөн олговрын сан

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Өнөөдөр дундын барилга нь орон сууц худалдан авах нэлээд түгээмэл арга юм. Хувьцааны гэрээг тухайн барилгыг барихад шууд оролцох барилгын байгууллага болон хөрөнгө оруулагчид буюу хувь нийлүүлэгчдийн хооронд байгуулдаг. Хуулийн этгээд болон хувь хүн барилгын захиалагчаар ажиллах боломжтой.

Талуудын үүрэг

Гүйцэтгэгч - барилгын байгууллага нь байшин барьж, өмчлөгчдөд хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээнэ.

Гэрээний дагуу засч залруулагч нь гэрээлэгчийн үйлчилгээний төлбөрийг төлж, бэлэн орон сууц хүлээн авах үүрэг хүлээнэ.

Үндсэндээ дундын барилгын гэрээ нь хөрөнгө оруулалтын хэлцэл боловч үүнийг Иргэний хуулиар бус хууль тогтоомжийн тусгай актаар зохицуулдаг.

Хамтын барилгын асуудал

Манай улсад 2005 оноос дундын барилгажилт хөгжиж эхэлсэн. Ийм бүтээн байгуулалттай холбоотой хууль тогтоомжид олон өөрчлөлт орсон боловч энэ нь хөрөнгө оруулагчдад үнэнч гүйцэтгэгч хайхад тулгарч буй бэрхшээлийг бууруулаагүй юм. Өнөөдрийг хүртэл хамтын бүтээн байгуулалт нь асар том эрсдэл бөгөөд хөрөнгө оруулагчийг орон сууцгүй, хөрөнгөгүй орхиж болно. Эсвэл тэр өөрөө орох хэрэгтэй болнобарилгын ашиглалт, эсвэл өмчлөлийн бүртгэлд асуудал гарна.

Барилгын яам хамтын барилгын нөхөн олговрын сан байгуулах оролдлогыг удаан хугацаанд орхисонгүй. Эцэст нь, энэ оны 7-р сараас эхлэн засгийн газрын түвшинд шинээр баригдсан барилгад орон сууц худалдан авагчдын эрх ашгийг хамгаалах, хөгжүүлэгчдэд зориулсан тоглоомын дүрмийг өөрчлөх зорилготой шинэ хэрэгсэл бий болсон. Нөхөн олговрын сан 2017 оны 1-р сарын 01-нээс албан ёсоор байгуулагдаж эхэлсэн ч уг формацийн үйл ажиллагаа явуулах журмыг сайтар боловсруулаагүй байна.

Сангийн мөн чанар

Нөхөн төлбөрийн сан нь барилга угсралтын ажил дуусаагүй эсвэл гүйцэтгэгч бусад үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд иргэдийг болзошгүй хохирлоос хамгаалах зорилготой байгууллага юм.

Санд өмнө нь байгаа хувьцаа эзэмшигчдийн асуудлыг шийдвэрлэх үүрэг хүлээгээгүй. Энгийнээр хэлэхэд аль хэдийн хууртагдсан хөрөнгө оруулагчдад хүлээх зүйл байхгүй. Энэ нь одооноос тулгамдаж буй асуудлыг шийдэж эхэлбэл байгууллага зүгээр л дампуурна гэсэнтэй холбоотой.

Хамгаалалтын хувь

Хөгжүүлэгчдийн оруулсан хувь нэмрийн хэмжээг хувьцаа эзэмшигчтэй хийсэн гүйлгээ бүрийн үнэд үндэслэн тооцно. Өмчийн оролцооны тухай тусдаа гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үед хөгжүүлэгч хувь нэмэр оруулах шаардлагатай болно. Гэсэн хэдий ч, хөгжүүлэгчийн тариф нь хамтын бүтээн байгуулалтад оролцох гэрээний үнийн ахиу хүүгээс хэтрэхгүй байх ёстой. Ерөнхийдөө, хууль тогтоомжийн нэмэлт, өөрчлөлтөд гарын үсэг зурах үед хөгжүүлэгчид гэрээ тус бүрийн зардлын 1.2% -ийг төлөх ёстой. Цаашидхувь хэмжээг холбооны хууль тогтоомжид үндэслэн өөрчилж болно, гэхдээ 12 сар тутамд нэгээс илүүгүй.

Хуваалцсан барилгын гэрээг бүртгүүлэх өдрөөс 3 хоногийн өмнө хөгжүүлэгч бүр хувь нэмэр оруулах ёстой.

Хариуцлагын даатгал эсвэл банкны баталгаа зэрэг гүйлгээг баталгаажуулах аргуудыг одоо цуцалсан. Одоо гэрээлэгч байгууллага-хөгжүүлэгч нь үүсгэн байгуулагч нь ОХУ-ын нөхөн олговрын санд заавал шимтгэл төлөх үүрэгтэй.

Сангийн үндсэн чиг үүрэг

Нөхөн төлбөрийн сан нь олон нийтийн компани хэлбэрээр байгуулагдсан бөгөөд хэд хэдэн асуудлыг шийдвэрлэхэд зориулагдсан:

• хөгжүүлэгчдээс хандив авах;
• шимтгэлийг цаг тухайд нь хүлээн авахыг хянах;
• хөгжүүлэгч компаниуд дампуурсан тохиолдолд арбитрын менежерээр ажиллах боловч эдгээр компаниуд дор хаяж нэг баригдаж буй барилгын санд хандивласан тохиолдолд л;
• хувьцаа эзэмшигчдэд учирсан хохирлыг нөхөн төлөх;
• зээл олгох (хүүгүй байсан ч гэсэн);
• шаардлагатай бол дуусаагүй объектыг барьж дуусгах хөгжүүлэгчдэд санхүүгийн тусламж үзүүлэх.

Нөхөн төлбөрийн сангийн чөлөөт хөрөнгийг хууль тогтоомжид заасан бусад хөрөнгөд байршуулж болно.

Өөрийгөө зохицуулах байгууллагад оролцох

Сүүлийн үед хууль тогтоомжид өөрчлөлт орсонтой холбогдуулан үүрэг хүлээсэн хүмүүсийн хүрээлэлөөрийгөө зохицуулах байгууллагад байх. Дараах хүмүүст үүрэг хэвээр үлдсэн:

• барилгын ашиглалтыг хариуцах техникийн захиалагч, бүтээн байгуулагч, байгууллагатай төслийн баримт бичиг боловсруулах гэрээ байгуулсан хүмүүс;
• төслийн баримт бичгийг бэлтгэх, барилга байгууламж барих ажлыг бие даан гүйцэтгэх.

Төр, хотын өмчийн хагас ба түүнээс дээш дүрмийн сантай байгууллагуудад ийм үүрэг хүлээхгүй. Мөн төрийн өмчит, нэгдмэл болон төрийн өмчит аж ахуйн нэгжүүдийн хувьд SRO-д элсэх шаардлагагүй.

Нөхөн төлбөрийн сан SRO "Гэрээгээр хүлээсэн үүргийн хэрэгжилт" нь бүх гишүүдийн нэмэлт хариуцлагыг нөхөх зорилгоор байгуулагдсан. Гэхдээ ийм санг бүрдүүлэхийн тулд SRO-ийн дор хаяж 15 гишүүн өргөдөл гаргах ёстой. Өргөдөл гаргагч цөөхөн байвал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх сан байгуулах боломжгүй, харин бүх цуглуулсан хөрөнгийг хохирлын нөхөн төлбөрийн санд шилжүүлнэ.

Одоо хөгжүүлэгчид болон SRO-ийн гишүүн бусад хүмүүс гэрчилгээ авахгүй бөгөөд зөвхөн цахим бүртгэлд бүртгүүлэх бөгөөд та тэмцээнд оролцохдоо гишүүнчлэлээ баталгаажуулах хуулбарыг авах боломжтой.

Барилгын зах зээлд оролцогчдын айдас

Нөхөн олговрын санд давхар шимтгэл оруулах нь орон сууцны үнэ зайлшгүй өсөхөд хүргэнэ гэж ихэнх бүтээн байгуулагчид үздэг. Одоо бүтээн байгуулагч нь дундын барилгын ажилд зориулж санд төлөх ёстой болноSRO санд.

Хамтран хөрөнгө оруулагчид, өөрөөр хэлбэл инженерийн шугам сүлжээ, харилцаа холбоог өөрсдийн зардлаар барьж буй туслан гүйцэтгэгчид зарим талаар санаа зовж байгаагаа илэрхийлж байна, учир нь хөгжүүлэгч дампуурвал нөхөн олговорыг үндсэндээ хувь хүмүүст олгодог. Хамтарсан хөрөнгө оруулагчдад буцаан олголт авах боломж бага.

Мэдээж ийм хууль эрх зүйн орчин тогтворгүй барилгын зах зээлд чухал ач холбогдолтой бөгөөд хөрөнгө оруулагчдыг хамгаалах тогтолцооны нэг хэсэг юм. Гол нь ийм сан нь барилгын байгууллага, нийт барилгын зах зээлд дахин дарамт болохгүй, орон сууцны үнэ дахин өсөхгүй байх хэрэгтэй.