Орон сууц худалдаж авах: алхам алхмаар зааварчилгаа. Москвад орон сууц хэрхэн худалдаж авах, зохион байгуулах вэ?

2025 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2025-01-24 13:21

Интернэт дээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахад туслах агентлагуудын сурталчилгаа олон байдаг. Үүний зэрэгцээ, тэдний үйлчилгээ нь бага хувийг үл харгалзан одоогийн орон сууцны үнээр их хэмжээний үр дүнд хүргэдэг. Та яаж энэ гэрээг бие даан хийх вэ? Хэрхэн орон сууц худалдаж авах вэ? Алхам алхмаар зааварчилгаа нь танд энэ асуудлын бүх талыг ойлгоход тусална.

Байр хайж байна

Амьдрах газар олох нь энгийн ажил юм шиг санагддаг. Үнэн хэрэгтээ энэ нь тодорхой газартай холбоотой, өрөөний тоо, нийт талбай, тодорхой хэмжээний мөнгө гэх мэт олон шалгуураар төвөгтэй байдаг.

Орон сууцны үнэ нь өрөөнийхөө тооноос хамааралгүй, м.кв-ын үнэтэй харьцуулан тооцдог гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Нэг өрөө байр нь 95 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай байж болно. м, хоёр өрөө байр - 62 кв. м Өөрөөр хэлбэл, энэ тохиолдолд хоёр өрөө байрны үнэ нэг өрөө байрнаас бага байх болно. Өөр юуг анхаарах вэ? Орон сууц худалдаж авах нь хэр байна (алхам алхмаар зааварчилгаа)? Москвад бусад хотуудын нэгэн адил үнэүл хөдлөх хөрөнгө нь олон зүйлээс хамаардаг. Үүнд тухайн газрын үзэмж, байшингийн төрөл, төвөөс алслагдсан байдал зэргийг дурдаж болно.

Орон сууц худалдаж авахад хэрхэн хандах вэ: алхам алхмаар зааварчилгаа

Та өөрт тохирох сонголтыг олсныхоо дараа худалдагчтай холбогдож зарим асуултыг тодруулах шаардлагатай болно. Тухайлбал: гүйлгээний хамаарал ба зардал. Хэрэв өөрчлөлт ороогүй бол орон сууцанд үзлэг хийх цагийг авна уу.

Товлосон цагтаа худалдагч руу дахин залгаж, төлөвлөгөө өөрчлөгдсөн эсэхийг асууж, цагийг тодруулах хэрэгтэй. Хэрэв борлуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагаар дамждаг бол хэлцлийг хариуцаж буй риэлтор нь таны хүсэл эрмэлзэл баттай байгаа эсэхийг шалгахын тулд, мөн худалдагчийг эргэлзээтэй хүмүүсээс хамгаалахын тулд орон сууцыг үзүүлэхээс өмнө уулзахыг санал болгож магадгүй юм.. Тэр танаас шалгалтын хуудсанд гарын үсэг зурахыг хүсч магадгүй юм. Энэ нь агентлагийг тойрч гарах худалдах, худалдан авах гүйлгээг оруулахгүйн тулд хийгддэг.

Орон сууц худалдаж авах нь хэрхэн ажилладаг вэ? Алхам алхмаар зааварчилгаа нь шинэ байшинтай "танилцахад" онцгой анхаарал хандуулахыг зөвлөж байна. Ирээдүйд тохойгоо хазахгүйн тулд шалгалтын үйл явцад анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй. Юуны өмнө үүдэнд анхаарлаа хандуулаарай. Түүний хувьд хөршүүд болон байшин доторх орон сууц, нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний талаар санал бодлоо илэрхийлэх ёстой. Нэгдүгээр давхарт орон сууц худалдаж авахдаа хавтангийн хавтан ба хананы холбоосыг сайтар шалгаж, хамгийн сүүлийн давхарт хананд толбо байгаа эсэхийг сайтар шалгаарай. Сүүлчийн тохиолдолд олон тооны хивс, шинэ ханын цаас нь таныг хийх ёстойэргэлзэж, илүү нарийвчилсан шалгалт хийх шалтаг болдог. Хэрэв орон сууц булантай бол дулаалгын чанарт анхаарлаа хандуулаарай.

Түүнээс гадна сантехник, харилцаа холбоог шалгаарай. Хоолой, тэдгээрийн нөхцөл байдлыг шалгаж, дуу чимээний түвшинг шалгаж, цоргыг нээнэ үү. Заримдаа бохирын үнэр нь ус зайлуулах нүхнээс гарч ирдэг бөгөөд энэ нь үе үе гарч ирдэг бөгөөд үзлэг хийх үед энэ нь сул мэдрэгддэг. Тиймээс хөршүүдтэйгээ чатлаж, нуугдмал "сюрприз"-ийн талаар мэдэхээс залхуурах хэрэггүй.

Бүү шууд шийдээрэй! Хямдралтай байна

Бас орон сууц худалдан авалт хэрхэн явагдаж байна вэ? Алхам алхмаар зааварчилгааг зөвлөж байна: хэрэв бүх зүйл таны хувьд гурав дахин нэмэгдсэн бол та үнийг хэлэлцэх хэрэгтэй. Тодорхойлсон дутагдалтай маргаж, та худалдагчийг орон сууцны үнийг бууруулахыг ятгаж чадна. Тиймээс та үнийг 10-15% бууруулах боломжтой. Гэхдээ болгоомжтой байгаарай. 15% -иас дээш хямдрал танд анхааруулах ёстой. Ихэнхдээ ийм өгөөмөр байдлын шалтгаан нь зөвхөн үйл ажиллагааны явцад илрүүлж болох нуугдмал дутагдал эсвэл таны толгойны өвчин (хамгийн сайндаа) хууль эрх зүйн асуудлууд байдаг.

Урьдчилгаа

Хэрхэн орон сууц худалдан авах талаарх судалгаагаа үргэлжлүүлж байна. Алхам алхмаар зааварчилгаа нь энэ асуудлыг ойлгоход тусалсан хэвээр байна. Гүйлгээний ерөнхий хэлэлцээрийн хувьд түүнийг дуусгах баталгаа болгон урьдчилсан гэрээг байгуулах ёстой. Энэ нь хадгаламжийн гэрээ эсвэл урьдчилгаа гэрээ байж болно. Эхний тохиолдолд тэрээр худалдан авагчдыг цаашид хайхад худалдагчийг хязгаарлах болно, учир нь гүйлгээний нөхцөл өөрчлөгдсөн, түүнчлэн зарахаас татгалзсан тохиолдолд худалдагч дараахь зүйлийг хийх үүрэгтэй.барьцааны дүнг 200% хэмжээгээр төлнө. Худалдан авагчийн гэрээг зөрчсөн нь төлсөн дүнгээ алдахад хүргэнэ. Баримт бичигт мөнгийг барьцаа болгон шилжүүлж байгааг тодорхой зааж өгөх ёстой.

Хоёр дахь төрлийн гэрээгээр гүйлгээг дуусгавар болгох үед (худалдагч болон худалдан авагчийн аль алинд нь) мөнгийг ямар ч тохиолдолд буцааж өгдөг. Урьдчилгаа гэрээнд төлсөн төлбөрийн хэмжээ, орон сууцны нийт өртөг, гүйлгээ хийх хугацааг зааж өгөх ёстой. Цаашид худалдан авсан эд хөрөнгийг ашиглах, захиран зарцуулах эрхэд нь саад учруулсан, зөрчиж байгаа баримтууд илэрвэл урьдчилгаа төлбөр нь 100 хувь буцаан олголтод хамаарах болохыг анхаарна уу.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны цэвэр байдлыг шалгах

Хууль эрх зүйн цэвэр байдал гэдэг нь орон сууцыг худалдахад ямар нэгэн саад тотгор учруулахгүй байх, өмчлөх эрхийг хязгаарлах, хориглох, гүйлгээний хууль ёсны талаар давж заалдах, түүнийг хүчингүй болгох үндэслэлгүй байхыг хэлнэ.

Та орон сууцны эздийн бичиг баримтыг сайтар шалгаж, энэ үл хөдлөх хөрөнгийг дахин худалдсан түүхийг сайтар судалснаар өөрийгөө хамгаалах боломжтой.

Энэ үе шатанд орон сууц худалдан авах журамд (алхам алхмаар зааварчилгаа) юу багтсан бэ?

• Юуны өмнө гэрийн номыг судлах хэрэгтэй. Энэ нутаг дэвсгэрт урьд өмнө нь амьдарч байсан хүн бүрийн тухай бүртгэл, мөн орон сууцны хувьчлалын талаархи мэдээллийг багтаасан болно. Орон сууцны оффис дахь хувийн дансны хуулбарыг зөвхөн авч болноорон сууцны эзэн. Эзэмшигчийг нь өөрчилсөн орон сууцанд санамсаргүй эсвэл санаатайгаар хэн ч "мартагдахгүй" байхын тулд бүх өмчлөгч болон оршин суух газарт бүртгэлтэй хүмүүсийг сайтар хянаж байгаарай.
• Дараагийн алхам нь улсын бүртгэл, газрын кадастрын газар дээр очиж үзэх болно. Тэнд нэг бүртгэлд орон сууцны бүх гүйлгээ, хязгаарлалт, ачааллын талаарх мэдээллийг хадгалдаг.

Орон сууцны өмчлөгч нь хамгийн чухал зүйл биш гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Тэр үүнийг ашиглах эрхтэй гэдэг нь чухал юм. Эзэмшигч нь чадвартай иргэн байх ёстой. Хэрэв энэ асуудалд бага ч гэсэн эргэлзээ байгаа бол өөрийгөө хамгаалж, наркологи, сэтгэл мэдрэлийн диспансерээс гэрчилгээ авахыг хүссэн нь дээр.

Худалдах гэрээнд гарын үсэг зурж байна

Гүйлгээний аюулгүй байдалд итгэлтэй болсны дараа худалдах гэрээ байгуулах шаардлагатай. Энэ нь хуульд заасан бүх нөхцлийг дагаж мөрдөх ёстой. Эдгээр шаардлагыг ОХУ-ын Иргэний, Татвар, Гэр бүлийн хуулиар зохицуулдаг.

Гэрээнд дараах зүйлсийг заавал тусгасан байх ёстой:

• Гэрээний нэр.
• Гүйлгээний бодит газар.
• Гэрээнд гарын үсэг зурсан огноо.
• Танилцуулга хэсэг. Энэ нь оролцогч бүрийн иргэний үнэмлэхний дэлгэрэнгүй мэдээллийг харуулсан гүйлгээнд оролцогчдын жагсаалтаас бүрдэх ёстой (паспорт - насанд хүрэгчдэд, бусад нь - төрсний гэрчилгээ). Оролцогчдын аль нэг нь байвалхуулийн этгээдийн нэр, түүний дэлгэрэнгүй мэдээллийг заавал бичсэн байх ёстой.
• Хөрөнгийн тодорхойлолт (талбай, аль байшингийн аль давхарт байрлаж байгаа, хэдэн өрөө).
• Өмчийн хаяг.
• Объект зардал.
• Төлбөрийн хугацаа ба дараалал.
• Бүртгэлтэй оршин суугчдын талаарх мэдээлэл болон бүртгэлээс хасах эцсийн хугацаа.
• Орон сууцыг худалдан авагчид шилжүүлэх хугацаа, журам.
• Гэрээг заавал бүртгүүлэх тухай заалт.
• Гэрээний хуулбарын тоог заана уу.
• Талуудын гарын үсэг.

Орон сууц худалдан авах, бүртгүүлэх журам (алхам алхмаар зааварчилгаа): бүртгэл

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг Rosreestr-д улсын бүртгэлд бүртгүүлэхгүйгээр хийх боломжгүй. Хяналтын хугацаа хорин хоногоос илүүгүй байх ёстой, гэхдээ заримдаа процедурын хугацаа нэг сар хүртэл үргэлжилдэг.

Гүйлгээг улсын бүртгэлд бүртгэх явцад баримт бичгийг хууль ёсны дагуу шалгаж, хууль ёсны эсэхийг шалгадаг. Энэхүү журам нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрх үүсэх, хязгаарлах, шилжүүлэх, дуусгавар болгох хууль ёсны нотолгоо болдог. Тэр бол ийм давуу эрх байдгийг нотлох цорын ганц баримт юм.

Орон сууцыг шилжүүлэх, шилжүүлэх актад гарын үсэг зурах

Тиймээс бид орон сууц худалдан авах ажиллагаа хэрхэн явагддаг вэ гэсэн асуултын эцсийн шатанд ирлээ (алхам алхмаар зааварчилгаа). Хуулийн хүрээнд гүйлгээ хийгдсэнийг баталгаажуулсан эцсийн баримт нь шилжүүлгийн акт юм. Энэ нь худалдагчийг шилжүүлсэн баримтыг зааж өгсөн болноүл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх, түүний дотор бодит ашиглалт, эзэмшил, түүнчлэн худалдан авагч түүнийг хүлээн зөвшөөрсөн баримт.

Худалдан авах гэрээнд худалдагч орон сууцыг чөлөөлөх үүрэгтэй байх хугацааг заасан заалт байх ёстой. Баримт бичгийг хүлээн авсны дараа худалдаж авсан эд хөрөнгийг шилжүүлэх тодорхой огноог зааж өгөх шаардлагатай. Орон сууцанд юу үлдэх ёстойг дахин ярилц (бүх мэдээллийг урьдчилсан гэрээнд заасан байх ёстой). Тогтоосон хугацаанд шилжүүлгийн актад гарын үсэг зурна. Гэрээг гүйлгээнд оролцогч тал тус бүрт нэг хувь, хоёр хувь үйлдэнэ.

Үүнээс өмнө та орон сууцанд үзлэг хийж, орон сууц, нийтийн үйлчилгээний төлбөрөө төлсөн баримт, өргүй гэсэн гэрчилгээ, хамгийн гол нь түлхүүрээ авах хэрэгтэй. Хэрэв бүх зүйл эмх цэгцтэй байвал баримт бичигт гарын үсэг зурна уу.

Үүнээс гадна та хуучин өмчлөгчдөөс орон сууцны өмнөх гүйлгээний талаарх баримт бичгийг үлдээхийг хүсч болно.

Худалдан авагч нь шилжүүлгийн актад гарын үсэг зурснаас хойш эд хөрөнгийн бүрэн өмчлөгч болж, шинэ оршин суугаа газартаа бүртгүүлэх боломжтой.

Хэлэлцээний даатгал

Бид орон сууц худалдан авах ажиллагаа хэрхэн явагддаг талаар дэлгэрэнгүй дүн шинжилгээ хийсэн (алхам алхмаар зааварчилгаа). Худалдах гэрээний даатгалд бүртгүүлэх (эсвэл нэрийн даатгал) нь сайн дурын үйл явц бөгөөд харамсалтай нь манай улсад тийм ч түгээмэл байдаггүй. Энэ нь орон сууцыг өмчлөх эрхээ хасуулсан тохиолдолд худалдан авагчийг хамгаалдаг. Даатгалын мөнгөгүйлгээ хүчингүй болсон тохиолдолд төлнө.

Дараах тохиолдолд даатгалд хамрагдахыг зөвлөж байна:

• Худалдагч нь тухайн байрны эзэн биш. Гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө өмчлөгч нь худалдахаас татгалзаж, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ямар ч байсан гэрээ хийсэн бол гэрээг цуцалж болно.
• Насанд хүрээгүй хүн үйл явцад оролцдог. Хүүхдийн орон сууцны нөхцөл байдал муудсаныг асран хамгаалагчид нотолсон тохиолдолд уг гэрээ хүчингүй болно.
• Орон сууцны зах зээлийн үнээс доогуур тохиролцсон үнэ.

Таны арилжаанд амжилт хүсье!