Амин орон сууц барих ипотекийн зээл. Хэрхэн моргежийн зээл авах вэ: алхам алхмаар зааварчилгаа

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Ипотекийн зээл гэх банкны ойлголт бидний амьдралд баттай орж ирсэн. Өнөөдөр залуу гэр бүлүүдийн дийлэнх нь зээл авахгүйгээр орон сууцаа худалдаж авах боломжгүй байна. Энэ хооронд зарим нь хотын саарал хананд давчуу хайрцаг худалдаж авахыг хүсэхгүй байна. Өөрийнхөө гэрийг барих нь илүү сонирхолтой сонголт юм. Харин хувийн байшин барих ипотекийн зээл нь олон асуултыг дагуулдаг ойлгомжгүй үзэгдэл юм. Тэднийг ойлгохыг хичээцгээе.

Хотод байшин барих эсвэл бэлэн төмөр бетон тоолуур худалдаж авах уу?

Хотын захын орон сууцыг өөрийн байшин болгон өөрчлөх нь муу нэртэй талбайг хэмнэж, хананы цаанаас өрмийн тусламжтайгаар залхаах хөршүүдээс салах сайхан арга юм. Мөн энэ нь хувийн байшингийн бүх давуу тал биш юм. Тэдгээрийг дарааллаар нь авч үзье:

• Хотын байгаль орчин ямар байгаа нь нууц биш. Хожим өдөр тутмын хордлогынхоо төлбөрийг төлөхийн тулд ипотекийн зээлээр орон сууц авах нь давхар доромжлол.шатны хонгилоос агаар, эцэс төгсгөлгүй тамхины утаа. Хотын гаднах цэвэр агаар нь өсөн нэмэгдэж буй хойч үеийнхээ эрүүл мэндэд санаа тавьдаг хүмүүст маш том давуу тал болдог.
• Орон сууцны зах зээлд орохын өмнө 2-3 зуучлагчийн урамшуулалд ордог. Энэ нь зардлыг хэтрүүлж байна. Орон сууцны ипотекийн зээл авсан ч орон сууцны нэг квадратын үнэ 2 дахин хямд байна.
• Гэрээ төлөвлөхдөө төсөөлөх орон зай бий. Байшингаас гадна та gazebo барьж, цөөрөм эсвэл усан сан зохион байгуулж болно. Орон сууцанд - зүгээр л засвар, интерьерийг туршиж үзээрэй.

Өөрийн хөрөнгө хүрэлцэхгүй бол яах вэ?

Хэрэв залуу гэр бүл хотын бетонон метр квадратаас хувийн байшин руу нүүхээр төлөвлөж байгаа бол их хэмжээний зардал гаргахад бэлэн байх ёстой. Барилга угсралтын ажил тийм ч хямд биш юм. Манай улсын дундаж гэр бүл бүр ийм таашаал авч чадахгүй. Би гэрийнхээ мөнгийг яаж олох вэ?

Хэд хэдэн арга бий:

• ипотекийн зээлд хамрагдан амины орон сууц барих;
• одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө барьцаалан ерөнхий зориулалтын зээл авч, мөнгөө барилгын ажилд зарцуулна;
• хэрэглээний зээл авах.

Эхний аргыг илүү дэлгэрэнгүй авч үзье. Барилгын ипотекийн зээлийн онцлог, бэрхшээл юу вэ? Зээлдүүлэгчид зээлдэгчдэд ямар нөхцөл тавьдаг вэ?

Банкны нэхэмжлэл

Амины орон сууц барих ипотекийн зээл нь банкны хувьд эрсдэлтэй үйл явдал юм. Тухайн объектдуусаагүй байх болно, энэ нь бараг шингэн гэж тооцогддоггүй. Харамсалтай нь гэнэтийн нөхцөл байдалд зээлдэгч зээлээ бүрэн төлж чадахгүйд хүрч, өрийг барагдуулахын тулд барьцаа хөрөнгийг худалдсан тохиолдолд банк барилгын ажил эхэлсэн газрыг зарах боломжгүй болно.

Тиймээс зээлийн байгууллагууд ийм ипотекийн зээлд итгэхгүй байна. Тэд үүнийг зөвхөн тусгай нөхцлөөр, барьцаа болон / эсвэл баталгаа хэлбэрээр нэмэлт баталгаагаар гаргадаг. Банкууд ирээдүйн зээлдэгчдэд нэлээд хатуу шаардлага тавьдаг. Мөн барьцаа хөрөнгийн хувьд. Үндсэндээ тэдний ихэнх нь ижил төстэй жортой байдаг. Үйлчлүүлэгчийн насны хязгаарлалт эсвэл бусад шинж чанаруудын хувьд зөвхөн нэг чиглэлд эсвэл өөр чиглэлд хэлбэлзэлтэй байдаг. Банкуудад ямар үзүүлэлт чухал вэ? Эдгээр хүчин зүйлсийн зарим нь энд байна:

• Зээлдэгч болон түүний батлан даагч нарын хувьд - нас, ажлын төрөл, ажилласан хугацаа, иргэншил, бүртгүүлсэн газар.
• Барьцааны зүйлийн хувьд - үнэ цэнэ, ашиглалтын төрөл, физик шинж чанар, хууль эрх зүйн цэвэр байдал, зориулалтын дагуу бүрэн ашиглахад ямар нэгэн дарамт болон бусад хязгаарлалт байхгүй.

Мөн банк урьдчилгаа төлбөр байгаа эсэх, зээлээр олгосон хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашигласан тайланг баримтжуулахыг шаардана.

Зээлийн хэмжээ, хугацаа

Зээлийн байгууллага бүр зээлийн хэмжээндээ хязгаарлалт тавьдаг. Энэ нь зөвхөн зээлдэгч болон түүний гэр бүлийн гишүүдийн нийт орлогоос гадна барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнээс хамаарна. Ер нь банк санхүүжүүлдэгбарилгын ажлын зардал нийт дүнгийн 20-85%. Амины орон сууц барих ипотекийн зээлийг 5-30 жилийн хугацаатай олгодог. Зарим банкууд илүү урт хугацаа санал болгож болно. Дараа нь зээлдэгч сар бүр маш тухтай төлбөр авах боломжтой. Үнэн, илүү төлбөрийн хэмжээ эцэстээ зохих ёсоор нэмэгдэх болно гэдгийг анхаарч үзэх нь зүйтэй.

Зээлийн хүү

Тухайн банкны тухай ярьж байгаа ч зээлийн хүүгийн хэмжээг урьдчилан тодорхойлоход хэцүү байдаг. Энэ үнэ цэнэ нь хэд хэдэн нөхцлөөс хамаарна - хугацаа, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ. Зарим зээлийн байгууллагууд урьд өмнө нь зээлдэгч байсан эсвэл одоо зээлдэгч болсон үйлчлүүлэгчид хөнгөлөлт үзүүлэхэд бэлэн байдаг. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв бид саатал гаргахыг зөвшөөрдөггүй ухамсартай хүний тухай ярьж байгаа бол.

Зээлийн хүүг бууруулна гэдэг нь сонгосон банкны картаар цалин авдаг хүмүүс болон төсвийн байгууллагын ажилтнуудад найдаж болно. Барилгын ажил дууссаны дараа байшин ашиглалтад орж, барьцаалагдах үед зээлдүүлэгч мөн хүүгээ бууруулахад бэлэн болно. Банкууд яагаад ийм хөнгөлөлт үзүүлдэг вэ? Гол нь дээрх нөхцөлүүдийг дагаж мөрдөх нь харилцагчийн найдвартай байдлыг илтгэж, банкны эрсдэлийг бууруулдаг.

Ойролцоогоор тооцоолохын тулд та зээлийн байгууллагын вэбсайт руу орох хэрэгтэй. Мөн "Ипотекийн зээл" хэсэгт хүссэн зээлийн хөтөлбөрөө сонгоод барилгын моргейжийн тооцоолуурыг туршиж үзээрэй. Тэр танд ойролцоогоор хүү, сарын төлбөрийн хэмжээ, илүү төлбөрийн хэмжээг хэлэх болно.

Шаардлагатай бичиг баримт

Даруухан багцад битгий гайхаарайэнгийн хэрэглээний зээлээс хамаагүй илүү баримт бичиг. Ипотекийн зээл гэдэг нь банкнаас удаан хугацаагаар их хэмжээний зээл олгох явдал юм. Мөн энэ нь санхүүгийн байгууллагын хувьд үргэлж илүү эрсдэлтэй байдаг. Барилгын ийм моргейжийн зорилго нь бүр илүү эрсдэлтэй байдаг. Үнэхээр ч дуусаагүй ажил бол банк юу ч үгүй үлдэж магадгүй. Тиймээс хүссэн зүйлдээ хүрэхийн тулд бүх бичиг баримт, гэрчилгээгээ авч, хүсэл зоригоо нударгаараа цуглуулах нь зүйтэй.

Юуны өмнө танд дараах бичиг баримт хэрэгтэй болно:

• Зээлдэгч болон түүний батлан даагч/хамтран зээлдэгчтэй холбоотой бичиг баримтууд - иргэний үнэмлэх, орлого, боловсрол, нийгмийн байдлын талаарх баримт бичгүүд. Банкны үүрэг бол үйлчлүүлэгчийн төлбөрийн чадвар, хариуцлагыг тодорхойлох явдал тул мэргэжилтэн олон нэмэлт мэдээлэл хүсэх эрхтэй.
• Батлан даалтад байгаа бичиг баримт. Ихэнхдээ барьцааны жагсаалтын үнэт цаасны ихэнх нь үйлчлүүлэгчдийн гарт байдаггүй бөгөөд тэдгээрийг хурдан цуглуулах нь тийм ч амар ажил биш юм. Олон хүмүүс Rosreestr болон BTI-ийн босгыг тогшихын оронд мэргэжилтнүүдээс тусламж хүсдэг.
• Дансны хуулга, урьдчилгаа төлбөр авах боломжтойг баталгаажуулсан бусад баримт бичиг.
• Байшингийн төсөл, эскиз, барилгын компанитай байгуулсан гэрээний хуулбар, барилгын тооцоо.

Зээлийн нөхцөл

2014 оны үйл явдлаас өмнө хувийн байшин барих ипотекийн зээл гэх мэт хөтөлбөр нь тус улсын зээлийн байгууллагуудад илүү түгээмэл байсан. Өнөөдөр үүнийг харьцангуй цөөн тооны банк санал болгож байна. Тиймээс Сбербанкны жишээн дээр зээл олгох нөхцөлийг авч үзье. Тэр өнөөдөр байнаЭдгээр хэлцлүүдтэй холбоотой байх магадлал өндөр байна:

• Зээлийн валют - зөвхөн Оросын рубль.
• Зээлийн хэмжээ - 300 мянган рубль, гэхдээ барьцаа хөрөнгийн үнийн дүнгийн 75% -иас ихгүй байна.
• Урьдчилгаа - 25%-аас.
• Зээлийн хугацаа - 30 жил хүртэл.
• Зээлийн хүү - 13, 25%.

Бүх үйл явц бодит байдал дээр хэрхэн харагдах вэ?

Зээлдэгч нар ихэвчлэн зээлээр барилгын санхүүжилт авахаар төлөвлөж байхдаа бүх үйл явцын талаар муу санаатай байдаг. Олон хүмүүс хоёр баримт бичигтэй бол өргөдөл гаргахдаа найдаж байна. Энэ тохиолдолд банк зөвхөн сайтыг ашиглах эрхийн гэрчилгээ авахыг хүсэх болно. Мөн хэдхэн цаг эсвэл өдрийн дотор зээлдэгч мөнгөө хүлээн авна.

Харамсалтай нь тийм ч энгийн зүйл биш. Ипотекийн зээл нь ямар ч зорилготой байсан зээлдэгч болон барьцааны зүйлийг сайтар нягталж шалгахыг шаарддаг. Банк нь үйлчлүүлэгч болон тухайн байгууллагын аль алинд нь учирч болзошгүй эрсдлийг багасгах шаардлагатай. Нэмж дурдахад, хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглахын тулд тайлагнах шаардлагатай бөгөөд энэ дүнг бэлэн мөнгө хэлбэрээр өгөх нь ховор байдаг.

Байшин барих ипотекийн зээлийн үйл явц бодит байдал дээр хэрхэн харагддаг вэ? Жишээлбэл, Сбербанк нь үйлчлүүлэгч болон банк хоорондын хамтын ажиллагааны дараах схемийг санал болгож болно:

• Зээлдэгч өөрийн бичиг баримт болон батлан даагчийн баримт бичгийг гаргаж өгнө. Энэ үе шатанд банк харилцагчтай хамтран ажиллах боломжоо шийддэг.
• Газар дээрх бичиг баримтын цуглуулга. Цуглуулсан гэрчилгээг хууль ёсны хяналтанд байлгахын тулд банк руу шилжүүлдэг. Мөн тухайн сайт нь физик шинж чанарын хувьд банкны шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг шалгадаг.
• Барьцааны хөрөнгийг банкны итгэмжлэгдсэн үнэлгээний компаниуд үнэлж байна.
• Захиалагч байшингийн төсөл захиалж, барилгын гэрээ байгуулж байна. Мөн банк шаардлагатай зээлийн хэмжээг тодорхойлохын тулд зардлын тооцоо хийх шаардлагатай болно. Зээлдэгч эдгээр баримт бичгийг өөрийн сонгосон барилгын компаниас авч, санхүүгийн байгууллагын мэргэжилтнүүдэд шилжүүлэх ёстой.
• Өмнөх бүх үе шатууд амжилттай дууссан бол талууд зээлийн гэрээ байгуулах ажлыг үргэлжлүүлнэ.
• Барилга угсралтын зээл нь газар дээр дарамт учруулахтай холбоотой тул та Росреестрт бичиг цаасны ажилд хэсэг хугацаа зарцуулах шаардлагатай болно. Шинэ гэрчилгээ авсан өдөр банк барилгын хөрөнгийн эхний хэсгийг шилжүүлдэг.
• Зээлдэгч нь зээлийн эхний хэсгийг зориулалтын дагуу ашигласан тайланг гаргаж өгнө.
• Банк үнийн дүнгийн хоёр дахь хэсгийг гаргадаг.
• Зээлдэгч нь барилгын ажлыг дуусгаж, байшинг бэлэн өмч гэж албан ёсоор баталгаажуулна. Үүний дараа үл хөдлөх хөрөнгөтэй газар нь барьцаа болдог. Дараа нь зээлийн хүү буурна.

Та өөрийнхөө ажлыг хэрхэн хөнгөвчлөх вэ?

Төлбөрийг илүү тав тухтай байлгахын тулд зарим банк үндсэн өрийг төлөх хугацааг хойшлуулах зэрэг журам гаргадаг. Зээлдэгч нь 3 жил хүртэл хугацаагаар, зөвхөн зээлийн дүнгээр хуримтлагдсан хүүг төлөх боломжтой. Энэ нь барилгын ажлын явцад гарч болзошгүй нэмэлт зардлыг харгалзан үзэхэд маш тохиромжтой. Энэ нь төсөвт хүндээр тусч болзошгүй. Түүнчлэн, жирэмсний капиталыг үндсэн өрийн зарим хэсгийг төлөхөд ашиглаж болно. Зээл хүсэхээсээ өмнө энэ боломжийн талаар урьдчилан асуух хэрэгтэй. Хэрэв зарим банкинд барилгын ипотекийн зээлд урьдчилгаа төлбөр шаардлагатай бол гэрчилгээг мөн ашигладаг.

Одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан зориулалтын бус зээл

Энэ төрлийн зээл нь мөн л ипотекийн зээл бөгөөд үүнээс үүдэлтэй бүх үр дагавартай. Үнэн хэрэгтээ үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг барьцаанд тавьдаг бөгөөд энэ нь зээлээ төлөөгүй тохиолдолд тухайн объектыг хэрэгжүүлэх боломжийг банк хариуцах ёстой гэсэн үг юм.

Ийм зээлийн давуу тал нь зориулалтын ашиглалтын талаар тайлан гаргах шаардлагагүй байдаг - зээлдэгч өөрийн үзэмжээр хөрөнгийг захиран зарцуулах эрхтэй. Нэмж дурдахад аливаа ипотекийн зээлийн нэгэн адил энэ зээлийг нэлээд урт хугацаанд олгодог.

Сул талуудаас - бүртгүүлэх явцад ижил овоо баримт бичиг, өргөдлийг авч үзэх, мөнгө олгох үйл явцын үргэлжлэх хугацаа. Үүнээс гадна, зохисгүй хэрэглэсэн тохиолдолд хувь хэмжээ бага зэрэг нэмэгддэг. Ерөнхийдөө зээлдүүлэгчид барьцаа хөрөнгийн үнийн дүнгийн 50%-иас илүүгүй хувийг зориулалтын бусаар ашиглахад бэлэн байна.

Хэрэглээний зээлээр асуудлыг шийдэх боломжтой юу?

Дээр дурдсан орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцлөөс харахад ердийн хэрэглээний зээл нь хэрэгцээтэй мөнгөө авах хялбар арга мэт санагдаж магадгүй. Нэгдүгээрт, банк хөрөнгийн зориулалтын ашиглалтыг хянахгүй. Хоёрдугаарт, зээлдэгчТа гайхалтай багц гэрчилгээ цуглуулж, бусад процедурыг давах хэрэгтэй болно. 2-3 бичиг баримт хүссэн өдрөө л мөнгөө авах боломжтой. Гэхдээ энэ арга нь бас сул талуудтай:

• Энгийн зээлийн хэмжээ 1.5 сая рублиас хэтрэх нь ховор.
• Хэрэглээний зээлийг богино хугацаанд буюу дээд тал нь 5 жилээр олгодог. Их хэмжээний зээл гэдэг нь хүн бүрт боломжгүй маш их хэмжээний төлбөрийг хэлнэ. Тийм ээ, тэд барилгын хүнд хэцүү үед хүнд ачаа болно.
• Банкууд ердийн зээлд ихэвчлэн өндөр хүү тогтоодог. Энэ тал дээр ипотекийн зээл маш их замыг туулсан. Ердийн 22-24%-ийн оронд жилийн 15%-ийг л авах боломж бий.

Хэрэглээний зээл нь бүтээн байгуулалтад дутагдаж байгаа хөрөнгийг олоход тохиромжтой боловч хамгийн ашигтай арга биш юм шиг санагддаг. Энэ сонголт нь байшинг үе шаттайгаар барихаар төлөвлөж байгаа эсвэл шаардлагатай барилгын материалтай хүмүүст тохиромжтой. Эцэст нь хэлэхэд банкуудын нөхцөл байдал нэлээд олон удаа өөрчлөгдөж болно гэдгийг бид нэмж хэлж болно. Тиймээс аль нэг зээлийн байгууллагыг сонгохын өмнө хүн бүртэй биечлэн зөвлөлдөх хэрэгтэй. Барилгын зээл нь нарийн төвөгтэй бөгөөд урт үйл явц боловч зорилго нь ажил, хүлээлтийг зөвтгөдөг.