Хэрхэн риэлторгүйгээр орон сууц худалдаж авах вэ: алхам алхмаар зааварчилгаа, нюанс, онцлог

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Релторгүйгээр байр авах боломжгүй гэсэн ойлголт байдаг. Үнэн хэрэгтээ энэ бол хэн ч даван туулах тийм хэцүү ажил биш юм. Тиймээ, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нь үйлчлүүлэгчийн цагийг хэмнэдэг боловч энэ нь худалдан авагч ирээдүйд худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой асуудал гарахгүй гэсэн баталгаа биш юм. Түүнчлэн, зуучлалын үйлчилгээ нь төлбөртэй бөгөөд гүйлгээний үнийн дүнгийн 10%-д хүрэх боломжтой бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн одоогийн үнээр цэгцтэй дүн гарах болно.

Хэд хэдэн дүрмийг мэдэж, "Хэрхэн риелторгүйгээр орон сууц худалдаж авах вэ" гэсэн алхам алхмаар зааварчилгааг дагаснаар та харьцангуй богино хугацаанд байшин худалдаж авах боломжтой.

Бэлтгэл үе шат

Юуны өмнө та санхүүгийн чадамжаа зөв үнэлэх хэрэгтэй. Байр хайж байгаа хүний амьдрал сайн байгаа ч гэсэн энэ асуулт маш чухал. Орон сууцны үнэ нь нотариатын үйлчилгээний зардал, ирээдүйд төлөх татварын хэмжээнд хүртэл тусгагдсан байдаг.

Үнэт нөлөөлөх хүчин зүйлс:

• барилгын байршил;
• байшин барих материал(жишээ нь, самбарын объектууд нь тоосгоноос бага үнэ цэнэтэй байдаг);
• дэд бүтцийн хүртээмж;
• бичлэг, орон сууцны төлөвлөлт, гэхдээ хэрэв бид шинэ барилгын тухай ярьж байгаа бол энэ асуулт ихэвчлэн гарч ирдэггүй;
• засвар байгаа эсэх;
• бүтэн байшингийн давхар болон орон сууц зарж байгаа давхар;
• халаалтын төрөл. Өндөр тарифтай энэ хүчин зүйл маш чухал болсон.

Орон сууц худалдан авахдаа асуудалд орохгүйн тулд илүү олон зөвлөгөө байна. Ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нийлүүлэлтэд дүн шинжилгээ хийхээ мартуузай. Том хотын хил хязгаарт орон сууцны үнэ өртөгөөсөө хэд дахин өндөр байдаг нь нууц биш. Тиймээс тодорхой хэмжээний үнийн "өсөлт" байгаа бөгөөд хэрэв тэд хэтэрхий хямд байр санал болговол үүнтэй холбоотой асуудал гарч магадгүй юм. Энэ нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн их хэмжээний өр, байшин доторх харилцааны муу байдал, өмчлөх эрхийн бичиг баримттай холбоотой асуудал байж болно. Хэрэв шалтгааныг тогтоох боломжгүй бол та бие даасан шинжээчтэй холбоо барьж, дуртай үл хөдлөх хөрөнгөө үнэлээрэй.

Дахин худалдах эсвэл үндсэн орон сууц уу?

Анхдагч зах зээл нь хууль эрх зүйн түүхгүй үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд хэн ч хэзээ ч өмчилж байгаагүй. Худалдан авалтыг хөгжүүлэгчээс шууд хийдэг. Ихэнх тохиолдолд, хэрэв та ашиглалтад орсон барилгад орон сууц худалдаж авбал орон сууц авах энэ сонголт илүү ашигтай байдаг. Ийм нөхцөлд реалторгүйгээр шинэ байранд хэрхэн орон сууц худалдаж авах вэ гэсэн асуулт гарч ирэх ёсгүй. Та зөвхөн хөгжүүлэгчийг шалгах хэрэгтэй бөгөөд хэрэв бүх зүйл хэвийн байгаа бол орон сууц худалдан авах боломжтой.

Гэхдээ бэлэн байр авчихвал мөнгөө хэмнэж чадахгүй. Одоохондоо баригдаж байгаа объект хямд байна. Өөрөөр хэлбэл, бүтээн байгуулагчтай хувьцааны гэрээ байгуулж, ирээдүйн эзэн барилгыг бүхэлд нь барьж ашиглалтад оруулах хүртэл хүлээнэ. Барилгын ажил олон жил сунжирдаг тул танд яаралтай орон сууц хэрэгтэй бол үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээл дээр зогсох хэрэгтэй.

Борлуулагч гэдэг нь хэн нэгний эзэмшиж байсан үл хөдлөх хөрөнгө юм. Ийм орон сууцны квадрат метр талбайг худалдан авахдаа өмчлөх эрхийн бичиг баримтыг сайтар судалж үзэх хэрэгтэй бөгөөд ингэснээр ирээдүйд хуучин эзэмшигчийн хамаатан садан, хүүхдүүдийн дүр төрхтэй холбоотой асуудал гарахгүй байх болно.

Сонголтуудын сонголт

Аз болоход интернет гарч ирэхэд ямар ч бараа хайх боломж олширсон. Хэрхэн риэлторгүй орон сууц худалдаж авах вэ? Алхам алхмаар зааварчилгааны дараагийн алхам бол тохирох сонголтыг сонгох явдал юм.

Та худалдан авагчийн амьдрахыг хүссэн бүсээ сонгохоос эхлэх хэрэгтэй. Ирээдүйн оршин суух газар нь худалдан авагчийн бүх шаардлагыг хангасан байх ёстой, тохиромжтой дэд бүтэц, тээврийн солилцоо байх ёстой. Хэд хэдэн сонголтыг сонгосны дараа та залгаж эхлэх боломжтой. Интернет болон сонин дээрх зарыг эзэмшигчид болон реалторуудаас авах болно.

Харах

Амралтын өдөр байсан ч өдрийн цагаар үзэхийг зөвшөөрч байна. Та энэ арга хэмжээнд ганцаараа очиж болохгүй. Юуны өмнө,Ойролцоох хүн байвал мэдээллийг илүү бодитойгоор хүлээн авдаг. Хүн байхдаа илүү сэтгэл хөдөлж, яаран буруу шийдвэр гаргаж чаддаг.

Зөвхөн доторх байр гэлтгүй орцонд нь үнэлэлт дүгнэлт өгөхөө мартуузай. Байшин өөрөө хагарал байх ёсгүй. Боломжтой бол хөршүүдтэйгээ ярилц. Ойролцоогоор алхаж, сургууль эсвэл сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллага хэр ойрхон байгааг, тээврийн хэрэгсэлд хэр хугацаа шаардагдахыг хараарай.

Дахин борлуулах байр үзэхээр ирэхдээ хэзээ ч мөнгө авч явах хэрэггүй.

Хэрэв та дээд давхарт байрлах орон сууцыг үзэж байгаа бол тааз, хананаас гоожиж байгаа эсэхийг анхаарч үзээрэй. Олон тооны хивс, ялангуяа ханан дээр байгаа нь тодорхой бодолд хөтлөх ёстой. Булангийн орон сууцанд мөн адил хамаарна. Байшинг бүрэн дулаалах нь зүйтэй бөгөөд онцгой тохиолдолд зөвхөн худалдан авч буй орон сууц. Доод давхарт байрлах байрнаас хонгилоос үнэр үнэртэх ёсгүй.

Ашиглалтын өрөөнүүдийг шалгана, хоолой нь хэвийн, усны даралт хүчтэй байх ёстой. Байшин нь 10-аас дээш настай байх ёсгүй.

Худалдан авахыг зөвшөөрсөн баталгаа

"Релторгүйгээр орон сууц хэрхэн худалдаж авах вэ" гэсэн алхам алхмаар зааварчилгаа нь хоёр алхамаас бүрдэнэ:

• баримт бичгийг шалгаж байна;
• урьдчилгаа эсвэл хадгаламж шилжүүлэх.

Баримт бичгийг шалгаж байна

Эрхийн бичиг баримтыг баталгаажуулахдаа паспортын мэдээлэл болон орон сууцны баримт бичигт заасан мэдээллийг нэгтгэхээс эхлэх ёстой. Хууль ёсны дагуу шалгахRosreestr-ийн орон нутгийн салбартай холбоо барьж, цэвэр ариун байдлыг хийх боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд бүртгэлээс гаргасан огноотой холбоотой өмчлөгчийн талаарх мэдээлэл харагдах болно. Ашиглалтын байгууллагатай холбоо барьж, нийтийн үйлчилгээний өр байгаа эсэх талаар мэдээлэл авахыг зөвлөж байна. Хэрэв байгаа бол, ялангуяа том нь байгаа бол энэ нь худалдан авалтын үнийг мэдэгдэхүйц бууруулна.

Эзэмшигчээс ямар бичиг баримт шаардах ёстой вэ:

• бүртгэл эсвэл гэрчилгээний хуулбар;
• паспорт;
• борлуулалтын өмнө бэлтгэсэн гэрчилгээ;
• байшингийн бүртгэлийн хуудас, сунгасан.

Өмчлөгчтэйгээ орон сууц худалдах үед чөлөөлөгдөж байсан талаар ярилцахаа мартуузай.

Хадгаламж

Байрны төлбөрийг төлөхдөө барьцаа болон урьдчилгааг тооцно. Хэмжээ нь орон сууцны үнээс хамаарч талуудын тохиролцоогоор тогтоогддог. Гэхдээ талуудын хооронд хадгаламжийг шилжүүлэх үед ямар үнээр шилжүүлэх талаар тохиролцоонд хүрсэн байх ёстой. Та худалдагчаас төлбөрийн баримт авч, мөнгөн хадгаламжийн гэрээ эсвэл урьдчилсан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, мөнгө шилжүүлэх мөч, гүйлгээний зардлыг бүрэн хэмжээгээр тогтоох боломжтой.

Иргэний хуулийн бүх шаардлагыг бүрэн хангасан, тухайлбал: хоёрдогч орон сууц худалдан авахдаа барьцааны гэрээг байгуулах нь дээр.

• хэрэв худалдагч мөнгөө хүлээн авсны дараа үл хөдлөх хөрөнгөө зарах гэж оролдсоор байвал барьцааг хоёр дахин их хэмжээгээр буцааж өгөх үүрэгтэй;
• бүтэлгүйтсэнгүйлгээнээс худалдан авагчийн барьцааг буцаан олгохгүй.

Талуудын санаа зорилгын ноцтой байдлыг батлахын тулд нотариатчтай холбоо барих нь илүүц байх болно. Нотариатын газарт та урьдчилсан гэрээ эсвэл барьцааны гэрээг эсвэл хоёуланг нь гэрчлэх боломжтой.

Хэлэлцээнд бэлдэж байна

Релторгүйгээр яаж байр авах вэ? Алхам алхмаар зааварчилгааны дагуу дараагийн алхам бол төлбөрийн асуудлыг шийдвэрлэх явдал юм: үүнийг хэзээ хийх, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг бүртгүүлэхээс өмнө эсвэл дараа нь. Росреестр дэх орон сууцны эрхийг бүртгүүлсний дараа худалдан авагч төлөх нь илүү ашигтай байдаг; Энэ нь мөнгө алдахтай холбоотой эрсдлийг арилгадаг. Худалдагч нь мөнгө, орон сууцаа нэгэн зэрэг алдахгүйн тулд бүртгэлийн үйлчилгээнд хандахаас өмнө мөнгө авахыг хүсч байна. Энэ асуудлыг шийдэх нь маш энгийн - банкны үүрийг түрээслэх тухай банктай гэрээ байгуулах. Мэдээжийн хэрэг, үйлчилгээ нь төлбөртэй, гэхдээ ийм байдлаар тал бүр нэмэлт баталгаатай бөгөөд зардлыг хагасаар хувааж болно.

Хэлэлцээрийн гүйцэтгэл болон эрх шилжүүлэх

Өнөөдөр ийм гүйлгээг нотариатаар баталгаажуулах нь сонголттой. Өмчлөх эрхийг худалдагчаас худалдан авагчид шилжүүлэх нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгэгдсэн байх ёстой. Гэсэн хэдий ч, ялангуяа худалдан авагч өмнө нь ийм туршлага байгаагүй бол нотариатын албаны үйлчилгээг ашиглахыг зөвлөж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэтэй харьцуулахад нотариатын үйлчилгээний үнэ тийм ч өндөр биш юм шиг санагдах болно. Энэ мэргэжилтэн нь хууль эрх зүйн боловсролтой, холбогдох туршлагатай. Тэрээр гэрээг чадварлаг боловсруулж, эрсдэлийг урьдчилан харах боломжтой болношаардлагатай бол мөнгө шилжүүлсэн баримт болон гүйлгээнд оролцогч хувь хүмүүсийн эрх зүйн чадамжийг баталгаажуулна.

Орон сууц худалдан авах бүртгэл нь зөвхөн гэрээ байгуулахаар хязгаарлагдахгүй. Одоо та бүртгэлийн газар очих хэрэгтэй. Өмчлөлийг бүртгүүлэхийн тулд хоёр тал байх ёстой. Дараах бичиг баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай:

• гүйлгээнд оролцогч хоёрын хэн болохыг баталгаажуулсан баримт бичиг;
• худалдах гэрээ;
• орон сууцны кадастрын паспорт;
• хэрэв худалдагч хүүхэдтэй бол асран хамгаалагчийн баримт бичиг шаардлагатай;
• хэрэв худалдагч болон худалдан авагч нь эхнэр, нөхөртэй бол түүнийг худалдах, мөн нийтийн өмчлөлд орон сууц худалдаж аваагүй бол худалдан авах тухай нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл шаардлагатай;
• улсын хураамж төлсөн баримт.

Бүртгэлийн хэлтэст очихоосоо өмнө орон сууц худалдан авах бичиг баримтын жагсаалтыг бүрэн тодруулж өгсөн нь дээр.

Үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэх, бүрэн төлбөр тооцоо

Өмчлөх эрх шилжүүлэх бүртгэл дууссаны дараа худалдагч бүх мөнгийг сейфээс хүлээн авна.

Сүүлийн шат бол орон сууцыг шинэ өмчлөгчид шилжүүлэх явдал юм. Дашрамд хэлэхэд, орон сууцыг шилжүүлэх нөхцөл, нөхцөлийг гэрээнд заасан байх ёстой. Ихэнхдээ гэрээ нь өөрөө шилжүүлсэн эд хөрөнгийн жагсаалтыг заадаг бөгөөд энэ нь тавилга, суурилуулсан цахилгаан хэрэгсэл байж болно. Хэрэв жагсаалт том бол акт гаргах ёстой. Энэ баримт бичиг нь худалдагч болон худалдан авагчийн хувьд чухал ач холбогдолтой юм. Худалдан авагч нь түүнд ханын хамт юу шилжүүлэхийг, худалдагч нь юунаас авахыг тодорхой ойлгодогТүүнээс хойш юу ч хийх шаардлагагүй, ялангуяа энэ нь ашиггүй юм. Хамгийн гол нь талууд бие биенийхээ эсрэг нэхэмжлэлгүй гэдгийг нэмж хэлэхээ мартаж болохгүй.

Оршин суух зөвшөөрөл

Дахин борлуулагчийг (орон сууц, байшин) өмчлөгч авсны дараа шууд ирсэн газартаа бүртгүүлж болно.

Юуг анхаарах вэ

Энэ зах зээлд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өндөр байгаа учраас хууль бусаар орон сууцны бичиг баримт бүрдүүлэн, хуурамчаар үйлдэн м.кв талбайгаа аль болох хурдан зарах гэж оролддог луйварчид, увайгүй худалдагч нар асар их байна. Тиймээс эрх тогтоох, хэн болохыг баталгаажуулах бүх бичиг баримтыг сайтар шалгаж үзэх хэрэгтэй. Та хэтэрхий бага үнэ рүү "яарах" хэрэггүй, тэр ч байтугай зах зээлийн дундаж үнийн -10% нь танд анхааруулах ёстой. Магадгүй энэ нь эх орноосоо гарч байгаа тул яаралтай худалдаа биш байж магадгүй, гэхдээ зүгээр л худалдагч нь гүйлгээнд нөлөөлж болзошгүй зарим баримтыг нууж байгаа юм.

Орон сууц худалдан авах бусад нюансууд болон онцлогууд:

• Барьцаагаа алдахгүйн тулд худалдагчтай урьдчилсан гэрээ байгуулснаар урьдчилгаа төлбөрөө авсны дараа шинэ худалдан авагч хайх боломжгүй болно.
• Бүх дүрмийн дагуу итгэмжлэл бүрдүүлсэн байсан ч өмчлөгчийн оронд эрх бүхий этгээд ажилласан бол гүйлгээнээс татгалзах. Итгэмжлэл олгосон хүн аль хэдийн "энэ ертөнцийг орхисон" байж магадгүй, тэгвэл гүйлгээ амархан хүчингүй болно.
• Шоронд байгаа хүн хувь хүртэх эрхтэй гэдгийг санаарайорон сууц, тиймээс гэрийн номыг сайтар судалж, хөршүүдтэйгээ ярилцлага хийх ёстой бөгөөд ингэснээр та хэдэн жилийн дараа шоронгоос суллагдсан, амьдрах газаргүй түүний байрны босгон дээр давтан гэмт хэрэгтэнтэй уулзахгүй байх болно.

Үндсэндээ өөрөө яаж байр авах вэ гэсэн асуултын хариулт гарч ирэх ёсгүй. Ихэнх риэлторууд өөрсдөө зарим тохиолдолд юу хийхээ мэддэггүй. Энэ гар урлалыг зөвхөн дадлага хийж сурах боломжтой, гэхдээ та "Гвинейн гахай" байхыг хүсэхгүй, тэр байтугай мөнгө төлөхийг хүсэхгүй байна. Тиймээс хэрэв ямар нэг зүйл тодорхойгүй байвал өмгөөлөгчтэй зөвлөлдөх нь дээр. Та өөрөө бичиг баримт шалгах, шийдвэр гаргахдаа сонор сэрэмжтэй, болгоомжтой байх хэрэгтэй.