Хэрхэн орон сууцаа өөрөө болон агентлагаар дамжуулан зарах вэ: алхам алхмаар зааварчилгаа

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Орон сууц худалдах нь нарийн төвөгтэй бөгөөд тодорхой үйл явц гэж тооцогддог. Үүнийг бие даан эсвэл риэлторын оролцоотойгоор хийж болно. Олон хүмүүс худалдан авагч хайх, үл хөдлөх хөрөнгөө үзүүлэх, хэлцэл хийх зэрэгт цаг заваа зориулахыг хүсдэггүй тул мэргэжлийн зуучлагчийн төлбөртэй үйлчилгээг ашигладаг. Гэхдээ ихэнхдээ та объектыг өндөр үнээр зарах шаардлагатай болдог бөгөөд энэ нь худалдан авагчидтай бие даан харилцахыг шаарддаг. Иймд та хоёр тохиолдолд орон сууцаа хэрхэн зөв зарахаа бодож үзэх хэрэгтэй.

Өөрөө худалддаг

Хэрэв танд бүх процессыг өөрөө хийх цаг, хүсэл байгаа бол энэ процедурын зөв алхамуудыг ойлгох нь чухал.

Стандартаар процессыг үе шатуудад хуваадаг:

• худалдах орон сууцны бичиг баримт бүрдүүлэх;
• дахин засах;
• үл хөдлөх хөрөнгөөс тавилга, эд зүйлсийг зайлуулах;
• худалдан авагч хайх, орон сууц үзүүлэх;
• урьдчилсан гэрээ байгуулах;
• хадгаламж шилжүүлэх боловсруулалт;
• гарын үсэг зурж байнаRosreestr-д бүртгүүлэх шаардлагагүй үндсэн гэрээ;
• орон сууцны түлхүүрийг хүлээлгэн өгөх, шилжүүлэх акт үйлдэх;
• орон сууцны үлдэгдэл мөнгийг авах;
• хэрэв орон сууц худалдагчийн эзэмшилд 3-5 жилээс бага хугацаатай байсан бол татвар төлөх.

Үе шат бүр өөрийн гэсэн нюанстай бөгөөд хэрэв та үнэхээр орон сууцаа хэрхэн хурдан зарахаа шийдэх шаардлагатай бол зах зээл дээрх ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнээс арай доогуур үнийг тогтоохыг зөвлөж байна.

Урьдчилсан алхмууд

Релтортой холбоо барихаар төлөвлөөгүй тул бүх үйлдлийг тухайн объектын эзэн бие даан гүйцэтгэдэг. Үйлдлүүд нь урьдчилан хийгдсэн:

• шууд үл хөдлөх хөрөнгө бэлдэж байгаа бөгөөд үүнд зориулж тавилга болон бүх зүйлээс чөлөөлөх ёстой;
• шаардлагатай бол бага зэргийн гоо сайхны засвар;
• орон сууцанд бүртгэлтэй бүх иргэдийг чөлөөлсөн;
• эзэмшигч нь өөрөө шалгах нь зүйтэй бөгөөд ингэснээр боломжит худалдан авагчид гүйлгээний хууль ёсны цэвэр байдалд итгэлтэй байх болно.

Байр зарагдахад бэлэн болмогц бичиг баримт бүрдүүлэх ажил эхэлнэ.

Надад ямар бичиг баримт хэрэгтэй вэ?

Хэрэв худалдагч үл хөдлөх хөрөнгөд шаардлагатай бүх бичиг баримттай бол энэ нь тухайн объектын борлуулалтын үр ашигт эерэгээр нөлөөлнө. Орон сууцыг хэрхэн хууль ёсны дагуу зарах вэ? Үүнийг хийхийн тулд худалдагч бичиг баримттай байх ёстой:

• бүртгэлийн гэрчилгээ;
• USRN-аас авсан;
• гэрийн номноос ишлэл,бүх өмчлөгч болон бүртгэлтэй хүмүүсийн талаарх мэдээллийг агуулсан;
• орон сууц, нийтийн үйлчилгээний өргүй болохыг харуулсан хувийн дансны хуулга;
• хэрэв өмчлөгчдийн дунд насанд хүрээгүй хүүхэд байгаа бол та асран хамгаалагчийн байгууллагаас зөвшөөрөл авах ёстой;
• бүх хамтран эзэмшигчийн паспорт;
• орон сууцны техникийн паспорт, техникийн төлөвлөгөө, эдгээр баримт бичгийн тусламжтайгаар боломжит худалдан авагчид тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийсэн эсэхийг ойлгох боломжтой болно;
• Хөрөнгийн татварын өргүйг нотлох Холбооны татварын албаны гэрчилгээ;
• хэрэв худалдагч албан ёсоор гэрлэсэн бол эхнэр нь нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийг авна.

Шаардлагатай бол боломжит худалдан авагчид нэмэлт бичиг баримт шаардаж болно.

Ямар үнэтэй вэ?

Иргэн өөрөө янз бүрийн хүчин зүйл дээр анхаарч үнээ тодорхойлох боломжтой. Тухайлбал, байшин баригдсан он, инженерийн шугам сүлжээний байдал, тухайн объектын байршил, одоо байгаа дэд бүтэц, дэлгүүр, автобусны буудлаас хол зай, мөн давхарын тоо болон бусад хүчин зүйлсийг харгалзан үздэг.

Хамгийн сайн үнийг тогтоохын тулд ижил төстэй объектын дундаж үнийг харахыг зөвлөж байна.

Орон сууцаа хэрхэн хурдан зарах вэ? Үүнийг хийхийн тулд зардлыг бага зэрэг бууруулахыг зөвлөж байна. Мөн зар сурталчилгааны зөв эсэх хурдад нөлөөлдөг.

Боломжтой худалдан авагчдыг хайх

Үүний тулд сонин эсвэл төрөлжсөн сайтуудад зар сурталчилгаа байрлуулах нь оновчтойинтернэт. Орон сууцаа өөрөө яаж зарах вэ? Үүний тулд зөвлөмжийг харгалзан үзнэ:

• зар сурталчилгаа сонирхолтой, анхаарал татахуйц байх ёстой;
• та нэн даруй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ болон бүх ашиг тусыг зааж өгөх ёстой;
• Хэрэв та хурдан тохиролцоо хийх шаардлагатай бол зөвхөн үнэ төлбөргүй нөөц дээр төдийгүй хотын сурталчилгааны самбар дээр хүртэл зар байрлуулахыг зөвшөөрдөг.

Үл хөдлөх хөрөнгөө үзүүлэхдээ түүний бүх эерэг шинж чанаруудыг ярих хэрэгтэй. Зарим сул талыг давуу тал болгон хувиргаж болно, жишээлбэл, доод давхарт байгаа бол өндөр настан эсвэл бага насны хүүхэдтэй гэр бүлд тохиромжтой.

Төлбөрийн дүрэм

Худалдан авагч олдмогц хууль эрх зүйн үүднээс орон сууцыг хэрхэн зөв зарах вэ гэдгийг тогтоох хэрэгтэй. Өмгөөлөгчийн тусламжийг ашиглахыг зөвлөж байна, гэхдээ хэрэв та хамгийн сүүлийн үеийн мэдлэгтэй бол үйл явцыг бие даан гүйцэтгэдэг. Орон сууцаа хэрхэн зарах вэ? Алхам алхмаар зааварчилгаа нь хэд хэдэн алхамаас бүрдэнэ:

1. Урьдчилсан гэрээний төслийг боловсруулж байна. Энэ нь хоёр оролцогчийн гүйлгээ хийх санааг илэрхийлдэг. Чухал цэгүүдийг жагсаав: гэрээний сэдэв, түүний үнэ, төлбөр тооцооны журам, үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэх хугацаа, үндсэн гэрээнд гарын үсэг зурах.
2. Мөн барьцааны худалдан авагчдын танилцуулга. Энэ нь хүмүүс худалдан авалтаас татгалзахгүй байх баталгаа болж өгдөг. Хэрэв татгалзсан хариу ирсэн бол худалдагч мөнгөө буцааж өгөхгүй. Хамгаалалтын барьцааны оронд барьцааны гэрээг байгуулж болно.
3. Орон сууцны төлбөрийн хэрэгжилт. Хэрхэн зуучлагчгүйгээр байраа зарж, луйварчдын гарт өртөхгүй байх вэ? Үүнийг хийхийн тулд бүх алхмуудыг сайтар дагаж мөрдөх нь чухал бөгөөд ялангуяа орон сууцны төлбөрийг хийх журамд ихээхэн анхаарал хандуулдаг. Үүний тулд банкны эсийг ашиглах нь зүйтэй. Үүнийг хийхийн тулд худалдан авагч гүйлгээг бүртгүүлэхэд шаардагдах хугацаанд банкинд сейфийн хайрцаг түрээслэх ёстой. Шаардлагатай хэмжээний хөрөнгийг худалдагч болон банкны ажилтны байлцуулан худалдан авагч түүнд байршуулдаг. Мөнгөтэй багцыг битүүмжилж, тэнд байгаа бүх хүмүүсийн гарын үсгээр баталгаажуулна. Худалдан авагч эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлсний дараа худалдагч мөнгөө авах боломжтой болно.
4. Үндсэн гэрээний дүгнэлт. Нэг нь худалдагчтай үлдэж, нөгөөг нь худалдан авагч руу илгээж, гурав дахь хувийг нотариатаас шаарддаг тул 3 хувийг хийсэн. Та гэрээг Rosreestr-д бүртгүүлэх шаардлагагүй, гэхдээ үүнийг нотариатаар хийлгэхийг зөвлөж байна.
5. Худалдан авагч объектыг Rosreestr эсвэл MFC-д бүртгүүлнэ.
6. Худалдагч нь орон сууц болон түүний түлхүүрийг шинэ өмчлөгчид шилжүүлэх бөгөөд үүний тулд шилжүүлгийн акт бүрдүүлэх нь зүйтэй.
7. Худалдагч орон сууцны үлдэгдэл мөнгийг банкнаас эсвэл урьд нь тохиролцсон өөр аргаар цуглуулж болно.

Зуучлагчгүйгээр орон сууцаа хэрхэн зарахаа олж мэдсэнээр риэлторын үйлчилгээнд их хэмжээний мөнгө төлөхгүй, бүх үйлдлээ зөв хийх боломжтой болно.

Ердийн алдаа

Хэрэв хүн өөрөө зарж байгаа бол ердийн алдаа гардаг. Яажорон сууц зарах уу? Үүнийг хийхийн тулд олон худалдагчийн гаргадаг зарим алдааг анхаарч үзэхийг зөвлөж байна:

• Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг буруу тодорхойлсон нь үйл явц удаашрах эсвэл худалдагч нь ашиг хүртэхгүй байх;
• борлуулалтын өмнөх чадварлаг бэлтгэл дутмаг;
• шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бэлтгэхгүй байна.

Хэрэв та риэлторын үйлчилгээг ашиглахгүй бол нарийн төвөгтэй, урт процедурт бэлдэх хэрэгтэй болно.

Зуучлагчаар зарж байна

Хэрэв та борлуулалтын үйл явцыг өөрөө шийдэхийг хүсэхгүй байгаа бол риэлторын үйлчилгээг ашиглаж болно. Зуучлагчдыг ашиглах давуу талууд нь:

• мэргэжлийн хүмүүс бүх бичиг баримтыг өөрсдөө бэлддэг тул зөвхөн худалдагчаас энэ эсвэл өөр гэрчилгээ авахыг хүсэх боломжтой;
• реалторууд борлуулалтын хууль ёсны цэвэр байдлыг өөрсдөө үнэлдэг тул олон худалдан авагчид ийм худалдан авалтад илүү үнэнч байдаг;
• статистикийн мэдээгээр орон сууц гүйлгээ бие даан хийгдсэнээс хамаагүй хурдан зарагддаг;
• гүйлгээний бүх үе шатыг үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийн ажилтнууд хариуцдаг.

Релторуудтай холбоо барихын сул тал нь төлөвлөснөөс хямд үнээр байр зарах явдал юм.

Релтороор дамжуулан борлуулах үйл явц

Хэрэв та зуучлагчийн үйлчилгээг ашиглахаар шийдсэн бол эхлээд тохирох үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагийг сонгох ёстой. Энэ нь зах зээл дээр удаан хугацаагаар байх ёстой байсан бөгөөд бүх тоймыг урьдчилан уншихыг зөвлөж байна.түүний тухай. Зөв компани олдмогц та агентлагаар дамжуулан орон сууцыг хэрхэн зөв зарах вэ гэдгийг олж мэдэх хэрэгтэй. Үүнийг хийхийн тулд дараах үйлдлүүдийг гүйцэтгэнэ:

• сонгосон байгууллагатай гэрээ байгуулсан;
• баримт бичгийг бүх өмчлөгчид, үл хөдлөх хөрөнгө өөрөө агент руу шилждэг;
• орон сууцны түлхүүрийг реалторт өгдөг бөгөөд ингэснээр мэргэжилтэн тухайн объектыг боломжит худалдан авагчдад үзүүлэх боломжтой;
• худалдан авагч олдмогц түүнтэй гэрээ байгуулна;
• гүйлгээний тооцоо, гүйцэтгэл;
• орон сууцны түлхүүрийг шинэ эзэнд нь хүлээлгэн өглөө.

Зуучлагчийн оролцоотойгоор үнэхээр богино хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгөө зарах боломжтой тул өмчлөгч өөрөө бие даан зарах боломж байхгүй бол энэ сонголтыг хамгийн тохиромжтой шийдэл.

Хуваалцаж борлуулах нарийн ширийн зүйлс

Зарим худалдан авагчид орон сууцны бүх мөнгийг худалдагч руу шууд шилжүүлэх боломжгүй тул хэсэгчлэн төлөхийг хүсдэг. Хэрхэн орон сууцыг хэсэгчлэн зарах вэ? Үүнийг хийхийн тулд үйл явцын нарийн ширийн зүйлийг харгалзан үзнэ:

• гэрээг байгуулсны дараа төлбөрийн хуваарь гарна;
• гэрээний албан ёсны төсөлтэй хамт шаардлагатай барьцаа;
• урьдчилгаа нь байрны үнийн дүнгийн 70%-иас багагүй байх ёстой;
• Үлдсэнийг нь сар, улирал бүр тэнцүү хувааж төлж болно;
• жирэмсний капитал болон бусад тэтгэмжийг ашиглах боломжийг урьдчилан зааж өгч болно;
• төлбөрийг заавал тооцоогоор бэлнээр хийх боломжтойтөлбөрийн баримт, сейфийн хайрцаг эсвэл бэлэн бус мөнгө шилжүүлэх.

Ийм нөхцөлд худалдагч орон сууцаа барьцаанд бүртгүүлсэн ч үлдэгдэл мөнгөө төлөхөөс татгалзах эрсдэлтэй. Тиймээс та шүүхэд хандах хэрэгтэй болно. Худалдагч хэсэгчилсэн төлбөрт хүү тооцож болох уу.

Нийтийн орон сууцны өрөө зарах онцлог

Хэрэв нийтийн зориулалттай орон сууцанд өрөө байгаа бол түүнийг зарахад нэлээд хэцүү байдаг. Нийтийн орон сууцыг хэрхэн зарах вэ? Үүнийг хийхийн тулд нюансуудыг харгалзан үзнэ:

• хөршүүд эхлээд татгалзах эрхтэй тул эхний ээлжинд үл хөдлөх хөрөнгийг тэдэнд санал болгож байна;
• хэрэв тэд татгалзвал нотариатаар гэрчлэгдсэн албан бичгээр татгалзсан;
• та танихгүй хүнд байрныхаа найз нарт санал болгосон үнээс илүү үнээр өрөө зарж болохгүй.

Тэгэхгүй бол ийм гүйлгээ нь орон сууцны жишиг борлуулалтаас ялгаагүй. Хэрэв та орон сууцанд өрөөг хэрхэн зөв зарах талаар сайтар ойлгож байгаа бол ирээдүйд хуучин хөршүүд худалдан авсан объектын худалдан авагчийн эрхийг эсэргүүцэхийг оролдож байгаатай холбоотой асуудал гарахгүй. Иймд бүх үйлдлээ нотариатаар баталгаажуулж баталгаажуулахыг зөвлөж байна.

Би ипотекийн зээлээр зарж болох уу?

Өөртөө зарж борлуулж байсан ч ипотекийн зээлээр худалдан авагчид худалдан авахыг хүсэх асуудал ихэвчлэн худалдагчид тулгардаг. Үйл явц нь нарийн төвөгтэй бөгөөд урт,гэхдээ сайн ойлговол ямар ч асуудал гарахгүй. Ипотекийн зээлээр орон сууцаа хэрхэн зарах вэ? Уг процедурыг хэд хэдэн үе шаттайгаар явуулдаг:

• гүйлгээний бүх нарийн ширийн зүйлийг хоёр оролцогч тохиролцоно;
• урьдчилсан гэрээ байгуулах;
• барьцаа худалдагчид олгох ба үүний төлөө баримтыг бүрдүүлнэ;
• хөрөнгийн үнэлгээ хийгдэж байгаа бөгөөд бие даасан үнэлгээчний үйлчилгээг худалдан авагч төлдөг;
• худалдагч үл хөдлөх хөрөнгийн бүх бичиг баримтыг шилжүүлж, дараа нь тухайн байгууллага гүйлгээний хууль ёсны цэвэр гэдэгт итгэлтэй байхын тулд банк руу илгээдэг;
• зээлдүүлэгчээс зөвшөөрөл авсны дараа худалдагч болон худалдан авагчийн хооронд стандарт гэрээ байгуулагдана;
• зээлдэг банктай зээлийн гэрээ байгуулсан;
• үл хөдлөх хөрөнгийн ачааллыг нэмж тогтоосон Росреестр хотод шинэ өмчлөгчид орон сууц олгож байна;
• USRN-ийн хуулбарыг бусад баримт бичгийн хамт банк руу шилжүүлнэ;
• худалдагч орон сууцныхаа үлдэгдэл мөнгийг банкнаас авна.

Банкны оролцоотойгоор тухайн орон сууцны хуучин өмчлөгчид бодитоор мөнгө шилжинэ гэдэгт итгэлтэй байж болно. Төлбөрийг мөнгөн гуйвуулга эсвэл банкны үүрээр хийх боломжтой.

Тиймээс хэрэв та орон сууцаа хэрхэн зарахаа сайн ойлгосон бол энэ үйл явцад ямар ч хүндрэл гарахгүй. Уг процедурыг бие даан эсвэл зуучлагчийн оролцоотойгоор хийж болно. Худалдан авагчийн олгосон ипотекийн зээлийн зардлаар худалдан авагчдад хэсэгчлэн олгох, борлуулалт хийхийг зөвшөөрнө. Atтодорхой нөхцөлийг дагаж мөрдвөл нийтийн орон сууцны өрөө ч гэсэн хүндрэлгүйгээр зарагддаг. Үүний зэрэгцээ, орон сууцны баримт бичгийг бэлтгэх, борлуулалтын үйл явцыг хууль ёсны дагуу цэвэр, аюулгүй байлгахын тулд гүйлгээнд оролцогч талууд ямар алхам хийх ёстойг ойлгох нь чухал юм.