Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах: онцлог, журам, зөвлөмж

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь маш хариуцлагатай хандлагыг шаарддаг. Зөвхөн нэг алдаа эсвэл буруу нь ноцтой сөрөг үр дагаварт хүргэж болзошгүй юм. Гүйлгээний нарийн төвөгтэй байдлаас үл хамааран Москвад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь онцгой анхаарал халамж, тодорхой дүрэм журам, үйлдлийн алгоритмыг чанд дагаж мөрдөхийг шаарддаг.

Оффис хэрхэн худалдаж авах вэ?

Өнөөдөр манай улсад арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах хамгийн ашигтай арга бол нийслэл болон ойр орчмын бүс нутгуудад объект худалдан авах явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн ялна. Тэрээр түрээсийн гэрээний дагуу объектыг нийлүүлэхээс тогтвортой ашиг олж авах боломжтой. Нэмж дурдахад өнөөдөр зах зээл дээр та оффисын талбай худалдаж авахад бэлэн байгаа олон тооны амжилттай компаниудыг олох боломжтой. Тэд ихэвчлэн арилжааны үйл ажиллагаанд тохиромжтой орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийг сонирхдог.

Оффисын зөв орон зайг олоход удаан хугацаа шаардагдана. Гэсэн хэдий ч, хэрэв та эцэст нь тохирох объектыг олсон бол шинэ асуулт гарч ирнэ. Үүнийг хэрхэн хэрэгжүүлж байнаарилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах уу? Хэрхэн гэрээ байгуулах вэ? Хэлэлцээр хийхдээ ямар онцлогийг анхаарах ёстой вэ? Энэ болон бусад олон зүйлийг энэ нийтлэлд авч үзэх болно.

Хууль эрх зүйн тал: Өмчлөл

Аз болоход дайсагнасан эрхмүүд болон бусад хууль бус үйлдлийн хувилбарууд аль хэдийн ард хоцорчээ. Гэхдээ ийм үйл ажиллагаанд мэргэшсэн хүмүүс өнөөдрийг хүртэл ажиллаж байна. Ихэнхдээ тэд янз бүрийн асуудлыг шийдвэрлэхэд оролцдог. Эдийн засгийн хямралын үед залилан мэхлэх эрсдэл урьд өмнөхөөсөө өндөр байгаа тул бизнес эрхлэгчид болгоомжтой, сонор сэрэмжтэй байх хэрэгтэй.

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт ямар байна вэ? Хэлэлцээр хийх үед таны хүлээж болох бэрхшээлүүд маш олон янз байдаг. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн худалдагч санхүүгийн хүнд байдалд байгаа гэдгийг мэдэж байвал болгоомжтой байх хэрэгтэй. Орчин үеийн хуулийн практикт байрны анхны эзэмшигч нь арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах гэрээ байгуулахдаа өмчлөлийг хэвээр үлдээх боломжийг олгосон олон жишээ байдаг. Ийм шударга бус худалдагчид санхүүгийн асуудлаа гүйлгээгээр шийдвэрлэсний дараа объектыг буцааж өгөхийг шаардаж болно.

Тиймээс бид арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах арилжааг хууль ёсны дагуу албан ёсоор баталгаажуулж байж амжилттай болно гэж дүгнэж болно. Энэ асуудлын гол хүчин зүйл бол гэрээний төслийг зөв, зөв боловсруулах явдал юм. Зөвхөн энэ тохиолдолд та эд хөрөнгөө алдахтай холбоотой эрсдлээс өөрийгөө хамгаалах боломжтой болнохудалдагчаас үндэслэлгүй санхүүгийн нэхэмжлэл гаргах. Тийм ч учраас ихэнх худалдан авагчдын хувьд хамгийн чухал зүйл бол хууль ёсны дагуу цэвэр байр олж авах явдал юм.

Хувиараа бизнес эрхлэгч (бие даасан бизнес эрхлэгч)-д арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь олон тооны эрсдэлтэй бөгөөд энэ нь шүүх хуралдааныг уртасгахад хүргэдэг. Үүний үр дүнд та цаг хугацаа, эрч хүчээ дэмий үрээд зогсохгүй байраа алдах болно.

Худалдан авагчийн гол эрсдэл

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь дараах эрсдэлийг дагуулж болзошгүй:

• худалдагч тухайн объектыг эзэмшдэггүй;
• байрны эрхийг гуравдагч этгээд эсэргүүцэж болно;
• өмчийн эрх буруу байж магадгүй;
• объект дэлгэц;
• объект худалдаж авах нь хэд хэдэн нэмэлт зардал дагалдаж болно;
• өрийг барагдуулах эсвэл объектыг ашиглахтай холбоотой хохирлыг нөхөн төлүүлэхийг шаардаж буй гуравдагч этгээдийн харагдах байдал.

Тиймээс, хэрэв та гүйлгээнд зохих ёсоор анхаарал хандуулахгүй бол ийм худалдан авалт нь санхүүгийн ноцтой үр дагаварт хүргэж болзошгүй юм. Энэ нь ялангуяа арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахын тулд зээл авах үед үнэн юм. Баримт нь томоохон банкууд байгууллагын ашиг сонирхолд нийцүүлэн ажиллах тусгайлан бэлтгэгдсэн мэргэжилтнүүдийг ажиллуулдаг. Худалдах, худалдан авах гүйлгээг нарийвчлан шалгаагүй, аюулгүй байдлын үндсэн дүрмийг дагаж мөрдөөгүй, хууль эрх зүйн томоохон баримт бичиг байхгүй байх ньолж авсан эд хөрөнгийг булаан авахад хүргэнэ.

Төлбөрийг боловсруулж байна

Хувь хүн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь стандарт маягтын үндсэн дээр хийгдсэн тохиолдолд баримт бичиг боловсруулах. Тэд тодорхой өрөөний бүх шинж чанарыг харгалзан үзэхгүй байж магадгүй юм. Ихэнх гэрээг стандарт нөхцөл, ерөнхий хэллэгийг ашиглан хийдэг. Нэмж дурдахад, худалдан авагч гүйлгээний боломжит хувилбар, төлөвлөгөөний талаар хангалттай сайн бодохгүй байж магадгүй юм. Үүний үр дүнд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авснаар өмчлөх эрх олж авахад хүндрэлтэй байх эсвэл гэрээнд заасан аливаа зүйл дээр маргаан үүсгэж болзошгүй.

Гүйлгээний цэвэр байдлыг хэрхэн шалгах вэ?

Энэ асуулт өнөөдөр олон үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчдын сонирхлыг татдаг. Хэрэв та нарийвчилсан шалгалт хийхгүй бол гуравдагч этгээд эд хөрөнгөө нэхэмжлэх магадлалтай. Худалдан авагчийн хувьд энэ нь зөвхөн сөрөг үр дагаварт хүргэх болно: тэр эрхээ шүүхэд нотлох шаардлагатай бөгөөд энэ нь нэмэлт зардал шаарддаг. Түүнчлэн, арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар зээл авсан бол банкны өрийг төлөхөд тавигдах шаардлагад илүү ноцтой асуудал тулгардаг.

Худалдааны байрны эрх зүйн байдал

Худалдан авах, худалдах гүйлгээг бүртгэх журмыг дагаж мөрдөөгүй тохиолдолд хяналт тавьж буй төрийн байгууллагуудтай янз бүрийн зөрчил үүсч болно. Гүйлгээний бүх нарийн ширийн зүйлийг хангалттай сайн судлаагүйгээс болж магадгүй юмхудалдан авагчийг зүгээр л хуурсан. Энэ тохиолдолд та зөвхөн эд хөрөнгөө төдийгүй мөнгөө алдаж болно.

Сөрөг үр дагавар гарах магадлалыг тэг болгохын тулд та объектыг өөрөө болон худалдагчийг сайтар шалгаж үзэх хэрэгтэй. Гэрээний бүх нөхцөлийг аль болох үнэн зөв тайлбарлахыг хичээ, гүйлгээ хийх мөч болон түүний дараах үеийг анхаарч үзээрэй. Боломжит бүх үр дагаврыг урьдчилан задлан шинжилж, илүүд үзэх зан үйлийн стратегийг шийдэх нь дээр.

Гүйлгээний бэлтгэл хангалтгүй байгаа тохиолдолд түүний үндэс нь хууль эрх зүйн үүднээс эмзэг байж болзошгүй. Энэ тохиолдолд бүтэлгүйтэх магадлал өндөр байна. Тиймээс, хэрэв та арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар шийдсэн бол хууль зүйн мэргэшсэн дэмжлэг таны хамгийн чухал зүйл байх ёстой.

Нуугдсан эрсдэлүүд

Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа худалдан авагч тухайн объектын техникийн шинж чанарын талаар шаардлагатай мэдээлэлгүй байж болно. Борлуулагчид сөрөг тал дээр анхаарлаа төвлөрүүлэхгүй байхыг хичээдэг. Үүний үр дүнд худалдан авагч гүйлгээ дууссаны дараа үл хөдлөх хөрөнгийг хэвийн байдалд оруулахад шаардагдах санхүүгийн томоохон зардал шаардагдана. Жишээлбэл, шинэ барилгад байр худалдаж авахдаа худалдан авагч анхны шалгалтын үр дүнд тогтоогдоогүй зарим согогийг олж болно. Заримдаа зарж буй байрны талбай, зохион байгуулалт, албан ёсны техникийн баримт бичигт заасан үзүүлэлтүүд хоорондоо зөрчилдөх тохиолдол ч байдаг.

Мэргэжлийн

Объектийн бүх үзүүлэлт, шинж чанарыг тодорхойлохын тулд техникийн үзлэг хийх шаардлагатай. Шинжээчдийн комиссын дүгнэлтээр та тодорхой дутагдлыг засах хүсэлтээр хөгжүүлэгчид үндэслэлтэй шаардлага тавьж болно. Бүтээн байгуулагч нь барилгын явцад гарсан дутагдлыг арилгахаас татгалзсан тохиолдолд худалдан авагч шүүхэд хандаж, тэнд эрхээ хамгаалах боломжтой.

Хуучин барилгуудын арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа элэгдэл, урагдсан байдлыг голчлон анхаарах хэрэгтэй. Эцсийн эцэст, анх харахад өчүүхэн мэт санагдах согогууд нь дэлхий даяар сүйрэлд хүргэдэг. Объектын техникийн нөхцөл байдлыг тодорхойлохын тулд бүтцийг сайтар шалгаж үзэх шаардлагатай. Хөгжүүлэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд үл хөдлөх хөрөнгөө аль болох хурдан зарах сонирхолтой байна. Тэд байрны бүх шинж чанарын талаар худалдан авагчид мэдэгдэхийг хүсэх магадлал багатай юм. Энэ нь ойлгомжтой, учир нь тэр бүх дутагдлыг олж мэдвэл гүйлгээний хэмжээг багасгахыг хүсэх болно.

Шударга бус худалдагчийн золиос болохгүйн тулд илэрхий дутагдалтай зүйлд онцгой анхаарал хандуулаад зогсохгүй өчүүхэн төдий доголдолд анхаарлаа хандуулах нь чухал. Та худалдагчаас объектын өртгийг бууруулах, эсвэл урьдчилан тогтоосон хугацаанд бүх дутагдлыг үнэ төлбөргүй арилгахыг шаардаж болно. Арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн чанарт ямар нэгэн ноцтой зөрчил илэрсэн бол худалдан авагч нь заасан үүргээ биелүүлэхээс татгалзаж болно.гэрээ.

Хэт үнээр

Арилжааны өмчийг хэрхэн үнэлдэг вэ? Хямдралтай худалдан авалт хийхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг сайтар хийх шаардлагатай.

Гурван үндсэн арга байдаг:

1. Ашигтай: тодорхой хугацаанд зарцуулсан мөнгөө аажмаар нөхөх.
2. Харьцуулсан: Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсан ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан.
3. Зардал: ижил төстэй объект худалдаж авахгүй байхад шаардагдах зардлын ойролцоо хэмжээг тооцоолно.

Энэ үнэлгээ нь аналитик шинж чанартай.

Объектийн үнэ цэнийг хэрхэн зөв тооцоолох вэ?

Үнэлгээний журмыг бие даасан шинжээч, реалтор эсвэл худалдагч өөрөө хийж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг хуулийн этгээд хийхдээ хөндлөнгийн үнэлгээчин оролцох шаардлагатай. Гүйцэтгэсэн ажлын дараа мэргэжилтэн нарийвчилсан тайлан гаргаж өгдөг бөгөөд энэ нь албан ёсны баримт бичиг болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсний дараа риэлтор ямар ч бичиг баримт гаргадаггүй. Мөн өнөөдөр манай улсад ажиллаж байгаа риэлторуудын дийлэнх нь ийм чанартай үйлчилгээ үзүүлж чадахгүй байгааг анхаарах хэрэгтэй. Чадварлаг, мэргэшсэн мэргэжилтэнтэй хамтран ажилласан тохиолдолд л үнэлгээ хангалттай байх болно.

Мөн та үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг бие даан хийх боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд зах зээлийн үзүүлэлтүүдийг бага зэрэг ойлгож, бусад саналуудад дүн шинжилгээ хийхэд хангалттай. Энд гол зүйл байнаобъект худалдан авах, худалдах олон янзын эх сурвалжид тулгуурлан тооцоо гарга.

Өртөлд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлс

Чухал параметр бол үл хөдлөх хөрөнгийн байршил юм. Тухайн газрын нэр хүнд нь байрны өртөгт ихээхэн нөлөөлдөг. Тохиромжтой дэд бүтэц, тээврийн хүртээмж бас чухал. Та объектын үнэ цэнийг илүү нарийвчлалтай тодорхойлох тусам гүйлгээ амжилттай болно.

Хэрэв та арилжааны үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах гэж байгаа бол тааламжгүй нөхцөл байдалд орж, мөнгөө алдахгүйн тулд гэрээ хийхээсээ өмнө бүх нарийн ширийн зүйлийг сайтар уншаарай.