Одоо би орон сууцны зээл авах ёстой юу? Одоо ипотекийн зээл авах нь зүйтэй болов уу?

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Оросын эдийн засгийн байдал одоо нэлээд хүнд байгаа бөгөөд олон иргэд орон сууц худалдан авахад хөрөнгө оруулалт хийх замаар хуримтлалын аюулгүй байдлыг хэрхэн хангах талаар бодож байна. Зарим нь хувийн хөрөнгөөр үл хөдлөх хөрөнгөө хөрөнгө оруулалт хийхээр төлөвлөж байгаа бол зарим нь банкны зээлэнд тулгуурладаг. Гэхдээ одоо моргежийн зээл авах нь зүйтэй болов уу? Магадгүй хөрөнгө оруулалт хийх илүү сайн арга бий юу?

Хямрал дахь ипотекийн зээл: хоёр бүлэг үзүүлэлт

Оросын эдийн засгийн хүндрэлтэй нөхцөл байдал үүссэн энэ үед ипотекийн зээл авах уу гэсэн асуултад хариулахын тулд шинжээчдийн ярьж буй банкны хямралын гол бүрэлдэхүүн хэсгүүд юу вэ гэдэгт дүн шинжилгээ хийхээс эхлэх нь зүйтэй болов уу. их. Дараа нь бид одоогийн нөхцөл байдалд ЕХ болон АНУ-ын Оросын эсрэг авсан хориг арга хэмжээ хэр их буруутай болохыг тодорхойлохыг хичээх болно - Оросын эдийн засагт хямралын хандлага бий болоход тэд гол үүрэг гүйцэтгэдэг.

Тэгвэл Оросын үндэсний банкны системд ямар асуудал тулгарч байна вэ? Мэргэжилтнүүд хямралын хоёр үндсэн бүлгийг тодорхойлдог бөгөөд тэдгээр нь эргээд олон тооны янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор үүсдэг.хүчин зүйлс.

Төлбөрийн чадварын хямрал

Хямралын эхний үзүүлэлт: Хүн амын төлбөрийн чадвар буурч байна. Хүмүүс шинээр зээл авах боломжгүй. Энэ нь эргээд дараах гол хүчин зүйлсээс шалтгаална.

Нэгдүгээрт, инфляцийн өсөлттэй холбоотойгоор ихэнх өргөн хэрэглээний бараа, ялангуяа импортын барааны үнэ өссөн. Гэр ахуйн цахилгаан хэрэгслийн үнийн хамгийн мэдэгдэхүйц өсөлт. Хэдийгээр энэ нь бодит цалин өсч байгаа бол харьцангуй харьцаатай биш байгаа ч гэсэн. Мөн орон сууц, нийтийн аж ахуй, тээврийн хэрэгслийн үнэ тогтвортой өсч байна. Үр дүн: иргэдэд зээл олгох үнэгүй мөнгө байхгүй.

Хоёрдугаарт энэ бол иргэдийн багагүй хэсгийн өрийн ачаалал. Олон хүмүүс одоо ипотекийн зээл авах нь зүйтэй эсэх талаар төдийлөн боддоггүй, харин өмнөх зээлээ хэрхэн төлөх талаар боддог. Олон оросууд одоогийн өрийг төлөхөд бэрхшээлтэй байдаг.

Одоо Оросын эсрэг авсан эдийн засгийн хориг хямралын анхны үзүүлэлт гарч ирэхэд хэрхэн нөлөөлсөнийг тодорхойлохыг хичээцгээе. Эхний хүчин зүйлийн тухайд нөлөөлсөн байх. Мэргэжилтнүүд бүтээгдэхүүний үнийн өсөлтийг Оросын Холбооны Улс Европын ханган нийлүүлэгчдийн эсрэг тавьсан хүнсний хоригтой холбон тайлбарлаж байгаа бөгөөд энэ нь ямар нэгэн байдлаар хориг арга хэмжээ авсантай холбоотой юм. Энэ бол тэдэнд Оросын хариулт юм. Хоёрдахь хүчин зүйлийн тухайд энд хориг арга хэмжээний буруу харьцангуй байх магадлалтай. Зээлийн дийлэнх хэсгийг улс төрийн нөхцөл байдал хүндрэхээс өмнө оросууд олгосон нь баримт юм.

Магадгүй бид хоёр хүчин зүйл бүрдүүлдэг гэдгийг тэмдэглэх эрхтэйхаргалзах үзүүлэлтүүд холбогдсон байна. Бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний өртөг нэмэгдсэн нь зээл авсан тохиолдолд боломжит зээлдэгчийн төлбөрийн чадварыг улам бүр хязгаарлах нь ойлгомжтой.

Банкны хямрал

Хямралын хоёр дахь үзүүлэлт: банкуудын нөхцөл байдал муудаж, үүний үр дүнд санхүүгийн байгууллагууд зээл, тэр дундаа ипотекийн зээл олгох боломжгүй, мөн хэрэглэгчдэд таатай нөхцөлөөр санал болгож байна. Одоогийн нөхцөл байдлын хүчин зүйлүүд нь эргээд дараах байдалтай байна.

Нэгдүгээрт, банкууд маш хязгаарлагдмал чөлөөт хөрөнгөтэй. Зээлдэгчдэд ямар нэгэн зүйл өгөхийн тулд банкуудад ямар нэгэн зүйл байх ёстой. Оросын зээлийн байгууллагуудын төлбөрийн чадварыг олон шинжээчид бага гэж үнэлдэг.

Хоёрдугаарт, хачирхалтай нь банкууд зээлдэгчидтэй ижил нөхцөл байдалд байгаа - өрийн ачааллын хувьд. Баримт нь тэд өөрсдөө хэнд - гадаадын зээлдэгчид, Оросын Төв банкинд маш их өртэй байдаг.

Эргээд өнөөгийн нөхцөл байдалд хориг арга хэмжээнүүд буруутай эсэхийг тодорхойлохыг оролдъё? Энэ нь тийм гэж олон шинжээчид үзэж байна. Яагаад? Энэ үзэл бодлыг дэмжигчид Оросын санхүүгийн байгууллагуудын нэлээд хэсэг нь гадаадын зээлдүүлэгчдийн өртэй байдаг гэдгийг онцолж байна. Хориг арга хэмжээ авахаас өмнөх жилүүдэд тэд хүүгийн таатай нөхцөлийг ашиглан гадаад зээлийг идэвхтэй явуулж байв. Өрийн эргэн төлөлтийг дахин санхүүжилтийн механизмаар буюу гадаадын шинэ зээлээр голчлон хүлээсэн. Одоо, хориг арга хэмжээний нөхцөлд Оросын банкууд бараг ялагдсангадаадад мөнгө зээлэх боломж байгаа тул санхүүчид төлбөрийн шинэ эх үүсвэр хайх хэрэгтэй. Олон зээлийн байгууллагууд үүнд зориулж өөрийн нөөцгүй гэж шинжээчид үзэж байна. Тэгээд ч тэдэнд үүнийг зээл болгон гаргах хөрөнгө байхгүй.

Банкуудын нөхцөл байдал нэн тэргүүнд тавигдаж байна уу?

Ипотекийн зээл хэрхэн хөгжих, зах зээлээс юу хүлээж болох талаарх таамаглал нь банкуудын бодит байдлаас ихээхэн хамааралтай гэж шинжээчид үзэж байна. Боломжит зээлдэгчийн үйл ажиллагааг тусгасан тал нь энэ үе шатанд хоёрдугаарт ордог. Оросууд үнийн өсөлт (ялангуяа электроникийн болон бусад импортын барааны хувьд) болон цалингийн бодит өсөлтгүйгээс шалтгаалсан төлбөрийн чадварын асуудалгүй байсан ч банкны салбарын байдал өөрөө оновчтой байхаас хэт хол байна. Ипотекийн зах зээл сүүлийн хэдэн жилийнх шиг идэвхтэй хөгжинө гэж эдийн засагчид үзэж байна.

Сонирхолтой ухрах

Хямралын үед банкууд иргэддээ идэвхтэй зээл олгохыг хүсвэл зээлийн хүүгээ их хэмжээгээр өсгөнө гэж шинжээчид үзэж байна. Эсвэл зээл олгох шалгуурыг аль болох чангаруулах замаар. Тиймээс, хүн одоо моргежийн зээл авах нь зүйтэй эсэх талаар бодох шаардлагагүй хувилбар байж магадгүй юм. Банк зүгээр л тав тухтай нөхцөлөөр зээл олгох боломжгүй байх магадлалтай. Эсвэл дотоод хямралын шалтгааны улмаас өргөдөл гаргахаас татгалзаж болно. Банкуудын нөхцөл байдал оновчгүй байхад одоо ипотекийн зээл авах нь утга учиртай юу? Олон шинжээчид ийм төрлийн гэж үздэгшийдвэрүүд хараахан үндэслэлтэй биш байна.

Хэрэв өргөдөл батлагдсан бол

Амжилттай хувилбарыг авч үзье - Орос хүн одоо байгаа зээлтэй холбоотой асуудалгүй, өндөр цалинтай, банк нь зарчмын хувьд түүнд орон сууц худалдаж авахад зээл өгөхөд бэлэн байна гэж бодъё. Одоо энэ иргэнд орон сууцны зээл авах нь зүйтэй болов уу? Энэ асуултын хариултыг удахгүй болох гүйлгээний гол талыг судалсны үндсэн дээр өгч болно: орон сууц худалдаж авсны дараа хэсэг хугацааны дараа хямдарч, ипотекийн зээл нь хүнд ашиггүй байх болно гэж үү?

Энэ тал дээр яг одоо ипотекийн зээл авах эсэхээ шийдэхдээ зах зээлийг банкуудын хямралын нөхцөл байдал, хориг арга хэмжээний талаар бус харин зээлийн динамикийг тусгасан чиг хандлагыг шинжлэх үүднээс судлах нь зүйтэй. үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах. Энд мэдээж улс төрийн нөхцөл байдал чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Гэхдээ орон сууцанд хөрөнгө оруулах хэтийн төлөвийн гол хүчин зүйл нь холбогдох зах зээлийн нөхцөл байдал гэж шинжээчид үзэж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн байдал

Үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент ямар байна вэ? Орон сууцны үнийн хүлээгдэж буй өөрчлөлтийн хувьд одоо ипотекийн зээл авах нь ашигтай юу? Мэргэжилтнүүд зах зээлийн хөгжлийн хэтийн төлөвтэй холбоотой гурван боломжит хувилбарыг тодорхойлсон.

Нэгдүгээрхээс үзэхэд ойрын жилүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ одоогийнхтой их бага хэмжээгээр ижил түвшинд байх болно. Энэ үзэл бодлыг дэмжигчид өнөөдрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, эрэлт нийлүүлэлтийн харьцааны хувьд хангалттай тэнцвэртэй байна гэж үзэж байна. дахь худалдан авалтын идэвхжил буурах магадлалтайБанкууд зээл олгохыг хязгаарлаж, зээлдэгчдийн төлбөрийн чадвар бага байгаагаас шалтгаалан нийлүүлэлт зохих хэмжээгээр буурна гэж эдийн засагчид үзэж байгаа нь орон сууцны эзэд хямралыг хүлээж, орон сууцаа хэтэрхий хямд зарахгүй байхыг илүүд үздэгтэй холбоотой юм. Энэ хувилбартай холбоотойгоор одоо орон сууцны зээл авах нь ашигтай юу? Тийм ч их биш байх. Үнэ хэвээр байх бөгөөд хямралын улмаас их байх магадлалтай банкны хүүг төлөх шаардлагатай болно.

Гэсэн хэдий ч хэрэв хүн одоо байр түрээсэлж байгаа бол зээлээр орон сууц авах нь утга учиртай бөгөөд тооцоолсон төлбөрийн хэмжээ нь түрээсийн үнийн дүнтэй тохирч байх болно. Гэсэн хэдий ч, энэ сонголт нь иргэн ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрт ихээхэн хэмжээний мөнгө байгаа гэж үздэг. Мөн энэ тохиолдолд түүнийг хадгаламж хэлбэрээр гаргаж, хүү авах, түүгээр дамжуулан түрээсийн байрны төлбөрийг төлөх нь илүү ашигтай байх болно. Зарим банкууд жилийн 20% ба түүнээс дээш хэмжээний хадгаламж хийхийг санал болгож байна. Энэ нь 12-р сард 17% хүртэл өссөн Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүү өссөнтэй холбоотой гэж шинжээчид үзэж байна. Хэрэв бид дээр дурдсан хувилбарыг үндэс болгон авч үзвэл хөрөнгө оруулалтын үүднээс авч үзвэл уг орд нь орон сууцанд хөрөнгө оруулахаас илүү ашигтай харагдах болно - энэ тохиолдолд үнэ нь жилд 20% -иар өсөх магадлал багатай юм., дараа нь хадгаламжийн хувьд хүүг тухайн банкнаас тооцдог.

Хоёр дахь хувилбар нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өссөөр байх болно гэж таамаглаж байна. Энэ болноюун түрүүнд инфляцитай холбоотой. Тухайлбал, 2014 оны эдийн засгийн хөгжлийн үр дүнг нэгтгэн үзвэл энэ үзүүлэлт 11 хувиас давна гэсэн хүлээлттэй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн эрэлт хангалттай динамик биш байсан ч ерөнхийдөө орон сууцны үнийн өсөлтийг инфляцитай харьцуулах боломжтой гэж шинжээчид үзэж байна. Ийм нөхцөлд одоо моргежийн зээл авах нь зүйтэй болов уу?

Их магадлалтай, энэ тохиолдолд боломжит худалдан авагчийн заавар нь эхний сонголттой ижил байх болно. Өөрөөр хэлбэл, хэрэв тухайн орон сууцыг түрээсэлж байгаа бөгөөд хүүгийн төлбөр нь түрээсийн төлбөртэй ижил эсвэл тийм ч их биш байвал та орон сууцны зээл авч болно. Эсвэл эхний төлбөрт цуглуулсан мөнгөө барьцаалж, хүүгээ авч, үүний улмаас түрээсийн төлбөрөө төлнө үү.

Гурав дахь хувилбарт орон сууцны үнэ буурна. Энэ нь эргээд зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлаас үүдэлтэй бөгөөд энэ нь сүүлийн жилүүдэд Орос улсад ихээхэн хэмжээний шинэ барилгуудыг нэвтрүүлсэнтэй холбоотой юм. Ийм төслийн хүрээнд баригдсан орон сууцны нэлээд хэсэг нь дундынх боловч багагүй хувь нь зах зээлийн үнээр зарагдах юм уу, жишээлбэл, дахин зарагдах болно. Энэ нь зарим эдийн засагчдын үзэж байгаагаар орон сууцны зах зээлд нийлүүлэлт хэтрээд байна.

Магадгүй энэ хувилбарыг дагавал эргэлзэх нь ч утгагүй байх. Би одоо моргейжийн зээл авах ёстой юу? Мэдээжийн хэрэг, энэ нь хамгийн сайн сонголт биш байх болно. Хэрэв бид ашигтай хөрөнгө оруулалт олох тухай ярьж байгаа бол та хадгаламжид анхаарлаа хандуулж болно. Хэрэв орон сууцны хэрэгцээ байгаа бол түүнийг түр хугацаанд түрээслэх нь дээр, ялангуяа борлуулалтын сегментийг дагаж зохих үнэ нь дүрмээр буурдаг тул.

Хүчин зүйлүүд хоорондоо холбоотой

Мэдээж үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хувилбар бүр нь банкны салбарын нөхцөл байдал, иргэдийн төлбөрийн чадвараас ихээхэн хамаардаг. Тиймээс дээр дурдсан хямралын хүчин зүйлүүд нь орон сууцны зах зээлд шууд нөлөөлдөг, түүнчлэн бусад зүйл гэж хэлж болно. Үүний зэрэгцээ зах зээлийн объектив механизмууд - эрэлт, нийлүүлэлт нь дээр дурдсан хүчин зүйлсийн нөлөөн дор хязгаарлагдмал хэмжээгээр бүрддэг гэж шинжээчид үздэг. Шилжилт хөдөлгөөний үйл явцын нөлөөлөл, орон сууц барих технологийн өөрчлөлт гэх мэтийг харгалзан оросуудын тодорхой төрлийн орон сууцны бодит хэрэгцээг тусгасан шалгуурууд нь маш чухал юм.

Ам.долларын ханшийн хүчин зүйл

Зарим шинжээчид нэгэн зэрэг өвөрмөц, тодорхой хүчин зүйлийн нөлөөгөөр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ мэдэгдэхүйц өссөн гэсэн дөрөв дэх хувилбарыг онцлон авч үзэх нь зүйтэй гэж үзэж байна. 2014 онд долларын рубльтэй харьцах ханш бараг хоёр дахин өссөнийг та бүхэн мэдэж байгаа. Гэсэн хэдий ч бусад хөгжиж буй орнуудын ихэнх мөнгөн тэмдэгтүүд, тэр дундаа ТУХН-ийн орнуудын мөнгөн тэмдэгт Америкийнхаас тэгтлээ унасангүй. Үүний үр дүнд, ОХУ-д доллараар дундаж цалин, гэж хэлэх, ондКазахстан улс хөрш зэргэлдээх улсаас бараг тэгширсэн, эсвэл бүр дордсон. Үүний үр дүнд ОХУ-ын орон сууц, тухайлбал, казах тенгетэй харьцуулахад хөршүүдийнхээс хэд хэдэн сегментэд мэдэгдэхүйц хямд болсон. Казахстаны иргэд эцэст нь Орост ирж, эндээс байр худалдаж авдаг. Зарим эдийн засагчдын үзэж байгаагаар энэ хандлага үргэлжилж магадгүй бөгөөд бусад хөрш орнууд болох Беларусь, Азербайжан, Балтийн орнууд, магадгүй Хятадын оршин суугчдын ижил төстэй үйл ажиллагаанаас үүдэн эрчимжиж магадгүй юм. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтийг тодорхой хэмжээгээр дулаацуулж, инфляциас давсан динамикаар үнийг өсгөхөд хүргэж болзошгүй.

Тухайн хүн ипотекийн зээл авах эсэхээ шийдэхдээ дөрөв дэх хувилбарын талаархи мэргэжилтнүүдийн саналыг судлах хэрэгтэй, гэхдээ зөвхөн хилийн хотод амьдардаг бол. Өөрөөр хэлбэл, энэ сонголтыг нутагшуулсан гэж ангилж болно.

Дүгнэлт

Тиймээс бид үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн хямралын чиг хандлагыг тодорхойлдог гол хүчин зүйлсийг тодорхойлж, үндсэн хувилбаруудыг авч үзсэн бөгөөд эдгээрийг судалснаар орон сууцыг ипотекийн зээлд хамрагдах нь зүйтэй эсэхийг шийдэх боломжтой болно. зах зээлийн өнөөгийн байдал.

Товчхондоо оролдъё. Тэгэхээр банкны зээлийн зах зээлд хямрал нүүрлээд байна. Банкууд өмнөх жилүүдэд байсан динамиктай, хүүтэй зээл олгох боломжгүй байх магадлалтай. Зээлдэгчдэд ипотекийн зээлийг төлөх бодит боломж үргэлж байдаггүй. Үүний үр дүнд эрэлт буурч байна. Банкны хямралын шалтгаан нь улс төрийн нөхцөл байдалтай холбоотой. Тийм ч учраас,Одоо ипотекийн зээл авах эсэхээ шийдэхдээ ЕХ болон АНУ Оросын эсрэг хориг арга хэмжээ авч байгаа үед бид үгүй гэж хэлэх байх. Банкуудын нөхцөл байдал тогтворжиж, өмнө хүлээсэн үүргээ бүрэн барагдуулах зээлийн шинэ эх үүсвэр олох, эсвэл Засгийн газар энэ тал дээр туслахыг хүлээх хэрэгтэй.

Одоо ипотекийн зээл авах эсэх шийдвэрт нөлөөлж болох хоёр дахь хүчин зүйл бол Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал юм. Эдийн засагчид гурван үндсэн хувилбарыг тодорхойлдог. Энэ нь үнийг тогтворжуулах, бага зэрэг өсөх, инфляцитай дүйцэх эсвэл буурах явдал юм. Эсвэл хэрэв хүн хилийн хотод амьдардаг бол орон сууцны үнэ нэмэгддэг.

Би орон сууцны зээл авах ёстой юу? Зах зээлийн өнөөгийн нөхцөл байдалтай холбоотойгоор энэхүү шийдвэрийн эерэг болон сөрөг тал нь илт харагдаж байна. Эерэг талуудын дунд эрэлт хэрэгцээ ойрын ирээдүйд өсвөл ашигтай хөрөнгө оруулалт хийх боломж байна. Эдийн засагчид хэдийгээр өнөөгийн хямралын гүн гүнзгий байгааг хүлээн зөвшөөрч байгаа ч нефтийн үнэ өгөөж, импортыг орлох, улс орны эдийн засгийг төрөлжүүлэх зэргээс шалтгаалан ойрын ирээдүйд байдал сайжирна гэж үзэж байна. Мөн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх нь наад зах нь инфляцитай холбоотойгоор мөнгөн хөрөнгө оруулалтын аюулгүй байдлыг хангах болно. Орон сууц худалдаж авах шийдвэрийн сөрөг талуудын дунд үнэ буурах магадлал эсвэл тэдний өсөлт байхгүй байх магадлал өндөр байна. Орон сууц худалдан авагчид нэг нь ч, нөгөө нь ч ашиггүй. Түүнчлэн, энэ үе шатанд банкууд зээлдэгчид тав тухтай нөхцлийг санал болгож чадахгүй байх магадлалтайхувь.