Газрын ипотекийн зээл: бүртгэлийн нарийн мэдрэмж, банк сонгох зөвлөмж

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Газрын ипотекийн зээл нь олон хүмүүст барилга барих боломжтой газартай болоход тусалдаг. Өнөөгийн эдийн засгийн нөхцөл байдал, үйлдвэрлэлийн түвшин тогтмол буурч, инфляци зэргийг харгалзан үзвэл ипотекийн зээл нь олон тооны давуу талуудыг агуулсан гэж хэлж болно.

Газрын ипотекийн зээлийн чиг үүрэг

Хэрэв хүн ипотекийн зээл авсан бол тэрээр өөрийн бүх шаардлагыг бодитоор хангах баталгаатай болно. Газар дээрх моргейж нь гэрээний дагуу тогтоосон бүх зүйлийг биелүүлэх үндсэн үүрэгтэй. Зээлдэгч нь гарын үсэг зурсан баримт бичгийн зүйл бүрийн дагуу хүлээсэн үүргээ үнэн зөв, эргэлзээгүйгээр биелүүлэх ёстой. Зохицуулалт нь холбогдох хуулиар зохицуулагдана.

Эртний Грек хэлнээс "Ипотек" гэдэг үгийг "барьцаа" гэж орчуулдаг. Газрыг удаан хугацаанд зохистой ашиглаж чадвал найдвартай барьцаа хөрөнгө мөн.цаг хугацаа өнгөрөхөд энэ нь элэгдэхгүй. Ипотекийн зээлийн гэрээ нь өнөөдөр энгийн үзэгдэл болжээ. Орчин үеийн нийгэмд эдгээр нь барьцаа болон эрх зүйн харилцааг шаарддаг. Энэ баримтыг гол онцлог нь үл хөдлөх хөрөнгө олж авахын үнэ цэнэ, сэтгэл татам байдагтай холбон тайлбарлаж болно.

Ипотекийн гэрээг хэрхэн байгуулдаг вэ?

Өнөөдөр ипотекийн зээлийг зөвхөн орон сууц, байшин худалдан авахаас гадна газар авах зорилгоор олгож болно. Ийм саналын гол шинж чанаруудыг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй - бүртгэлийн нарийн төвөгтэй, цаг хугацаа шаардсан журам. Гэвч дэлхий элэгдэлд ордоггүй, мөн цаг хугацааны явцад хөгширдөггүй. Газар анхны үнэ цэнээ алдахгүй.

Ипотекийн зээл олгохын тулд бүх бичиг баримтыг зөв бөглөсөн байх ёстой. Ийм гэрээ нь барьцааны эрх зүйн харилцааг бий болгохын тулд бүх баримт бичиг нь тогтоосон хууль тогтоомжийн хэлбэрээр байх ёстой. Хэрэв бид бусад олон эрх зүйн харилцааг харгалзан үзвэл энэ тохиолдолд хуулиар тогтоосон хэлбэрийг дагаж мөрдөхгүй байж магадгүй юм. Үүний үр дүнд байгуулсан гэрээг цуцлах болно.

Газрын ипотекийн зээлийг зөвхөн холбогдох хууль тогтоомжийг бүрэн дагаж мөрдөж, эрх зүйн хэлбэрээр олгодог. Энэ тохиолдолд гэрээний зүйл нь ипотекийн болон үл хөдлөх хөрөнгө болж хувирдаг тул таних үйл ажиллагааг явуулах шаардлагатай. Үйл явдал эхэлдэгтодорхой төрлийн өмч. Газар зурахдаа байршлыг нь тодорхой болгох эсвэл тодорхой газартай холбох шаардлагатай.

Ипотекийн зээлээр ямар газар худалдаж авч болох вэ?

Ипотекийн зээлийн гол объект нь газар боловч тодорхой шаардлагыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Дундын өмчлөлд байгаа газрыг худалдан авахыг хориглоно. Мөн төрийн байгууллага, хотын үйлчилгээний газар зээл олгохгүй. Төрийн гэрээнээс газрыг татан авсан тохиолдолд газар худалдаж авах ипотекийн зээл олгох боломжгүй. Ипотекийн зээл авахаасаа өмнө зохих боловсрол, ажлын туршлагатай мэргэшсэн мэргэжилтнүүдтэй зөвлөлдөх хэрэгтэй. Тэд ипотекийн зээлийн бүх дүрэм журам болон бусад шаардлагыг мэддэг.

Хэрэв талбай дээр барилга байвал яах вэ?

Газар худалдан авахад зориулж ипотекийн зээл олгохдоо барилга, байгууламж байгаа эсэхэд онцгой анхаардаг. Хэрэв тухайн газар нутаг дэвсгэр дээрээ барилга байгууламжтай бол ипотекийн зээл нь бүх барилгад хамаарна. Талбай болон бүх байрлаж буй барилгуудыг хуваах зарчмыг ялгаж салгаж болно - энэ нь төрөөс зөвшөөрөл авах, хууль тогтоомжийн актууд байх явдал юм. Зээлийн гэрээнд бүх гол зүйлийг тодорхой зааж өгөх ёстой. Ийм хүчин зүйлд онцгой анхаарал хандуулах шаардлагатай болно: бүх барилгыг нэвтрүүлэх ёстойцаашдын үйл ажиллагаанд болон хувийн өмчид чимэглэсэн. Барилгын бүртгэл, ашиглалтын дарааллыг одоогийн хууль тогтоомжоор зохицуулах ёстой.

Банкны байгууллагад газар ипотекийн зээл авах онцлог

Өнөөдөр газрын зээлтэй холбоотой олон тооны онцлогууд байдаг. Дараах заалтуудыг ялгаж болно:

1. Зээлдэгч нь тухайн талбайд барилга байгууламж барих ажилд оролцох бүрэн эрхтэй. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээл олгосон банкинд мэдэгдэх шаардлагагүй. Үл хамаарах зүйл болгон, байгуулсан гэрээнд тусгагдсан тохиолдлуудыг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй.
2. Газар дээр ипотекийн зээл олгохдоо зээлийн гэрээний хугацаанд баригдсан бүх барилгуудын эрхийг банкууд авдаг.
3. Тухайн нутаг дэвсгэрийг ирээдүйд цэцэрлэгжүүлэлт хийх, орон сууц, зуслангийн байшин барихад ипотекийн зээлд хамруулж болно.
4. Ипотекийн зээлийн гэрээ улсын бүртгэлд хамрагдсанаар хүчин төгөлдөр болно. Энэ процедурыг зөвхөн газар дээр хийдэг.

Газрын бүртгэлийн нөхцөл

ОХУ-ын одоогийн хууль тогтоомжид 2013 оны 1-р сард 302 тоот шинэ хуулийг нэвтрүүлсэн бөгөөд энэ нь янз бүрийн гэрээг бүртгэх үйл явцыг зохицуулах заалтуудад нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Гэрээний зүйл нь газар юм. Батлагдсан бүх өөрчлөлт нь улсын бүртгэлтэй холбоотойгазрыг барьцаалан зээлдүүлэх. Энэ нь бүртгэлийн журмын эцсийн хугацааг заасан.

Энэ журмын хугацааг зохицуулж болох 13 дугаар зүйлийн шинэ найруулга хүчин төгөлдөр болсон. Өргөдөл гаргасан өдрөөс хойш нэг сараас илүүгүй хугацаа өнгөрөх ёстой. Мөн эдгээр нөхцлийн хүрээнд газрын улсын бүртгэлд шаардагдах бусад дагалдах бичиг баримтыг бүрдүүлэх шаардлагатай. Гэхдээ зарим тохиолдолд баримт бичгийг бүрдүүлэх эцсийн хугацааг ОХУ-ын одоогийн хууль тогтоомжоор зохицуулж болно. Газар дээрх ипотекийн бүртгэлийг бүх бичиг баримтыг бүрдүүлсэн өдрөөс хойш арван таван хоногийн дотор бүртгэнэ.

Газрын үнэлгээ

Зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн хооронд байгуулсан гэрээ нь газрын барьцааны үнийг тогтоох боломжийг олгоно. Барьцааны үнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэ бөгөөд дараа нь зээлийн гэрээнд тусгагдсан байдаг. Тиймээс банкны байгууллагаас мөнгө буцааж авах баталгаа гаргах боломжтой. Зээлийн эргэн төлөлттэй холбоотой бүх үүргээ бүрэн биелүүлээгүй тохиолдолд үүнийг шаардаж болно.

Газрын үнэлгээ ба барьцаанд дараахь шинж чанарууд, түүнчлэн хэсгүүд орно:

• Газрын зориулалт, ангиллыг тодорхойлох.
• Нутаг дэвсгэрийн нийт талбай.
• Газар цаашид өмчлөх эрхийг олгосон баримт бичгийн цуглуулга. Үүний зэрэгцээ энэ нь зайлшгүй шаардлагатайгэрээний хүчинтэй байх хугацааг нарийн зааж өгөхөө мартуузай.

Газрын үнэлгээ хийхдээ ямар зүйлийг анхаарах ёстой вэ?

Үнэлгээний явцад тухайн объектын байршлын бүх давуу болон сул талуудыг тодорхойлдог ийм хүчин зүйлүүдэд онцгой анхаарал хандуулдаг газар орон сууцны барьцааны гэрээ байгуулдаг. Дараах шаардлагыг ялгаж болно:

• Тухайн сайтын яг байршил.
• Хот, хотуудын бүрэн тодорхойлолт ба засаг захиргааны хуваагдал.
• Засаг захиргааны бүсүүдийн нэрийг тодруулах.
• Газар байгаа газрын нэр хүндийг бүрэн, нарийвчилсан тодорхойлолт.
• Хотын төвөөс хол уу.
• Нийтийн тээврээр зорчих.

Мэргэжилтнүүд баригдаж буй талбайн зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх, мөн зээлийн хугацаанд гарч болзошгүй өөрчлөлтүүдийн ирээдүйн таамаглалыг гаргах үүрэгтэй.

Ипотекийн зээл авах журам

Газрын зээл авах явцад зээлдэгч банкинд барьцаа хөрөнгө гаргаж өгөхгүй байж болно. Газрын ипотекийн зээл гэдэг нь тухайн газарт тавигдах шаардлагуудыг нарийвчилсан бөгөөд сайтар судлахыг хэлнэ.

Банк зээл олгох объектыг баталсны дараа шинжээчид өртгийн үнэлгээ хийж, ипотекийн даатгалын гэрээ байгуулахыг зөвлөж байна. Зээлдэгч нь зарим төрлийн даатгал, түүнчлэн гарын үсэг зурахаас татгалзах бүрэн эрхтэйнарийн төвөгтэй гэрээнүүд. Банкнаас зээл олгоход нөлөөлж болох чухал шалгуур бол газрын ойролцоо дэд бүтэц байгаа эсэх юм. Түүнчлэн цахилгаан, хий, усны хангамж, тээврийн хэрэгслийн солилцоо байгаа эсэхийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Ипотекийн зээл олгохдоо газрын нийт хэмжээ, хотын төвөөс аль болох зайтай байх нь онцгой үүрэг гүйцэтгэдэг. Зээл олгох боломжгүй газар:

• Үйлдвэрлэлийн болон цэргийн зориулалтаар ашигласан газар.
• Олон өмчлөгчийн эзэмшдэг газар.
• Хотын зориулалттай газар.
• Байгалийн нөөцөд олгосон нутаг дэвсгэр.
• Үндэсний цэцэрлэгт хүрээлэнгийн бүс.

Ипотекийн зээлээр газар худалдаж авахад хамгийн тохиромжтой газар хаанаас вэ?

Өнөөдөр олон тооны байгууллага, банкууд үйлчлүүлэгчиддээ ипотекийн зээлийн үйлчилгээг ашиглах боломжийг санал болгож байна. Дунд болон дундын өмчлөлийн газарт банк зээл олгохгүй. Ипотекийн зээлийг зөвхөн зээлдэгчийн шууд өмчлөлд хамаарах объектод олгож болно.

Хэрэв тухайн нутаг дэвсгэр нь хуулийн этгээд болон хувь хүмүүсийн өмч бол банк эзэмшигч бүрээс зөвшөөрөл авах бүрэн эрхтэй. Энэ тохиолдолд газрын ипотекийн зээлийг гаргаж, гүйцэтгэх боломжтой. Өнөөдөр Сбербанк нь үйлчлүүлэгчдэдээ зээл олгох, ипотекийн зээл олгох үйл ажиллагаа эрхэлдэг. Гэхдээ боловсруулах явцадЭнэхүү журмын дагуу хүн бүр газар дээрх моргейжийн бүх шинж чанар, шинж чанарыг аль болох нарийвчлан судлах ёстой. Энэ тохиолдолд та гэрээний хэрэгжилтийн хууль эрх зүйн тал болон баталгаанд найдаж болно.

Барьцааны гэрээг бүртгэх нарийн тал

Ипотекийн зээлийн үед байгуулсан гэрээг зөвхөн бичгээр хийх ёстой. Бүртгэлийн үйл явц нь одоогийн хууль тогтоомжоор тогтоосон тодорхой дарааллаар явагддаг. Хэрэв гэрээнд ипотекийн зүйл, түүний эцсийн үнэлгээ зэрэг чухал зүйл байгаа бол тухайн газрыг барьцаалан зээл олгоно. Газрын эрх зүй нь газар ашиглалт, хамгаалалтын харилцааг зохицуулах шаардлагатай бүх эрх зүйн хэм хэмжээний цогцыг агуулдаг.

Газрын зөв, үнэн зөв үнэлгээг зөвхөн мэргэжлийн үнэлгээчид хийж чадна. Урьдчилсан нөхцөл нь кадастрын үнэ цэнээс доогуур байж болохгүй мөнгөн дүнтэй байх явдал юм.