Ипотекийн зээлийн бэрхшээл: ипотекийн зээлийн нюансууд, эрсдэлүүд, гэрээ байгуулах нарийн төвөгтэй байдал, хуульчдын зөвлөгөө, зөвлөмж

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Ипотекийн зээл нь газар, орон сууц, амьдрах нөхцөлийг сайжруулах шаардлагатай төрийн болон хувь хүний амьдралын салшгүй хэсэг юм. Ипотекийн зээлийн тухай ойлголт эрт дээр үеэс буюу боол болгосон өрийн хувийн шинж чанар нь өрийн барьцаанд тавигдсан үеэс л бий. МЭӨ 6-р зуунд тухайн хүний барьцааг зээлдэгчийн эзэмшиж байсан бүх эд хөрөнгө, тухайлбал газар барьцаалахаар сольсон. Зээлдүүлэгчийн эд хөрөнгийг зээлдүүлэгчид барьцаалж байх үед түүний өмчлөлийн нутаг дэвсгэр дээр ипотекийн багана суурилуулсан нь барьцаалагдсан эд хөрөнгийн нотолгоо юм. Өрийн тухай бичлэгийг шуудан дээр тэмдэглэсэн.

Ипотекийн зээлийн үүсэл гарлын тухай түүхэн баримт

Елизабет Петровнагийн үед (250 жилийн өмнө) Оросын язгууртнууд моргейжийн зээлээр татаас авдаг байжээ. Үүний зэрэгцээ ижил үл хөдлөх хөрөнгийг хэд хэдэн удаа барьцаагүйзөвхөн язгууртан банкуудад төдийгүй хувийн мөнгө хүүлэгчдээс. 18-р зууны ипотекийн зээлийг зээлдэгч, зээлдэгчийн санал хүсэлтийн хяналт, хойшлуулах, дахин санхүүжүүлэх (даахин санхүүжүүлэх) дутмаг байсан нь төрийн санд асар их өр үүсч, банкуудыг байгалийн жамаар дампуурахад хүргэсэн.

Ипотекийн зээлийн шинэ хөгжлийн түлхэц нь олон сая тариачдад газар худалдаж авахын тулд зээл авах шаардлагатай болсон боолчлолыг халах шинэчлэл байв. Ипотекийн зээлийг 49 жилийн хугацаатай, жилийн зургаан хувийн хүүтэй олгосон. Тэр үед хотын зээлийн нийгэмлэгүүдийн дүрэм байгуулагдаж, ипотекийн зээлийн дүрмийг тусгасан байв. Газрын хувийн өмчлөлийн шинэчлэл нь Орос даяар хөдөө аж ахуй дахь зээлийн харилцааг түгээхэд хувь нэмэр оруулсан. Тухайн үед газраа барьцаалсан зээлийг газрын зээл гэдэг байсан. Ипотекийн бондыг нотариатаар хатуу бүртгэж, хөрөнгийн бирж дээр үнэт цаас гаргаж байсан бөгөөд 1913 он гэхэд үүний 35% нь гадаадын хөрөнгө байв. Банкны зээлийн тогтолцоо нь улс орны шинэ эдийн засаг үүссэнтэй холбоотойгоор хөгжсөн.

Октябрийн хувьсгалын дараа банкуудыг улсын мэдэлд шилжүүлж, зээлийн харилцааг төвлөрүүлж байсан энэ үед ипотекийн зээлийн тухай ойлголт 70 жил мартагдсан.

Орос улсад ипотекийн зээлийг сэргээх ажил 1990-ээд оноос эхэлсэн бөгөөд 1998 онд хууль тогтоомжийн дэмжлэг авсан. Хямралын давалгааны дараа ипотекийн зээл нь зээлийн нөхцөлийг чангатгах, ипотекийн зээлийн заавал даатгал, урьдчилгаа төлбөр, торгуулийн тогтолцоо зэрэг хэд хэдэн өөрчлөлтийг авчирсан.

Ипотекийн зээлөнөөдрийн статистик

Одоогоор Оросын ипотекийн зээлийн зах зээлд 400 орчим зээлийн байгууллага үйл ажиллагаа явуулж байна. ОХУ-ын Төв банк зээлийн байгууллагуудын үйл ажиллагааг зохицуулах хатуу дүрэм журам тогтоосны дараа моргейжийн зах зээл дээр зөвхөн найдвартай, баталгаатай, үр ашигтай ипотекийн зээлдүүлэгчид үлджээ. Төв банкны мэдээлснээр ипотекийн зээлийн дундаж хугацаа 15 жил, ОХУ-д ипотекийн зээлийн дундаж хүү жилийн 9.8% байна. Ойрын 5 жилд орон сууц худалдан авах хүсэлтэй оросуудын хувь 70% байна. Бодит байдал дээр одоо ипотекийн зээлийг хөдөлмөрийн чадвартай хүн амын дөнгөж 33%, харьцуулбал 2000 оноос өмнөх ажилтай хүн амын ердөө 5% нь л авах боломжтой. Хүн амын дунд ипотекийн зээл авах хамгийн алдартай банкууд бол Сбербанк болон ВТБ бөгөөд хэрэв та тэдний талаар мэдэхгүй бол ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авахад илүү хэцүү болно.

Ипотекийн зээлийн бичиг баримт бүрдүүлэх онцлог

Ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулахаасаа өмнө зөвхөн санал болгож буй зээлийн хүү, төлбөрийн хугацаатай танилцаад зогсохгүй ипотекийн зээлийн хүндрэл гэж нэрлэгддэг олон нөхцөл байдал, банкны системд гарч болзошгүй дутагдалтай танилцахыг зөвлөж байна..

Зээлдэгчийн найдвартай байдлын талаар илүү үнэмшилтэй баримт бичгүүдийг танилцуулах тусам банктай харилцах харилцаа илүү тогтвортой байх болно гэдгийг санах нь чухал. Банкинд очихын өмнө стандарт баримт бичгийг бэлтгэх шаардлагатай: банкны байршилд бүртгэлтэй ОХУ-ын паспорт, мөн орлогын гэрчилгээ.

Банк нь орлогын гэрчилгээгүй зээл олгохыг зөвшөөрч болох чОнооны санал асуулгад ажлын байр, сарын цалингийн хэмжээг зааж өгөх ёстой. Төрийн хамгаалалтын ажилтан энэ бүхнийг заавал шалгах бөгөөд өргөдөл гаргагч ажил, цалингийн талаар худал хэлсэн бол түүнийг барьцаалахаас татгалзана.

Хөрөнгө орлогын мэдүүлэгт үндэслэн банк ипотекийн зээлийн хугацааг тооцдог. Журмын дагуу зээлийн дундаж төлбөрийн хэмжээ нь зээлдэгчийн сарын орлогын 40 хувиас хэтрэхгүй байх, эсхүл энэ журмын дагуу зээлийн хугацааг сунгана. Зээлийн хугацаа урт байх тусам зээлдэгч ипотекийн зээлийн бүх хугацаанд илүү төлдөг.

Банкны шимтгэл

Ипотекийн гэрээг бүртгүүлэхдээ дараахь нэмэлт шимтгэл авах боломжтой:

• Гэрээний гүйцэтгэлийн хувьд данс нээлгэх.
• Төлбөрийг ипотекийн зээлийг хараат бус үнэлгээчээр олгодог.
• Орон сууцны ипотекийн албан журмын даатгал, түүнчлэн зээлдэгчийн эрүүл мэнд, амь нас, барьцаа хөрөнгө өмчлөх эрх.
• Шинэ барилгад ипотекийн зээл авах хүсэлт гаргахдаа хөгжүүлэгч үл итгэлцсэн тохиолдолд банк зээлдэгчид тавьж болох нэмэлт шаардлага. Энэ нь ипотекийн зээлийн хүү өсөхөд хүргэж болзошгүй.
• Банк нь зээлдэгчид зөвхөн банкны түнш байж болох найдвартай риэлтороор дамжуулан ипотекийн орон сууц сонгохыг үүрэг болгож болно (риэлторын үйлчилгээ нь ихэвчлэн орон сууцны үнийн дүнгийн 5%-иас багагүй байна).

Торгууль, торгууль

Ипотекийн зээлийн төлбөрийг хожимдуулсан торгууль нь зээлийн нийт дүнг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх тул гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө ямар өдөр, яаж төлөх ёстойг олж мэдэх хэрэгтэй. Хадгаламж хийх илүү сайн арга: бэлэн мөнгө, АТМ, цахим төлбөр. Банкны 1-3 хоногийн дотор данснаас данс руу мөнгө ороход хэр хугацаа шаардагдахыг мэдэх нь ашигтай.

Банкны оффис эсвэл АТМ дээр дараалал үүссэний улмаас сар бүр төлөх төлбөрийг удаашруулах нөхцөл байдал үүсч болзошгүй. Нэг эсвэл хоёр удаа хойшлуулсан тохиолдолд ямар торгууль ногдуулах, алийг нь системтэйгээр төлөөгүй тохиолдолд (ажлаас халагдсан эсвэл өвчний улмаас), энэ талаар урьдчилан юу хийж болохыг олж мэдэх шаардлагатай. Онцгой тохиолдолд банк гэрээг дангаар цуцалж, барьцаа хөрөнгөө зарж, ипотекийн зээлийн өрийг төлж, үлдсэн хэсгийг зээлдэгчид буцааж өгч болно.

Ипотекийн зээлийн нюансууд ба эрсдэлүүд

Гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө анхааралтай уншиж, боломжтой бол маргаантай, ойлгомжгүй зүйлүүдийг хуульчтай зөвлөлдөх хэрэгтэй. Тэгэхээр, ипотекийн зээлд хамрагдахдаа ямар бэрхшээл тулгардаг вэ?

1. Бүх хураамжийн хэмжээ, хэрхэн төлж байгааг судлаарай.
2. Торгуулийн жагсаалт, хэмжээ, шийтгэлийн шалтгаантай танилцана уу. Гэрээнд ипотекийн зээлийг хугацаанаас нь өмнө эргүүлэн төлөх торгууль байх ёсгүй.
3. Төлбөрийн хуваарийг судлах: шимтгэлийн хэмжээ болон төлөх хугацаа.
4. Ипотекийн зээлийн хүүгийн өсөлттэй холбоотой нөхцөл байдлын жагсаалтыг унших нь чухал. "Зах зээлийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний үр дүнд зээлийн хүү нэмэгдсэн" гэх мэт ойлгомжгүй хэллэгийг банкны менежертэй ярилц.
5. Хэр их хэмжээний даатгал шаардлагатайг, даатгалгүйгээр хийх боломжтой эсэхийг олж мэдээрэйүүнийг даван туулах. Банк нь зээл болон зээлдэгчийн амь насыг ипотекийн зээлээр даатгуулахыг албадах эрхгүй, харин даатгалд хамрагдахаас татгалзсан тохиолдолд зээлийн хүүг 1-1.5%-иар нэмэгдүүлэх эрхтэй.

Ипотекийн гэрээнд хоёр эрх тэгш талууд гарын үсэг зурсан тул зээлдэгч нь ипотекийн зээлийн хүндрэл, эрсдэлийг хүлээж, банкны нөхцөлтэй болзолгүйгээр санал нийлэх эрхтэй. Маргаантай тохиолдолд гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө шийдвэрлэх шаардлагатай. Үйлчлүүлэгч ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх эрхийн заалтыг гэрээнд тусгах хүсэлт гаргаж болно, энэ нь ирээдүйд давагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдлыг ихээхэн хөнгөвчлөх болно.

Ипотекийн гэрээ байгуулах нарийн талууд

Ипотекийн зээлийн хүндрэлийг судлахдаа банктай зээлийн болон моргейжийн харилцааны зарим нарийн ширийн зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, гэрээний бүх хугацаанд тухайн эд хөрөнгө зээлдэгчийн эзэмшилд байдаг ч гэрээ дуусах хүртэл түүнийг бүрэн захиран зарцуулах боломжгүй. Мөн зээлдэгч: хийх боломжгүй.

• Банкнаас урьдчилан зөвшөөрөл авалгүйгээр барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлнэ. Дүрмээр бол зээлийн байгууллагууд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гүйлгээг барьцаалахаас татгалздаг, учир нь тухайн объектын нөхцөл байдал муудаж, зарах шаардлагатай бол зах зээлийн үнэ буурахад хүргэдэг. Харин зээлдүүлэгч нь барьцааны зүйлийг нэг жилээс илүүгүй хугацаагаар түрээслэхэд саад учруулах эрхгүй.
• Засварын ажил, тэр дундаа орон сууцны хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийх. Шаардлагатай засвар, барилгын өөрчлөлтийг хийхТа төсөл боловсруулж, орон сууцны хяналтын газраас зөвшөөрөл авч, зээлдүүлэгчид мэдэгдэх шаардлагатай.
• Ипотекийн гэрээний бүх хугацаанд орон сууцны бус байранд барьцаалсан эд хөрөнгийг дахин бүртгүүлэхийг хуулиар хориглоно.
• Барьцаалагдсан үл хөдлөх хөрөнгөөр солих, хандивлах гүйлгээ хийх, мөн зээлдүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр худалдах боломжгүй. Зээлдэгч нь зээлдүүлэгч банкинд өртэй, борлуулалтаас олсон орлогыг өрөө төлж, банкны өмнө хүлээсэн үүргээ хаахад зарцуулсан тохиолдолд л худалдах боломжтой.

Сбербанк дахь моргейжийн хүндрэлүүд

Сбербанк нь ипотекийн зээлийн стандарт гэрээтэй бөгөөд түүний дээжийг вэб сайтаас урьдчилан хянаж үзэх боломжтой.

Сбербанктай ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулахад тулгардаг гол бэрхшээл нь барьцаа хөрөнгийн үнэлгээчин, банкны үүр түрээслэх, риэлтор, өмгөөлөгчийн үйлчилгээ, даатгал төлөх, мэдээжийн хэрэг төлбөр төлөх зэрэг нэмэлт зардал юм. улсын хураамж.

Ипотекийн гэрээний нөхцөл нь зээлдэгч үнэлгээчийг өөрөө сонгох боломжийг заасан боловч тэрээр Сбербанкны шаардлагыг хангасан байх ёстой. Иймд эрсдэл үүрэх, барьцааны хөрөнгийг урьдчилан үнэлэх нь үнэ цэнэтэй зүйл биш бөгөөд Сбербанк нь өгсөн үнэлгээний баримт бичгээс татгалзаж, татгалзсанаа тогтоосон процессын дүрмийг дагаж мөрдөөгүй гэж тайлбарлаж, мөнгөө дэмий үрэх болно.

Сбербанканд саатсан торгууль

Сбербанкны ипотекийн зээлийн бэрхшээлүүдийн хамгийн тааламжгүй хэсэг бол торгууль, торгууль юм. Гэхдээ гэрээний дараах зүйлийг ойлгох нь чухал.

Хоцорсон хураамжтай холбоотой зүйл. Торгуулийн хэмжээ нь торгууль ногдуулсан өдрийн Төв банкны дахин санхүүжилтийн хүүгээс шууд хамаарна. Энэ нь одоогийн торгуулийн хэмжээг мэдэгдэхүйц нэмэгдүүлэх боломжтой. Иймд төлбөрийг хожимдуулсан тохиолдолд торгууль ногдуулах нөхцөлийн талаар урьдчилан мэдэх нь ашигтай.

Ипотекийн гэрээг цуцлах нөхцөл. Сбербанк нь зарим хууль бус нөхцөл байдалд гэрээг цуцлах эрхтэй, тухайлбал, системчилсэн саатал, барьцаа хөрөнгийг өөр зорилгоор ашиглах, зээлдүүлэгч банк эд хөрөнгийн нөхцөл байдлыг шалгахаас татгалзсан, мөн гэрээг цуцлах зэрэг тохиолдолд гэрээг цуцлах эрхтэй. даатгалын бодлогын гэрээ.

Ипотекийн зээлийн гэрээний хугацаанд зээлдэгч нь зээлдүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр ипотекийн байраа худалдах, түүнд бусад этгээдийг бүртгүүлэх, түрээслүүлэх, дахин төлөвлөлт хийх эрхгүй.

"VTB" дахь моргежийн зээл: хүндрэлүүд

Гэрээ байгуулахдаа тулгардаг хурц бэрхшээлээс та дараах зүйлийг анхаарах хэрэгтэй.

ВТБ Банк нь зөвхөн өөрийн түнш ВТБ даатгалд өмчлөх эрх, эрүүл мэнд, амь насны даатгалын даатгалд хамрагдахыг зөвлөж байна. Хэрэв та даатгалаас татгалзвал ипотекийн зээлийн хүү 1%-иар өсөх нь дамжиггүй.

Ипотекийн зээлийн доод хэмжээ нь 2 сая рубль байна. Бага дүн нь урьдчилгаа төлбөрийн хязгаарлалт эсвэл зээл хүсэх үед нэмэлт зардал шаарддаг. Банкинд удаан хугацаагаар жижиг зээл олгох нь ашиггүй.

Хэзээхойшлуулсан тохиолдолд банк өрийн бүтцийг өөрчлөх, зээлийн амралтыг зохион байгуулах санаачлага гаргадаггүй. Өмнө нь байгуулсан гэрээгээ баримталж, зээлсэн мөнгөө хугацаанд нь буцааж өгөх нь банкинд илүү ашигтай. Төлбөрийн хоцрогдолтой холбоотой асуудлыг шийдэхийн тулд зээлдэгч өөрөө банкинд өргөдөл гаргадаг.

Банк "ВТБ" нь найдвартай үр ашигтай зээлийн байгууллага тул гэрээгээр хүлээсэн үүргээ тодорхой биелүүлэхийг шаарддаг. Иймд төсвийнхөө санхүүгийн чадамжид эргэлзэж байгаа тохиолдолд ипотекийн зээл авах шийдвэрээ түр хойшлуулсан нь дээр.

Хуульчдын зөвлөгөө, зөвлөгөө

Мэргэжлийн хуульчид зээлийн гэрээ байгуулахаасаа өмнө ипотекийн зээлийн хүндрэлээс зайлсхийхийг зөвлөж байна.

• Ипотекийн зээлийн төлбөрийг гэр бүлийн орлогын 30 хувиас хэтрүүлэхгүй байхаар тооцно.
• Зөвхөн сарын орлого нь орж ирдэг валютаар ипотекийн зээл авна. Мөнгө хэмнэх нь утга учиртай байсан ч эрсдэлд орох шаардлагагүй. Ипотекийн зээл нь урт хугацааны зээл бөгөөд ханш хэлбэлзэх үед та рублийг гэрээний мөнгөн тэмдэгтээр солиход хэд дахин илүү төлөх шаардлагатай болно.
• Ипотекийн зээл олгохдоо зөвхөн олон жилийн туршлагатай, сайн нэр хүндтэй, хамгийн таатай нөхцөлөөр хангасан томоохон банкнаас зээлдүүлэгчийг сонгоорой.
• Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг сонгох гэж бүү яар. Боломжит таатай, хөнгөлөлттэй нөхцөл бүхий хамгийн тохиромжтойг нь сайтар олох шаардлагатай.
• Том талбайг яаралтай ипотекийн зээл авах шаардлагагүй. Амьдралын нөхцөлөө аажмаар сайжруулахыг зөвлөж байна. Жишээлбэл, odnushki-ийн дараа та гурав, дөрвөн өрөө байр руу чиглэх ёсгүй.орон сууц. Эхлээд хоёр өрөө байр худалдаж аваад төлбөрөө бүрэн төлж дууссаны дараа та илүү тохилог гурван өрөө байрны талаар бодож болно.
• Ипотекийн зээлд хамрагдахдаа нэмэлт шимтгэл, зардалд анхаарлаа хандуулан гэрээг сайтар судлаарай. Эдгээр нь моргейжийн гэрээний алдаа юм.
• Ипотекийн зээлийн хугацаа урт байх тусам хүү өндөр болно. Богино хугацаанд ипотекийн зээл авахыг зөвлөж байна. Эцсийн эцэст, ипотекийн зээлийн хугацаа урт байх тусам нийт илүү төлөлт их болно.
• Тогтмол хүүг сонгон, хөвөгчөөс илүү ашигтай, гэхдээ энэ нь зээлдэгчийг их хэмжээний өрөнд оруулж болзошгүй зах зээлийн тогтворгүй байдлын үед биш. Тогтмол хувь хэмжээ нь танд хэмнэлт гаргах боломжийг олгодоггүй ч алдахыг зөвшөөрдөггүй.
• Ипотекийн зээлийг сонгохдоо зөвхөн бие даасан үнэлгээчидтэй холбоо бариарай, учир нь риэлторууд илүү ашигтай борлуулахын тулд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдлыг үргэлж гоёж өгдөг.
• Гэрээ байгуулахаас өмнө санхүүгийн нөөц бүрдүүлэх нь зүйтэй. Энэ бол гэрээний бүх хугацаанд өөртөө итгэлтэй байхын тулд 3 сарын ипотекийн зээлийн төлбөрөөс бүрдэх санхүүгийн аюулгүйн дэр юм.

Дахин худалдах моргейж

Байр нь ашиглалтад орсон, барилгын эрсдэлгүй тул хоёрдогч зах зээл дээр ипотекийн зээлийг зохицуулахад хялбар.

Ипотекийн зээлээр хоёрдогч үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа эзэмшигч нь хэн бэ, сонгосон орон сууцанд хэн бүртгэлтэй вэ гэдгийг шалгах ёстой. Амьд орон зайн эздийн аль нэг нь байхгүй тохиолдолд нөхцөл байдал үүсч болнозарахыг зөвшөөрч байна.

Дараа нь орон сууцанд одоо байгаа бүх дахин төлөвлөлтийн ажил хууль ёсны эсэх, төлбөрийн өр байгаа эсэхийг шалгаж, орон сууц нь өөр зээлийн байгууллагад барьцаалагдаагүй эсэхийг шалгах шаардлагатай.

Холбооны төлөв байдал, засвар хийгдсэн эсэх, ямар түвшинд байгаа эсэхийг шалгаж, орон сууцны цонх, тааз болон бусад элементүүд сайн нөхцөлд байгаа эсэхийг шалгана уу.

Ипотекийн зээлийн дахин санхүүжилт

Дахин санхүүжүүлэх гэдэг нь өөр банкинд байгаа ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх явдал юм. Хэрэв та хоёр жилээс дээш хугацаатай орон сууцны зээлээ төлөх шаардлагатай бол хүндрэлтэй ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлэх ийм өргөн хүрээтэй журам нь утга учиртай юм.

Банкнаас банк руу барьцаа шилжүүлэх үед шинээр байгуулагдах банк түр хугацаанд барьцаа хөрөнгөгүй болох тул зээлийн хүү бага зэрэг өндөр байх ба энэ нь маш том эрсдэл болохыг анхаарна уу.

Дахин санхүүжүүлэхэд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ, нотариат гэх мэт зайлшгүй зардал гарна.