Байшингийн үнэлгээ: үйл явцын үе шат ба нарийн ширийн зүйлс

2025 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2025-01-24 13:21

Үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцны болон орон сууцны бус байж болох олон объектоор илэрхийлэгддэг. Үүнд газар хүртэл орно. Худалдах, барьцаалах, түрээслэх, үүнтэй төстэй зүйл хийх гэх мэт янз бүрийн зорилгоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх шаардлагатай байдаг нь ердийн зүйл биш юм. Үнэлгээг зөвхөн туршлагатай мэргэжилтнүүд хийх ёстой бөгөөд энэ нь тухайн объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох боломжийг олгодог.

Юуг шүүж болох вэ?

Үнэлгээ нь нийтийн, арилжааны болон хувийн өмчид гүйцэтгэх боломжтой эрэлт хэрэгцээтэй үйлчилгээ юм. Хамгийн их хийдэг процедур нь:

• байшин, орон сууц эсвэл өрөөгөөр төлөөлүүлсэн орон сууцны өмч;
• газар;
• зочид буудал, оффис, агуулах эсвэл дэлгүүр болох арилжааны байр;
• дуусаагүй барилга;
• үйлдвэрийн байр;
• инженерийн холбооны сүлжээ;
• гадна болон туслах барилга.

Байрны үнэлгээ нь түүний бүх үзүүлэлт, шинж чанарыг судлах явдал юм. Орон сууцны байранд тавигдах шаардлагыг мөн харгалзан үздэг, учир нь тэдгээрийг зөрчсөн тохиолдолд энэ нь мэдээжийн хэрэг гарах болнообъектын үнэ цэнийн мэдэгдэхүйц бууралт.

Үнэлгээг хэзээ хийх шаардлагатай вэ?

Энэ процессыг өөр өөр нөхцөлд хэрэгжүүлдэг:

• үл хөдлөх хөрөнгө худалдах эсвэл худалдан авах;
• байр түрээслэх;
• хөрөнгийн маргаан шийдвэрлэх;
• өв залгамжлалд орох, үүний дагуу төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгө өв залгамжлагчид шилжих;
• компанийн балансад урьд өмнө тооцоогүй байсан объектыг оруулах;
• зээлийн хөрөнгийн зардлаар байр худалдан авах, үүнд дарамт учруулсан тул банкинд барьцаа хөрөнгийн үнийн талаарх мэдээлэл шаардлагатай;
• төрөл бүрийн хөрөнгө оруулалтын төслүүдийг хэрэгжүүлэх;
• даатгалын гэрээ байгуулах;
• гэрлэлтийн гэрээ байгуулах.

Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой бараг бүх хуулийн үйл ажиллагаанд байрны үнэлгээ шаардлагатай. Хэрэв та байраа зарах эсвэл түрээслэхээр төлөвлөж байгаа бол түүний өртөг ямар байхыг мэдэх нь гэрээний үнэд нөлөөлөх нь дамжиггүй.

Үнэлгээний давуу тал

Хөрөнгийн үнэлгээ нь олон давуу талтай:

• үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг тодорхойлох;
• төрөл бүрийн банк, даатгалын байгууллагуудын эрсдэлийг бууруулах;
• үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид илүү төлөлтгүй, их хэмжээний хөрөнгө алдагдаагүй гэдэгт итгэлтэй байж болно;
• зах зээлийн үнийн талаарх мэдээлэл байгаа тул та худалдан авахдаа хамгийн тохиромжтой хувилбарыг сонгох боломжтой.

Газрын үнэлгээний ачаар хамгийн оновчтойг тодорхойлох боломжтой болсон.улс орны янз бүрийн барилгуудын өртөг.

Хөрөнгийн үнэлгээний үйл явц

Орон сууцны болон орон сууцны бус байгууламжийн үнэлгээг бараг ижил аргаар хийдэг ба ялгаа нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өөр өөр үзүүлэлтүүдийг судалж байгаатай холбоотой. Уг процедур нь өөрөө дараалсан үе шатуудад хуваагдана:

• компани эсвэл хувийн бие даасан үнэлгээчний сонгосон;
• Үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлэх байгууллагатай гэрээ байгуулсан;
• баримт бичигт журмын нөхцөл, энэ үйл явцыг хэрэгжүүлэх журам, түүнчлэн үйлчилгээний зардлыг тодорхойлсон;
• барилгын бичиг баримтыг бүрдүүлэх, USRN-ийн хуулбар, бүртгэлийн гэрчилгээ болон бусад бичиг баримтаар ирүүлсэн;
• объектуудын шинж чанарыг үнэлдэг бөгөөд үүнд орон сууцны байр эсвэл орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийн шаардлагыг харгалзан үздэг;
• одоо байгаа зохион байгуулалт, эд хөрөнгийн байдал, ашиглалтын хугацаа, тодорхой зориулалтаар ашиглах боломжтой эсэх, өнгөлгөөний нөхцөл зэргийг судалж байна;
• объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлсон бөгөөд үүнд аналог, ашигтай эсвэл өртөг өндөртэй өөр өөр аргыг ашиглаж болно;
• үнэ нь тухайн объектын хаяг, харилцаа холбооны хүртээмж, үр ашиг, эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа болон бусад хүчин зүйлээс хамаарна;
• судалсан параметрүүд дээр үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг агуулсан тайланг үүсгэнэ.

Хэрэв ипотекийн зээлд хамрагдахдаа үнэлгээ хийсэн бол банкны байгууллагаас магадлан итгэмжлэгдсэн компанийг сонгодог. Компани сонгохдоо зохих лицензтэй байх ёстойг анхаардаг.

Орон сууцны бус газрыг үнэлэх нюансуудобъект

Орон сууцны бус байрны үнэлгээ нь дараах хүчин зүйлсийг харгалзан үзнэ:

• хөрөнгийн байршил;
• шал;
• нийт талбай;
• орцны ойролцоо зогсоол байгаа эсэх;
• барилга байгууламжийн жил;
• инженерийн хэрэгслийн хүртээмж ба нөхцөл;
• дуусгах болон инженерийн тоног төхөөрөмж;
• худалдан авагч эсвэл хэрэглэгчдэд чухал ач холбогдолтой бусад параметрүүд.

Ийм байгууламжид дэлгүүр, агуулах, оффис эсвэл үйлдвэрлэлийн байр орно.

Процедурын онцлог

Үйл явц нь нарийн төвөгтэй бөгөөд өвөрмөц гэж тооцогддог тул зөвхөн мэргэжилтнүүдэд итгэдэг. Аливаа төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ мэргэжлийн хүмүүс янз бүрийн хүчин зүйлийг харгалзан үзэх нь гарцаагүй:

• бүс нутгийн ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг судалж байна;
• судалгаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох харьцуулсан аргыг ашиглах нь оновчтой гэж үздэг бөгөөд үүнд янз бүрийн хувилбаруудын үнийг харьцуулсан болно;
• Урьдчилсан үнэлгээчин тухайн байрны талаархи янз бүрийн мэдээллийг судлах ёстой бөгөөд энэ нь зөвхөн эдийн засаг, техникийн төдийгүй хууль эрх зүйн шинж чанартай байх ёстой;
• нь тухайн объектын нийт зах зээлийн үнэ, 1 м.кв талбайн үнэ гэж тодорхойлогддог. м.

Тиймээс үнэлгээний үйлчилгээг нэлээд чухал гэж үздэг. Тэдгээрийг зөвхөн туршлагатай, мэргэжлийн үнэлгээчид хийж болно. Энэ үйлчилгээ нь янз бүрийн нөхцөл байдалд шаардлагатай бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл бүрийн объектуудтай холбоотой байдаг. Объектийн үнэ цэнийн талаарх мэдээллийг олж авснаар энэ нь боломжтой юмурьдчилан тооцоолоогүй, шаардлагагүй зардлаас урьдчилан сэргийлэх, мөн та таатай нөхцөлөөр түрээслэх боломжтой. Үүний зэрэгцээ үнэлгээ нь нэлээд боломжийн үйлчилгээ гэж тооцогддог.