Орон сууц хөлслөхөд шимтгэл хэд вэ? Төлбөр тооцоо, баталгааны онцлог

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Тодорхой баталгаатай байр түрээслэх хүсэлтэй хүн бүр тусгай агентлагт хандана. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд реалтор үргэлж кондукторын үүрэг гүйцэтгэдэг. Мэдээжийн хэрэг, түүний үйлчилгээ үнэ төлбөргүй байдаггүй. Орон сууц түрээслэхдээ шимтгэл гэж юу болох, яаж төлдөг, ямар баталгаа өгдөг болохыг олж мэдье.

Үндсэн ойлголт

Орон сууц хөлслөхөд шимтгэл хэд вэ? Энэ бол зуучлагч, өөрөөр хэлбэл реалторын үзүүлсэн үйлчилгээний ердийн цалин юм. Үүнд:

• түрээслэгчийн хэлсэн шаардлагын дагуу сонголтуудыг сонгох;
• сонгосон объектын танилцуулга, ихэвчлэн сайт дээр;
• өмчлөгч (эсвэл түүний хууль ёсны төлөөлөгч)-тэй хэлэлцээр хийх;
• ажил олгогчийн шууд оролцоотой гэрээ байгуулах.

Дээрээс нь реалтор нь сонголт бүрийн давуу талыг үнэлж, дутагдалтай талуудыг зааж өгөхөд тань туслах болно, үйлчилгээний чанарыг хэрхэн шалгахыг хэлж өгнө.техникийн тоног төхөөрөмж. Мөн риэлторт мөнгө төлөх гол шалтгаан нь өөрөө хайж олоход ихэвчлэн дэмий үрсэн асар их цаг, мөнгө хэмнэдэг.

Бид ялгах болно

Дээрхээс харахад орон сууц хөлслөхөд комисс гэж юу болох нь тодорхой болж байна. Энэ нь байр түрээслэхдээ нэг удаа төлсөн мөнгө юм. Үүнийг сарын түрээсийн төлбөртэй андуурч болохгүй. Энэ шагналын хоёр төрөл байдаг:

1. Үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх үед. Энэ тохиолдолд нэг удаагийн төлбөрийг оршин суух эрх авсан үйлчлүүлэгч төлнө.
2. Үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх үед. Энд комиссыг тухайн байрны эзэн төлдөг.

Эхний болон хоёр дахь тохиолдлын аль алинд нь хоёр талын гэрээний төслийг боловсруулах, гарын үсэг зурах зэрэг дүн багтана.

Батлан даалтаас ямар ялгаатай вэ

Иргэний эрх зүйн гүйлгээний нарийн ширийнийг мэддэггүй хүмүүсийг энэ ойлголт бас төөрөгдүүлдэг. Тиймээс орон сууц түрээслэх үеийн барьцаа, шимтгэл нь огт өөр ойлголт гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Хэрэв эхнийх нь реалторын хийсэн ажлынхаа хөлс юм бол барьцаа нь түрээсийн байранд байгаа эд хөрөнгийн дэг журам, аюулгүй байдлыг баталгаажуулсан өмчлөгчийн тодорхойлсон мөнгөн дүн юм. Барьцаа хөрөнгийн олон хувилбар байдаг. Жишээлбэл, өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгөө ашигласан эхний сар болон шилжихээс өмнөх сүүлийн сарын төлбөрийг шаарддаг. Өөрөөр хэлбэл, барьцаа бол зөвхөн эзэмшигчид олгодог даатгал юм. Гүйлгээний зуучлагчид барьцааны барьцаатай ямар ч холбоогүй.

Хэн төлөх вэ

Удаан хугацаандгажиггүй уламжлал тогтсон бол риэлторын үзүүлсэн үйлчилгээний хөлсийг түрээслэгч өөрөө төлдөг. Энэ хураамжийг албан бусаар "багасгасан" гэж нэрлэдэг (орон сууц түрээслэх үед 50-ийн шимтгэлийг хэлдэг). Энэ дүрэм нь үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээлд бага үнийн категоритой, хэсэгчлэн дундаж байруудад үйлчилнэ.

Приори нэлээд өндөр түрээстэй тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд бүх комиссын төлбөрийг ("нэмэгдүүлсэн" гэж нэрлэдэг) тухайн байрны эзэнээс ногдуулдаг. Учир нь ихэнх тохиолдолд энэ нь бизнестэй холбоотой байдаг. Өөрөөр хэлбэл, шинэ барилгад дээд зэрэглэлийн орон сууцыг түрээслэхээс гадна корпораци, үйлдвэр, аж ахуйн нэгж (бизнес эрхлэх субъект) түрээслүүлнэ.

Хамгийн ховор тохиолдолд урьдчилан тохиролцсоны дагуу гүйлгээнд оролцогч талууд цалин хөлсийг тэнцүү хуваадаг.

Голын үнэ

Орон сууц хөлслөх комисс нь юу гэсэн үг вэ, бид шийдсэн. Түүний хэмжээ хэд вэ? Хэлэлцээгүй дүрмийн дагуу цалин хөлс нь тогтоосон түрээс, хийсэн хэлцлийн төрлөөс хамаарна. Ихэнхдээ энэ нь агентлагийн түншийн оролцооны дүнг агуулдаг. Сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн онцгой хөрвөх чадвартай сонголтуудын урамшууллын хэмжээг нэмэгдүүлэх тохиолдол байнга гарч байна.

Тиймээс шимтгэл нь үнийн дүнгийн 50-100% хооронд хэлбэлзэж болно.

Заримдаа риэлторууд хөнгөлөлт үзүүлдэг. Жишээлбэл, үйлчлүүлэгч эхний санал болгож буй сонголтыг зөвшөөрсөн тохиолдолд. Орон сууц түрээслэхдээ шимтгэлийг хэрхэн тооцох вэ гэсэн асуултад ямар ч агентлаг ухаалаг хариулт өгөхгүй. Энэ нь хэтэрхий олон бүрэлдэхүүн хэсэгтэй бөгөөд хамгийн чухал нь хувийн шинж чанартай байдагриэлторын сонирхол.

Төлбөрийн дүрэм

Ихэвчлэн риэлтор болон үйлчлүүлэгчийн хооронд байгуулсан гэрээнд тэдгээрийг бичдэг. Агентлагаас цалин хөлс авах журмыг тогтоосон. Гэрээнд гарын үсэг зурж, байрны түлхүүрийг хүлээлгэн өгсний дараа шууд төлбөр хийх ёстой.

Орон сууц түрээслэхдээ шимтгэл төлөхөд хэсэгчилсэн төлөвлөгөө байхгүй (энэ нь юу болохыг дээрээс харна уу). Энэ нь цаг тухайд нь, бүрэн хэмжээгээр хийгдсэн.

Нэр хүндтэй, эерэг санал хүсэлт ихтэй агентлагууд гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө хэзээ ч цалин хөлс төлөхийг шаардахгүй гэдгийг энд тэмдэглэж байна. Хэрэв ийм нөхцөл байдал гэнэт үүсвэл тэд луйварчид байх магадлалтай.

Шаардлагатай бичиг баримт

Тэдний санаа зорилгын ноцтой байдлыг батлахын тулд байрны эзэн:

• иргэний үнэмлэх;
• бүртгүүлсэн бүх оршин суугчдын зөвшөөрөл (хэрэв байгаа бол) тодорхой хэлбэрээр бичгээр болон нотариатаар гэрчлүүлсэн;
• энэ хаягаар бүртгүүлсэн бүх хүмүүсийн талаарх менежментийн компани/zhek-ийн гэрчилгээ эсвэл гэрийн номноос баталгаажуулсан хуулбар;
• түрээсийн гэрээ (хэрэв байрыг хувьчлаагүй бол);
• өмчлөх эрхийн гэрчилгээ/бэлэг эсвэл худалдах гэрээ.

Иргүүлсэн баримт бичгүүдэд үндэслэн түрээсийн гэрээ байгуулж, гарын үсэг зурсны дараа орон сууц түрээслэхдээ үйлчлүүлэгчийн шимтгэлийг төлдөг (энэ нь юу болохыг дээрээс харна уу).

Гэрээнд гарын үсэг зурж байна

Хамгийн түрүүнд анхаарах зүйл бол гэрээг гэрээ гэж нэрлэх хэрэгтэйтүрээс, ямар ч тохиолдолд түрээсийн гэрээ биш. ОХУ-ын хуулийн дагуу зөвхөн түрээсийн гэрээгээр түрээслэгчид түрээсийн байраа ашиглах эрхийг олгодог.

Гэрээнд гурван талт гарын үсэг зурснаар гүйлгээг хууль ёсных гэж автоматаар хүлээн зөвшөөрдөг. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч, байрны эзэн, үл хөдлөх хөрөнгийн түрээслэгч гэсэн гурван хүн гарын үсэг зурсан байна. Нэмж дурдахад энэхүү гэрээнд гарын үсэг зурах талуудын талаарх шаардлагатай бүх мэдээлэл, нөхцөл болон бусад нөхцлүүд багтсан болно.

Үндсэн санаа

Зөв боловсруулсан баримт бичигт дараахь зүйлийг багтаасан байх ёстой:

• хэлцлийн бүрэн тайлбар ба гарчиг;
• гарын үсэг зурсан тал бүрийн паспортын өгөгдөл;
• төлбөрийн хэмжээ болон төлбөрийн журам;
• түрээслэх байрны онцлог: хаяг, талбай гэх мэт;
• тал тус бүрийн эрх, үүрэг;
• хэрэглээний төлбөрийн нөхцөл;
• гэрээ цуцлах нөхцөл байдал.

Гэрээнд оролцогч талуудын тохиролцсоны дагуу шаардлагатай зүйлүүдийг нэмж оруулж болно. Жишээ нь:

• сарын түрээсийн төлбөр өөрчлөгдөхгүй байх шаардлага;
• хөрөнгийн тооллого;
• учруулсан хохирлыг талууд хариуцах;
• торгууль;
• болзошгүй хохирлыг барагдуулах үндэслэл, дүрэм;
• тэжээвэр амьтад түрээсийн байранд байх боломжтой;
• үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хориглох;
• маргаан шийдвэрлэх гэх мэт

Гэрээ нь байгуулагдсан цагаасаа эхлэн хүчин төгөлдөр болногурван талт гарын үсэг. Зөвхөн үүний дараа л дүрмийн дагуу орон сууц түрээслэхдээ төлөөлөгчдөө шимтгэл төлөх ёстой.

Хэрэв гэрээ нэг жилээс доош настай бол та бүртгүүлэх шаардлагагүй. Мөн гэрээ дуусах хугацааг заагаагүй бол автоматаар таван жилийн хугацаанд хүчинтэйд тооцогдоно.

Релтор юу хариуцах вэ

Орон сууц хөлслөхөд ямар шимтгэл төлдөг вэ, үүнийг тооцоолсон. Тэгээд ч ажлаа мэддэг, хариуцлага хүлээдэг хүн цалин өгөхдөө харамсдаггүй. Тиймээс зуучлагчтай холбогдохдоо тэр юу хариуцаж байгааг мэдэх хэрэгтэй.

Юуны өмнө энэ нь үйлчлүүлэгчийн заасан параметрийн дагуу сонголтуудыг сонгож, гэрээ байгуулах явдал юм. Нэмж дурдахад риэлтор нь оновчтой шаардлагад нийцсэн байр сонгоход туслах гэрээ байгуулахыг санал болгож болно. Энэхүү баримт бичиг нь түрээслэгчд ямар нэгэн зөрчил, доголдол гарсан тохиолдолд түүнтэй ажиллаж буй төлөөлөгчтэй холбоо барьж, өөр хувилбар сонгохыг шаардах эрхийг олгодог. Мөн энэ үйлчилгээ төлбөртэй байхаа больсон.

Үүний үр дүнд орон сууц түрээслэхдээ комиссын төлбөрийг төлөөлөгчдөө төлөх нь (дээрээс харна уу) нь гүйлгээний хууль ёсны байдлыг баталгаажуулдаг.

Мөнгө хэмнэхийг хичээж байна

Өнөөдрийн эдийн засгийн нөхцөлд олон хүн илүү мөнгө төлөхийг хүсдэггүй, өөрөөр хэлбэл риэлторын ажлын хөлсийг төлөхийг хүсдэггүй. Гэхдээ энэ тохиолдолд та зөвхөн байр авах маягтыг хайж олох, татаж авах, зөв бөглөх хэрэгтэй. Мэдлэггүй хүний мэдэхгүй олон жижиг нюансууд байдаг ба үүнээс гадна энэ хэсэгт луйварчид олон бий.

Ихэнхдээ өмчлөгч гэгдэх хүн нь түрээслэгчдээ эд хөрөнгийн эрхээ баталгаажуулдаг. Хожим нь, жишээлбэл, энэ нь зүгээр л нэг шударга бус хамаатан садан болох нь тогтоогдож магадгүй бөгөөд түрээсийн байрыг зөвшөөрөөгүй болно. Энэ нь бүр дорддог. Түрээсийн байранд урьдчилгаа төлбөр, орон сууц түрээслэх комисс (дээрээс харна уу) болон барьцаа төлбөрийг аль хэдийн хийсэн боловч нүүх боломжгүй: орон сууц аль хэдийн ашиглалтад орсон байна. Өгөгдсөн жишээнүүд нь тохиолдож болох хамгийн муу зүйл биш юм.

Баримт бичгийг өөрөө эмхэтгэхэд бас хэцүү. Энэ бол нэлээд нухацтай журам юм: гэрээний гол зүйлээс гадна талуудын эрх, үүрэг, төлбөрийн журам гэх мэтийг нарийвчлан зааж өгөх хэрэгтэй. Түүнчлэн аливаа тодорхой бус байдал нь хийгдэж буй гүйлгээний шударга бус оролцогчид бичсэн зүйлийн утгыг өөрчилж, өөрийнхөөрөө тайлбарлах боломжийг олгоно.

Хэдийгээр риэлторын үйлчилгээнээс татгалзах нь сайн талтай. Гуравдагч этгээдийн оролцоогүйгээр орон сууц түрээслэх үед агентлагийн комисс, өөрөөр хэлбэл шууд: өмчлөгч - түрээслэгч, 60% -иас хэтрэхгүй.

Болгоомжтой байгаарай

Таны агентлагтай байгуулсан аливаа гэрээг гарын үсэг зурахаасаа өмнө сайтар нягталж үзэх хэрэгтэй. Жишээлбэл, өмчлөгч нь нэр хүндтэй болж хувирах эсвэл байгууллага өөрөө шударга бус гүйлгээ хийдэг байж магадгүй юм. Үйл явдлын хөгжлийн явцад гэрээг гэнэт цуцалсан тохиолдолд төлсөн шимтгэлийг буцааж өгөхгүй. Гэхдээ урьдчилан тооцоолоогүй нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд буцааж өгөхийг шаардаж болно (шаардлагатай бол шүүхээр ч).

Холбогдох баримт бичгийн "Өмчлөлийн төрөл" хэсэгт анхаарлаа хандуулна уу. Түрээслэгчийн хувьд хамгийн сайн сонголт бол "өмч" гэж бичих явдал юм. Хуулийн хувьд энэ нь зөвхөн нэг л зүйлийг хэлдэг: өмч нь хувьцаанд хуваагддаггүй, нэг эзэнтэй. Хэрэв нөхцөл байдал өөр бол бусад байрны эзэдээс шүүх хурал болон бусад асуудал гарах магадлалтай. Даатгалын хувьд та үл хөдлөх хөрөнгийн хэсгийн бүх оролцогчидтой гэрээ байгуулж, гарын үсэг зурахыг реалтороос шаардаж болно.

Өөр нэг сонирхолтой нюанс бол далд комисс юм. Үйлчлүүлэгчийн хувьд ухаалаг агентууд цалин хөлсөө гүйлгээний зардалд оруулдаг. Жишээлбэл, реалторын цалинг хадгаламжийн тогтоосон хэмжээ дээр "чимээгүй" нэмдэг (энэ тохиолдолд хэн ч ичдэггүй, 100% нэмэгддэг). Үүний үр дүнд "бүгд аз жаргалтай": эзэмшигч нь барьцаа авч, агентлаг хүүгээ авч, ажил олгогч бүх зүйлийг төлсөн.

Төлөөлөгч нь ажлынхаа хөлсийг хоёр талаас нь авахыг илүүд үзэж, ажил олгогч зөвшөөрсөн тохиолдолд хоёр гэрээ байгуулах хэрэгтэй. Эхнийх нь өрөө түрээслэх тухай (эзэмшигч, эзэмшигчийн гарын үсэгтэй), хоёр дахь нь агентлаг болон үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэгч хүний хооронд. Сүүлд нь компаний мэргэжилтнүүдийн хүсэлтээр хайлтын гэрээ, үйлчилгээ үзүүлэх гэх мэт гэж нэрлэж болно Гэхдээ түүний мөн чанар нь ижил байх болно - заасан параметрийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн сонголтуудыг сонгох үйлчилгээ үзүүлэх., хөдөлмөрийн гэрээ байгуулах зорилгоор. Эдгээр бүх нарийн ширийн зүйлийг баримт бичигт бичсэн байх ёстой.

Үйлчилгээг хүлээн зөвшөөрөх мөчид онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэйдууссан. Түрээслэгч нь гүйлгээг дуусгах (эцсийн үр дүн) нь түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурна гэж найдаж байгаа тул түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурснаас хойш агентлагийн үйлчилгээг үзүүлсэн гэж хүлээн зөвшөөрсөн баримт бичигт тусгах нь түүний ашиг сонирхолд нийцнэ. байрны шууд эзэмшигч. Үгүй бол ажил олгогч нь тэнгэр, газрын хооронд өөрийгөө олж магадгүй: риэлторын үйлчилгээний төлбөрийг төлөх үүрэг аль хэдийн ирсэн бөгөөд гэрээ хараахан байгуулагдаагүй байгаа, тэр ч байтугай ийм байх болно гэсэн баталгаа ч байхгүй.

Түрээслэгчээс үл хамаарах шалтгаанаар гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан тохиолдолд байгуулсан гэрээнд тусгах нь адил чухал юм. Энэ тохиолдолд агентлаг нь нэмэлт төлбөр хийхгүйгээр хоёр дахь үйлчилгээг үзүүлж, тохирох сонголтыг олох баталгаа өгөх үүрэгтэй.

Шуудангийн бичиг

Сайн нэр хүндтэй, хатуу туршлагатай агентлагууд Оросын хууль тогтоомжийн бүх хэм хэмжээний дагуу бичиг баримт бүрдүүлж, цалин хөлс төлдөг нь гүйлгээний шударга байдлыг баталгаажуулдаг. Тиймээс түрээслэгчийн гол дүрэм бол урьдчилгаа төлбөрийг хэзээ ч хийхгүй байх явдал юм!