Орон сууцны үнийг хэрхэн тооцдог вэ? Эд хөрөнгийн үнэлгээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэлгээ

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Хүний амьдралд өөрийн гэсэн орон сууцтай гүйлгээ хийхээс өөр аргагүй нөхцөл байдал байнга гардаг. Жишээлбэл, тэр өөр хот руу нүүх эсвэл зээл авах гэж байгаа үед. Ихэнхдээ орон сууцны байрыг илүү өргөн орон сууцаар солих хүсэл байдаг. Үүнтэй холбоотойгоор тухайн хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг тогтоох асуудал тулгараад байна. Олон хүмүүс дараах асуултыг асууж байна: "Буруу тооцоолохгүйн тулд харшаа хэдэн төгрөгөөр зарахаа бие даан тодорхойлох боломжтой юу?" Гэхдээ туршилт хийхгүй, мэргэжлийн хүмүүсийн үйлчилгээг ашиглахгүй байх нь дээр.

Байрны худалдагч сонголттой

Харамсалтай нь, орон сууцны үнийг хэрхэн тооцдогийг цөөхөн хүн мэддэг бөгөөд ийм тохиолдолд гадны тусламжгүйгээр хийж чадахгүй. Ямар ч байсан орон сууцыг хямд зарахыг хэн ч хүсэхгүй, мэдээжийн хэрэг "сайн" худалдан авагчийг олон жил хүлээх боломж бараг хэнд ч байхгүй. Тийм учраас та үргэлж бодит үнийг санал болгох хэрэгтэй.

Мэдээжийн хэрэг, орон сууц өмчлөх гүйлгээний хэмжээг бодитойгоор тодорхойлох олон арга бий.

Орон сууцны үнийг хэрхэн тооцдог талаар ярих юм болүл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг мэргэжлийн үндсэн дээр тодорхойлох үйл ажиллагаа эрхэлдэг риэлторууд эсвэл компанийн ажилчид тус бүр өөрийн гэсэн тооцоотой байх болно гэдгийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй.

Нэг зүйлийг санах нь чухал: орон сууцны үнэ нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс шалтгаална, тэр дундаа хэлцэл дуусах үеийн оролцогчдын сэтгэл санааны байдал хамаарна.

Арифметик дундажийг тодорхойлох

Мэргэжилтнүүд орон сууцны үнийг хэрхэн тооцдог талаар мэдэхгүй байсан ч гэсэн та орон сууцныхаа төлбөрийн ойролцоо хэмжээг бие даан тодорхойлохыг оролдох эрхтэй. Түүнээс гадна эрүүл ухаантай хүн бүр үүнийг хийж чадна.

Та худалдагдах үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээллийн санг судлах хэрэгтэй. Бичлэг, өрөөний тоо, метроноос хол зай, давхарын тоо, байшингийн нас, дэд бүтцийн хувьд өөртэйгөө ижил төстэй орон сууцнуудыг сонго. Одоо хамгийн хямд, хамгийн үнэтэй байрыг тэмдэглэ. Үүний дараа заасан дүнгийн арифметик дундажийг тооцоолно - энэ нь таны байшингийн үнэ болно. Үүний зэрэгцээ, бараг бүх өмчлөгчид орон сууцны үнийг бага зэрэг хэтрүүлэн үнэлж, боломжит худалдан авагчтай хэлэлцээр хийх эрхтэй гэдгийг бүү мартаарай.

Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг тусална

Та үүнийг илүү хялбар хийж чадна: аль ч үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг руу залгаж, өөрийгөө худалдан авагч гэж танилцуулснаар та тухайн бүс нутагт орон сууц худалдаж авсан хүн хамгийн багадаа хэдэн төгрөг салгах ёстойг агентуудаас олж мэдэх болно. гарлаа.

Өртөлд нөлөөлөх хүчин зүйлсорон сууц

Мэргэжилтнүүд орон сууцны үнийг хэрхэн тооцдогийг мэдмээр байна уу? Бүх зүйл анх харахад тийм ч хэцүү биш юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь тухайн объектод хэд хэдэн шалгуурын дагуу дүн шинжилгээ хийх замаар явагддаг бөгөөд эцсийн дүндээ бодит үнэ цэнийг нь тодорхойлдог.

Тэдгээрийг илүү дэлгэрэнгүй авч үзье.

1) Байшингийн байршил. Хотыг реалторууд нөхцөлөөр дүүрэг, жишээлбэл, төв, унтлагын, захын дүүрэгт хуваадаг.

2) Байшингийн талбай. Орон сууцны талбай том байх тусам илүү үнэтэй байдаг нь нууц биш.

3) Дэд бүтцийн байгууламжийн хүртээмж. Мэдээж айлын ойр орчимд эмнэлэг, цэцэрлэг, зах байгаа бол боломжийн үнээр байр асууж болно.

4) Засвар хийх боломжтой. Мэдээжийн хэрэг, эвдэрсэн хана, хагарсан хавтан нь орон сууцны үнийг бууруулах болно, гэхдээ хэрэв та гэрээ хийхээс өмнө шинэ ханын цаас нааж, хөнгөн гоо сайхны засвар хийвэл үнийг боломжийн хэмжээнд өсгөх боломжтой.

5) Шал. Нэг болон сүүлийн давхарт байрлах орон сууц худалдан авагчдын эрэлт багатай байгаа тул бусад орон сууцтай харьцуулахад үнэ хямд байх болно.

Хэвлэл мэдээллийн сурталчилгаа

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг өөр энгийн аргаар хийдэг. Юу? Энэ маш энгийн.

Та орон сууц худалдах зарыг орон нутгийн сонинд өгч, зааж өгнө үүдээрх цэгүүдийг үндэслэн тодорхойлсон ойролцоо үнэ. Үүний дараа таны саналд хэдэн өргөдөл гаргагч хариу өгсөнийг хянаж байгаарай. Хэрэв маш олон дуудлага байгаа бол энэ нь та бага зэрэг доогуур үнэ зааж өгсөн шинж тэмдэг бөгөөд дараа нь бага зэрэг өсгөх боломжтой. Үүний дараа та дахин утасны диспетчерийн дүрд тоглож, нөхцөл байдлыг хянах болно. Гэсэн хэдий ч энэ арга нь яарах зүйлгүй, чөлөөт цаг ихтэй хүмүүст тохиромжтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Жилийн дараа л хамгийн их ашиг олох гэрээ хийх боломжтой.

Мэдээж хэрвээ та завгүй хүн бөгөөд яаралтай байраа зарах шаардлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг мэргэжлийн хүмүүс ихээр хийдэг тул өөр схемийн дагуу ажиллах хэрэгтэй. Өнөөдөр зах зээл дээр орон сууцны бодит үнийг тодорхойлоход тусалдаг асар олон тооны компаниуд байдаг. Тэднийг ажлаа хийхийн тулд та орон сууцны эрхийн бичиг баримт (нэг удаагийн гэрчилгээ), BTI-ийн гэрчилгээ (11а маягт) өгөх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг мэргэжилтэн нэг бүрчлэн хийж болохыг бид дахин онцолж байна. Энэ бол маш тодорхой журам бөгөөд эцсийн үр дүнд олон янзын шалгуурууд нөлөөлдөг гэдгийг санах нь зүйтэй.

Мэргэжилтнүүдийн ашигладаг орон сууцны үнийг тооцоолох арга

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний шинжээчийн үнэлгээ нь гурван тооцооллын аргаар явагддаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй:

1) Үнэтэй. Энэ нь орон сууцны үнийг үндэслэнэөмчлөгчийн эд хөрөнгийн засварын явцад гарсан зардлын хэмжээ (барилгын материалыг тээвэрлэх, тэдгээрийн өртөг, гүйцэтгэгчид олгох цалин, татвар гэх мэт) дээр үндэслэн тогтооно. Дээрээс нь үнэлэгч нь инфляцийн түвшин, элэгдлийн түвшинг харгалзан үзэх ёстой. Эдгээр хүчин зүйлсийг харгалзан тэрээр тооцооллыг тохируулна.

2) Ашигтай. Энэ аргыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн зориулалтаар тусгайлан боловсруулсан болно. Үүний утга нь маш энгийн. Байшингийн үнийг шинэ өмчлөгчийн ирээдүйд авах боломжит ашиг тусын хэмжээнээс хамаарч тодорхойлно. Гэхдээ энэ арга нь зөвхөн дэлгүүр, худалдааны төвүүдэд тохиромжтой.

3) Харьцуулсан. Энэ аргыг мэргэжилтнүүд хамгийн түгээмэл гэж үздэг. Энэ тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэ цэнийн үнэлгээг орон сууц худалдах бусад ижил төстэй саналуудтай харьцуулах замаар тодорхойлно. Үүнийг ашиглах нь тусгай мэдлэг шаарддаггүй тул энэ аргыг танд тийм их зардал гарахгүй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр мэргэшсэн тодорхой компанитай гэрээ байгуулахдаа орон сууцны үнийг ямар аргаар тогтоодог талаар асуухад илүүдэхгүй. Хэрэв танд энэ болон бусад үнэлгээ таалагдахгүй бол өөр мэргэжилтэн сонгож болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэлгээг BTI хийдэг бөгөөд одоо байшин, орон сууцны татварын хэмжээ энэ үзүүлэлтээс хамаарна гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Ипотекийн зээлд хамрагдах орон сууцны үнэлгээ

Тэгэхээр та төлөвлөж байнаипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлт гаргаж, банкны ажилтнууд тантай энэ асуудлын тал дээр уулзсан. Таны квадрат метрийн бодит үнэ цэнийг тодорхойлох асуудал нэн даруй гарч ирнэ гэдгийг та мэдэж байх ёстой. Мэдээжийн хэрэг, зээлийн байгууллага үнэлгээчдээ санал болгоно, гэхдээ түүнийг ажилдаа шударга ёсны зарчмыг баримтална гэдэгт яарах хэрэггүй.

Тэр таны ирээдүйн орон сууцны үнийг зориудаар хөөрөгдөх магадлал өндөр байгаа нь мэдээж. Тийм ч учраас орон сууцны үнэ бодитой байхын тулд үйлчлүүлэгчдэд үнэлгээчин сонгох эсвэл хэд хэдэн бие даасан шалгалт өгөхийг зөвшөөрсөн банкны байгууллагуудыг сонгоорой. Түүнчлэн, ипотекийн зээлийн тодорхой хөтөлбөрийг сонгохдоо орон сууцны аврах үнийг урьдчилан тооцоолох ёстой. Өөрөөр хэлбэл, байраа яаралтай зарах шаардлагатай бол ямар үнэтэй байх вэ гэсэн асуултад хариулах хэрэгтэй. Орон сууцны зах зээлийн үнэ татан буугдсанаас ойролцоогоор 30%-иар өндөр байгааг анхаарч үзээрэй.

Дүгнэлт

Дээрх зөвлөмжүүд нь танд бие даан дүгнэлт хийж, гэр бүлийн төсвөө хэмнэхэд тусална. Гэхдээ зарим тохиолдолд та мэргэжилтнүүдийн тусламжгүйгээр хийх боломжгүй гэдгийг санаарай.