Харьцуулсан арга. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох арга

2025 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2025-01-24 13:21

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр дэлхийн практикт гурван аргыг ашигладаг:

• харьцуулалт, эсвэл зах зээлийн;
• үнэтэй;
• ашигтай.

Аргачлалын сонголт нь үнэлгээний объект болон тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн эргэн тойронд үүссэн бодит нөхцөл байдлаас ихээхэн хамаардаг. Гэсэн хэдий ч тооцоолсон утгыг тодорхойлох харьцуулсан арга нь хамгийн найдвартай арга гэж тооцогддог.

Үндсэн жишиг зарчмууд

Харьцуулсан арга гэдэг нь хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох аргуудын цогц юм. Үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан.

Үнэлгээ нь дараах зарчимд суурилдаг:

• Эрэлт нийлүүлэлт. Эдгээр хоёр үзүүлэлт нь салшгүй холбоотой бөгөөд хязгаарлагдмал тооны санал нь тодорхой эрэлтийг бий болгодог ба эсрэгээр, санал их байх тусам эрэлт багасна.
• Солих. Ижил шинж чанартай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ бага байвал худалдан авагч илүү төлөхгүй.

Зах зээлийн үнэ цэнэ гэдэг ойлголт нь тэнцвэрт үнэ гэсэн ойлголттой бараг адилхан. Тэнцвэрт үнэ нь тоон шинж чанарын багц бахарьцуулж буй зүйлийн эрэлт нийлүүлэлтийг тодорхойлдог үнийн хүчин зүйлүүд.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийг сонгох үндсэн шалгуур

Харьцуулсан шинжилгээнд маш олон тооны элементүүдийг харгалзан үздэг бөгөөд тэдгээрийн хослол нь бараг хязгааргүй байдаг. Тиймээс үнэ тогтооход шууд нөлөөлдөг тодорхой тооны хүчин зүйлсээр дүн шинжилгээ хийдэг.

Харьцуулах элементүүд. Эрхийн чанар

Аливаа дарамт, эрх чөлөө нь үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулахад хүргэдэг. Өөрөөр хэлбэл, өмчлөх эрхийн аливаа хязгаарлалт нь үнийн бууралт юм. Хэрэв үнэлж буй объект нь харьцуулж болохуйц объекттой харьцуулахад ийм дутагдал байхгүй бол үнэ нь эсрэгээрээ өсдөг.

Газрын талбайн хувьд сервитут байгаа эсэх нь зөвхөн бууруулах хүчин зүйл биш юм. Үнэлгээг үнэлэхдээ газар өмчлөх, түрээслэх, байнгын ашиглалтын эрхийг шилжүүлэх нь маш чухал юм. Сүүлийн хоёр эрхийг бууруулагч хүчин зүйл гэж нэрлэдэг. Газартай цаашид гүйлгээ хийхэд тодорхой хязгаарлалт байгаа эсэх нь маш чухал.

Борлуулалтын нөхцөл

Үнэлсэн объектыг борлуулахдаа үнэхээр ялгарах шинж чанартай бол ийм нөхцөлийг харгалзан үзнэ.

Дампуурал нь бууруулах хүчин зүйл, өөрөөр хэлбэл үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн объектын өртөх хугацаа ижил төстэй объекттой харьцуулахад илт багассан тул худалдагч худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийх гэж яарч байна.

Үнэлгээнд гэр бүлийн холбоо, нөхөрлөл ихээхэн нөлөөлдөгхарилцаа, гэхдээ эдгээр эрсдлийг үнэлэхэд хэцүү байдаг.

Хэрэв худалдагч, худалдан авагч хоёр түрээсийн харилцаатай, хооронд нь худалдах гэрээ байгуулахаар төлөвлөж байгаа бол татварын төлбөрийг хэмнэхийн тулд мэдээжийн хэрэг тооцоолсон зардлыг дутуу үнэлнэ. Энэ тохиолдолд зөвхөн нэг сэдэл бий - гүйлгээнд оролцогч талууд бусад зах зээлийн бус харилцаатай холбоотой тул худалдагч нь үнэндээ худалдан авагчийг зээлдэг. Гүйлгээ нь опционы нөхцөлийн дагуу хийгдсэн тохиолдолд ижил төстэй нөхцөл байдал үүсдэг.

Дэд бүтцийг хөгжүүлэхэд төрөөс татаас авах хэтийн төлөв нь орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн тооцоолсон үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хүргэж болзошгүй юм. Хүлээгдэж буй хөнгөлөлттэй зээлийн хэмжээг хөнгөлөлттэй болон зах зээлийн зээлийн зөрүүгээр тодорхойлно.

Зах зээлийн нөхцөл

Ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ болон шинжээчийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ мэдэгдэхүйц зөрүүтэй тохиолдолд буурах залруулга хийж болно.

Эрэлт нийлүүлэлтийн тэнцвэрт байдалд нөлөөлдөг тул үйл ажиллагааны өөрчлөлтийг мөн үнэлгээнд тооцож болно.

Өмчийн байршил

Үнэт хөтчүүд	Зардлыг бууруулдаг хүчин зүйлс
Хөршийн нэр хүнд Орон сууцны бусад өмчлөгчдийн статус Нөөц газар Зогсоолтой Хурдны замд нэвтрэх боломж Архитектурын дурсгалт газрууд болон бусад үзвэрийн газрууд байгаа эсэх Үл хөдлөх хөрөнгийн ойролцоох амралтын газар Барилгын өвөрмөц архитектурын онцлог	Хотын төвөөс зай Алхах зайд хүнсний дэлгүүр байхгүй Сургууль болон сургуулийн өмнөх боловсролын байгууллагуудаас алслагдсан байдал Бүс нутгийн байгаль орчны таагүй байдал Өмч, хогийн цэгийн ойролцоо үйлдвэр, агуулах байдаг

Физик хүчин зүйлс (газарт)

Газрын талбайн үнэлгээний харьцуулсан арга нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанарыг цуглуулдаг:

• хэмжээ;
• хэлбэр;
• геологи;
• топографи;
• бэлтгэлийн түвшин, өөрөөр хэлбэл, газрыг ургамлаас цэвэрлэсэн эсэх, зөрчлийг арилгасан эсэх;
• хөрсний бүрхэвчийн чанарын үзүүлэлтүүд.

Хамгийн анхаарал татахуйц зүйл бол толгод, налуу, хадны тогтоц, суваг шуудуу байгаа эсвэл байхгүй байх явдал юм. Дэлхийн даац, түүний хүч чадал, гүний ус байгаа эсэх нь бас чухал юм. Ашигт малтмал байж болзошгүй тухай мэдээлэл байгаа эсэх нь маш чухал. Хэрэв мэдээлэл батлагдвал газар ирээдүйд түгжрэлд орох нь дамжиггүй.

Үнэлгээ хийх объектын ерөнхий шинж чанар

Зах зээлийн харьцуулалтын арга нь объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх шинж чанарыг судлах явдал юм. Үүнд:

• барилга эсвэл өрөөний хэмжээ;
• барилгын өндөр;
• туслах байгууламжийн боломж ба талбай;
• таазны өндөр.

Барилгыг ямар материалаар босгосон нь бас чухал, хэдий чинээ орчин үеийн, найдвартай байх тусам тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ өндөр болно. Хамгийн сүүлд гэхдээ хамгийн чухал зүйл бол бүхэл бүтэн барилгын ерөнхий дүр төрх, засварын бэлэн байдал, тохь тухтай орох хаалга юм. Хэрвээ хашаанаас орох хаалга бол энэ нь бууруулах хүчин зүйл болно.

Засвар хийгээгүй нь үнэлгээний тайланд өөрчлөлт оруулах шалтгаан болдог. Барилга, засварын ажилд хөрөнгө оруулалт хийснээс бизнес эрхлэгч олох ашгийг харгалзан засвар, сэргээн босголтын ажлын өртөг дээр үндэслэн ийм тооцоог хийдэг.

Эдийн засгийн хүчин зүйлс

Үл хөдлөх хөрөнгийн харьцуулсан арга нь ашиглалтын явцад эрчим хүчний нөөцийг хэмнэх боломжуудыг харгалзан үздэг. Нийтийн үйлчилгээний өртөг байнга нэмэгдэж байгаа нь хүмүүсийг өөр эрчим хүчний эх үүсвэрийг хэмнэх, ашиглах талаар байнга бодоход хүргэдэг.

Объектыг цаашид түрээслэх зорилгоор худалдаж авсан тохиолдолд энэ хүчин зүйл онцгой ач холбогдолтой. Барилга, байрны ашиглалтад орох орлого болон зардлын харьцаа өндөр байх тусам үл хөдлөх хөрөнгийн цэвэр түрээсийн орлогод эргэн төлөгдөх хөрөнгийн хэмжээ бага байх болно.

Энэ ангилалд мөн дулааны алдагдлыг багасгах арга хэмжээ авсан эсэх, тоолуур байгаа эсэх зэргийг багтаасан болно.

Бусад үзүүлэлт

Үнэлгээ нь үйлчилгээний элементүүд байгаа эсэхийг харгалзан үзэх явдал юм. Хамгийн энгийн жишээ бол байшин цахилгаан шаттай эсэх. Бүх харилцаа холбоо байгаа эсвэл бүрэн эсвэл хэсэгчлэн байхгүй байх, theлокал системд илүү холбогдсон. Хэрэв хэт олон дутагдал байгаа бол доошоо залруулга хийдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг янз бүрийн үзүүлэлтээр хийдэг.

Тооцооллын алхам

Бүх харьцуулсан тооцоолол нь ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн сүүлийн гүйлгээний талаарх нээлттэй эх сурвалжийн мэдээлэлд үндэслэсэн болно.

Үнэлгээний алхамууд:

1. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн сегмент дэх ижил төстэй саналыг судалж, саяхан зарагдсан харьцуулж болох үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхойлох.
2. Цуглуулсан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, санал болгоныг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй дангаар нь харьцуулна.
3. Үнийн шинж чанарыг тодорхойлох, үнэлгээний тайланд нэмэлт өөрчлөлт оруулах.

Тохируулсан үнийг тохиролцож, эцсийн өртгийг харьцуулсан аргаар гаргах.

Харьцуулсан аргын давуу тал

Юуны өмнө энэ арга нь зөвхөн ердийн худалдан авагч болон худалдагчдын санаа бодлыг тусгах боломжийг олгодог.

Үнэлгээг санхүүгийн нөхцөл байдал, тэр байтугай инфляцийн үйл явцын өөрчлөлтийг харгалзан тухайн үеийн үнэд тусгасан болно. Тооцоолол нь үргэлж статик үндэслэлтэй байна.

Тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг бүхэлд нь судлах шаардлагагүй, зөвхөн ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийг судлах шаардлагатай. Техник нь маш энгийн бөгөөд найдвартай үр дүнтэй.

… ба сул талууд

• Бодит үнийг тогтооход хэцүү.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн идэвхжил, тогтвортой байдлаас бүрэн хамааралтай.
• ХэцүүХэрэв ижил төстэй объектууд борлуулалтын хувьд мэдэгдэхүйц ялгаатай бол өгөгдлийг нэгтгэх.

Хаахдаа

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний харьцуулсан аргын мөн чанар нь худалдан авагч, худалдагч хоёрт ойлгомжтой. Энэхүү техник нь талууд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг судалж, алдахгүй байх боломжийг олгодог. Үнэлгээг аль хэдийн дууссан гүйлгээ эсвэл бусад худалдагчийн санал дээр үндэслэн хийж болно. Ямар ч тохиолдолд харьцуулах арга бол ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн талаархи мэдээллийг системчлэх, харьцуулах явдал юм. Хамгийн гол нь харьцуулалт хийх ижил төстэй объектыг сонгохдоо барьцаа хөрөнгө хураах аюул заналхийлэх, орон нутгийн хэмжээнд журамд өөрчлөлт оруулах, зээлийн гэрээний нөхцлийг дагаж мөрдөхгүй байх зэрэг онцгой эсвэл ер бусын хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх ёстой. албадлагын элементүүд байгаа эсэх.