Газрын газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тодорхойлох вэ: томьёо, тооцоолох журам

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Газрын кадастрын үнэ цэнийг ойлгох нь тийм ч хэцүү биш юм. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн улсын кадастрт (ҮХХ) тогтоогдсон үнэ юм. Холбогдох үйл ажиллагааны үр дүнд хүлээн авсан мэдээлэлд үндэслэн зардлыг тогтооно. Кадастрын үнэ цэнэ нь тухайн газрын хувийн шинж чанар, ялангуяа байршил, талбай, зориулалт, ангилал, түүнчлэн зах зээлийн үнээс хамаарна. Газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тодорхойлох талаар дэлгэрэнгүйг нийтлэлээс үзнэ үү.

Яагаад кадастрын үнэлгээ хийдэг вэ

Энэ журамд тохирох үнийг тодорхойлоход чиглэсэн хэд хэдэн үйл ажиллагаа багтсан болно. Үүний хэрэгцээг дараах шалтгаанаар тайлбарлаж байна:

• Газрын татварын хураамжийг зөв тооцсон.
• Үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний жишиг болж үйлчилнэ (дээд тал нь зөв тодорхойлолттой).зах зээлийн үнэд ойрхон).
• Нэг хэсэг газар өмчлөх эрхийг баталгаажуулна. Тэгэхээр газар эзэмших, ашиглахаас гадна захиран зарцуулах боломж бүрдэж байна. Жишээлбэл, зарах, барьцаалах, өвлүүлэх боломжтой.
• Мөргөлдөөн, үүний дагуу шүүхээс зайлсхийх боломжийг танд олгоно.

Хууль тогтоомжийн хүрээ

Үл хөдлөх хөрөнгийн тооллого, кадастрын ажлыг Rosreestr-ийн мэргэжилтнүүд хариуцдаг. Хэлэлцэж буй сэдэвтэй холбоотой үндсэн норматив актууд нь:

• 221-ФЗ "Кадастрын үйл ажиллагааны тухай" хууль.
• Хууль “Төрийн тухай. үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл” No218-FZ.
• "ОХУ дахь үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" хууль №135-ФЗ.
• Засгийн газрын "Кадастрын үнэлгээ хийх журмын тухай" 316 тоот тогтоол.
• "Улсын кадастрын үнэлгээний тухай" хууль No237-FZ.

Эргэн төлөлтийн үнэ ба кадастрын үнэ цэнэ: зөрүү

Газрын кадастрын үнэ гэж юу байдгийг мэдсэнийхээ дараа эргүүлэн авах үнэ гэдэг ойлголтыг ойлгох хэрэгтэй. Энэ тохиолдолд бид түрээсийн талбайн өмчлөлийг шилжүүлэх үйл явцад тусгайлан тодорхойлсон параметрийн талаар ярьж байна. Энгийнээр хэлбэл, эргүүлэн авах гэдэг нь өмнө нь өөр хүний өмч байсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авсан үнийг хэлнэ.

Ийм үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн хувь хүмүүст төдийгүй улс, хотын захиргаанд хамаарах боломжтой. Үүнийг ихэвчлэн “газар газрын кадастрын үнэ цэнэ” гэж нэрлэдэг. Үүнийг кадастрын үнэлгээгээр тооцож байгаатай холбон тайлбарлаж байна.

Үүний зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өөрчлөгдөж байгаа хэдий ч худалдан авах үнэ статик, өөрөөр хэлбэл өөрчлөгдөөгүй тул эдгээр ойлголтыг андуурч болохгүй. Гэсэн хэдий ч газрын кадастрын үнийг тогтоохдоо тооллого хийснээс хойш 3-5 жилийн хугацаанд зөвхөн нэг удаа хянадаг. Түүнчлэн дахин үнэлгээ хийх санаачлагч нь тухайн газрын өмчлөгч байж болно.

Хамгийн хямд нь 25 жил эзэмшиж байгаа газар, түүн дээр нь хөрөнгийн байгууламж барих тохиолдолд худалдаж авах. Тэгвэл хотын газарт кадастрын үнийн дүнгийн ердөө 20%-ийг, улсын газарт 25%-ийг л төлөх шаардлагатай болно.

Кадастрын бүртгэл

Үнэлгээний үйл ажиллагааны үр дүнд олж авсан газрын кадастрын дагуу үнийн талаарх мэдээллийг хадгалдаг Төрийн өмчийн хорооны нэг хэсэг гэж ойлгогддог. Тэдгээрийг гүйцэтгэсний дараа газрын талбайг дахин үнэлдэг (үүнийг өмчлөгчийн санаачилгаар хийж болно). Бүртгэлд илүү нарийвчлалтай мэдээллийг тусгасан бөгөөд газар бүр өөрийн гэсэн кадастрын дугаартай байдаг. Үүнд зах зээлээс одоогийн байдлаар санал болгож буй, бараа материалын дараа тогтоосон үнэ өөрчлөгддөг.

Хотын өмчийн газрын үнийг тогтоох

Тооцооллыг орон нутгийн засаг захиргаа (дүүрэг, хот, суурин) захиалж болно. Хотын захиргаанд газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тодорхойлдог вэ? Зэрэгзах зээлийн боломжит үнийг үндэслэн гүйцэтгэнэ. Үүний зэрэгцээ газар олгох тухай мэдээллийг харгалзан үзнэ.

Хотын захиргааны өмчлөлд байгаа газрыг амины орон сууц барихаас гадна цэцэрлэгжүүлэлт, цэцэрлэгжүүлэлт, гарааш, орон сууцны барилга барих зориулалтаар ашиглаж болно. Үүний зэрэгцээ Газрын тухай хууль, Хот төлөвлөлтийн тухай хууль болон бусад эрх зүйн актад тусгагдсан стандартуудыг харгалзан үзнэ.

Хотын захиргааны өмчлөлийн хаяг дахь үл хөдлөх хөрөнгийн улсын кадастрын үнэлгээг дараах байдлаар тооцно:

1. Бэлтгэл үе шат. Энэ нь шаардлагатай мэдээлэл, тухайлбал зохицуулалтын мэдээлэл, ойрын ирээдүйн зах зээлийн чиг хандлагын талаархи мэдээллийг цуглуулах, боловсруулахаас бүрдэнэ. Мөн суурин, экологийн төлөв байдал, цаг уурын мэдээллийг тодруулж, газрын ангилалын талаар мэдээлэл цуглуулж байна.
2. Нутаг дэвсгэрийг бүсчлэх. Түүний хилийн дотор орон сууцны бүсийг хуваарилдаг (хувийн болон олон орон сууцны барилга барихад зориулагдсан); үйлдвэрлэл (үйлдвэрлэлийн барилга, агуулах болон бусад ижил төстэй байгууламжийг байрлуулах); олон нийтийн болон бизнес (эрүүл мэндийн байгууллага, хэрэглээний үйлчилгээ, шинжлэх ухаан, соёлын болон бусад байгууллагуудтай); тээвэр, инженерийн дэд бүтэц (тээвэр, харилцаа холбооны объект, харилцаа холбооны хувьд); хөдөө аж ахуйн (цэцэрлэг, бэлчээр, гал тогооны цэцэрлэг, барилга байгууламжтай); амралт зугаалга (амралт, ойн цэцэрлэгт хүрээлэн, наран шарлагын газар).
3. Газрын газрын кадастрын үнэ цэнийг тооцох томъёог ашиглана. Барилгагүй газрыг статик үнийн шинжилгээгээр үнэлдэг.зах зээлийн санал болгож буй зүйл, түүнчлэн холбогдох чиглэлийг хөгжүүлэх зардал. Барилга байгууламж барьж буй талбайн нэгж талбайн өртгийг дэд бүтцийг солих зардлын аргаар тооцдог.
4. Кадастрын үнэлгээний дагуу бүсчлэл.
5. Сүүлийн шат. Энэ үе шатанд кадастрын үнэлгээний үр дүнд олж авсан мэдээллийн эцсийн боловсруулалт, түүнчлэн тэдгээрийг Rosreestr-д оруулах ажил хийгдэнэ.

Процедур дууссаны дараа үнэлгээний бүсийн газрын кадастрын үнэлгээг тогтооно. Энэ нь ижил шинж чанартай нутаг дэвсгэрт байрлах талбайн нэгж талбайн зах зээлийн үнэтэй тэнцүү байна.

Нийтийн газрын үнийг тогтоох

Газрын газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тодорхойлох үйл явцын онцлог нь энэ тохиолдолд өөр өөр коэффициент (бууруулж, нэмэгдүүлэх) ашиглах явдал юм. Тэд дараахаас хамаарна:

• Хуваарилалтын байршил.
• Түүний зах зээлийн үнэ.
• Харилцаа холбооны системийн хөгжлийн түвшин.
• Тээврийн хүртээмж.
• Зориулалтын хэрэглээнд тохирох түвшин.
• Орон сууцны болон орон сууцны бус байгууламж байгаа эсэх.

Өөр өөр нутаг дэвсгэрийн зах зээлийн үнэ ижил шинж чанартай байсан ч өөр өөр байдаг тул кадастрын үнэ ч өөр өөр байдаг. Гэсэн хэдий ч ялгаа нь мэдэгдэхүйц байж болно.

Суурин газрын газрын үнийг тогтоох

Ер нь бол кадастрын адил үнээ тогтоодогхотын захиргаанд харьяалагддаг бол газрын үнэ. Гэхдээ суурин газруудад байдаг хэд хэдэн онцлог байдаг.

Тиймээс тэд талбайн хил хязгаарыг тодорхой болгох, мөн газар нутгийг зориулалтын дагуу бүс болгон хуваахад маш анхааралтай ханддаг. Үнэлгээний зорилго нь:

• Суурин газрын харьяалагдах газрын албан татвар ногдуулах суурь бүрдүүлэх.
• Нутаг дэвсгэр, эдийн засгийн үзүүлэлтээр бүсчлэлийн шинэчилсэн схемийн төслийг боловсруулах.
• Түрээсийн зөвшөөрөл.
• Хөрөнгө зарах эсвэл удаан хугацаагаар түрээслэх үнийг тохируулах.
• Хотын захиргааны хэрэгцээнд газар хураагдсан хүмүүст нөхөн олговрын хэмжээг илүү нарийвчлалтай гаргах.
• Төрөл бүрийн бүтээн байгуулалтад зориулсан хамгийн ирээдүйтэй хөгжлийн бүсүүдийг бодитой тодорхойлох.

Хотын захын хорооллын үнийг тодорхойлох

Объектив өгөгдөл олж авахын тулд энэ тохиолдолд дараах онцлогуудыг анхаарч үзэх хэрэгтэй:

• Кадастрын төлөвлөгөөнд байгаа газрын байршил (алслагдсан бүсэд мөн адил хямд төсөр боловч зохих дэд бүтэцтэй хотын ойролцоо байрладаг).
• Дөрвөлжин.
• Холбоо (цахилгаан, хий, сантехник, бохир ус).
• Бага ангилал.
• Нутаг дэвсгэрийн экологийн байдал.
• Хэрэв зах зээлийн үнэ тодорхой бол кадастрын үнийг ижил хэмжээгээр тогтооно.

Байрны үнийг тодорхойлохой мод

Ой мод бүхий газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тооцдог онцлог нь тухайн тохиолдол бүрт тодорхой газар нутгийн үнийг тогтоодогт оршино:

• Оросын бүс нутагт.
• Лашозын бүсэд.
• Ой модоор бүрхэгдсэн ойн аж ахуйн нутаг дэвсгэрт.

Ойн бүсэд байрлах талбайн өртгийг тооцохдоо тухайн талбайг эдийн засгийн үйл ажиллагаанд ашиглуулсны төлөө жил бүр төлсөн түрээсийн орлогын зохих дүнгийн капиталжуулалтыг харгалзан үздэг. Тооцоололд мод бэлтгэх параметрүүдийг харгалзан үзнэ.

Тооцоо ба зөвшөөрөл

Бараа материалын дагуу үнийг зөв тооцоолохын тулд янз бүрийн параметрүүдийг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Газрын кадастрын үнэд юу нөлөөлдөг вэ? Тэдгээрийн хамгийн чухал нь залруулгын хүчин зүйлүүд юм. Тэдний хэрэглээ нь үнэ бүрэлдэхэд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг хүчингүй болгодог. Жишээлбэл, тухайн талбайд эвдэрсэн барилга байгууламж байгаа эсвэл үерийн улмаас үерт автсан гэж үзвэл кадастрын үнэ цэнийг бууруулдаг коэффициентийг ашигладаг. Эсрэгээр нь үржүүлэх хүчин зүйл хэрэглэх тохиолдол байдаг.

Кадастрын үнийн тодорхой үзүүлэлт бас чухал. Тодорхой хэмжээг нэг квадрат метртэй тэнцэх талбайд үндэслэн тооцдог. Энэ үзүүлэлтийг улирал бүр тогтоодог. Байршлын хаяг дахь үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнийг дараах байдлаар тодорхойлно:

1. Өртөгт нөлөөлөх хүчин зүйлсийг хүлээн зөвшөөрдөг.
2. Стандартыг авсанүл хөдлөх хөрөнгөд хамгийн тохиромжтой сайт.
3. Ижил шинж чанартай жишиг графикийн дэд бүлгийг үүсгэсэн.
4. Дэд бүлэг тус бүрээр өгөгдөл цуглуулж, дүн шинжилгээ хийдэг.
5. Дараа нь статистик мэдээллийг загварчилж зах зээлийн үнэд нөлөөлөх хүчин зүйлсийг тодорхойлно.
6. Нэгж өртгийг тооцоолох.

Авсан мэдээлэлд үндэслэн бүх газрын кадастрын дагуу үнээ тооцох боломжтой. Кадастрын дагуу үнийн хэмжээг тогтооход талбайн хэмжээ, газрын зориулалтаар нь ангилах, тухайн объектын зах зээлийн үнэ зэрэг үзүүлэлтүүд нөлөөлдөг нь харагдаж байна.

Үйлчлүүлэгч тайланг хийж дууссанаас хойш ажлын хорин хоногийн дотор кадастрын дагуу үнийг баталсан актыг хүлээн авна. Энэхүү баримт бичиг нь албан ёсоор нийтлэгдсэн үеэс эхлэн хүчин төгөлдөр болно. Үүнийг төрийн байгууллага, хотын захиргаа эсвэл гүйцэтгэх засаглал хүлээн зөвшөөрдөг.

Тооцоолох томьёо

Тооцооллыг дараах томьёог ашиглан хийнэ:

Багц талбай(Шугаман функц + Гүйлгээний формат функц)Харьцаа.

Шугаман функц нь төлбөр тооцооны ашиглалтын хугацаа болон амьдрах чадварын онцгой параметрүүдийг агуулдаг бөгөөд гүйлгээний форматын функц нь орон нутгийн бүрэлдэхүүн хэсгийг агуулдаг. Тиймээс кадастрын дагуу зардлаа тооцоолохын тулд тухайн газрын тодорхой параметрүүдийг мэдэхийн зэрэгцээ тусгай мэдлэгтэй байх шаардлагатай.

Энэ дүнг улсын үнэлгээний аргыг ашиглан газрын үнэлгээг тооцдог үнэлгээчид,ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яам байгуулж, баталсан.

Кадастрын үнэ цэнийн өөрчлөлт

Олон үйлдэлт газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тодорхойлохоос гадна дахин үнэлгээ хийх давтамжийг харгалзан үзэх шаардлагатай. Уг процедурыг гурваас таван жилийн хугацаанд нэг удаа хийдэг. Аудитын үр дүнд үндэслэн шинэ утгыг тогтоодог. Энэ нь буурч эсвэл нэмэгдэж болно. Дүрмээр бол сүүлийн сонголт ихэвчлэн тохиолддог.

Олон газар өмчлөгчид кадастрын үнэ өсөх нөхцөл байдалтай тулгардаг. Үүнээс болоод та илүү татвар төлөх ёстой. Ийнхүү 2016 оны эцсээр харгалзах үнэ хэд дахин өсөхөд огцом өсөлт гарчээ.

Гэхдээ энэ нь газар зарах нь илүү ашигтай болсон гэсэн үг биш юм. Түүний чанар ижил түвшинд хэвээр байсан бөгөөд энэ үед олон сайтууд хамгийн сайн нөхцөлд байсангүй. Тиймээс иргэд их хэмжээний татвар төлөхийн тулд газар худалдаж авахад бэлэн биш байна. Үүнээс гадна энэхүү дахин үнэлгээг гадуур хийсэн. Талбайн мэдээллийг кадастрын бүртгэлийн техникийн төлөвлөгөөнд оруулсан бөгөөд ингэснээр ижил газар нутагтай боловч өөр өөр параметрийн хувьд мэдэгдэхүйц ялгаатай газар ижил үнэтэй болж эхлэв.

2016 оны дундуур моратори тогтоож, үүний дагуу кадастрын үнийг гурван жил царцаасан. Энэ хугацаанд 2014 оноос өмнө биш оны эхнээс хамааралтай байсан зардал хүчин төгөлдөр болсон.

Түүнтэй зэрэгцэн “Улсын кадастрын тухай хуульүнэлгээ” № 237-ФЗ, үүнд мораторийн талаар юу ч дурдаагүй. Үүнтэй холбогдуулан шинжээчид "царцаах" эсэх талаар санал нэгдэж чадаагүй байна. Үүний улмаас шүүхүүд энэ асуудлаар маш олон маргааныг хэлэлцэх шаардлагатай болсон.

ТИН-ээр тодорхойлох

Зөвхөн TIN дугаарыг (татвар төлөгчийн үнэмлэхний дугаар) мэдэж байгаа тул тухайн иргэний эзэмшиж буй газрын үнийн талаархи шаардлагатай мэдээллийг авах боломжгүй юм. Эдгээр үйлчилгээг эргэлзээтэй нэр хүндтэй сайтууд санал болгож болно. Гэсэн хэдий ч, эдгээр нөөц нь хууран мэхэлсэн тул та тэдэнд итгэх ёсгүй.

Дүгнэлт

Газрын газрын кадастрын үнэ гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн улсын кадастрт тусгагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн улсын үнэлгээний үр дүнд бий болсон тооцоолсон үнэ цэнэ юм. Газрын кадастрын үнэ цэнийг хэрхэн тооцдогийг харуулсан одоо байгаа арга нь үндсэн шинж чанарыг харгалзан үздэг. Энэ үнэ нь үнэлгээ хийх үеийн зах зээлийн үнэтэй тэнцүү байна. Янз бүрийн ангиллын газрын кадастрын дагуу үнийг холбогдох шинж чанарыг харгалзан тогтооно. Үнэлгээг дор хаяж таван жилд нэг удаа, гэхдээ гурван жилд нэгээс илүүгүй удаа хянадаг.

2016 оноос эхлэн “Улсын кадастрын үнэлгээний тухай” хууль хэрэгжиж эхэлсэн. Үнэлгээний бүх даалгаврыг төрийн байгууллагуудад хуваарилдаг.