Шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч": юу худалдаж авах нь дээр вэ?

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Олон орон сууц худалдан авагчдын тулгардаг гол асуултуудын нэг бол шинэ барилга болон "хоёрдогч" барилгын сонголт юм. Хоёр төрлийн орон сууцны үнэ тийм ч их ялгаатай биш бол сонголт нь нэлээд төвөгтэй байдаг. Сонголт бүр давуу болон сул талуудтай тул орон сууц худалдаж авахдаа маш хариуцлагатай хандах хэрэгтэй. Эцсийн эцэст энэ бол орон сууц бөгөөд зарим нь хэдэн зуун мянган долларын үнэтэй байж болно.

Шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч" - аль нь дээр вэ?

Анхан шатны орон сууц гэдэг нь өмнө нь хэнд ч бүртгүүлээгүй орон сууц юм. Ер нь анхан шатны орон сууцаар ч баригдаагүй орон сууцаа зарах гэж оролддог.

Дөнгөж баригдаж байгаа эсвэл бүтээн байгуулалт хийхээр төлөвлөж буй байшингуудын орон сууцыг худалдах нь 214-FZ хуулийн дагуу зохицуулагддаг болохыг анхаарна уу. Энэхүү хууль нь барилга гүйцэтгэгчид гэрээнд заасан орон сууц (объект) -ийг хөтөлбөрт оролцогчид (худалдан авагчид) шилжүүлэх, байшин барьж, ашиглалтад оруулах үүрэгтэй.барилга).

Байшинг ашиглалтад оруулсны дараа объектыг хүлээн авах актад гарын үсэг зурна. Үүний зэрэгцээ худалдан авагчид шинэ байранд орон сууцны өмчлөлийг бүртгүүлэх шаардлагатай болно. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ авсны дараа орон сууцны статус анхан шатнаас хоёрдогч руу автоматаар өөрчлөгдөнө.

"Second hand" гэж юу вэ?

Дахин борлуулагчийн орон сууц гэдэг нь хэн нэгний өмч, өөрөөр хэлбэл хувь хүн, хуулийн этгээдийн өмч юм. Энэ тохиолдолд орон сууц нь хувийн, хотын болон төрийн өмч байж болно. Гэхдээ энэ нь хоёр дахь гэр хэвээр байна. Тиймээс зургаан сар, нэг жилийн өмнө баригдсан шинэ орон сууцнууд ч үнэндээ шинэ боловч хоёрдогч орон сууц гэж тооцогддог. Тиймээс, шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч" гэсэн аль нь дээр вэ гэдгийг хэлэх боломжгүй, учир нь хоёр орон сууц хоёулаа шинэ байж болно.

Хотын захиргааны орон сууцны хувьд хүмүүс нийгмийн хөдөлмөрийн гэрээгээр амьдрах боломжтой. Тэд улсын бүртгэлийн гэрчилгээгүй ч тэдний амьдарч буй орон сууц нь хотын захиргаа гэсэн өмчлөгчтэй хэвээр байгаа тул хоёрдогч орон сууц гэж тооцогддог.

Хоёр төрлийн орон сууцыг харьцуулах шалгуур

Анхан шатны орон сууцны хоёрдогч орон сууцнаас илт давуу тал байхгүй тул "хоёрдогч" эсвэл шинэ барилга гэсэн аль нь илүү дээр болохыг тодорхойлох боломжгүй юм. Бүх зүйл нөхцөл байдал, нөхцөл байдлаас хамаарна. Хэрэв та зөв сонголт хийж, эцэст нь "хоёрдогч" эсвэл шинэ барилга гэсэн аль нь илүү ашигтай болохыг өөрөө шийдэхийг хүсч байвал.дараах шалгуурыг анхаарч үзээрэй:

1. Үнэ. Хэрэв бид "анхдагч" -ын талаар ярих юм бол нэг хэв маяг бий: орон сууцны квадрат метрт ногдох өртөг нь тухайн байгууламжийг барьж байгуулах үе шатаас хамаарна. Эхний шатанд нэг метр квадратын өртөг бага байх бөгөөд энэ нь анхдагч орон сууцны гол давуу тал юм. "Хоёр дахь гар"-ын үнэ үргэлж өндөр байдаг бөгөөд энэ тогтсон үнийг буулгах арга байхгүй.
2. Хугацаа. Хоёрдогч орон сууц худалдаж авахдаа гүйлгээ хийсний дараа шууд шилжиж болно. Гэхдээ "анхдагч" -аар энэ нь боломжгүй юм. Хэрэв худалдан авагч гэрээ байгуулж, суурийн нүх ухах шатандаа орон сууц худалдаж авбал дахиад хоёр жил хүлээх хэрэгтэй болно. Хэрэв та барилгын ажил дуусах шатандаа гэрээ байгуулбал метр квадратын үнэ илүү өндөр байх боловч 3-4 сар л хүлээх хэрэгтэй болно.
3. Хөрөнгө оруулалт. Шинэ байранд орон сууц худалдаж авахдаа барзгар өнгөлгөөг худалдан авагчид санал болгодог. Энэ нь засвар хийх, барилгын материал худалдаж авах, тоног төхөөрөмж, тавилга худалдаж авахад их хэмжээний хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагатай болно гэсэн үг юм. Орон сууцны хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авахдаа засвар хийсэн орон сууцыг ихэвчлэн олж болно. Хэдийгээр засвар нь ихэвчлэн хямд эсвэл хуучин байдаг ч ийм орон сууц нь амьдрахад тохиромжтой. Тиймээс цаашид хөрөнгө оруулалт хийх асуудал орон сууц сонгоход хамаатай.
4. Төрөл бүрийн. Хоёрдогч орон сууцны зах зээл илүү өргөн хүрээтэй бөгөөд энд илүү олон санал ирдэг. Ихэвчлэн шинэ барилгуудын хамгийн амжилттай орон сууцыг малталтын үе шатанд худалдаж авдаг. Хөгжүүлэлтийн төгсгөлд хамгийн тааламжгүй сонголтууд зарагдах болно.
5. Бүртгэл. Шинэ байранд бүртгүүлэх боломжгүй, учир нь оршин суух зөвшөөрөл авахын тулд та аль нэг нь байх ёстойөмчлөх эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээ, эсвэл нийтийн орон сууцанд бүртгэлтэй хамаатан садантай байх.
6. Боломжтой орлого. Барилгын ажлын үе шаттай шууд пропорциональ метр квадратын үнэ өсдөг гэдгийг дээр аль хэдийн бичсэн. Тиймээс малталтын үе шатанд хөрөнгө оруулалт хийхдээ ирээдүйн орон сууцны эзэн жилийн 30% хүртэл ашиг олох боломжтой. Барилга сааталгүй явбал ийм л байна. Хоёрдогч орон сууцны үнэ өсөх баталгаа байхгүй ч зах зээлийн хүчин зүйлээс шалтгаалан өөрчлөгддөг. Гэсэн хэдий ч та хоёрдогч байрыг түрээслэх замаар мөнгө олох боломжтой. Энэ тохиолдолд ашгийн хэмжээг тооцоолоход хэцүү байдаг. Энэ бүхэн зардал, талбай болон бусад олон хүчин зүйлээс хамаарна.
7. Ипотекийн зээл. "Хоёрдогч" эсвэл шинэ барилгыг ипотекийн зээлээр авах боломжтой. Харин шинээр баригдаж буй орон сууцанд ипотекийн зээл олгоход янз бүрийн хүндрэл гардаг. Бүр баригдаж дуусаагүй байгаа орон сууцнууд огт баригдахгүй байх эрсдэлтэй тул банкууд зээл олгохгүй байхыг хичээдэг. Хамгийн ихдээ нэг буюу хэд хэдэн банк ийм зээл олгох боломжтой бөгөөд үүний нөхцөл нь тааламжгүй байж болно. Ихэвчлэн анхдагч орон сууцны үнэ нь хоёрдогч орон сууцныхаас 2-3%-иар өндөр байдаг.
8. Хууль ёсны цэвэр байдал. Шинэ орон сууц худалдан авахдаа хууль эрх зүйн үүднээс цэвэрхэн гэдэгт 100% итгэлтэй байж болно. Өмнө нь хэн ч амьдарч байгаагүй бөгөөд энд худалдан авагч нь шинэ эзэн юм. Хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууцнууд эзэдтэй, заримдаа хэд хэдэн байдаг. Мөн ихэнхдээ тэд ямар хүмүүс байсан, орон сууцанд юу хийж байсан нь мэдэгддэггүй.

Түүгээр ч зогсохгүй шинэ барилгуудад харилцаа холбоо, инженерийн систем байнга шинэчлэгдсэн байдаг. Хоёрдогч зах зээл дээр харилцаа холбоо нь элэгдэж, солих шаардлагатай байдаг тул энэ тохиолдолд энэ нь шинэ барилгад давуу тал болно. Мөн "үндсэн" үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа ойр хавьд хар тамхичин, архичин амьдрах магадлал маш бага байдаг.

Эрсдэл

Шинэ баригдаж буй байранд орон сууц худалдан авахдаа тухайн барилгын компани дампуурч, барилгын ажил дуусахгүй байх эрсдэлтэй. Энэ тохиолдолд та мөнгөө буцааж авах боломжгүй. Урьдчилан таамаглах нь бодитой бус юм. Практикаас харахад барилгын компаниуд орон сууцны нийлүүлэлтийг хойшлуулдаг бөгөөд худалдан авагчид энэ талаар юу ч хийж чадахгүй. Мэдээжийн хэрэг, Засгийн газар бүтээн байгуулагчдын дампуурлаас заавал даатгалын тухай хуулиудыг авч үзэх замаар энэ эрсдэлийг бууруулахыг хичээж байна. Гэхдээ эрсдэл байсаар байгаа бөгөөд хойшлуулсан торгууль нь хөгжүүлэгчийг эцсийн хугацааг хойшлуулахад саад болохгүй. Шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч" барилгыг сонгохдоо эдгээр эрсдлийг санах хэрэгтэй. Харин бүтээн байгуулагч нь итгэмжлэгдсэн бөгөөд эрх мэдэлтэй бол түүнээс орон сууц авах эрсдэл эрс багасна.

Гэсэн хэдий ч хоёрдогч орон сууцны зах зээлд ч эрсдэл бий. Тэд худалдах гэрээний гүйцэтгэлтэй холбоотой. Худалдан авагч бүх мөнгөө төлсний дараа энэ гэрээг шүүхээр цуцалж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөлийн гуравдагч этгээд гарч ирэх тохиолдол ч бий. Энэ тохиолдолд худалдах гэрээг дахин цуцалж, хэлцлийг хүчингүйд тооцно. Энэ тохиолдолд та мөнгөө алдах болноорон гэргүй байх. Аз болоход эдгээр бүх эрсдлийг чадварлаг хуульчийн тусламжтайгаар арилгах боломжтой боловч түүний үйлчилгээ үнэтэй байж болно.

Шинэ барилгын давуу тал

Шинэ барилгад байрлах орон сууц нь дараах давуу талуудтай:

1. Тэдгээрийг орчин үеийн материалаар хийсэн. Энэ нь шууд бусаар тэд илүү бат бөх, найдвартай гэсэн үг.
2. Тэдгээр нь сайн дизайнтай, бараг үргэлж цэлгэр байдаг.
3. Байрлал нь тав тухтай, орчин үеийн стандартын дагуу хийгдсэн.
4. Буудал нь цэвэрхэн, том. Орцонд мөн адил хамаарна.
5. Бүх орон сууц давхар бүрхүүлтэй цонхтой.
6. Ус, хийн тоолуур хаа сайгүй байна.
7. Ажиллах цахилгаан шат байна, зарим байшинд ачааны лифт хүртэл байдаг.
8. Газар доор болон хашаандаа зогсоолтой.

Шинэ барилгын үнэ гол давуу тал болно

Эдгээр бүх давуу тал нь хамгийн чухал давуу тал болох өртөгтэй харьцуулахад бага юм. Анхдагч орон сууцны хамгийн алдартай нь үнийг өгдөг. Хэрэв та малтлагын үе шатанд ийм орон сууц худалдаж авбал шинэ байранд байгаа орон сууц хоёрдогч орон сууцны зах зээл дээрх яг ижил орон сууцнаас 30% хямд байх болно. Өөрөөр хэлбэл, нөхцөлт сайн "хоёрдогч" нь 100 мянган рубльтэй бол (үнийг жишээ болгон авсан) ижил "анхдагч" нь ердөө 70 мянган үнэтэй болно. Тэр нэг жил, бүр хоёр жил хүлээх хэрэгтэй болно.

Амьдрах орон зай, сайжруулсан хамгаалалт

-г дэмжсэн өөр нэг үндэслэл"Анхдагч" - том амьдрах талбай. Орчин үеийн төслүүд нь оршин суугчдад том талбайг өгдөг. Жишээлбэл, ОХУ-ын хамгийн алдартай шинэ хавтангийн байшингууд (P-44T цуврал) нь нэг орон сууцны хамгийн бага талбайг 38 "квадрат" -тай тэнцэх талбайг хангадаг. Гэхдээ хуучин хавтангийн байшинд нэг өрөө байрны талбай 30-33 хавтгай дөрвөлжин метр байж болно. Энэ хуучин байшин баригдаж байх үеийн жишиг ийм байсан.

"Хоёр дахь гар" эсвэл шинэ барилга хоёрын аль нь илүү болохыг мэдэхгүй хэвээр байна уу? Дараа нь танд зориулж өөр нэг аргумент байна: шинэ барилгад аюулгүй байдлын шинэ шаардлага ажиглагдаж, шинэ технологи, материалыг ашигладаг. Мөн зарим элементүүдийн баталгаа байдаг: тааз, инженерийн тоног төхөөрөмж, хана, цонх. Хэрэв түрээслэгч таван жилийн дотор орон сууцны зохисгүй ашиглалттай холбоогүй асуудалтай тулгарвал барилга угсрагчтай холбоо барьж, согогийг арилгах, учирсан хохирлын нөхөн төлбөрийг төлөхийг шаардаж болно.

Орон сууцны хууль ёсны цэвэр байдал

Шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч" орон сууцыг сонгохдоо хоёрдогч орон сууц түүхэндээ "харанхуй өнгөрсөн" байж магадгүй гэдгийг санах хэрэгтэй. Гэхдээ шинэ барилгууд нь хууль ёсны дагуу үргэлж цэвэрхэн байдаг бөгөөд танай орон сууцны эрх бүхий худалдагчийн хамаатан садан гарч ирнэ гэж санаа зовох хэрэггүй болно. Цорын ганц эрсдэл нь малталтын үе шатанд орон сууц барих явцад мөнгө алдахтай холбоотой юм. Гэхдээ инженерийн шугам сүлжээ, баримт бичгийн хэрэгжилттэй холбоотой хөгжүүлэгчтэй холбоотой асуудал гарсан тохиолдолд энэ нь уг байгууламжийг барьж дуусгах эцсийн хугацааг хойшлуулах болно. Хөгжүүлэгч дампуурах магадлал бага байна. Тэр дампуурлаас бүрэн даатгалд хамрагдах магадлалтай. Гэсэн хэдий ч, ямар нэг шалтгааны улмаас барилга угсрагч объектыг царцааж, дараа нь дуусаагүй байранд орон сууц худалдаж авсан хүмүүс хүлээж авахгүй, мөнгөө буцааж чадахгүй байх харамсалтай тохиолдол байдаг.

Дэд бүтэц, тохижилт

Мөн шинэ байранд орон сууц худалдан авахдаа хотын дэд бүтэц муу хөгжсөн хэсэгт орох боломж бий. Ихэвчлэн бүтээн байгуулагч орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулдаг бөгөөд хэдхэн жилийн дараа түүний эргэн тойронд дэлгүүр, сургууль, цэцэрлэг болон бусад объектууд гарч ирдэг. Тиймээс ийм орон сууц худалдаж авахдаа эхлээд хүнсний зүйлээр аялах хэрэгтэй болно гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Хэдийгээр хотын төвд шинэ барилга баригдаж байгаа бол тэнд байрлах орон сууцны үнэ маш өндөр байх болно.

Өөр нэг сул тал бол тохижилт дутмаг. Шинэ байшингийн орон сууц бол инженерийн шугам сүлжээгүй ч гэсэн бетонон хайрцаг юм. Энд юу ч байхгүй тул та тохижилтод мөнгө, хүчин чармайлт гаргах хэрэгтэй болно.

"Хоёрдогч"-ын давуу тал

Шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч"-ын аль нэгийг сонгохдоо сүүлийн төрлийн орон сууцны сул тал, давуу талыг санах хэрэгтэй. Давуу талуудаас эхэлцгээе:

1. Саяхан худалдаж авсан байрандаа шууд нүүж орох боломжтой.
2. Ийм орон сууцанд инженерийн харилцаа холбоо, ямар нэгэн засвар хийх бөгөөд энэ нь таныг энд амьдрах боломжийг аль хэдийн олгодог.
3. Том нэр төрлийн. Хоёрдогч орон сууцны зах зээл асар том бөгөөд та янз бүрийн хувилбаруудаас сонгох боломжтой. Мөн энэ нь боломжтой юмметротой ойрхон, цонхоороо сайхан харагдах байр олоорой.

Орон сууцны хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууцны сул талууд

Мэдээжийн хэрэг, эдгээр бүх давуу талууд нь худалдан авагчдыг орон сууцны хоёрдогч зах зээлийг авч үзэхэд хүргэдэг. Гэхдээ аль байр нь илүү дээр вэ - шинэ барилга эсвэл "хоёрдогч" -ын талаар ярихдаа та сул талуудыг заавал хэлэх ёстой:

1. метр квадратын өндөр үнэ.
2. Таваагүй баримтуудыг нууж магадгүй урт түүх. Цаашид хууль эрх зүйн асуудалгүй сайн орон сууц худалдан авахын тулд тухайн орон сууцны түүх, “цэвэр” байдлыг шалгадаг мэргэжлийн хуульчд хөрөнгө оруулалт хийх шаардлагатай болно.
3. Тулах хана нь амьдралынхаа туршид суларсан байж магадгүй.
4. Инженерийн харилцаа холбоо хуучирсан тул удахгүй солих шаардлагатай эсвэл дахин арван жил ажиллах боломжтой.

Байшин эвдэрч сүйдсэн байж болзошгүй сул тал

Гэхдээ 20-25 жилийн өмнө баригдсан байшинд хана, инженерийн шугам сүлжээ сул байж болно. Байшингийн үзэмжтэй харагдах байдлыг үл харгалзан ерөнхий байдал нь муу байж болох тул байшин худалдаж авахдаа инженерийн систем, байшингийн бат бөх байдлыг шалгахыг зөвлөж байна. Үүнийг хийхийн тулд та мэргэжилтнүүдийн шинжээчдийн үнэлгээнд мөнгө зарцуулах хэрэгтэй болно. Заримдаа нөхцөл байдал үүсч магадгүй тул та харилцаа холбоог солихын тулд орон сууцны зардлын хагасыг зарцуулах, байшингийн бүтцийг бэхжүүлэх ажлыг хийх шаардлагатай болно. Тиймээс "хоёрдогч" эсвэл шинэ барилгад аль орон сууц худалдаж авах нь илүү дээр вэ гэдгийг сайтар бодож үзэх нь зүйтэй. Тэнд ч, тэнд ч сайн муу тал бий. Аль нь илүү дээр вэ гэдгийг ерөнхийд нь хэлэх боломжгүй юм. Хуучин байшин болон шинэ байрны тодорхой орон сууцыг харьцуулах шаардлагатай.

Шүүмж чухал уу?

Дахин худалдах эсвэл шинэ барилгыг сонгоход тань туслах хамгийн сүүлийн шалгуур бол оршин суугчид болон худалдан авагчдын санал хүсэлт юм! Жишээлбэл, хэрэв барилгачин шинэ байшин барьж байгаа бол түүний талаархи тоймыг уншихаа мартуузай. Өмнө нь барилгын ажлыг ихээхэн удаашруулж байсан тул худалдан авагчид түүний талаар сөрөг зүйл ярьж магадгүй юм. Хэрэв хөгжүүлэгч шинэ бол та түүнд тийм ч их итгэх хэрэггүй, гэхдээ тэр өөгүй нэр хүндтэй, сайн үнэлгээтэй бол түүнд итгэж болно.