Өөрийгөө худалдан авахдаа орон сууцны "цэвэр" байдлыг хэрхэн шалгах вэ? Орон сууц худалдаж авахдаа юуг анхаарах ёстой вэ?

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авахдаа олон эрсдэлтэй байдаг тул худалдан авагч нь худалдан авахдаа орон сууцны "цэвэр" байдлыг хэрхэн яаж шалгахаа мэдэх нь зүйтэй юм. Хамгийн гол нь энэ нийтлэлд агуулагдах гол, хамгийн том эрсдэл, мэдээллээс зайлсхийх явдал юм. Юуны өмнө орон сууцны гүйлгээ, орон сууцны эрхийг маргах боломжийг үгүйсгэх шаардлагатай байгаа тул худалдан авахдаа орон сууцны "цэвэр" байдлыг хэрхэн шалгах талаар зөвлөмжийг хамгийн дэлгэрэнгүй байдлаар өгөх болно.

Эхний алхам

Нэгдүгээрт - худалдагчийн хянуулахаар өгсөн баримт бичгийн үнэн зөв эсэх. Үүнийг ялангуяа анхааралтай шалгах хэрэгтэй, эс тэгвээс энэ нь дараа нь гарч болзошгүйЭнэ амьдрах орон зайд бүрэн гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэлийг илчлэх. Орон сууц худалдан авахтай холбоотой баримт бичигтэй холбоотой олон нөхцөл байдал байдгийг энд анхаарч үзэх хэрэгтэй бөгөөд орон сууц худалдаж авахдаа орон сууцны "цэвэр байдлыг" хэрхэн шалгах тухай хууль эрх зүйн асуудлын талаар нэг жор өгөхөд маш хэцүү байдаг. өөрийн. Гэсэн хэдий ч та гүйлгээг дээд зэргээр баталгаажуулах хэрэгтэй тул баримт бичгийг шалгахын тулд санал болгож буй бүх алхмуудыг хийх нь дээр. Мэдээжийн хэрэг, хууль ёсны "цэвэр ариун байдлыг" үндэслэлийн хязгаараас хэтрүүлэхгүйгээр шалгах шаардлагатай боловч хамгийн их мэдээллийг олж авахаас гадна үнэлж дүгнэх ёстой бөгөөд энэ нь орон сууц өөрөө болон түүний өмч, статустай холбоотой бүх хүмүүст хамааралтай байх ёстой..

Мэдээжийн хэрэг, мэргэжлийн хуульчдад хандах нь илүү тохиромжтой байх болно, гэхдээ бид өөр нэг асуулттай тулгараад байна: орон сууц худалдаж авахдаа орон сууцны "цэвэр" байдлыг хэрхэн шалгах вэ? Зарчмын хувьд энэ нь илүү төвөгтэй боловч үндэслэлтэй юм. Түүгээр ч зогсохгүй мэргэжлийн хүний тусламж нь гүйлгээний найдвартай байдлыг нэмэгдүүлэх боломжтой боловч зуун хувь амжилтанд хүрч чадахгүй. Онцгой тохиолдолд, хэрэв санаа зовоосон асуудал хэвээр байвал та цолыг даатгуулж болно. Даатгалын компаниуд ихэвчлэн хүлээн авахад бэлэн байдаг.

Шинэ барилга ба "хоёрдогч"

Хэрэв орон сууц шинэ байранд байгаа бол орон сууц худалдан авахдаа бүтээгчийг хэрхэн шалгахаа мэдэх хэрэгтэй. Энд интернет дэх тусгай сайтууд дээр цуглуулсан тоймууд хамгийн их тустай байдаг. Мэдээжийн хэрэг та шударга шүүмжийг өрсөлдөгчдийн сонирхлоос ялгах хэрэгтэй, гэхдээ энэ ажил тийм ч хэцүү биш: хэрэв тоо байхгүй бол,огноо, нэрс, тодорхой баримтууд, та ийм мэдээлэлд анхаарлаа хандуулах ёсгүй. Бусад объектуудын эцсийн хугацааг хянах (ихэвчлэн ийм мэдээлэл байдаг) болон хэрэглэгчийн сэтгэгдлийг унших нь сайн хэрэг. Орон сууц худалдаж авахдаа хөгжүүлэгчийг шалгах олон арга бий.

Мөн энэ тохиолдолд шинэ барилгад орон сууц худалдаж авахдаа уг худалдааг гүйцэтгэгчээс авсан ч гэсэн бичиг баримтыг сайтар нягтлах ёстой. Хоёрдогч орон сууц нь мэдээжийн хэрэг, шинэ барилгууд нь бүртгэл, хуулбар, өмчлөгч солигдсон баялаг түүхгүй тул маш их хүчин чармайлт шаардах болно. Гэхдээ энд ч гэсэн бүх дүрэм журмын дагуу хийгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн хууль ёсны "цэвэр ариун байдал" -ыг сайтар шалгаж үзсэний дараа худалдаж авсан орон сууцаа алдах магадлал хэвээр байна. Жишээлбэл, худалдагч нь худалдан авалт хийх явцад эрхээ зөрчсөн болохыг нотлох боломжтой. Гэхдээ хоёрдогч орон сууц худалдаж авбал задлах нь зөвхөн худалдагчтай төдийгүй түүний өмнө энэ байрыг эзэмшиж байсан эзэнтэй хамт явагдана. Магадгүй та бүхэл бүтэн цуврал шүүх хурлыг туулах хэрэгтэй болно. Хоёрдогч зах зээл дээр орон сууц худалдаж авахдаа хууль ёсны "цэвэр ариун байдал" -ыг шалгахад урт бөгөөд хэцүү цаг хугацаа шаардагдана: энэ бол бүх баримт бичгийн үнэн зөв байдал, энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн эрх зүйн байдлын үнэлгээ, энэ бол боломжит дүн шинжилгээ юм. энэ худалдан авалттай холбоотой эрсдэл.

Баримт бичиг

Аливаа үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахдаа аль болох гүйлгээг баталгаажуулж, тухайн орон сууцны хууль ёсны "цэвэр" байдлыг шалгах боломжтой. Дараах бичиг баримтыг худалдагчаас хүсэх ёстой.

1. Баримт бичгийг гэрчилгээгээр уншиж эхлэх нь дээрэрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнчлэн түүнтэй холбоотой: худалдах, худалдан авах, өвлөх, хандивлах, хувьчлах гэх мэт гэрээ.
2. Хоёр дахь алхам нь USRR мэдэгдлийг судлах болно. Энэ үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн аливаа гүйлгээний талаарх бүх мэдээллийг агуулсан Улсын нэгдсэн бүртгэлд байдаг.
3. Гурав дахь алхам бол энэ амьдрах орчинд бүртгэлтэй түрээслэгч байхгүй эсэхийг шалгахын тулд байшингийн дэвтрийн хуулбар юм. Ийм хандыг ямар ч олон үйлдэлт төвд захиалж болно. Баримт бичигт өмнө нь энэ байранд амьдарч байсан бүх хүмүүс бүртгэлээс хасагдсан байх ёстой.
4. Тусламж - мөн MFC-ээс - орон сууц худалдаж авахдаа өр төлбөрийг хэрхэн шалгах вэ гэсэн асуултанд хариулах болно, учир нь тэнд нийтийн үйлчилгээний өр байгаа эсэхийг зааж өгсөн болно.
5. Мэдрэлийн болон наркологийн диспансерийн худалдагчийн гэрчилгээ шаардлагатай.

Дэлгэрэнгүй

Орон сууцанд баривчлагдсан эсэхийг хэрхэн шалгах вэ? EGRP ханднаас. Хэрэв энэ нь энгийн мэдэгдэл юм бол худалдагч нь эзэмшигч мөн эсэх талаар бичсэн байна. Мөн хандалтын өргөтгөсөн хувилбарт USRR-д анхны оруулга хийснээс хойш энэ орон сууцны бүх түүх бий. Энэ нь өмнө нь хэн байсан, хэдэн удаа зарагдсаныг заадаг. Гэсэн хэдий ч хүн энэ мэдэгдэлд өөрийгөө хязгаарлаж болохгүй. Худалдан авахдаа орон сууц барьцаалсан эсэхийг хэрхэн шалгах вэ? Ихэнхдээ орон сууцыг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр зардаг тул эзэмшигч нь гүйлгээнд бараг оролцдоггүй. Энэ бол маш эрсдэлтэй нөхцөл байдал. Ихэнхдээ ийм баримт бичгийг шударга бус аргаар олж авдаг.

Тиймээс орон сууц худалдан авахдаа маш нарийн шалгах шаардлагатай бүх зүйл бол тухайн байшингийн шууд эзэмшигчийн бичиг баримт юм. Үүнийг хийхийн тулд та итгэмжлэгдсэн хүнээс холбоо барихыг хүсч, эзэнтэй нь холбоо барьж, орон сууц худалдсан гэдгийг батлах хэрэгтэй. Дараа нь та орон сууцны статустай холбоотой мэдээллийг агуулсан USRR-ийн хандалтын "Ачаалал" баганыг шалгах хэрэгтэй - энэ нь барьцаалагдсан эсэх. Өв залгамжлал авсны дараа шууд зарагдсан бол худалдаж авахгүй байх нь дээр. Гурван жилийн дотор энэ гэрээг шүүхэд эсэргүүцэх шинэ өв залгамжлагчид гарч ирж магадгүй юм. Мөн USRR гэрчилгээний өргөтгөсөн хувилбарын дагуу жишээлбэл, энэ орон сууцны ипотекийн зээлийг эцэс хүртэл төлөөгүй болохыг тогтоож болно.

Юунд онцгой анхаарах вэ

Хамгийн түрүүнд анхаарах зүйл бол үнэ юм. Хэрэв ижил төстэй орон сууцнууд илүү үнэтэй зарагддаг бол энэ нь ялангуяа түгшүүр төрүүлэхүйц байх ёстой бөгөөд зөвхөн энэ үл хөдлөх хөрөнгийг маш их сонирхож байгаа тохиолдолд та түүний "цэвэр байдлыг" хууль эрх зүйн үүднээс үргэлжлүүлэн шалгаж, үүнийг урьд өмнө бодож байснаас хамаагүй болгоомжтой хийх боломжтой. Худалдагчаас нямбай асууж, нарийн ширийн зүйлийг эрэлхийлэх хэрэгтэй: зөвхөн энэ орон сууцыг хэн эзэмшдэг төдийгүй хэзээ, хэрхэн, хэнээс худалдаж авсан, яагаад дахин зарагдаж байгаа, орон сууц нь шүүхэд холбогдсон эсэх зэргийг эрэлхийлэх хэрэгтэй. Дараа нь бичиг баримт дээр юу гэж бичсэнийг шалгана уу. Эндээс худалдагч хэр үнэнч байх нь тодорхой болно, учир нь та түүнтэй эсрэг талын хувьд харьцах хэрэгтэй болно. Харин өөрөөр худалдан авахдаа орон сууцны худалдагчийг хэрхэн шалгах вэ?

Анхаарахаа мартуузайтүүний паспорт болон орон сууцтай холбоотой бусад бичиг баримтыг шалгана: үүний үндсэн дээр өмчийг бүртгэсэн, хаана, түүнийг эзэмших эрхийг бүртгэсэн гэрчилгээг хэзээ авсан. Дахин шалгалтад зориулж хуулбарыг авахаа мартуузай, гэхдээ эх хувь нь тамга, гарын үсэг, усан тэмдэг болон засгийн газрын баримт бичигтэй холбоотой бусад бүх зүйл байгаа эсэхийг шалгаарай. Мөн хуулбарыг эх хувьтай харьцуулахаа мартуузай. Тэд огт өөр бичиг баримт бүрдүүлж магадгүй юм. Цаасан дээр үзүүлсэн мэдээлэл нь худалдагчийн аман түүхтэй тохирч байх ёстой. Орон сууц худалдаж авахдаа өв залгамжлагчийг хэрхэн шалгах вэ? Арга ч үгүй. Өв залгамжлагдсан өдрөөс хойш гурван жилийн дараа эрх нь батлагдсан үед үүнийг худалдаж авах нь хамгийн сайн арга юм. Rosreestr-ээр дамжуулан орон сууц худалдаж авахаасаа өмнө яаж шалгах вэ? MFC дээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой аливаа бичиг баримтыг захиалж авах боломжтой гэж дээр хэлсэн.

Дэлгэрэнгүй мэдээлэл

Баримт бичгийг хүлээн авч шалгахын өмнө урьдчилгаа төлбөр болон барьцааны мөнгийг худалдагчид шилжүүлэх боломжгүй, учир нь хуучин өмчлөгч нь энэ байрыг аль хэдийн зарсан ч гэсэн анхны гэрчилгээ, гэрээг хадгалах боломжтой. Худалдагч нь асран халамжлах иргэн, насанд хүрээгүй хүүхэдтэй эсэх, худалдагч одоо гэрлэсэн эсэх, энэ байрыг худалдаж авах үедээ гэр бүлтэй байсан эсэх, хамгийн гол нь өөрийн биеэр эсвэл итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр үйл ажиллагаа явуулж байгаа эсэхийг баримтжуулан тогтоох шаардлагатай.

Эзэнтэй нь биечлэн ярилцахгүйгээр хэлцэл хийх боломжгүй. Гэрээг итгэмжлэгдсэн хүнтэй биш харин эзэнтэй нь хийх нь дээр. Хуурамч гүйлгээний нэлээд хэсэг нь дор байдагэзэн байхгүй гэсэн шалтаг: өөр хотод, өөр улсад гэх мэт. Итгэмжлэл нь хуурамч байж болно. Хэрэв итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч худалдан авагчид орон сууцны эзнийг харуулахыг хүсэхгүй байгаа бол энэ нь сэжигтэй байх ёстой бөгөөд энд байгаа шалтгаан нь огт хамааралгүй юм. Мөн ийм хүсэлтэд нотариатчид хариу өгөхгүй байгаа тул итгэмжлэл олгосон нотариат итгэмжлэлийн жинхэнэ эсэхийг шалгах боломжгүй юм.

Асран хамгаалах эрх бүхий байгууллага, эрх зүйн чадамжийн гэрчилгээ

Хэрэв худалдах орон сууцанд насанд хүрээгүй хүүхдүүд бүртгүүлсэн бол асран хамгаалагчийн бичгээр зөвшөөрөл авах шаардлагатай, эс тэгвээс хэлцэл хийх боломжгүй. Хэрэв худалдагч өөрөө албан ёсоор чадваргүй гэж мэдэгдсэн бол түүний хэргийг асран хамгаалагчид, зөвхөн асран хамгаалагчийн байгууллагаас томилогдсон хүнд даатгана. Баримт бичгүүдээс та эхний асуудал (чадваргүй байдлын тухай), хоёр дахь асуудлаар (асран хамгаалагч томилох тухай) шүүхийн шийдвэрийг шалгах хэрэгтэй. Мөн гүйлгээг өөрөө хийхийн тулд асран хамгаалагчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай. Ийм гэрээний төлөвлөгөөний эрсдэл маш их тул худалдан авагч ийм орон сууц худалдаж авахаас татгалздаг.

Гэхдээ илүү том асуудал бол худалдагчийг чадваргүй гэж хүлээн зөвшөөрдөггүй, гэхдээ байнга эсвэл заримдаа өөрийн үйлдлийнхээ утгыг ойлгох чадваргүй байх нөхцөл байдал юм (энэ тодорхойлолтыг хуулиар гаргасан). Олон удаа хувийн уулзалт хийсэн ч энэ байдлыг нүдээр тооцоолоход хэцүү байдаг. Тиймээс, ямар ч тохиолдолд та гүйлгээ хийсэн өдрөөр сэтгэцийн эмчээс гэрчилгээ авах шаардлагатай. Үүний шийдэл нь сэтгэцийн эмч найзаа хамаатан садныхаа хувиар гэрээ хэлэлцээрт урих явдал байж болох юмэсвэл найз. Гэсэн хэдий ч ийм хэлцлийг бүх муу хэргээс хамгаалах нь бодитой бус юм. Нотариатчтай гэрээ байгуулсан ч энэ аж ахуйн нэгжийн бүрэн амжилтанд хүрэхгүй байж магадгүй юм. Тиймээс өнөөдөр үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт эрэлтээсээ бараг гурав дахин их байгаа тул эргэлзээтэй бизнесээ орхисон нь дээр.

Албан ёсны вэб сайт дээр

Та энэ орон сууц харьяалагддаг дүүргийн шүүхийн албан ёсны вэбсайт руу орж, хайлтанд худалдагч болон түүний өмнөх хүмүүс болох орон сууцны эздийн нэрийг бичих хэрэгтэй. Хэрэв та худалдагч болон тэдний эхнэр, нөхөр шүүхэд ямар нэгэн хэрэг байсан эсэх, хэрэв байгаа бол аль нь болохыг шалгах шаардлагатай бол ижил зарчим үйлчилнэ. Хамгийн гол нь гэрлэлт цуцлагдсан эсэх, өмч хөрөнгө хуваагдсан эсэх, өмчлөгч нь хөдөлмөрийн чадваргүй гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн эсэх. Сүүлийнх нь бүртгүүлсэн газартаа шалгагддаг тул худалдагчийн паспортыг сайтар судалж, энэ хүний бүртгэлтэй эсвэл бүртгүүлсэн шүүхийн вэбсайт руу очно уу.

Харамсалтай нь та энэ бүхнийг хэдхэн товшилтоор олж мэдэхээр шүүхийн тогтолцоо хараахан бүрдээгүй байна. Арбитрын шүүхүүд ч албан ёсны мэдээллийн сантай. Тэнд та худалдагч дампуурсан гэж зарласан эсэхийг тогтоох хэрэгтэй. Хэрэв тийм байсан бол энэ нь бүртгэгдсэн хотын арбитрын шүүхэд заавал тусгагдсан болно. Онлайн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нээлттэй албан ёсны мэдээллийн сангаар дамжуулан тухайн орон сууцны өмчлөгч, түүний эхнэр, нөхөр нь өр төлбөртэй эсэх, эдгээр иргэдэд хэрэг үүсгэсэн эсэхийг мэдэх шаардлагатай.

Мэдэгдэл болон лавлагааны дагуу

Эзэмшигчийн картан дээр, өөрөөр хэлбэл хандБайшингийн номонд та энэ орон сууцанд хэн бүртгүүлсэн, тэр дундаа (ялангуяа) тэнд амьдардаггүй хүмүүсийг тодорхойлох хэрэгтэй. Мөн нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг өгөх ёстой. Орон сууцанд хэн ч бүртгүүлээгүй тохиолдолд хамгийн тохиромжтой сонголт боловч энэ нь үргэлж тийм байдаггүй. Орон сууцанд бүртгүүлсэн хүмүүс байгаа бол тэдгээрийг бүртгэлийн бүртгэлээс хасах хугацааг гэрээнд зааж өгөх шаардлагатай. Энэ байранд бүртгэлтэй боловч оршин суудаггүй хүмүүс тодорхой хугацаанаас өмнө бүртгэлээс хасах тухай амлалтаа нотариатаар баталгаажуулсан байх ёстой.

Гүйлгээ дуусахаас өмнө сүүлийнхийг нь орон сууцнаас хассан нь дээр, эс бөгөөс авсан байрандаа "чихмэл"-тэйгээ үлдэх боломжтой. Шүүхэд нүүлгэн шилжүүлэх нэхэмжлэлтэй холбоотой хэргүүд ихэвчлэн алдагддаг, учир нь энэ асуудал нь олон таагүй мэдрэмжийг агуулдаг. Бүртгэгдсэн гэрлэлтэнд байгаа өмчлөгчийн хувьд гүйлгээний нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрөл шаардлагатай бөгөөд энэ нь эхнэр, нөхөр нь энэхүү амьдрах орчныг худалдахыг эсэргүүцээгүйг гэрчилнэ. Хэрэв орон сууцыг гэрлэлтийн үеэр худалдаж авсан бөгөөд зарах үед гэрлэлт цуцлагдсан бол энэ нь зайлшгүй хийгддэг. Зөвхөн орон сууцыг бэлэг болгон, өв залгамжлал болгон хүлээн авсан (гурван жилийн өмнө!), хувьчлагдсан тохиолдолд нэмэлт баримт бичиг шаардлагагүй. Энэ бол орон сууц худалдаж авахдаа анхаарах ёстой хамгийн энгийн зүйлсийн тухай юм. Энэ их хэмжээний мэдээллийг хүлээн авсны дараа баримт бичгийн багцыг сайтар судалж, дүн шинжилгээ хийдэг.

Эрх зүйн байдал

Юуны өмнө та энэ орон сууцны эрх зүйн байдлыг үнэлэх хэрэгтэй: одоогийн өмчлөгчид үүнийг хэрхэн, юунд үндэслэн, хэзээ ийм зүйл болсон зэргийг үнэлэх хэрэгтэй. Хэрэв худалдан авснаас хойш гурван жил өнгөрөөгүй бол хоёр асуудал гарч ирнэ. Хөөн хэлэлцэх хугацаа дуусаагүй байгаа, өөрөөр хэлбэл орон сууц худалдан авах хэлцлийг өмнөх өмчлөгчид эсэргүүцэж болно. Татварыг багасгахын тулд худалдагч танаас орон сууцны хямд үнийг баримт бичигт зааж өгөхийг хүсч болно. Хэрэв энэ гүйлгээ хүчин төгөлдөр бус гэж тооцогдвол худалдагч бүх дүнг буцаан өгөхгүй, зөвхөн гэрээнд заасан зүйлийг л буцааж өгөх тул зөвшөөрөхгүй байх нь дээр.

Өмчлөгч нь орон сууцтай болох хамгийн найдваргүй шалтгаан бол түүнийг өв залгамжлах, ялангуяа орон сууц авах гурван жилийн хугацаа дуусаагүй тохиолдолд. Хэрэв энэ хугацаанаас хойш шинэ өв залгамжлагч шүүхэд ирвэл худалдан авагчийн эрсдэл мэдэгдэхүйц буурна. Хэрэв орон сууцыг ихэвчлэн зарж, богино хугацаанд худалдаж авсан бол энэ нь залилангийн хамгийн тод шинж тэмдэг юм. Одоо үүнтэй холбоотой асуудал бараг байхгүй тул нэн даруй өөр худалдан авах сонголтыг хайх нь дээр. Орон сууцны борлуулалт, худалдан авалт их байх тусам хуулийн түүх нь муухай. Хэрэв энэ тодорхой амьдрах орон зайг худалдаж авах хүсэл үнэхээр асар их байгаа бол та зөвхөн сүүлчийн худалдагчийг төдийгүй эхнэр, нөхөр болон сүүлийн таван жилийн өмнөх бүх эзэмшигчийг шалгах хэрэгтэй.