Орон сууцны анхдагч зах зээл нь Онцлог, давуу болон сул талууд

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Орон сууцны анхдагч зах зээл - эдгээр нь анх удаа түүхий эд болж буй байр юм. Өөрөөр хэлбэл, эдгээр нь өмчлөх эрх нь хэзээ ч тогтоогдоогүй амины орон сууц, орон сууц юм. Орон сууцны анхдагч зах зээлийн худалдагч нь төр болон янз бүрийн барилгын компаниуд юм.

Үндсэн ойлголт

Анхан шатны орон сууц нь анх удаа түүхий эдийн жагсаалтад орсон орон сууц юм. Анхдагч орон сууцыг байшин барих явцад барилгын ажилд оролцох, эсвэл өмчлөлийн улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй орон сууц бүхий бэлэн шинэ барилгуудаас олж авдаг.

Ийм орон сууцны нэг метр квадратын үнийн хувьд барилгын эхний үе шатанд өртөг нь хамгийн бага бөгөөд тухайн байшингийн барилгын ажлын явцтай пропорциональ өсдөг. Анхдагч зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгө олж авах нь зүйтэй эсэх нь барилгын ажлын цаг хугацаа, энэ орон сууцыг сайжруулахад шаардагдах мөнгөн хөрөнгө оруулалт, түүний түвшингээс шууд хамаарна.хамтын бүтээн байгуулалтад оролцох эрсдэл. Орон сууцны анхдагч зах зээлд дүн шинжилгээ хийцгээе.

Ийм байр худалдаж авах нь утга учиртай юу?

Оршин суух зөвшөөрөл болон оршин суух газар авах нь үндсэн асуудал биш бөгөөд байшин барьж дуустал тодорхой хугацаагаар хойшлуулж болох тохиолдолд л анхдагч төрлийн орон сууц худалдан авах нь утга учиртай. Үгүй бол ийм сонголтыг аюулгүйгээр хаяж болно. Ийм орон сууц хүлээн авснаар та шууд орох боломжгүй болно гэдгийг санах нь зүйтэй. Орон сууцанд засвар хийх шаардлагатай бөгөөд үүнийг "эхнээс нь" гэж хэлдэг.

Гэсэн хэдий ч анхдагч зах зээлээс орон сууц худалдаж авах нь зарим давуу талтай: засварын ажилд асуудал гараагүй тул өмнөх эзэмшигчдээс юу ч дахин хийх шаардлагагүй болно. Гэсэн хэдий ч энэ нь цаг хугацаа, мөнгөний томоохон нэмэлт зардал хэлбэрээр хасахыг нөхөх магадлал багатай юм.

Эрсдэл

Ерөнхийдөө барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх оролцоо нь бүх сонирхол татахуйц талууд, хууль эрх зүйн "цэвэр ариун" байдлаас үл хамааран хэд хэдэн эрсдэлтэй холбоотой үйл явц юм. Гол нь байшин баригдаж дуусах хугацааг урьдчилан таамаглахад хүндрэлтэй байгаа байдал, барилга гүйцэтгэгч дампуурах магадлал, улсын доторх нийгэм, эдийн засгийн өөрчлөлтүүд гарч ирэх явдал юм.

Үүний зэрэгцээ зөвхөн нэг л зүйлийг татдаг: хэрэв барилгын ажил асуудалгүй явбал та үнэтэй, хуулийн дагуу "цэвэр" үл хөдлөх хөрөнгө авах боломжтой.

Давуу болон сул тал

Анхан шатны орон сууцны асуудал нь зарим талтай:

1. Мөнгөний тал. Энд цаг хугацаа, практикт батлагдсан тогтмол байдаг: та хамтын барилгын зөвшөөрлийн гэрээнд аль хэдийн гарын үсэг зурах тусам 1 м.кв талбайн өртөг бага байх болно. үндсэн орон сууц.
2. Хугацаа. Хэрэв байшинг малталтын шатанд байгаа үед гэрээнд гарын үсэг зурсан бол ашиглалтад оруулах, өмчлөх хугацааг нэлээд удаан хугацаагаар (заримдаа 2 жил хүртэл) хойшлуулж болно. Ийм нөхцөлд хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууц илүү сонирхол татахуйц харагдаж байна, учир нь та гүйлгээ хийснээс хойш бараг тэр даруйд шилжих боломжтой.
3. Нэмэлт зардал.



4. Орон сууцны анхдагч зах зээл дээрх орон сууц нь зөвхөн "цэвэр" гэсэн хуулийн утгаар бус шууд утгаараа өмчлөгчийн мэдэлд шилждэг. Өөрөөр хэлбэл, өнгөлгөө нь барзгар байх бөгөөд энэ нь засвар хийхэд их хэмжээний зардал гарах болно. Хоёрдогч орон сууцны хувьд нөхцөл байдал илүү хялбар байдаг. Гэхдээ энэ утгаараа анхдагч орон сууцны давуу тал нь эзэмшигчийн хүссэнээр засвар хийх чадвар юм. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцыг хэв маяг, өнгө, барилгын материалын өртөг, чанарын шинж чанарын дагуу хувийн сонголтын дагуу тоноглох. Илүү чухал зүйл бол засвар эсвэл анхан шатны орон сууцны хэмнэлт нь мэдээжийн хэрэг худалдан авагч бүр өөрсдөө шийднэ.
5. Орон сууцны анхдагч зах зээлд ипотекийн зээл. Практикт энэ нь ихэвчлэн хэцүү байдаг. Санхүүгийн байгууллага бүр дундын барилгад зээл олгохгүй. Аль ч банк үүнийг зөвшөөрсөн ч гэсэнзээлийн хүү нэлээд өндөр байх болно. Энэ нь банкууд эрсдэл хүлээхийг хүсдэггүйтэй холбоотой, учир нь хөгжүүлэгч дампуурсан тохиолдолд тэд хөрвөх чадваргүй объектын эзэн болж хувирдаг.
6. Хүн өөрийн хөрөнгөө эрх мэдэл багатай, нэр хүнд муутай барилгын компанид даатгасан тохиолдолд л бүтээгчид хууртагдах эрсдэл өндөр байдаг. Хатуу дүр төрхтэй барилгачин хэзээ ч ийм эрсдэлд орохгүй. Тиймээс ийм компаниудтай гүйлгээ хийх нь маргаан гарах магадлал багатай маш ашигтай журам юм.

Тиймээс орон сууцны анхдагч зах зээлийн гол давуу талууд нь:

• эзэмшигчийн сэтгэл зүйн тав тух нь "анхны эзний нөлөө"-н улмаас;
• хууль ёсны "цэвэр байдал";
• Бүтээн байгуулалтын эхний шатанд хөрөнгө оруулалт хийвэл зах зээлийн ашгаас 30%-иар илүү байх боломжтой.

Хоёрдогч зах зээл

Орон сууцны анхдагч болон хоёрдогч зах зээл гэж юу байдгийг хүн бүр мэддэггүй. Үүнийг олж мэдье. Орон сууцны хоёрдогч зах зээл гэдэг нь хотын захиргаа эсвэл хувь хүмүүсийн өмч гэж бүртгэгдсэн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг хэлнэ. Ийм объектыг худалдах нь эзэмшигчээс, гүйлгээний явцад өмчлөх эрх нь худалдагчаас худалдан авагчид шилждэг. Энэхүү үзэл баримтлал нь хоёр дахь орон сууц нь өмчлөлийн объект гэдгийг харуулж байна.

Сайн ба муу талууд

Хоёрдогч зах зээлийн давуу талууд нь:

• боломжийн үнэ;
• хурдан цэвэрлэгээхямдрал;
• хөгжүүлсэн дэд бүтэц;
• нэмэлт хөнгөлөлт.

Сөрөг талууд нь дүрмээр бол:

• объектын элэгдэл;
• чанар муу;
• засвар, үйлчилгээний зардал;
• хууль зүйн асуудал гарч болзошгүй.

Хоёрдогч объектын өртөг нь дараахаас хамаарна:

• жил барьсан;
• орон зай болон байршлын онцлогууд;
• чанартай өнгөлгөө ба харилцаа холбоо.

Хоёрдогч орон сууцны эрэлт буурвал зах зээл өөрчлөлтөд нэлээд уян хатан хандаж, объектын дундаж үнэ буурдаг. Борлуулалтын өртөг нь эзэмшигч нь орон сууцаа хэр яаралтай зарахыг хүсч байгаа болон хүлээн авсан мөнгөө хэрхэн зарцуулахаар төлөвлөж байгаагаас хамаарна.

Жишээ нь эзэн нь амьдрах нөхцөлөө сайжруулахын тулд байраа зарж байгаа бол илүү сайн санал авна гэж найдаж үнээ барина. Хэрэв борлуулалт нь нүүхтэй холбоотой бол өмчлөгч нь богино хугацаанд үл хөдлөх хөрөнгөө зарах сонирхолтой бөгөөд хөнгөлөлт үзүүлж болно. Үнийн бууралт эсвэл саналын хүрээ нэлээд өргөн байж болно.

Москва дахь орон сууцны анхдагч зах зээл

Өнөөдөр Москвагийн үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээл дээр урьд өмнө байгаагүй их хэмжээний санал ирж байна. Энэ нь ойролцоогоор 2.2 сая м2 бөгөөд өнгөрсөн оны 3-р сартай харьцуулахад энэ үзүүлэлт 69.2%-иар өссөн байна.

Одоогоор Москвагийн анхдагч зах зээлд ойролцоогоор 35,000 байр, люкс байр бий. 28 683 нь хэрэгжиж байнаОрон сууц, үүний 53% нь массын сегментэд, 42% нь бизнес ангилалд, шинэ барилгуудын 5 орчим хувь нь элит орон сууцны ангилалд багтдаг. Бид үүнийг орон сууцны анхдагч зах зээл гэж үзсэн.