2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35
Өнөөдөр жирийн иргэний сайн сайхан байдлын нэг гол үзүүлэлт бол үл хөдлөх хөрөнгийн хүртээмж юм. Энэ бүхэн нь орон сууцны үнэ тэнгэрт хадсан, хүрсэн түвшиндээ зогсохгүй байгаатай холбоотой. Олон хүмүүс орон сууцны сонголтод маш хариуцлагатай ханддагт гайхах зүйл алга - эцэст нь олон хүмүүсийн хувьд энэ нь амьдралын бараг л гол худалдан авалт бөгөөд үүнийг дахин давтагдах шаардлагагүй юм.
Ирээдүйн худалдан авагчид анхдагч болон хоёрдогч орон сууцны тухай ойлголттой тулгарах үед эргэлзээ, маргаан эхэлдэг. Зарим хүмүүсийн хувьд зах зээлийн үнэ хямд учраас шинэ барилга илүү ашигтай мэт санагдахаас гадна өөр давуу талтай. Гэхдээ энэ нь анхдагч зах зээлийг хамгийн тохиромжтой гэж үзэж болно гэсэн үг биш бөгөөд эзэмшиж байсан орон сууц нь дутагдалд орчихсон байна. Хоёрдогч орон сууц гэж юу болох, түүний давуу болон сул талууд юу болохыг олж мэдье.
Борлуулагчид - энэ юу вэ?
Юуны өмнө ухагдахууныг өөрөө ойлгоцгооё. Олон хүмүүсийн хувьд орон сууцны хоёрдогч зах зээлийг зөвхөн хуучин хувьцаат орон сууцаар төлөөлдөг. Өөрөөр хэлбэл, шинэ зохион байгуулалт, орчин үеийн амьдралын нөхцөл байдлын талаар ярихгүйчадахгүй. Үүнээс гадна хуучин цахилгаан шат, тоолуур, утас, хоолой байна. Хөршүүд нь хүссэн зүйлээ үлдээдэг бол эргэлзээтэй хүмүүс шинэ барилгад суурьшдаггүй.
Эдгээр мэдэгдэлд зарим нэг үнэн байгаа нь эргэлзээгүй. Гэхдээ хоёрдогч зах зээлд ч гэсэн орон сууц өөр. Хоёрдогч орон сууц - энэ нь эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг аль хэдийн олгосон гэсэн үг юм. Өөрөөр хэлбэл, анхдагч зах зээлийг хоёрдогч зах зээлээс ялгаж буй гол ялгаа нь улсын нэгдсэн бүртгэлд эд хөрөнгө шилжүүлсэн тухай бүртгэл байгаа явдал юм.
Ашигласан байр үргэлж хуучин байдаг уу?
Хоёрдогч орон сууцыг заавал хуучирсан, хуучирсан байшин гэж бид яагаад үзэж болохгүй гэж? Учир нь шинэ байранд байгаа орон сууц ч бас хуучин байж болно - нүүх болон бусад нөхцөл байдлын улмаас шинээр баригдсан байшинд цоо шинэ байр зардаггүй гэж үү? Түүнчлэн шинэ байшин ашиглалтад орсны дараа бүх орон сууц зарагдаагүй тохиолдолд барилга гүйцэтгэгч өөрөө өмчөө бүртгүүлж, эзэнгүй орон сууц автоматаар хоёрдогч болж хувирдаг.
Хоёрдогч зах зээлд ямар орон сууц байдаг вэ?
Сессари орон сууц нь төрөл бүрийн ангилал, шинж чанартай орон сууцны баялаг сонголт юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд энэ зах зээл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн төрлийг физик шинж чанар, үнийн түвшингээр нь ангилдаг:
- Бага зэрэглэлийн орон сууц - 2-3 давхар өндөртэй, хуучин баригдсан жилийн байшингууд. Ийм байранд ихэвчлэн байдаггүйгол харилцаа холбоо нь ариутгах татуурга, усан хангамж юм. Гэрийг ихэвчлэн зуухаар халаадаг.
- Стандарт байр - энгийн хоёрдогч орон сууц, 5-16 давхар өндөртэй ердийн барилгад нэг өрөө эсвэл хоёр өрөө байр.
- Superior орон сууцнууд - орчин үеийн, ердийн байшинд байрлах, тав тухтай байдал нэмэгддэг. Хувцасны гуанз, хувцас солих өрөө зэрэг хэрэглээний өрөөнүүд, мөн энгийн байрнаас илүү олон угаалгын өрөө байдгаараа онцлогтой.
- Тансаг зэрэглэлийн орон сууц - А зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд түүний онцлог нь тансаг байшингийн нутаг дэвсгэр, зогсоол, консерж, харуул хамгаалалттай байдаг. Тансаг зэрэглэлийн байшинд дүрмээр бол 30-аас илүүгүй орон сууц.
Үнэт нөлөөлөх бусад хүчин зүйлс
Орон сууцны үнэ тухайн орон сууцны байршил, орон сууцны хороололд дэд бүтэц хөгжсөн эсэхээс хамаарч хэлбэлзэж болохыг анхаарах хэрэгтэй. Тэгэхээр хотын захад байрлах тохилог, тохилог тохилог нэг өрөө байр нь төвийн хуучин байшингийн энгийн нэг өрөө байрнаас хамаагүй хямд болно. Үнийн хувьд байрны физик нөхцөл, талбайн хэмжээ мөн нөлөөлдөг.
Хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууцны сул тал юу вэ?
Хэдийгээр хоёрдогч орон сууц нь "хоёрдугаар зэрэглэлийн" орон сууц байх албагүй ч ийм үл хөдлөх хөрөнгө нь зарим сул талгүй биш юм. Үнэхээр хуучин байшингуудын харилцаа холбооны асуудлыг бид тооцохгүй. Жишээлбэл, шинэхэн дизайнтай байшинд тохилог орон сууцыг авч үзье. Энд ч гэсэнШинэ эзэмшигчид хүндрэл гарах болно:
- Орон сууцны бохир "хуулийн түүх". Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд тийм ч алслагдсан газар, эсвэл сэтгэцийн эмнэлэгт үйлчилдэг тухай түүхүүд эрт дээр үеэс мэдэгдэж байсан. Энэ үүднээс авч үзвэл, хоёр дахь гэр нь гахай шиг юм.
- Төлбөргүй нийтийн үйлчилгээний болон бусад төлбөрийн өр, өр төлбөрөө төлөөгүйн улмаас шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч орон сууцыг баривчлах.
- Орон сууцны бичиг баримтыг буруу бүрдүүлсэн. Хэрэв шинэ өмчлөгчид худалдан авсны дараа ийм баримт илэрвэл худалдах гэрээг хүчингүй болгож, гүйлгээг цуцална.
- Тааламжгүй хөршүүд. Зарим хүмүүсийн хувьд энэ асуудал ач холбогдолгүй мэт санагдаж магадгүй юм. Гэвч хүн амын дунд явуулсан санал асуулгаас харахад чимээ шуугиантай, дуулиан шуугиантай хөршүүд зарим иргэдийг оршин суугаа газраа өөрчлөхөд өдөөн турхирдаг.
- Үнэ. Хүссэн ч үгүй, хямд үнэтэй хоёрдогч орон сууц нь зөвхөн хуучин, зэвэрсэн хоолойтой Сталин эсвэл Хрущевт байж болно. Бусад тохиолдолд хоёрдогч зах зээл дээрх шинэ барилгуудын орон сууцны үнэ нь ашиглалтад ороогүй орон сууцны үнээс ихээхэн давсан байна.
- Орон сууц худалдаж авахдаа мөнгө хэмнэх боломжийг олгодоггүй өөр нэг тийм ч таатай биш зүйл бол өнөөдөр хоёрдогч орон сууцыг зуучлагчгүйгээр худалдаж авах бараг боломжгүй юм. Орон сууцны эзэд үл хөдлөх хөрөнгөө хурдан зарахын тулд мэргэжилтнүүдэд хандахыг илүүд үздэг. Мөн тэд зардал дээрээ комиссоо нэмдэг - эцсийн эцэст хэн нэгэн үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын ажлын хөлсийг төлөх ёстой.
Орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн давуу тал
Хэд хэдэн дутагдалтай байсан ч үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд хоёрдогч зах зээлийг идэвхтэй хамгаалж байна. Үүнд нэлээд логик шалтгаан бий:
- Зах зээл дээр маш олон санал байна. Энэ нь худалдан авагчид өөрийн шаардлагад нийцсэн орон сууцны талбай, ангилал, төрлийг сонгох боломжийг олгоно.
- Хоёрдугаар ээлжийн орон сууцны ипотекийн зээлийг илүү дур зоргоороо, бага хүүтэй олгодог. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх үед банк эрсдэл багатай байдагтай холбоотой.
- Орон сууц "худалдан ав, амьдар" горимд байна. Шинэ барилгаас ялгаатай нь байшин бэлэн болоогүй байхад бичиг баримтын дагуу орон сууц хараахан байхгүй, ашиглалтад орсны дараа ихэвчлэн урт хугацааны өнгөлгөөний ажил шаардагддаг.
- Дахин шатны орон сууцны үнэ мэдээж шинэ байранд байгаа орон сууцны үнээс давж байгаа ч засвар, тохижилтын шаардлагагүйгээс энэ нь илүү нөхөгддөг.
Банкууд хоёрдогч зах зээлийн талаар ямар бодолтой байдаг вэ?
Өмнө дурьдсанчлан, хоёрдогч орон сууцны ипотекийн зээлийг зээлийн байгууллагууд шинэ барилгаас хамаагүй илүү олгодог. Энэ нь хэд хэдэн шалтгаанаас үүдэлтэй. Нэгдүгээрт, шинэ орон сууцны зах зээл бага хурдтай шинэчлэгдэж байгаа бол хоёрдогч зах зээл нь янз бүрийн үнийн категорийн баялаг сонголтыг санал болгодог.
Хоёрдугаарт, шинээр баригдаж буй барилгууд шиг зөвхөн төсөлд байгаа орон сууц нь банкинд тодорхой хэмжээний эрсдэл дагуулдаг. Зээлийн байгууллагууд хамтран ажиллах хөгжүүлэгчдийг анхааралтай сонгодог боловч хэн ч урьдчилан тооцоолоогүй нөхцөл байдлаас хамгаалагдаагүй.
Шаардлагабанкуудыг хоёрдогч зах зээлд гаргах
Харин зээлийн байгууллагууд өмчлөгдсөн орон сууцанд шаардлагаа тавьдаг. Эцсийн эцэст үл хөдлөх хөрөнгө нь зээлийн бүх хугацаанд банкны барьцаа болдог. Зээлдэгч санхүүгийн чадваргүй болсон тохиолдолд банк алдагдал хүлээхгүйн тулд барьцаа хөрөнгөө худалдах үүрэгтэй. Тиймээс орон сууц нь тодорхой физик шинж чанартай байх ёстой бөгөөд ингэснээр дараа нь дахин худалдахад юу ч саад болохгүй.
- Зээлдэгчийн орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж буй байшин нь 1957 оноос өмнө баригдсан байх ёстой.
- Заавал мөрдөх нөхцөл бол орчин үеийн бүх харилцаа холбооны бэлэн байдал юм. Халуун хүйтэн ус, дулаан, бохирын шугамгүй байшинг банк барьцаалахгүй.
- Ипотекийн зээлийг бүрэн төлж дуусах хүртэл тухайн орон сууц нь 70%-иас дээш биетийн элэгдэлд орохгүй байх ёстой.
Орон сууцны хууль ёсны цэвэр байдлын талаар юу вэ?
Банкууд мөн орон сууцны хууль ёсны түүхэнд тавигдах шаардлага тавьдаг - ямар ч дарамтыг зөвшөөрөхгүй. Гуравдагч этгээдийн байранд бүртгүүлэх, түүнчлэн бусад зээлийн байгууллагатай баривчлах, барьцаалах гэрээ байгуулахыг хориглоно. Үүнээс гадна банк бүх эрхийн бичиг баримтыг шаардаж, алдаа, алдаатай эсэхийг шалгана. Энэ нь ирээдүйн өмчлөгчдөд ч ашигтай - тэд сайн шалгагдсан орон сууц хүлээн авах бөгөөд энэ нь цаг хугацааны явцад таагүй мөчүүд олдохгүй болно.
