Ипотекийн орон сууцны зээл: онцлог, нөхцөл, шаардлага. Ипотекийн зээлийн бүтцийн өөрчлөлт

2025 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2025-01-24 13:21

Сүүлийн хэдэн жилийн хугацаанд нийт хүн амын дунд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа бусад банкны хөтөлбөрүүдийн дунд ипотекийн орон сууцны зээл эхний байрыг итгэлтэйгээр эзэлж байна. Мөн энэ нь гайхах зүйл биш юм, учир нь нэг ч хүн толгой дээрээ дээвэртэй болохыг мөрөөддөг бөгөөд дээвэртэй хүмүүс өөрсдийн мэдэлд илүү квадрат метр талбай авахыг хүсдэг. Банкны хөтөлбөрүүд нь орон сууцны бүх мөрөөдлөө биелүүлэх боломжийг олгодог тул ипотекийн орон сууцны зээлийн хэмжээ жилээс жилд нэмэгдэж байна. Гэтэл ипотекийн зээл олгох журмын талаар танил талын яриа, нийгэмд тогтсон хэвшмэл ойлголтоор л мэддэг хүмүүс цөөнгүй байсаар л байна.

Дэмжлэг хамгаалагдсан

Хүн амыг орон сууц худалдан авах боломжоор хангах үүднээс ипотекийн зээлийн бүтцийн өөрчлөлт гэх мэт олон төрлийн хөтөлбөрүүдийг хэрэгжүүлж эхэлсэн. Банкны янз бүрийн бүтэц нь бие биенээсээ ялгаатай боловч нэлээд таатай нөхцлийг санал болгодог. Ипотекийн зээл, эхийн хөрөнгийн асуудлаар хүн амтай хамтран ажилладаг банкуудад төр тусалдаг. Төрийн түвшинд Оросын иргэдэд боломж олгодог төсөл байдагилүү таатай нөхцөлөөр байр худалдаж авах.

Засгийн газар энэ асуудлыг анхааралгүй орхисонгүй. Банкны бүтэцтэй ажилладаг байгууллага бий болсон. Үүнийг AHML гэж нэрлэдэг - орон сууцны ипотекийн зээлийн агентлаг. Үүнээс гадна Ипотекийн орон сууцны зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийн газар ажиллаж байна. Бүс нутгийн бүтэц, янз бүрийн моргейжийн төвүүд байдаг. Энэ бүхэн нь өнөөдөр орон сууцны зээл авч байгаа иргэдэд ирээдүйдээ итгэлтэй байж, эдийн засгийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн ч өрөө төлж чадна гэдгээ харуулж байна.

Одоо ба ирээдүй

Оросын ипотекийн зах зээлийн өнөөгийн тооцоогоор 400 сая доллар байгаа ч дор хаяж 30 тэрбум доллар хүртэл хөгжих боломжтой! Энэ нь орон сууцны ипотекийн зээл олгох хөтөлбөрийн нөхцөл улам бүр хүмүүсийн сонирхлыг татах болно гэсэн үг юм. Банкууд эргээд гүйлгээний хэмжээг нэмэгдүүлнэ гэдэгт найдаж болно.

Ипотекийн зээл нь орон сууц худалдан авах хамгийн хүлээн зөвшөөрөгдөх, бодит арга гэдгийг статистикууд тодорхой харуулж байна. Энэ нь тус улсын бүх бүс нутагт хамаарахгүй. Сбербанкнаас ипотекийн зээл авахгүй бол дээвэр дээрээ дээвэртэй байгаа олон гэр бүл зөвхөн нөхцөлт шилэн саванд бие даан хуримтлуулсан мөнгөөр үйл ажиллагаа явуулж байсан бол үүнийг төлж чадахгүй гэж бид баттай хэлж чадна.

Ипотекийн зээл: бүх өвчнийг эмчлэх эм үү?

Одоогийн ипотекийн зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийн хөтөлбөрийг үл харгалзан банкны элбэг дэлбэг байдалСанхүүгийн хэд хэдэн найдвартай компаниудын санал, үнэхээр таатай нөхцөл байдал, мэргэжилтнүүд болгоомжтой байхыг уриалж байна. Ипотекийн зээлийг орон сууцны асуудлыг шийдэх цорын ганц боломжит хувилбар гэж үзэж болохгүй.

Зарим эрдэмтдийн үзэж байгаагаар одоо байгаа зах зээлийн үндсийг нь боловсруулж, түүнээс илүү үр ашигтай бүтэц бий болгох нь оршин суугчдын ашиг, нэг ам метр талбайн үнийн зөрүүг бууруулна.. Орон сууцны ипотекийн зээл болон бусад хөтөлбөрөөр дамжуулан ийм шинэ нийгмийн зах зээлийн үндэс суурийг бий болгохыг уриалж байна. Сүүлийн жилүүдэд ОХУ-д орон сууцны зээлийн хөгжлийн чиг хандлага нь эдгээр эрдэмтдийн шаардлагыг ерөнхийд нь хангаж байгаа боловч сайжруулах боломж байсаар байна. Улс орны эдийн засгийн байдал тогтвортой байхад хөтөлбөр үнэхээр үр дүнтэй болно.

Хэцүү байдал, асуудал

Орон сууцны зээлийн тусламж яагаад айл бүрийн орон сууцны асуудлыг шийдэж чадахгүй байна вэ? Үүний гол шалтгаан нь эдийн засгийн тогтворгүй байдал юм. Орос улсад шүүх, хууль эрх зүй, банкны тогтолцоо хангалттай бүрдээгүй байна. Өнөөдрийг хүртэл зээлийн хөтөлбөрийн хүү хэт өндөр байгаа бөгөөд орон сууцны баталгаатай эрх байхгүй байна. Үнэ нь дамын шинж чанартай, орон сууцны салбар үнэндээ улс орны эдийн засгаас тусгаарлагдсан. Зарим шинжээчид нэг түвшний зээлийн тогтолцоог хамгийн энгийн, хамгийн үр дүнтэй, одоо байгаа бодит байдалд ашиглах боломжтой гэж үздэг. Үүний онцлог нь даатгалд хамаарахгүй, холбогдох хуулийн энгийн байдал юм.

Төрөөс орон сууцны ипотекийн зээл олгох хөтөлбөр чухал болсонбанкны систем болон толгой дээрээ дээвэр хэрэгтэй байгаа оршин суугчдын дэмжлэг. Зорилтот тусламж гэж байгаа бөгөөд энэ нь урт хугацааны ипотекийн зээлтэй хамт нийгэмд орон сууцны бодлогын хамгийн чухал элемент болно гэж амлаж байна. Харин үүний тулд тус улсын хууль тогтоомжид ипотекийн орон сууцны зээл, түүний нөхцөл, тэр дундаа нийгмийн хамгаалалтгүйд тооцогдох хүн амын бүлэгтэй холбоотой асуудлыг тодорхой зохицуулсан заалтуудыг оруулах шаардлагатай.

Шаардлагатай, чухал

Орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэх хамгийн үр дүнтэй арга бол төрөөс үзүүлэх зорилтот тусламж юм. Зээл авах юм уу хялбаршуулсан нөхцлөөр эргүүлэн төлөх шинэ хөнгөлөлтүүдийг нэвтрүүлэх, жирийн иргэн өр төлбөрөө барагдуулахад хялбар болгох үүднээс татаас, индексжүүлсэн зээлийг нэвтрүүлэх шаардлагатай гэж мэргэжилтнүүд хэлж байна.

Ипотекийн орон сууцны зээлийг татварын тогтолцоогоор дамжуулан урамшуулах саналууд үндэслэлтэй харагдаж байна. Бусад нь нийгэмд мөнгө хуримтлуулах практикийг олон нийтэд сурталчлах, тэр ч байтугай ялангуяа сайн байгаа хүмүүсийг урамшуулахыг санал болгодог. Эцэст нь ипотекийн зээлийн хэд хэдэн хөтөлбөрийг боловсруулж, иргэд өөрт тохирохыг нь сонгох хэрэгтэй. Дээр дурдсан бүхнийг тунгаан бодож, боловсруулж, хэрэгжүүлэх чадвартай улс л байна.

Ипотекийн зээл илүү хялбар болно

Хэрэв та энэ чиглэлээр банкны бүтээгдэхүүний эрэлтийг өдөөх боломжтой бол зээлээр орон сууц худалдан авах нөхцөл байдал өөрчлөгдөнө гэдэгт найдаж болно, энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн орон сууцны хангалттай сонголтоор дэмжигдэх ёстой. зах зээл. Улсын хэмжээнд эрсдэлийн удирдлагын тогтолцоог нэвтрүүлэх шаардлагатай баулсын татварын хуулиудыг боловсронгуй болгох. Энэ бүхэн нь нийт хүн амд зориулсан ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүдийн хүртээмж нэмэгдэхийн зэрэгцээ санхүүгийн компаниудын санал хүсэлтийг нэмэгдүүлэх болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн мэргэжилтнүүдийн хэлснээр хамгийн амжилттай нь явцуу бүлэг хүмүүст чиглэсэн тусгай зээлийн хөтөлбөрүүд байх болно (мөн одоо байгаа). Жишээлбэл, эдгээр нь цэргийн болон хүүхэдтэй залуу гэр бүл, жирэмсний капитал авах эрхтэй хүмүүст зориулсан ипотекийн зээл юм. Сүүлчийн хувьд энэ нь нэлээд маргаантай асуудал юм. Хөтөлбөрийн санаа нь сайн боловч хэрэгжилт нь маш их зүйлийг хүсээгүй хэвээр байна. Одоо мөрдөгдөж буй хуулиудад хэд хэдэн тодотгол оруулах шаардлагатай байгаа нь илүү үр дүнтэй байх болно.

Өртэй баяртай гэж хэлээрэй, сүүлчийн өмдөө хадгалаарай

Сүүлийн жилүүдэд ипотекийн зээл нь гэр бүлийн хувьд дааж давшгүй дарамт болж байгаа нь олонтаа болж байна. Жишээлбэл, эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэг нь ажлаасаа халагдаж, шинэ ажил олохгүй удаж байгаа боловч зээл нь аль хэдийн авсан тул төлбөрийг хугацаанд нь хийх ёстой. Хэрэв та зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийн хөтөлбөрийг ашиглавал өрийн нүхэнд орж, нэг ч төгрөггүй (эсвэл бүр дээвэргүй) үлдэх боломжгүй. Энэ нь зөвхөн амьдралын маш хүнд нөхцөл байдалд орсон банкны бүтцийн үйлчлүүлэгчдэд хүчинтэй.

Бүтцийн өөрчлөлтөөр дамжуулан та сар бүр төлөх төлбөрийн хэмжээг багасгахын зэрэгцээ дээвэр дээрээ үлдэх боломжтой. руу хандах боломжтойхөнгөлөлттэй хөтөлбөрт хамрагдах, тэр ч байтугай ипотекийн зээл нь боломжгүй болсон орон сууцыг зарж, хямд үнээр худалдаж аваарай. Зээлийн түүхийнхээ чанарыг хадгалах нь чухал.

Хэрхэн хэрэглэх вэ?

Бүтцийн өөрчлөлтийг эхлүүлэхийн тулд ипотекийн зээл олгосон компани эсвэл зуучлагч компанид (риэлтор) хандах шаардлагатай. Эхний сонголт нь илүү найдвартай мэт боловч санхүүгийн байгууллага бүр үйлчлүүлэгчийн хэрэгцээг хангахад бэлэн байдаггүй. Дахин санхүүжүүлэхэд хамгийн хэцүү зүйл бол тэд хямдхан зүйл худалдаж авахын тулд хэтэрхий үнэтэй болсон орон сууцаа зарах гэсэн үед болдог.

Зуучлагчтай хамтран ажиллах нь илүү хялбар, илүү ашигтай, бүр хямд байх болно. Агентууд орон сууцыг шалгаж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өрийн хэмжээнээс давсан гэж үзэж, худалдан авахыг хүсч буй хүмүүсийг олж, үйлчлүүлэгчид баазаасаа хямд зүйлийг санал болгодог. Үүний зэрэгцээ үйлчлүүлэгч шинэ орон сууцанд зориулж илүү ашигтай ипотекийн зээл авах эсвэл боломжтой бол өөрийн хадгаламжаас төлөх боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, та толгой дээрээ дээвэр барьж чадвал сар бүрийн төлбөрийн ачааллыг мэдэгдэхүйц хөнгөлөх боломжтой.

Бүтцийн өөрчлөлт: банкны саналууд

Банкны ажилчдаас орон сууц худалдаж авах мөнгө олгосон компанитай холбогдоход ямар санал хүлээж болох вэ? Эхний сонголт бол сарын төлбөрийн хэмжээг багасгах явдал юм. Үүний зэрэгцээ зээлийн эргэн төлөгдөх хугацаа нэмэгдэж, хөтөлбөрийн дагуу илүү төлөлт нэмэгдэж байна.

Олон банк зээлийн амралтын өдрүүдийг санал болгодог. Энэ нэр томъёо нь үйлчлүүлэгч урьдчилан тогтоосон хугацаанд зөвхөн хүү төлнө гэсэн үг юмзээлээр. Гэсэн хэдий ч энд нөхцөл байдал ижил төстэй байна - хугацаа сунгагдсан тул илүү төлбөр нэмэгддэг.

Эцэст нь тэд дахин санхүүжилт санал болгож чадна. Энэ нь үйлчлүүлэгч шинэ зээл авсан, нөхцөл нь одоогийнхоос илүү сайн гэсэн үг юм. Ийм хөтөлбөрийг зөвхөн танай банкинд төдийгүй гуравдагч этгээдэд хүсэлт гаргаж болно. Хөтөлбөрийн хүрээнд авсан хөрөнгийг эхний зээл рүү чиглүүлж, нэг дор төлж, дараа нь шинэ өрийг аажмаар төлнө.

Банкууд: олон сонголт

Эдгээр бүтцийн өөрчлөлтийн хөтөлбөрүүдээс гадна үйлчлүүлэгчид өрийг хялбаршуулсан хэлбэрээр төлөх боломжийг олгодог зарим саналууд байдаг. Жишээлбэл, эдийн засгийн нөхцөл байдал тогтворгүй, валютын ханшийн хүчтэй хэлбэлзэл дагалдаж байвал банк үйлчлүүлэгчид зээлийн валютыг өөрчлөхийг санал болгож болно. Зөв хийгдсэн, энэ нь төлбөрийг бууруулахад тусална.

Зарим банк торгууль, торгуулийг хасч, төлбөрөө хожимдсоны улмаас хуримтлагдсан дүнг өршөөдөг. Мөн ипотекийн зээлээ эрт төлөх боломжтой. Энэ тохиолдолд үйлчлүүлэгч илүү төлсөн төлбөрөө хэмнэнэ, гэхдээ давагдашгүй хүчин зүйл бол эрт төлөлт хийх боломжгүй.

Агентлагууд: бүгд үйлчлүүлэгчийн араас хөөцөлдөж байна

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниуд хүмүүс рүү очсоноос ашиг хүртдэг тул ийм пүүсүүд орон сууцаа хямд үнээр солих замаар ипотекийн зээлээ төлөх хүсэлтэй хүмүүсийг татахын тулд боломжтой бүхнийг хийж байна.

Агентлагтай холбогдохдоо эхлээд уулзах хэрэгтэймэргэжилтнүүд. Тэд орон сууцыг үнэлж, албан ёсны дүгнэлт гаргаж, үүний үндсэн дээр компани асуудалтай байшинг шийдвэрлэх эсэх, эсвэл хэтэрхий эрсдэлтэй эсэхийг шийдэх болно. Хэрэв үнэлгээ нь банкинд төлөх өрөөс илүү байвал үр дүнтэй хамтын ажиллагаанд найдаж болно. Агентууд байшинд худалдан авагч хайж байгаа бөгөөд худалдагчийн хүлээн авсан мөнгийг банк руу илгээж, зээлийг хаадаг. Зарим хөрөнгө нь үйлчлүүлэгчийн мэдэлд үлдэж болно. Тэд шинэ, илүү даруухан орон сууц худалдан авахад аюулгүйгээр чиглүүлж болно. Нэг компанийн агентууд танд үүнийг олоход тусална.