Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн төрлүүд

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх нь иргэний нийгмийн хамгийн чухал шинж чанаруудын нэг юм. Байшин, орон сууц, оффисын байр, хашааны өмчлөлийг холбогдох байгууллагад бүртгүүлж, кадастрын бүртгэлийг бүрдүүлдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь ихэвчлэн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой байдаг боловч энэ ангиллын үл хөдлөх хөрөнгийн хүрээ илүү өргөн байдаг. Үндсэн сортуудаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн тусдаа бүлгүүд байдаг бөгөөд тэдгээрийн байршил нь зах зээлийн үнийг үнэлэхэд ихэвчлэн бэрхшээлтэй байдаг. Гэсэн хэдий ч хуулийн практик нь үл хөдлөх хөрөнгийг харьцангуй нарийвчлалтай ангилах олон параметрүүдийг боловсруулсан. Энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн үзэл баримтлал, төрлүүд нь санхүүгийн болон орон сууцны байгууламжийн онцлогийг тодорхойлохоос гадна хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг тодорхойлоход тусална. Гэхдээ эхлээд үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолтод ямар объект тохирохыг олж мэдэх хэрэгтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн шинж тэмдэг

Мэргэжилтнүүд үл хөдлөх хөрөнгийг ялгах гурван үндсэн шинж чанарыг тодорхойлдог - хөдөлгөөнгүй байдал, материалын үнэ цэнэ, бат бөх чанар. Магадгүй гол шинж чанар нь энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн нэрнээс гаралтай суурин байдал юм. Энэшинж чанар гэдэг нь тухайн объект нь дэлхийн гадаргуутай салшгүй холбоотой байдаг гэсэн үг юм. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө нь байнга нэг газар байрладаг бөгөөд хор хөнөөлтэй үйл явцгүйгээр хөдөлдөггүй. Хэдийгээр ОХУ-ын хамгийн түгээмэл үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд энэ шинж чанартай нийцэж байгаа боловч энэ өмч аажмаар зөөлөрч, үл хамаарах зүйлүүд гарч ирж байна. Наад зах нь уламжлалт утгаараа үл хөдлөх хөрөнгийн зарим шинж чанарыг агуулсан хилийн ангилал бий болж байна.

Дараагийн шинж тэмдэг бол материаллаг байдал. Эхлэхийн тулд ийм өмчийн аливаа объектыг физик шинж чанарын хувьд үнэлж болно гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Энэ нь газар нутаг, байршил, бүтэц, материалын чанар зэрэг мэдээлэл байж болно. Эдгээр мэдээллийг нэгтгэснээр объектын боломжит ашиг тусын талаархи ойлголтыг өгдөг - үүний дагуу түүний материаллаг үнэ цэнэ үүсдэг. Бат бөх байдлын хувьд эхлээд энэ шинж чанар нь нөхцөлт шинж чанартай байдаг тул хуульд үүнийг тодруулсан болно. Тиймээс журмын дагуу бүх төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг техникийн нөхцөл, ашиглалтын нөөцөөс хамааран 6 бүлэгт хувааж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн бага ашиглалтын хугацаа 15 жил, дээд тал нь 150 жил байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн ангилал

Үл хөдлөх хөрөнгийг янз бүрийн шалгуураар хуваах олон арга байдаг. Жишээлбэл, орон сууцтай ажилладаг реалторууд тухайн газрын нэр хүнд, өрөөний тоо, давхрын тоо, бусад шинж чанаруудыг нэгдүгээрт тавьдаг. Төлөвлөсөн бол арай өөр арга барилыг хэрэгжүүлнэарилжааны зориулалтаар ашиглах үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийг ангилах. Энэ тохиолдолд хуваагдал нь үндсэндээ хөрвөх чадвар, ашигт ажиллагааны хувьд явагддаг. Гэсэн хэдий ч эдгээр объектуудын физик шинж чанар, хотын төвөөс алслагдсан байдал нь зах зээл дээрх хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг ихээхэн хэмжээгээр тодорхойлдог.

Хэрэв бид өмч хуваахад илүү өргөн хүрээгээр хандвал ангиллын гол хүчин зүйл нь гарал үүсэл байх болно. Ялангуяа байгалиас заяасан, мөн хүний оролцоотойгоор бий болсон үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд байдаг. Гурав дахь ангилал байдаг - энэ бол хүмүүсийн хүчин чармайлтаар бий болсон үл хөдлөх хөрөнгө боловч ашиглалтын явцад байгальтай салшгүй холбоотой байдаг. Жишээлбэл, ашигт малтмал, газар нь байгалийн гаралтай үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг бий болгох нөөцийн үүрэг гүйцэтгэдэг. Дүрмээр бол тэд эхлээд төрийн өмчид байдаг ч хувийн өмчид шилжиж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн төрлүүд

Өнөөдөр бүх үл хөдлөх хөрөнгийг газар, худалдааны байгууламж, орон сууц гэсэн гурван үндсэн бүлэгт хуваадаг. Ангилал бүр нь эргээд өөрийн гэсэн ангилал, өвөрмөц онцлогтой байдаг. Жишээлбэл, газар нь ашиглалтын хувьд өөр зориулалттай байж болно. Үүнийг ашиглах өргөн хүрээний арга замаар тайлбарлагддаг хамгийн маргаантай өмчийн төрөл гэж бид хэлж чадна. Нөгөөтэйгүүр, энэ төрлийн орон сууцны болон худалдааны үл хөдлөх хөрөнгө нь өөрийн гэсэн онцлог шинж чанартай байдаг. Жишээлбэл, ийм объектууд ажиллахад бэлэн байдлын янз бүрийн зэрэгтэй байж болно. Газрын хувьд энэ өмч нь хамаагүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар, төрөл, онцлог нь хоорондоо нягт уялдаатай бөгөөд бие биенээ тодорхойлоход тусалдаг гэж дүгнэж болно. Гэхдээ хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн төрөл бүрийн ялгааг илүү сайн мэддэг бол тэдгээрийн онцлог шинж чанарууд илүү тодрох болно. Мөн нэг төрлийн өмчийг нөгөөд шилжүүлэх боломжтой гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Жишээлбэл, газар тариалангийн талбайг хувь хүний барилга барих газрын ангилалд оруулах боломжтой бөгөөд цаг хугацаа өнгөрөхөд түүний оронд хөдөөгийн байшин гарч ирнэ.

Орон сууцны өмч

Эхлээд ямар объектуудыг орон сууц гэж нэрлэж болохыг тодорхойлох хэрэгтэй. Дүрмээр бол энэ ойлголт нь хүний оршин амьдрах нөхцлийг хангасан тохь тух бүхий барилга байгууламжийг хэлнэ. Ихэвчлэн орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд нь техникийн болон ашиглалтын шинж чанараараа ялгаатай байдаг. Орон сууц, байшингийн байрны шинж чанарыг нэгтгэн авч үзвэл тэдгээрийг элит, ердийн, бизнесийн үл хөдлөх хөрөнгө гэх мэт ангилалд ялгах боломжтой болгодог. Үүний дагуу уг үл хөдлөх хөрөнгө нь заасан бүлгүүдийн аль нэгэнд хамаарах эсэхээс хамаарч өртөг нь өөр өөр байдаг. Мөн орон сууцыг хотын болон хотын захын гэж хуваахыг тусгасан. Эхний тохиолдолд бид ихэвчлэн тусдаа байшин, цогцолбор дахь орон сууцны тухай, хоёрдугаарт зуслангийн байшингийн тухай ярьж байна. Мөн хилийн байгууламжууд байдаг. Жишээлбэл, хэд хэдэн гэр бүлийг байрлуулах зориулалттай хотуудад хотхонууд баригдаж байна. Хэдийгээр ийм объектууд нь хотын орон сууцны онцлог шинж чанарыг хадгалж байдаг ч эзэд нь бие даасан орох хаалга, өөрийн гэсэн талбайтай байж болно.байшингийн ойролцоо.

Тусдаа орон сууцны байрыг анхаарч үзэх нь зүйтэй - энэ нь өөр өөр ангилалд багтах боломжтой орон сууцны төрөл юм. Энэ үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанарыг ойлгохын тулд үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийг хувь хүн, ерөнхий гэж хуваах нь зүйтэй. Кондоминиум нь хэд хэдэн байшин эсвэл нэг барилгын нэг хэсгийг багтаах боломжоороо ялгагдана, өөр өөр өмчлөгчид ашиглах байр. Түүнчлэн, энэ төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөд газар байгаа эсэх байж болно. Өөрөөр хэлбэл, энэ тохиолдолд нэг объект нь нийтлэг дэд бүтцэд нэгтгэгдсэн өөр өөр ангиллын үл хөдлөх хөрөнгийн нэгжийг агуулж болно.

Арилжааны өмчийн төрөл

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь ихэвчлэн үйл ажиллагааны шинж чанараараа ялгаатай арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн дөрвөн үндсэн ангиллыг ялгадаг. Эдгээр нь жижиглэнгийн худалдаа, агуулах, оффис, үйлдвэрлэлийн байр эсвэл талбайн цогцолбор юм. Ихэнхдээ нэг объект нь өөр өөр ангиллын үл хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн нэгжийг нэг дор агуулдаг. Жишээлбэл, жижиглэнгийн худалдааны талбай нь барааг хадгалах зориулалттай байранд холбогдсон байдаг. Эдгээр ангиллын объектуудыг нэгтгэдэг нийтлэг шинж чанар нь материаллаг ашиг тусыг олж авахад чиглэгддэг. Эдгээр нь ямар нэгэн байдлаар хөрөнгө хуримтлуулахад хувь нэмэр оруулдаг санхүүгийн үл хөдлөх хөрөнгийн төрлүүд гэж бид хэлж чадна. Жишээлбэл, үйлдвэрлэлийн цогцолборууд нь бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэхэд зориулагдсан, агуулахууд нь борлуулахад бэлэн бүтээгдэхүүн хадгалах эсвэл цаашдын логистикийн эргэлт, жижиглэн худалдааны байгууламжууд юм.шууд бараа зарах. Тодорхой үйлчилгээ үзүүлэхээс эхлээд удирдлагын чиг үүргийг гүйцэтгэх хүртэл янз бүрийн ажлыг гүйцэтгэх боломжтой оффисын байрыг тусад нь онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй - жишээлбэл, ижил үйлдвэрлэл, жижиглэн худалдааны байгууламжууд. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг зарим тохиолдолд арилжааны зориулалттай гэж үзэж болно. Жишээлбэл, хэрэв эзэмшигч нь тухайн газрыг түрээслүүлбэл санхүүгийн ашиг олох болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн нэг төрөл болох газар

Дээр дурдсанчлан газар бол байгалийн өмч бөгөөд үндсэн өмч гэж үзэж болно. Тухайн сайт ямар эрх зүйн статустай байгаагаас хамааран түүний зорилгыг тодорхойлдог. Хөдөө аж ахуйн зориулалтаар ашиглах зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн өргөн тархсан төрлүүд. Тодруулбал, газар нутгийг бэлчээр, тариалангийн талбай, хадлангийн талбай, олон наст ургамал тариалах гэх мэт зориулалтаар олгодог. Газар тариалан эрхлэхэд зориулагдсан газрыг жишээлбэл, таримал ургамал тарих зориулалтаар ашиглах боломжгүй, харин түүн дээр амбаар, халуун усны газар, хадлангийн талбай болон бусад газар барьж болно. гэр ахуйн дэд бүтцийн байгууламжууд. Зуслангийн байшингийн ангилал бас нэлээд алдартай. Эзэмшигч нь өөрсдийн талбайд жижиг байшин барих эрхтэй гэдгээрээ ялгаатай. Гэхдээ ийм барилгууд нь орон сууцны барилга байгууламжид хамаарахгүй, өөрөөр хэлбэл байнгын оршин суух зориулалттай биш юм. Эдгээр барилгууд нь харилцаа холбооны дэмжлэгийн хувьд мөн тодорхой хязгаарлалттай.

Ганцаараа зогсхувь хүний барилга барих зориулалттай газрын ангилал. Хэрэв хөдөө аж ахуйн төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны барилга байгууламж барих боломжгүй бол хувийн орон сууцны объектууд нь хувийн байшин, зуслангийн байшин барихыг зөвшөөрдөг. Хуучин хөдөө аж ахуйн газар дээр орчин үеийн олон зуслангийн байшингууд зохион байгуулагдсан нь өнөөдөр хувийн орон сууцны барилгын статусыг олж авсан нь анхаарал татаж байна. Тодорхой, ховор бүлэгт шинжлэх ухааны станцын газрууд орно. Ийм газар дээр судалгааны цогцолбор, баазуудыг зохион байгуулдаг.

Мобайл үл хөдлөх хөрөнгө

Үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн дүрмээс үл хамаарах зүйлийн талаар яг ийм зүйл ярьж болно. Үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарах хөдөлгөөнт объектуудыг зөөврийн орон сууц гэж нэрлэдэг. Бүрэн хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгийн объектын хувьд ийм бүтэц саяхан АНУ-д өргөн тархсан. Эдгээр төрлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь Орост бага алдартай боловч алслагдсан барилгын талбай дээр байрладаг тосгоныг тохижуулахад ашигладаг. Зөөврийн байшингийн давуу талууд нь хямд өртөгтэй, барилгын талбайг сонгохдоо эрэлт хэрэгцээгүй байдал, ашиглалтын олон талт байдал зэргийг багтаадаг. Алдаа дутагдлуудын дунд тав тухтай байдал, дундаж бат бөх чанар, найдваргүй байдал зэрэг нь бага байдаг. Энэ нь ийм төрлийн барилгуудын ихэнхийг байнгын оршин суухаар тооцож амжаагүй байгаатай холбоотой.

Түүнчлэн аливаа тохиолдолд зөвшөөрдөггүй хууль эрх зүйн нарийн зүйл байдагИйм бүтцийг бүрэн хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгө гэж үзэх. Ийм объектын үзэл баримтлал, төрөл нь техникийн төхөөрөмжийн аргаас хамааран өөр өөр байж болно. Тиймээс өнөөдөр өмчлөх эрхийн бичиг баримтыг тухайн объектын өмчлөгчийн эзэмшиж буй талбайн хилийн дотор суурь дээр суурилсан хөдөлгөөнт байгууламжид ашиглахыг зөвшөөрдөг. Зарим тохиолдолд "дугуйтай гэр" -д бүртгүүлэхийг зөвшөөрдөг. Мэдээжийн хэрэг, ийм бүтцийн суурийн зохион байгуулалт нь хөдөлгөөнт байдлын шинж чанарыг мартдаг боловч хэрэв хүсвэл хэрэглэгч байшингаа хамгийн бага алдагдалтай өөр газар шилжүүлэх боломжтой. Энэ ангилалд мөн улсын үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарах далайн хөлөг онгоцууд мөн хэсэгчлэн багтдаг ч үнэндээ хөдлөх чадвартай байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн мөн чанар

Материаллаг ашиг тусыг зориулалтын дагуу олж авах нь санхүүгийн үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанар юм. Энэ бол ийм объект байгаагийн утга учир юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны төрөл, түүний хөрөнгө оруулалтын шинж чанар, шинж чанар нь зах зээлийн сонирхол татахуйцаар тодорхойлогддог. Энэ нь боломжит худалдан авагч эсвэл түрээслэгчийн нүдэн дээр объектын хөрвөх чадвар, түүний ашигт ажиллагааг тодорхойлдог үзүүлэлтүүд юм. Орон сууцны барилга барих нь мөн хөрөнгө оруулалтын төсөл бөгөөд арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хамаарна.

Энэ чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтнүүд байшингийн архитектур төлөвлөлт, техникийн зураг төсөл боловсруулах, шууд барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэхэд анхаарлаа хандуулдаг.ирээдүйн хөрөнгө оруулалтын сонирхол. Гэхдээ барилгын ажил дууссан, барилга ашиглалтад орсны дараа, орон сууцыг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн статуст шилжүүлсний дараа ч хөрөнгө оруулалтын шинж чанар хадгалагдан үлджээ. Жишээлбэл, энэ байшингийн орон сууцны талбайг зардаг компанийн анхны үйлчлүүлэгч хүртэл худалдан авалтыг ирээдүйн оршин суух газар биш, харин борлуулалтаас олсон ашиг олох санхүүгийн хөрөнгө оруулалтын хэрэгсэл гэж үзэж болно.

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн төрлүүд

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн хамгийн түгээмэл хэлбэр нь хувийн өмч юм. Энэ эрхийг баталгаажуулсан баримт бичиг нь тодорхой хүн үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой объектыг өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулах боломжийг олгодог. Үүний зэрэгцээ хувийн өмчлөлийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн янз бүрийн хэлбэрүүд байдаг. Тиймээс хувь хүний болон нийтийн өмчийг ялгадаг. Хоёрдахь төрөл нь нэг салшгүй объект нь хоёр ба түүнээс дээш өмчлөгчтэй байхыг илтгэх тохиолдолд тохиолддог. Энэ хүрээнд нийтлэг гэж үздэг, гэхдээ тодорхой хувьцаа хуваарилахгүйгээр хамтарсан өмчлөлийн хэлбэрт шилжих нь зүйтэй юм. Хэрэв энэ нь өмч хөрөнгийг өмчлөгчдийн хооронд хуваах гэж байгаа бол өмчлөлийн өөр хэлбэрийн тухай ярьж болно - хуваалцсан. Нийтлэг өмч нь өмчлөгчдийн хооронд нэг хувьцаа үүсэхийг хамардаг боловч тэдгээрийн тодорхой хэмжээг заагаагүй болно. Энэ нь гэр бүлийн нийтлэг санхүүгийн эх үүсвэрээр худалдаж авсан эхнэр, нөхөр хоёрын орон сууц байж болно.

Дүгнэлт

Эцсийн эцэст, объектуудыг салгах үндэсүл хөдлөх хөрөнгийг янз бүрийн төрөл, ангилалд хуваах нь ашиглалтын мөн чанар юм. Ирээдүйн очих газрын онцлогт үндэслэн архитекторууд, барилгачид нь тухайн объектын ашиглалтын чанарыг бүрдүүлдэг бөгөөд энэ нь төсөл боловсруулах үе шатанд тавигдаж, ажлын талбарт аль хэдийн хэрэгжсэн байдаг. Мөн өөр өөр төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай хууль эрх зүйн өмч байдаг. Иргэний хууль нь үл хөдлөх хөрөнгийн янз бүрийн ангиллын хувьд засвар үйлчилгээ, ашиглалт, зах зээлийн хэлцлийн тусдаа нөхцөлийг тогтоодог. Жишээлбэл, орон сууцны болон арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг өөр өөрөөр хэрэглэж болно. Нэмж дурдахад зарим ангиллын хүрээнд ч гэсэн тодорхой объектын засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний талаархи зохицуулалтын баримт бичгийг бүрдүүлэх хандлагад ихэвчлэн ялгаатай байдаг. Энэ нь ялангуяа ариун цэврийн стандартыг дагаж мөрдөх, төрийн үйлчилгээний дүрэм, галын аюулгүй байдлын асуудал зэрэгт хамаарна.