Ашигтай байшин нь Москвад ашигтай хаусууд

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Дэлхийн хямрал олон орны эдийн засагт хийсэн олон тооны зохицуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулах хамаарлыг өөрчилдөггүй. Гудамжинд амьдардаг энгийн нэгэн хүн хадгаламжаа орон сууцны барилга барихад хөрөнгө оруулалт хийж, хадгаламжаа чадварлаг хадгалдаг. Хандлагын өөрчлөлтийн улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн дахин худалдаа нь бодит орлого олохоо больсон нь томоохон хөрөнгө оруулагчдад ашгийн цоо шинэ эх үүсвэр бий болоход хүргэсэн. Орон сууцны барилга бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаас илүү эрэлттэй хувилбар юм. Эдгээр орон сууцны барилга байгууламжийн барилгын ажил өмнө нь хийгдсэн бөгөөд 1917 онд албан ёсоор хязгаарлагдаж байжээ.

Өнгөрсөн үе рүүгээ харцгаая

Ашигтай байшин гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн тусдаа сегментээс өмчлөгч нь урт хугацааны хөрөнгө оруулалтын төсөл болгон ашигладаг объект юм. Энэ төрлийн анхны барилгууд 17-р зууны эхээр Европт баригдсан. Анх Англи, Герман, Францад өөрсдийн орон сууцыг гуравдагч этгээдэд түр хугацаагаар ашиглах санааг сурталчилж эхэлжээ. Өмнө нь байраа хурдан зарах ямар ч боломжгүй байсан тул тансаг харш барих хандлага бий болсон. Барилга угсралтын явцадхамгийн алдартай архитекторууд оролцож, байгууламжууд нь хамгийн үзэсгэлэнтэй газруудад байрладаг. Дууссан барилгууд нь тусдаа үл хөдлөх хөрөнгийн төрөлд хуваагдсан бөгөөд энэ нь дэлхийн хамгийн том хотуудын гоёл чимэглэл гэж тооцогддог.

Өмнө нь түрээсийн байшингууд ямар байсан бэ?

Анхны орон сууцны барилга нь орон сууцны нэг давхарт нь өмчлөгч нь гэр бүлийнхээ хамт амьдардаг байшин байсан. Шал нь байшингийн эзний оффис, дэлгүүр, агуулах байрлаж болно. Барилга байгууламжийн нэг онцлог шинж чанар нь фасад дээр стукко чимэглэл, үзэсгэлэнтэй хөшөө, суурь рельеф, багана зэрэг байв. Гадна талыг нь алтадмал болгож болно. Барилгын гудамж руу харсан хэсэгт л чимэглэл байсан. Хашааны дотоод хэсэг рүү чиглэсэн фасадууд нь маш энгийн байдлаар хийгдсэн бөгөөд ямар ч хийсвэр зүйлгүй байв. Москва болон бусад хотуудын орон сууцны байшингийн нэг хэсэг байсан орон сууцнууд ижил төстэй зохион байгуулалттай байв. Тэд бараг үргэлж галлерей, коридор, шатны хонгилын эргэн тойронд цуглардаг байв. Барилга нь түүнд зориулж хуваарилагдсан талбайн бараг бүх нутаг дэвсгэрийг эзэлжээ. Цорын ганц чөлөөт орон зай бол хашаандаа хүүхэдтэй түрээслэгчид богино хугацаанд зугаалж, хувцас хатаахад ашигладаг байсан.

Оросын эзэнт гүрний байшингийн түүх хэрхэн үүссэн бэ?

Анхны орон сууцны барилга бол өнгөрсөн үеийн архитектурт огтхон ч хэвшээгүй барилга юм. Ийм бүтэц нь эзэнт гүрний хамгийн том хотуудын нутаг дэвсгэр дээр зөвхөн 17-р зуунд гарч ирсэн. Барилгууд маш их алдартай болоход ердөө 50 жил зарцуулагдсанэрэлт хэрэгцээ нь. Өмнө нь ийм уламжлал байсан: худалдаачин, бизнесмэн эсвэл өөрийгөө хүндэтгэдэг бусад чинээлэг хүн бүр дор хаяж нэг ийм байгууламж барьсан байх ёстой бөгөөд түүний тэмдэг дээр эзнийхээ нэрийг бичсэн байх ёстой. Хувьсгалын эхэн үед Орост ийм төрлийн дор хаяж 600 барилга байгууламж байсан. Тэд Москва, Одесса, Киев, Гомелийн гудамжийг чимэглэсэн.

Хууль тогтоомжийн өөрчлөлтийг үндэслэн орон сууц барих

19-р зуунд Оросын эзэнт гүрний хууль тогтоомжид томоохон өөрчлөлт орсны үр дүнд барилга байгууламжийн эхний давхруудыг студи, гэрэл зургийн студи, дэлгүүр, нарийн боовны үйлдвэр болгон түрээслэх боломжтой болсон. Хоёрдугаар давхар нь оффисын зориулалттай байв. Барилгын гуравдугаар давхарт язгууртнууд, үйлдвэрчид, худалдаачдын түрээсэлсэн орон сууцнууд байв. Дээврийн давхарт жүжигчид, уран бүтээлчид, тэтгэвэрт гарсан цэргийнхэн, оюутнууд амьдардаг байв. Жижиг өрөө нь түрээслэгчээс сард 15-30 рубль, олон өрөө байр нь 500-1000 рубль байдаг. Энэ ангиллын орон сууцны түрээсийн эрх хүн бүрт нээлттэй байсан.

Санаа бий болсон нь

Орон сууцны барилга бол дотоодын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл идэвхтэй хөгжиж байгаатай шууд холбоотой сүүлийн үед нэлээд яригдаж байгаа сэдэв юм. Барилга байгууламжууд нь үнэндээ бүх орон сууц түрээслэх зориулалттай олон нэгжтэй барилгууд юм. Энэ ангиллын барилга байгууламж барих санаа анх удаагаа Санкт-Петербургийн төрийн зүтгэлтнүүдийн дунд гарч ирэв.орон сууцны асуудлыг шийднэ. Тэдний үзэж байгаагаар тус улсын бага орлоготой, хувийн байшингаа худалдаж авах боломжгүй иргэд зөвхөн Невскийн дүүргийн түрээсийн байшингуудыг түрээслэх боломжтой болно. Тэд тэнд аз жаргалтай, ая тухтай амьдрах боломжтой болно. Энэ санаа нь инновацийн ангилалд хамаарахгүй нь дээр дурдсан түүхээс тодорхой харагдаж байна.

2015 оны төслүүдийн хамаарал

Төслүүдийн хамаарал, ашиг орлого нь 20-р зууны Оросын орон сууцны нөөц өнөөгийнхөөс мэдэгдэхүйц ялгаатай байгаатай холбоотой юм. Урьд нь нэг гэр бүлд төвлөрсөн томоохон айл өрх, язгууртны харшаас томоохон хотууд бий болдог байсан. Томоохон хот руу идэвхтэй шилжин суурьшсан жирийн ажилчид өөрсдөө орон сууц худалдаж авах, түрээслэх боломжгүй байсан, учир нь саналууд нь нэг мянга хагасын талбай бүхий ордонд хязгаарлагддаг байв. Орон сууцны барилга нь зөвхөн орон сууцны нэн яаралтай асуудлыг шийдэх шийдэл биш, зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд хариу үйлдэл үзүүлэх бөгөөд зүгээр л өндөр ашигтай бизнес юм.

Орос улсад түрээсийн орон сууцны эрэлт байгаа юу?

Сүүлийн хэдэн жилд Орост түрээсийн орон сууцны эрэлт эрс нэмэгдсэн. Маш олон хүмүүс хямд үнэтэй орон сууц хайж байна. Ихэнх нь эрэлт хэрэгцээгээ хангахын тулд ашиг олохын тулд орон сууцныхаа өрөө эсвэл өвлөн авсан бүх орон сууцаа түрээслүүлдэг. Мөн орон сууцыг түрээслүүлэхийн тулд тусгайлан засвар хийдэг илүү ноцтой хөрөнгө оруулагчдын бүлэг байдаг. Иймарга барил, тогтвортой орлоготой байх нь эдийн засгийн тогтворгүй байдлын үед мөнгө хэмнэхэд тусалдаг. Шинжээчдийн үзэж байгаагаар хүмүүс хувийн худалдаачдын саналаас илүү Санкт-Петербург дахь түрээсийн байшинг илүү сонирхож байна. Энэ нь түншлэлийн тогтвортой байдалаар баталгааждаг. Эзэмшигч нь амьдралынхаа нөхцөл байдлын улмаас орон сууцыг чөлөөлөхийг хүсч болох нөхцөл байдлыг бүрэн хассан болно. Бид энгийн бөгөөд ил тод түншлэлийн схем, ирээдүйд итгэх итгэлийн талаар ярьж болно. Орон сууцны барилга (иймэрхүү барилгуудын зураг тойм дээр байгаа) зөвхөн өмчлөгчдөө төдийгүй төрд ашигтай бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийг хуульчлах боломжийг олж авдаг.

Барилгыг бизнес гэж үзэх

Өнөөдөр Москва дахь орон сууцны байшингууд нь эздэдээ энгийн байшин, зүгээр л зарахаар төлөвлөж буй орон сууцтай ижил үнэтэй байна. Ердийн байшин барихад түүний эзэмшигч нь барилгын ажилд оруулсан хөрөнгөө ердөө 5 жилийн дотор нөхдөг. Үүний нэгэн адил ашгийг ижил хугацаанд олж авдаг. Үүний зэрэгцээ, ирээдүйн оршин суугчдын барилгыг барих үйл явцад хөрөнгө оруулалт хийх замаар уг байгууламжийг барих зээлийг аль болох хурдан төлдөг. Орон сууцны барилгуудын хувьд тэдний эргэн төлөгдөх хугацаа 13 ба түүнээс дээш жил байдаг бөгөөд энэ нь хүүгийн хэрэгжилтийн явцад зээлийн хүү автоматаар нэмэгдэхэд хүргэдэг. Эцсийн дүндээ төсөл нь асар их хэмжээний тогтвортой идэвхгүй орлоготой болох ч орчин үеийн энтрепренёрууд ийм алс холын ирээдүйн төлөө ажиллахад бэлэн цөөхөн байна.

Юу тус болох вэзасгийн газар?

Оросын орон сууцны барилгын сегмент төдийлөн хөгжөөгүй учир бизнесмэн, хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг татдаггүй гэж үздэг. Барилга барихад урамшуулал, татаас олгох, татварыг хөнгөлөх, газрын хөнгөлөлттэй үнээр олгох нь эцсийн дүндээ төрийн асуудлыг шийдэж чадахгүй байгаа тул Засгийн газар үр дүнтэй арга хэмжээ авч чадахгүй байна. Орон сууц барих зардал бага байсан ч түрээсийн үнэ ижил хэвээр байна. Засгийн газрын түвшинд энэ сэдвээр идэвхтэй хэлэлцүүлэг өрнүүлж байгаа ч идэвхтэй арга хэмжээ бараг алга. Орон сууцны асуудлыг улсын түвшинд зэрэгцүүлэн шийдвэрлэх өөр нэг хувилбар нь үл хөдлөх хөрөнгийн энэ сегментийн зах зээл өсч, хангамжийн элбэг дэлбэг байдлаас шалтгаалан бага орлоготой иргэдэд илүү хүртээмжтэй болсон үед л боломжтой болно. Сонголт болгон орон сууцны барилга, зөвхөн хүссэн амьдралынхаа түвшингийн үнэлгээг төсвөөс бүрэн санхүүжүүлэх боломжтой боловч эдгээр төслүүдэд санхүүжилт хараахан гараагүй байна.

Туслангийн байшингууд хэзээ эргэх вэ?

Зах зээлийн харилцааны бүтцэд эрэлт бүрэн дуусах хүртэл нийлүүлэлт бий болно гэж хэлдэг. ОХУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн идэвхтэй хөгжлийг зөвхөн сүүлийн арван жилийн хугацаанд ажиглаж болно гэдгийг эхэлцгээе. Түрээсийн орон сууц хөгжингүй орнуудын зах зээлд зохистой сегментийг эзэлдэг энэ үед Орост энэ нь зохион байгуулалттай барилга хэлбэрээр гарч эхэлж байна. Өнөөдөр хөгжүүлэгчид энгийн орон сууц барихад чиглэж байгаа бөгөөд энэ нь илүү хурдан төлж, орлого олох болноойрын жилүүдэд авчирдаг. Эрэлт байгаа цагт энэ хандлага өөрчлөгдөхгүй. Ажилчдын үнэлгээ нь төслийн эерэг талуудын анхаарлыг татдаг түрээсийн байшин нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид ядарч туйлдсан үед эрэлт хэрэгцээтэй байх бөгөөд зах зээлд бага орлоготой хүн амын түрээсийн хувьд хямд орон сууцны эрэлт давамгайлах болно. Үүний зэрэгцээ орон сууц худалдан авах сонирхол буурч, энэ сегмент дэх бүтээн байгуулагчдын дунд ширүүн өрсөлдөөн бий болж, эрсдэл нэмэгдэнэ. Энэ нь бүтээгчид Невскийн дүүрэг дэх түрээсийн байшин гэх мэт төслүүдэд давуу эрх олгож эхлэх эргэлтийн цэг болно.

2015 Барилгын заавар

Москвад түрээсийн орон сууц барих, хөгжүүлэх үндсэн зарчмууд нь 2015 онд батлагдсан хотын ерөнхий төлөвлөгөөнд тусгагдсан байв. Ажилчдаас үргэлж эерэг санал авдаг орон сууцны барилга ирээдүйд өндөр ашигтай төсөл болж чадна. Цаашид барилгын онцлогт өөрчлөлт оруулахаар төлөвлөж байна. Асуудлыг хэлэлцэх явцад гэрэлтүүлгийн стандартыг бууруулах, ариун цэврийн болон эпидемиологийн стандартад өөрчлөлт оруулах, аюулгүй байдлын стандартыг өөрчлөх зэрэг асуудлыг хэлэлцэж, үгүйсгэв. Урьдчилсан төлөвлөгөөний дагуу аж үйлдвэрийн шинэчилсэн бүсүүд дээр анхны орон сууцны барилга гарч ирнэ. Пушкино түүний байршил болохгүй, гэхдээ Шинэ Москва, Зеленоград, Хойд засаг захиргааны дүүргийн нутаг дэвсгэр нь бүрэн боломжтой юм. Хөгжүүлэгчдийн хувьд тэд тийм ч баяртай байдаггүйтүрээсийн орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэх засгийн газрын хүсэл. Тэдний бодлоор, орон сууцны байшин (Пушкино) одоогоор ашгийн хувьд ирээдүйтэй биш юм шиг санагдаж байна. Энэ нь зээлийн хүү өндөр байснаас гадна төслийн эргэн төлөгдөх хугацаа урт байгаатай холбоотой. Оросын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд илүү ашигтай сегментүүд байгаа нь том үүрэг гүйцэтгэдэг.