Зах зээлийн үнэлгээ: арга, тайлан гаргах журам, явуулах зорилго

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Орон сууц, байшингийн үнэлгээ олон тохиолдолд шаардлагатай байж болно. Тийм ээ, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаас хэр их орлого олж болохыг мэдэх нь маш чухал юм. Эцсийн эцэст, энэ бол ухаалгаар ашиглах шаардлагатай хөрөнгө бөгөөд энэ нь та энэ талаар бүх зүйлийг мэдэж байх ёстой гэсэн үг юм. Та энэ нийтлэлээс орон сууцны зах зээлийн үнэлгээний талаар дэлгэрэнгүй унших боломжтой.

Зах зээлийн үнэ хэд вэ?

Одоо эдийн засгийн зах зээлийн загвар дэлхий даяар давамгайлж байгаа бөгөөд энэ нь янз бүрийн бараа бүтээгдэхүүнийг хүмүүс худалдаж авахад бэлэн байгаа мөнгөөр худалдан авч, борлуулдаг. Жишээлбэл, хэрэв та хямдхан нэг удаагийн хавтан үйлдвэрлэдэг бол тэдний үнэ тийм ч өндөр байх магадлал багатай. Үгүй бол танд зүгээр л худалдан авагч байхгүй болно. Үүнтэй ижил зарчмыг үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбож болно: орон сууц, байшин. Гэхдээ энэ тохиолдолд эзэмшигчдийн хөрөнгө оруулалтыг бууруулахгүй, тэр үед хэт их байх ёсгүй бодит үнэ тогтоох нь илүү хэцүү байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах явцад эзэд нь объектив хандах нь ховор байдаг тул нөхцөл байдал ихэвчлэн төвөгтэй байдаг. Хэрэв сайхан дурсамжууд байшинтай холбоотой бол, эсвэлТа бага насаа тэнд өнгөрөөсөн тул зах зээлийн нөхцөл байдалд тулгуурлан үнийг зөв тогтооход хэцүү байх болно.

Тийм ч учраас зөв үнэ цэнийг тогтооход тусалдаг үнэлгээчдийн үйлчилгээ маш их алдартай байдаг. Хэрэв тухайн орон сууцны эзэд үл хөдлөх хөрөнгөө яаралтай зарах шаардлагатай байгаа эсвэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь тааламжгүй газар байрладаг бол орон сууцны зах зээлийн үнийг тооцоолоход төвөгтэй байдаг.

Төрлөөр нь тэд одоогийн, өнгөрсөн болон ирээдүйн зах зээлийн үнийг ялгадаг. Таны таамаглаж байгаагаар энэ нь тооцоолсон хугацаанаас хамаарна. Ихэнхдээ байнгын үнэлгээ хийдэг, гэхдээ хэрэв та орон сууцанд хөрөнгө оруулалт хийх гэж байгаа бол ирээдүйд орон сууцны үнэ цэнэ хэрэгтэй болно.

Би үнийг мэдэх шаардлагатай юу?

Хөрөнгийн үнэ цэнийг яагаад асуудаг вэ? Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх зорилго нь өөр байж болно. Гэхдээ ихэнхдээ объектыг дараах тохиолдолд үнэлдэг:

• Хэрэв тэд үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалах эсвэл түрээслэхийг хүсвэл. Эхний тохиолдолд олгосон хөрөнгийн хэмжээг тооцоолоход зардал шаардлагатай (жишээлбэл, орон сууцны зээл эсвэл зээл).
• Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгө хандивласан бөгөөд та түүний бодит үнэ цэнийг засах шаардлагатай бол.
• Дампуурсан.
• Кадастрын үнэ цэнийг эсэргүүцэх. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдахдаа улс төрийн санд татвар ногдуулдаг бөгөөд энэ нь зах зээлийн болон кадастрын үнийн зөрүүгээр ногдуулдаг. Үнэ цэнийг нь эсэргүүцэхийн тулд танд үнэлгээчний тусламж хэрэгтэй байж магадгүй.
• Худалдах эсвэл худалдан авах үед.
• Та объектын бодит үнийг мэдэх шаардлагатай бусад тохиолдолд.

Үнэлгээний аргууд

Зах зээлийн үнийг тооцоолох гурван арга байдаг.

Хамгийн алдартай нь үнэтэй нь. Энэ нь худалдан авалт, орон сууцыг сайжруулахад өөрийн мөнгөөр хэр их хөрөнгө оруулалт хийсэн болохыг харгалзан үздэг. Энэ аргын шалгуурыг нэлээд сайн тодорхойлсон. Тооцоолол хийхийн тулд яг одоогийн байдлаар яг ижил байшин эсвэл орон сууц барихад хэр их зардал гарахыг мэдэх хэрэгтэй. Үүний зэрэгцээ бүх жижиг зүйлийг харгалзан үздэг: хаалганы өртөгөөс эхлээд суурилуулах үйлчилгээний үнэ хүртэл. Мэдээжийн хэрэг, орон сууцны элэгдэл, сул талыг тооцдог бөгөөд үүний үр дүнд та үл хөдлөх хөрөнгийн яг үнийг хурдан авах боломжтой. Зардлын аргад анхаарах өөр нэг тодорхойлолт бол орлуулах зардал юм. Ижил талбайтай, ойролцоо байршилтай, гэхдээ өөр өөр материалаар барьсан орон сууц ямар үнэтэй байх вэ? Үүний үр дүнд өмчлөгч нь түүний өмчийг бодитоор хэр үнэ цэнэтэй болохыг тодорхой дүр зургийг олж авах боломжтой. Эцсийн эцэст, худалдан авагч нь заасан шаардлагыг хангаагүй объектын төлбөрийг төлөх магадлал багатай.

Өөр нэг арга бол харьцуулсан арга юм. Энэ нь ижил төстэй гүйлгээний судалгаа хийхээс бүрдэнэ. Жишээлбэл, өнгөрсөн сард тэд Василийгээс ойролцоогоор ижил төстэй нийгмийн үйлчилгээтэй нэг өрөө байр худалдаж авсан. Тэр үүнийхээ төлөө хэр их мөнгө авсан бэ? Ийм хэд хэдэн тохиолдлын тодорхой статистик мэдээллийг цуглуулсны дараа бид энэ сегмент дэх үл хөдлөх хөрөнгийн дундаж үнийн талаар дүгнэлт хийж болно. Одоогийн байдлаар харьцуулсан үнэлгээний хувьд та тусламж авах шаардлагагүймэргэжилтнүүд: олон сайт мэдээлэл цуглуулж, үр дүнг харуулдаг.

Хөрөнгийн үнэлгээний орлогын арга нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсны дараа хэр их мөнгө авах боломжтойг харгалзан үздэг. Энэ аргыг жишээлбэл, дараа нь түрээслэхийн тулд орон сууц худалдаж авахдаа ашигладаг. Үнэн хэрэгтээ энэ тохиолдолд шал өөр хүчин зүйлүүд чухал байдаг: метроны ойролцоо, дизайн, талбай гэх мэт. Орлогын арга нь ирээдүйд хөрөнгө оруулалт хэр ашигтай эсвэл ашиггүй болохыг өндөр магадлалтайгаар таамаглах боломжийг олгодог.

Шалгуур

Арга тус бүрт байрны зах зээлийн үнийг үнэлэх өөр өөр шалгууруудыг ашигладаг. Гэхдээ ерөнхийдөө эдгээр нь бүгд дараах хүчин зүйлүүд дээр суурилдаг:

• Тээврийн хүртээмж (метро, зогсоол, хурдны зам).
• Амьдрах талбай.
• Бүдүүвч.
• Худалдааны төв, сургууль, цэцэрлэг зэрэг олон төрлийн нийгмийн байгууламжийн бэлэн байдал.
• Агаарын чанар.
• Ойролцоох цэцэрлэгт хүрээлэн болон бусад байгалийн объект байгаа.
• Шал.
• Орон сууц барих материал.
• Төгсгөл болон засварын боломжтой.

Үнэлгээ

Үнэлгээний хамгийн түгээмэл объект нь ихэвчлэн орон сууц байдаг. Үйлчлүүлэгч яагаад үнэлгээ хийх шаардлагатай болсон гэсэн асуултанд хариулах хэрэгтэй. Хариулт дээр үндэслэн гүйцэтгэгч тохирох аргыг сонгоно. Гэхдээ ихэнхдээ орон сууцны зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ бүх гурван хандлагыг харгалзан үздэг. Хэрэв эдгээрийг бүгдийг нь ашигласан бол зах зээлийн үнэ нь боломжийн гэж үзнэ. Арга тус бүр нь үүнийг тусгасан коэффициенттэй байдаг.жинхэнэ байдал. Жишээлбэл, Оросын зах зээл дээрх олон гүйлгээ нь ил тод биш, объектууд нь ихэвчлэн хангалттай аналоггүй байдаг тул харьцуулсан арга нь найдвартай байдлын бага коэффициенттэй байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үйл явц ямар байна?

1. Үнэлгээчин тухайн орон сууц, байшинд хамгийн тохиромжтой үнэлгээний аргыг сонгодог.
2. Үйлчлүүлэгч захиалгын цагаа өөрөө сонгох боломжтой. Тэрээр мөн судалгааны зорилго, шагналын хэмжээг хэлэх ёстой.
3. Хэрэв хоёр тал тохиролцсон бол хооронд нь гэрээ байгуулна. Ихэнхдээ үнэлгээчний үйлчилгээ хямд байдаггүй тул гэрээ нь үүргээ биелүүлэх нэмэлт баталгаа болдог.
4. Судалгаанд хичнээн олон арга хэрэглэх тусам илүү үнэтэй байх болно. Тиймээс үнэлгээчин тус бүрийн үнийг тус тусад нь зарлаж хэдэн төгрөг болохыг ойлгох боломжтой.
5. Дараа нь гүйцэтгэгч өөрөө үнэлгээ хийж, найдвартай байдлын коэффициентүүдийг тооцож эцсийн утгыг гаргадаг.
6. Объектын одоогийн зах зээлийн үнэлгээний тайланг хамгийн сүүлд бөглөсөн.

Байшингийн үнэлгээ

Байшингийн зах зээлийн үнийг үнэлэх нь орон сууцны ижил төстэй журмаас нэг их ялгаатай биш юм. Эхлэхийн тулд үнэлэгч нь зуслангийн байшин биш харин тухайн газрын зардлыг тодорхойлдог. Энэ хэмжээгээр мэргэжилтэн нь нэг байшин барихад шаардагдах ажлын өртөг, материалын зардлыг нэмдэг. Ихэнхдээ сайтын зах зээлийн үнэлгээг зардлын аргаар хийдэг. Хэрэв үйлчлүүлэгч харьцуулах аргыг сонгосон бол гүйцэтгэгч ижил төстэй объектуудыг хайж олох болнобайшинтай талбайн дундаж өртгийг тооцоолохын тулд хөрш зэргэлдээх газруудад. Үүний үр дүнд та борлуулалтын үеэр найдаж болох жигнэсэн дундаж үнэ гарна.

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах эсвэл зарах нь маш чухал алхам юм. Үнэлгээг буруу үнэлснээр эзэмшигч нь мэргэжлийн үнэлгээчийн үйлчилгээг ашиглаагүйдээ маш их харамсаж магадгүй юм. Эцсийн эцэст, үр дүнд нь та илүү их хэмжээний мөнгө алдаж болно.

Үнэлгээний баримт бичгийг бүрдүүлэх журам

Тайлан нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үр дүн бөгөөд үүнд шаардлагатай бүх мэдээллийг багтаасан болно. Үүнд үнэлгээ хийх, шинж чанарын дүн шинжилгээ хийх, зах зээлийн нөхцөл байдлын тодорхойлолт болон бусад олон аргуудыг багтаасан болно. Энгийнээр хэлбэл, тайлан нь тогтоосон зах зээлийн үнийг албан ёсоор баталгаажуулах үүрэг гүйцэтгэдэг бөгөөд үүнийг гүйлгээнд ашиглах эсвэл зээл авахад ашиглаж болно. Тайлан хүчинтэй байхын тулд дараах хэсгүүдийг агуулсан байх ёстой:

• Гарчиг хуудас (тоо, гүйцэтгэгч болон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн талаарх мэдээлэл).
• Агуулгын хүснэгт. Хэдийгээр тайлан тийм ч урт биш ч агуулгын хүснэгт нь одоо байгаа хэсгүүдийг хурдан ойлгох боломжийг олгоно.
• Үнэгүй хэлбэрээр танилцуулсан бүх үндсэн мэдээллийг агуулсан нүүр захидал. Энэ нь ихэвчлэн авсан арга барилыг хэлдэг.
• Судалгааны үр дүн нь үнэлгээний үр дүнг харуулж байна.

Зах зээлийн үнэлгээний тайлангийн тохиромжтой форматын ачаар хүн бүр өөрт хэрэгтэй мэдээллээ хялбархан олох боломжтой бөгөөд процедурын үр дүнг сүүлийн хуудсыг хараад л мэдэх боломжтой.

Хоорондын ялгаазах зээлийн болон кадастрын үнэ цэнэ

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах үед та кадастрын үнэ гэх мэт асуудалтай тулгарах болно. Энэ бол орон сууцны үнийг улс өөрийн үнэлгээгээр тогтоодог. Кадастрын үнэ цэнэ нь үргэлж зөв байдаггүй тул зах зээлийн үнийн хооронд хэдэн зуун мянган рублийн зөрүү үүсч болно. Энэ тохиолдолд ямар арга хэмжээ авах ёстой вэ?

• Гуравдагч этгээдийн хөрөнгийн үнэлгээ захиалах.
• Хэрэв ялгаа нь үнэхээр мэдэгдэхүйц болсон бол одоо байгаа баримт бичигт үндэслэн кадастрын үнэ цэнийг өөрчлөх хүсэлтийг Rosreestr-д өгөх шаардлагатай. Энэ тохиолдолд сайн бичсэн тайлан чухал үүрэг гүйцэтгэнэ.
• Татгалзсан тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийг эсэргүүцэж болно. Хамгийн гол нь үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойш 6 сарын дотор үүнийг хийх цаг гаргах явдал юм.

Мэргэжилтнүүдийн зөвлөгөө

Орон сууцны зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх нь маш төвөгтэй журам бөгөөд маш олон нюанстай:

• Хэрэв кадастрын үнэ нь зах зээлийн үнээс доогуур байвал татварыг мэдэгдэхүйц бууруулах боломжтой. Харин үл хөдлөх хөрөнгө зарах гэж байгаа бол дахин бодож үзсэн нь дээр байх.
• Үнэгүй зөвлөгөө аваарай. Зарим компаниуд сурталчилгааны зорилгоор тэдгээрийг үнэ төлбөргүй өгдөг. Мөн интернетээс та маргаантай асуудлаар мэргэжилтнүүдээс зөвлөгөө авах боломжтой.
• Эрт үнэлээрэй. Процесс удаан үргэлжилж болно. Өөрийгөө үнэлэхӨөрийгөө хурдан дуусгадаггүй бөгөөд энэ замд урьдчилан тооцоолоогүй бэрхшээл гарч болзошгүй.
• Объекттой нэг хэсэгт байрлах компаниудыг сонгоно уу. Энэ тохиолдолд та нэмэлт тээврийн зардал болон мэргэжилтнүүдийн цагийг төлөх шаардлагагүй болно.

Би хэнтэй холбогдох ёстой вэ?

Хэрэв та үнэлгээчний үйлчилгээг ашиглахаар шийдсэн бол үл хөдлөх хөрөнгийн сегменттэй тусгайлан харьцдаг мэргэжилтэн хэрэгтэй болно. Томоохон хотуудад ихэвчлэн олон сонголт байдаг. Тохиромжтой компанийг сонгохдоо найз нөхдийнхөө шүүмж эсвэл зөвлөмж дээр үндэслэнэ. Хэрэв танай орчноос хэн ч баталгаажуулсан хүний холбоо барих хаягийг хуваалцах боломжгүй бол жүжигчнийг сонгохдоо дараах шалгуурыг баримтална уу:

• Компани нь зах зээлд хэдэн жил ажилласан, сайн нэр хүндтэй байх ёстой.
• Вэбсайт нь компанийг ажиллуулах эрхийг баталгаажуулах лиценз, гэрчилгээг харуулах ёстой.
• Интернэт дэх эерэг санал хүсэлт нь хамтын ажиллагааны хүчин зүйл болж чадна.

Үнэлгээчний үйлчилгээний өртөг

Үнэлгээчний үйлчилгээ нь тухайн газар дээр нь очиж, маш их ажил хийх ёстой учраас маш их мөнгө авдаг гэж олон хүмүүс боддог. Гэвч үнэн хэрэгтээ та орон сууцны үнэлгээнд 3500-аас 5000 рубль төлөх шаардлагатай болно. Зардал нь тухайн компани, орон сууцны хэмжээ, хотоос хол зайд хамаарна. Бүс нутаг руу явах аялалыг ихэвчлэн тусад нь төлдөг. Мөн яаралтай захиалгад үнийн нэмэлт хураамж байдаг бөгөөд ихэвчлэн үнэ 20%-иар нэмэгддэг.

Үр дүн

Хэрэв та зах зээлийн үнэлгээ гэж юу болох, ямар аргууд байдгийг олж мэдсэн бол үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах тал дээр илүү чадварлаг болсон гэсэн үг. Объектыг үнэлж, тайлан гаргасны дараа та өөрийн байр, байшин, газар ямар үнэтэй болохыг яг таг мэдэх болно.