Орон сууц худалдан авахдаа эрхийн даатгал: бодлого гаргах, нөхцөл

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Өнөөдөр бид нэлээд сонирхолтой асуудлыг авч үзэх болно - үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн даатгалын. Энэ юу вэ, юунд зориулагдсан бэ?

Юуны өмнө үл хөдлөх хөрөнгөд үнэгүй хөрөнгө оруулахаар төлөвлөж буй хүмүүст энэ сэдэв сонирхолтой байж магадгүй юм. Хэрэв та ойрын ирээдүйд орон сууц, байшин, зуслангийн газар өмчлөхөөр төлөвлөж байгаа бол эрхийн даатгал нь таныг олон бэрхшээлээс аварч чадна.

Хамгийн гол нь та өмчлөгчөө олон удаа сольсон байшин худалдаж авбал өөрийгөө аюултай байдалд оруулдаг. Таны олж авсан эд хөрөнгийн эрхийг өмнөх өмчлөгчдийн аль нэг нь хүссэн үедээ эсэргүүцэж болно. Үүнд олон шалтгаан байж болно. Эрхийн даатгал нь таныг ийм эрсдэлээс хамгаалах зорилготой юм. Илүү дэлгэрэнгүй харцгаая.

Төрийн даатгал гэж юу вэ

Тэгвэл юу гэсэн үг вэ"Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн даатгал" гэсэн нэр томъёо? Энэ юу вэ? Энэ нь гүйлгээг эсэргүүцэж, хүчингүй болсон тохиолдолд өмчлөх эрхээ алдах эрсдэлээс хамгаалах даатгалын бүтээгдэхүүний нэр юм. Сонирхолтой нь, ийм бодлого нь хүнийг ирээдүйд тохиолдож болох зүйлээс биш, харин нэг удаа тохиолдсон зүйлийн болзошгүй үр дагавраас хамгаалдаг. Эрхийн даатгалын гэрээг байгуулах үед ийм тохиолдлууд аль ч талд мэдэгддэггүй бөгөөд ямар ч байдлаар илэрдэггүй.

Тодруулсан бодлогын нэр нь "гарчиг" гэсэн хэллэгээс гаралтай бөгөөд энэ нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн онцгой өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичиг гэсэн үг.

Өнөөдөр ийм гэрээг ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын гэрээтэй зэрэг байгуулдаг. Ийм өмч нь ихэвчлэн урт хуулийн гинжин хэлхээний объект болдог. Шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр нэг орон сууцыг хэд хэдэн удаа зарж, хандивын объект болох, аливаа хэлбэрээр өмчлөх, өвлүүлэх, гараас гарт шилжүүлэх боломжтой. Хэрэв жагсаасан үе шатуудын аль нэгэнд хууль эрх зүйн алдаа гарсан бол зөвхөн энэ хэлцлийг төдийгүй дараагийн бүх гүйлгээг эсэргүүцэж, хүчингүйд тооцож болно. Ийм үйлдлийн үр дүнд одоогийн өмчлөгч нь худалдаж авсан эд хөрөнгийн эрхээ хасуулсан. Хамгийн эерэг үнэлгээтэй эрхийн даатгал нь эзэмшигчийг ийм эрсдэлээс хамгаалдаг.

Яагаад хэрэгтэй байна

Хүний олж авдаг гол үр дүнЭнэ төрлийн үйлчилгээ - олж авсан орон сууц, байшин, зуслангийн байшинг өмчлөх эрхээ алдсан тохиолдолд хүлээн авсан хохирлын нөхөн төлбөр. Түүнчлэн, гэрээнд даатгалын тохиолдолтой холбоотой нэмэлт хохирлыг нөхөн төлөхтэй холбоотой бусад нөхөн төлбөрийг тусгаж болно.

Даатгалын тохиолдол нь таныг орон сууц өмчлөх эрхээ (бүтэн болон хэсэгчлэн) алдсантай холбоотой бодит хохирол амссан болохыг баримтжуулсан баримт гэж хүлээн зөвшөөрдөг. Энэ тохиолдолд үйл явдал таны хүсэл зоригоос үл хамааран хүчин төгөлдөр болсон шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр үүссэн болно.

Холбооны даатгал юунаас хамгаалдаг вэ

Аливаа үл хөдлөх хөрөнгө, ялангуяа орон сууц худалдан авах нь тэнцвэртэй, хариуцлагатай хандлагыг шаарддаг. Жижиг зүйл, бүх боломжит бэрхшээлийг анхаарч үзэх нь чухал юм. Албан ёсны статистик мэдээгээр үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний нэгээс арай илүү хувийг шүүх хүчингүйд тооцдог. Энэ нь жаахан юм шиг санагдаж байгаа ч энэ асуудал танд хувь хүний хувьд нөлөөлөөгүй бол ийм байна.

Уралдаанд оролцох шалтгаан өөр байж болно. Тухайлбал, хувьчлахдаа хүүхдийн эрх ашгийг харгалзаагүй. Энэ нь хэлэлцээрийг эсэргүүцэх үндэслэл болсон. Түүнээс гадна үүнийг хоёр, гурван жилийн дараа ч хийж болно.

Орон сууц луйврын схемд ихэвчлэн өртдөг тул орон сууц худалдан авахдаа өмчийн даатгал нь таны хөдөлмөрлөж олсон мөнгө "хар" реалторуудын халаас руу орохгүй байх баталгаа болно.

Мэдээж хэлцэл хийхээсээ өмнө худалдаж авсан орон сууцныхаа бүх нарийн ширийн зүйлийг сайтар нягталж үзэх хэрэгтэй. Гэхдээ хийэнэ нь маш их асуудалтай байж болно. Баримт нь архивууд урьд өмнө үл хөдлөх хөрөнгөтэй хийсэн бүх гүйлгээний талаархи мэдээллийг өгөхөөс татгалздаг. Сүүлчийн эзэмшигчийн талаар хангалттай мэдээлэл байгаа тул тэд татгалзсан шалтгаан болж байна. Практикт энэ нь тиймээс хол байна. Илүү эрт өмчлөгч гарч ирж магадгүй бөгөөд дараа нь бүх дараагийн өмчлөгчийн эрхийг шүүх хүчингүйд тооцно. Тийм ч учраас эрхийн даатгал нь худалдан авах, худалдах үйл явцыг илүү аюулгүй болгодог.

Гэрээг эсэргүүцэж, хүчингүй болгох боломжтой үед

Гүйлгээ хүчингүй болох хэд хэдэн нөхцөл байдаг:

• хуурамч бичиг баримтыг тооцоо хийх үед өгсөн;
• олж авсан объектыг өмнөх өмчлөгчдийн аль нэгнийх нь өрийн үлдэгдэл байгаа тул битүүмжилсэн;
• орон сууцыг жинхэнэ эзэмшигчээс худалдаж аваагүй;
• худалдагч "хоёр дахь хагас"-ынхаа гүйлгээтэй санал нийлэхгүй байгаа талаар чимээгүй байсан;
• хуучин эзэмшигчдийн аль нэгнийх нь өв залгамжлагчид худалдаж авсан орон сууцаа нэхэмжилж байна.

Бусад тохиолдолд орон сууцны эрхийн даатгал нь шинэ өмчлөгчийг өмчлөх эрхээ алдах, алдахаас хамгаалж болно:

1. Гүйлгээ хийх үед худалдагч нь насанд хүрээгүй, сэтгэцийн эмгэгтэй эсвэл хуулийн дагуу хориглогдсон байсан.
2. Баримт бичгийг холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчин үйлдсэн.
3. Хүчингүй болсон эрхгүйлгээг худалдагч биечлэн хийгээгүй тохиолдолд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч.
4. Хэлэлцэл нь залилан эсвэл хүчирхийлэл, заналхийллээр хийгдсэн.

Энэ нь ямар үнэтэй вэ

Тиймээс та эрхийнхээ даатгалд хамрагдахаар шийдсэн. Ийм бодлого хэр үнэтэй вэ, түүний өртөг юунаас хамаардаг вэ? Даатгалын дүнг талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үндсэн дээр хүлээн авдаг. Ихэнхдээ энэ нь эдгээр параметрүүдийн аль нэгэнд тохирдог:

• гэрээ байгуулах үеийн орон сууцны зах зээлийн (бодит) өртөг;
• ижил төрлийн орон сууц олж авах зардал (солих зардал);
• солих зардал, өөрөөр хэлбэл ижил объектыг барихад шаардагдах хэмжээ;
• зээлийн гэрээнд заасан дүн (хэрэв байгаа бол);
• өмчлөлийг авсан гэрээний дагуу орон сууцны үнэ цэнэ.

Даатгалын хувь хэмжээнд юу нөлөөлдөг вэ

Таны даатгалд төлөх төлбөр мөн хэд хэдэн параметрээс хамаарна:

• даатгалын дүнгээс;
• гэрээнд тусгагдсан эрсдлийн тоо;
• байшин эсвэл орон сууцны түүх (өмнөх эзэмшигчдийн тоо);
• франчайзын боломж ба түүний хэмжээ;
• өмнөх хэлцэл хийх, хувьчлах үед байсан зохицуулалтын тогтолцооны онцлог;
• бодлогын хүчинтэй байх хугацаа.

Эдгээр бүх хүчин зүйлээс хамаараад даатгалын шимтгэлийн 0.1-5% хүртэл эрхийн даатгалын шимтгэлийг тооцож болно. Энэ бүхэн нөхцөл байдлаас хамаарнагэрээ.

Дизайн дүрэм

Энэ төрлийн даатгал нь зөвхөн хоёрдогч зах зээлээс орон сууц худалдан авахад хамаарахгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн даатгал нь шинэ байранд орон сууц худалдаж авахдаа таныг хамгаалах болно. Гэрээг зөв гүйцэтгэхийн тулд та дараах зүйлийг бэлтгэх хэрэгтэй:

1. Объектыг өмчлөх эрхийг баталгаажуулсан баримт бичиг (худалдан авах, хандивлах, өвлөх гэх мэт).
2. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ.
3. Орон сууцны бүртгэлийн гэрчилгээ.
4. Байшингийн номноос ишлэл.
5. Байшин эсвэл газрын төлөвлөгөө (хэрэв бид эдгээр объектын даатгалын тухай ярьж байгаа бол).

Даатгалын тохиолдол гарсан тохиолдолд яах вэ

Хэрэв эрх мэдлийн даатгал хэрэг болох нөхцөл байдал үүсвэл та яаралтай IC-дээ мэдэгдэх хэрэгтэй. Та тэнд өөрийн биеэр ирж, дараах бичиг баримтыг аль болох хурдан өгөх шаардлагатай:

• иргэний паспорт эсвэл таны биеийн байцаалтыг баталгаажуулсан бусад бичиг баримт;
• одоогийн эрхийн даатгалын гэрээ;
• олж авсан эд хөрөнгөө бусдад шилжүүлсэн баримтыг тогтоосон шүүхийн шийдвэрийн эх хувь, хуулбар.

Бичиг баримтыг сайтар судалсны дараа Их Британи танд гэрээний дагуу төлбөрийг бүрэн төлөх үүрэгтэй. Түүнчлэн, хуулийн зардал гэх мэт бусад зардлыг нөхөх заалтыг даатгалд оруулсан бол энэ мөнгийг танд мөн нөхөн олгоно.

Даатгалын онцлог

Харамсалтай нь манай улсад эрхийн даатгалын гэрээ тийм ч түгээмэл биш. Түүгээр ч барахгүй олон хүн ийм зүйл байдгийг мэддэггүйчадварууд. Иймд даатгалын гэрээ байгуулахдаа алдаа гарах нь элбэг бөгөөд энэ нь даатгалын тохиолдол гарсан тохиолдолд ноцтой үр дагаварт хүргэдэг.

Гэрээнд гарын үсэг зурахдаа дараах зүйлсийг анхаарах хэрэгтэй:

1. Та даатгалын эрсдлийн бүрэн жагсаалтыг агуулсан гэрээнд гарын үсэг зурах ёсгүй. Зарим нөхцөл байдлыг зүгээр л анхааралдаа авахгүй байх магадлал өндөр бөгөөд энэ нь дараа нь төлбөр төлөхөөс татгалзахад хүргэдэг. Гэрээнд шалтгаанаас үл хамааран өмчлөх эрхээ алдсан тохиолдолд нөхөн төлбөр төлнө гэж заасан бол хамгийн сайн.
2. Зарим SC нь зөвхөн таны шууд оролцоотой хийсэн гүйлгээнд буцаан олголт хийгдэнэ гэсэн бодлогыг санал болгодог. Энэ нь таны төлбөрт сөргөөр нөлөөлж болзошгүй.
3. Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийхдээ гэрээнд бодит байдлаас хамаагүй бага хэмжээгээр заасан байдаг. Татварын хэмжээг багасгахын тулд үүнийг хийдэг. Иймд өмчлөх эрхийн даатгалын хувьд гэрээнд худалдах гэрээнд бичигдсэн гүйлгээний бодит дүнг бус, яг бодит дүнгээр нь гэрээ байгуулах нь маш чухал юм.

Ипотекийн зээлийн даатгалын нарийн мэдрэмжүүд

Ипотекийн зээлтэй зэрэгцэн банкууд үйлчлүүлэгчдээ амь нас, эрүүл мэндийн даатгалд даатгуулах үүрэг хүлээдэг. Банк ямар ч байсан мөнгөө авах сонирхолтой байгаа тул энэ нь гайхах зүйл биш юм. Эрхийн даатгалыг хэн ч ихэвчлэн шаарддаггүй, учир нь үүнийг банк биш харин та өөрөө сонирхдог. Эцсийн эцэст, тэр ч байтугай доторХэрэв худалдан авалт хүчингүй болсон бол банк танд мөнгийг буцааж өгөх ёстой.

Дашрамд хэлэхэд ипотекийн зээлийн даатгал нь худалдан авагч өөрөө маш ашигтай. Эцсийн эцэст, гэрээ байгуулахаас өмнө даатгалын төлөөлөгч нь хэлцлийн бүх нарийн ширийн зүйлийг сайтар шалгаж, энэ тохиолдолд үйлчлүүлэгчийг мэргэшсэн хуульчийн туслалцаатайгаар хангах үүрэгтэй. Ерөнхийдөө даатгалын тохиолдол гарахгүйн тулд боломжтой бүхнийг хий.

Ипотекийн зээлийн эрхээ даатгахдаа эцсийн дүндээ төлөх ёстой хэмжээнээс багагүй дүнг гэрээнд оруулах ёстой гэдгийг санах хэрэгтэй. Мөн даатгалын гэрээг өөрөө мөн хугацаанд хийх ёстой.

Даатгал хэзээд тус болохгүй вэ?

Албан тушаалын даатгал нь туйлын эм биш юм. Харамсалтай нь энэ нь ажиллахгүй байх эрсдэлүүд байдаг. Хэрэв орон сууц худалдаж авсны дараа үл хөдлөх хөрөнгөө алдахтай холбоогүй дарамт үүсвэл өмчлөх эрхийн бодлого танд тус болохгүй. Энэ юу гэсэн үг вэ?

Энд нэг жижиг жишээ байна. Та орон сууц худалдаж авсан бөгөөд гурван жилийн дараа тэнд өөр хүн (өмчлөх эрхгүй) бүртгэлтэй байсан нь тогтоогджээ. Гүйлгээ хийх үед тэрээр эзгүй байсан (жишээлбэл, шоронд байсан эсвэл гадаадад ажиллаж байсан), одоо буцаж ирсэн. Хэрэв түүнд өөр амьдрах газар байхгүй бол ОХУ-ын Үндсэн хуулийн дөчин дүгээр зүйлд заасны дагуу тэр танай гэрт амьдрах эрхтэй болно. Энэ хүрээнд хэн ч өмчлөх эрхээ нэхэмжлэхгүй байгаа тул нөхцөл байдлыг даатгалын тохиолдол гэж хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Тиймээс өмчийн даатгалыг бүх өвчнийг эмчлэх эм гэж бүү найд. Тааламжгүй нөхцөл байдлаас зайлсхийхийн тулд та өөрөө хэрэглэх хэрэгтэйөөрийгөө бүх эрсдэлээс хамгаалах хамгийн их хүчин чармайлт.