Хэрхэн муу зээлтэй орон сууцны зээл авах вэ: хуулийн зөвлөгөө

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Ипотекийн зээл бол дэлхий даяар хамгийн эрэлттэй зээлийн нэг юм. Олон жилийн дараа бүх зүйлд шууд халдсаны дараа бус өөрийн гэсэн орон сууцыг нэн даруй худалдаж авах боломж улам олон хүмүүсийн анхаарлыг татаж байна. Гэсэн хэдий ч муу зээлтэй орон сууцны зээл авах нь өөрийн гэсэн булантай болох мөрөөдөлдөө хүрэх замд ноцтой асуудал болж болзошгүй.

Ийм нөхцөлд яах вэ? Санхүүгийн нэр хүндийн толбо хаанаас гараад байгаа юм бэ, яаж багахан цус урсгаж асуудлыг шийдэх вэ? Эдгээр болон бусад олон асуултууд ядаж нэг удаа ипотекийн зээл авахаас татгалзаж байсан уншигчдын сонирхлыг их татаж байна.

Ипотекийн зээлийн мөн чанар юу вэ

Эхлээд ипотекийн зээл болон зээлийн түүх гэж юу болох, тэдгээр нь хэрхэн хамааралтай, нэг нь нөгөөдөө нөлөөлж чадах эсэх талаар ярилцъя.

"Ипотек" гэдэг нэр томьёо нь зээлээр орон сууц худалдаж авсан тохиолдолд эргэн төлөгдөх хүртэл банкны барьцаа болдог ийм төрлийн зээлийг хэлдэг.зээл. Үүний зэрэгцээ, худалдан авагч нь орон сууцны өмчлөгч гэж тооцогддог боловч түүнтэй хууль ёсны ач холбогдолтой аливаа үйлдлийг хийх боломжгүй. Хэрэв үйлчлүүлэгч зээлээ бүрэн төлөхөөс өмнө төлбөрөө төлөхөө больсон бол торгууль орно. Эцсийн эцэст банк хайхрамжгүй зээлдэгчээс орон сууцыг шүүхэд өгч магадгүй юм. Энэ тохиолдолд хүн мөнгөгүй, орон байргүй үлдэх эрсдэлтэй.

Зээлийн эргэн төлөлтийг зогсоох, хойшлуулахаас гадна гэрээг цуцлах бусад үндэслэлүүд бий:

• орон сууцанд гэмтэл учруулах, ашиглалтын нөхцөлийг дагаж мөрдөхгүй байх;
• байрыг гуравдагч этгээдэд ашиглахаар шилжүүлэх;
• даатгалын нөхцөл зөрчсөн;
• байрыг дахин төлөвлөх, орон сууцны техникийн шинж чанарыг өөрчлөх.

Иймэрхүү зээлийг хэдэн арван жилээр төлдөг учраас ипотекийн зээл авсан хүмүүсийг банкууд маш сайн шалгадаг. Тэд өр төлбөрөө төлөх эрсдэлийг бууруулахын тулд чадах бүхнээ хийдэг. Дундаж банкны хувьд хамгийн тохиромжтой зээлдэгч дараах байдалтай байна:

• Нас - 27-30 орчим насны. Энэ нь төлбөр дуусах хүртэл үйлчлүүлэгч тэтгэвэртээ гараагүй байгаа эсэхийг шалгахад хангалттай.
• Албан тушаалын өндөр цалин. Хэрэв таны орлого сарын ипотекийн зээлийн төлбөрөөс дор хаяж 3 дахин их байвал та аль ч банкны хүссэн харилцагч болох болно.
• Нэр хүндтэй албан тушаалд сайн компанид ажилласан гайхалтай туршлагатай.
• Тогтвортой гэр бүлийн байдал, түүнчлэн хос хүүхэд нь зөвхөн таны байр суурийг бэхжүүлнэ. Нэмж хэлэхэд хань ижил (эхнэр) сайн цалинтай ажиллах нь зүйтэй.

Гэхдээ ч гэсэнХэрэв та эдгээр бүх шалгуурыг хангаж, орон сууцны зээл авах шаардлагатай бол муу зээл таныг заль мэх хийж болзошгүй.

Зээлийн түүх хаанаас гардаг

Ипотекийн зээл авах хүсэлтээ банкинд гаргахыг хүссэн хүн бүр юуны өмнө "Зээлийн түүх" гэдэг ойлголт ямар учиртай, хэрхэн бүрэлдэж, хаанаас үзэж болох, юунд нөлөөлж байгааг ойлгох ёстой.. Тэгээд найз нөхөд, танилынхаа хаалга тогшихын оронд “Надад муу зээлийн түүхтэй орон сууцны зээл авахад туслаач” гэж хашгиралдана. - хүн нөхцөл байдалд бие даан нөлөөлөх чадвартай болно.

Аливаа санхүүгийн байгууллага зээл авах шийдвэр гаргахаасаа өмнө BKI (зээлийн товчоо)-д хандах ёстой. Энэ нь амьдралдаа ядаж нэг удаа мөнгө зээлсэн хүн бүрийн талаархи мэдээллийг агуулдаг. Ийм мэдээллийн санд тухайн хүн ямар зээл олгосон, төлбөрөө үнэн зөв хийсэн эсэх, саатал гарсан эсэх зэрэг мэдээллийг оруулдаг. Хэрэв гэрээг зөрчсөн бол энэ тухай тэмдэглэл зээлийн түүхэнд мөн гарч ирнэ.

"Муу зээлийн түүх" гэж юу вэ, энэ нь юу нөлөөлдөг вэ

Та аль хэдийн ойлгосноор CI-ийн цэг нь моргежийн зээл авахаас татгалзах шалтгаан болдог. Бүх зээлийн байгууллагууд мэдээллийн санд нэвтрэх эрхтэй. Баталгаажуулалтыг ихэвчлэн хийдэг хэд хэдэн шалгуур байдаг. Жишээ нь:

1. Гэрээний нөхцөлийг дагаж мөрдөөгүй, төлбөрийг хожимдуулсан, хүлээсэн үүргээс бүрэн татгалзсан.
2. Зээлдэгчээс шалтгаалахгүй, харин CI-ийг улам дордуулдаг. Эдгээр нь өөр замаар төлбөр хийх дэлгэрэнгүй мэдээлэлд алдаа байж болнотөлбөрийг хойшлуулсан банк, сүүлчийн төлбөрийн тооцоог буруу хийсэн, бусад хүчин зүйл.
3. Луйврын үйл ажиллагаа. Луйварчид бусдын бичиг баримтыг ашиглан зээл авах тохиолдол байдаг. Мэдээжийн хэрэг, тэд мөнгөө буцааж өгөхгүй. Энэ тохиолдолд гуравдагч этгээдийн гэмт хэрэг үйлдэгдсэн нь нотлогдсон ч таны CI бүрэн гэмтэх болно.

Мэдээж сүүлийн хоёр тохиолдолд үйлчлүүлэгч буруугүй юм шиг байгаа ч ипотекийн зээлтэй холбоотой тусламж зайлшгүй хэрэг болно.

Өөрийн зээлийн түүхийг хэрхэн шалгах, яагаад үүнийг хийх хэрэгтэй вэ

Тааламжгүй нөхцөл байдлаас зайлсхийхийн тулд CI-ээ урьдчилан мэдэж байх нь дээр. Баримт нь банк ерөнхийдөө татгалзсан хариу өгөх үүрэг хүлээдэггүй, гэхдээ ихэнхдээ санхүүгийн байгууллагын ажилтнууд үүнд ханддаг. Дээрх бүх хүчин зүйлээс гадна өчүүхэн үйл явдал ч гэсэн үүнийг сүйрүүлж болзошгүй:

• хэрэглээний зээл бага зэрэг (хэдэн өдөр) хойшлогдох;
• банктай тохиролцоогүй зээлийг эрт төлөх;
• хэрэв та хамаатан садан, найзынхаа зээлэнд батлан даагчаар ажилласан бол үүргээ биелүүлээгүй;
• Тооцоололд алдаа гарсны улмаас 2-3 рублийн өр.

Асуудлаас зайлсхийхийн тулд жилд ядаж нэг удаа зээлийн тайлангаа шалгаж байх хэрэгтэй. Үүнээс гадна үүнийг хийх нь маш энгийн:

1. Эхлээд та "CI-ийн төв каталог" гэж нэрлэгддэг ОХУ-ын Банкны тусгай хэлтэстэй холбоо барих хэрэгтэй. авах шаардлагатай байнатаны түүх яг хаана байгаа тухай мэдээлэл.
2. Одоо тодорхой BKI руу хүсэлт илгээж, шаардлагатай мэдээллийг авахад хангалттай. Та үүнийг жилд нэг удаа үнэгүй хийх боломжтой.

Нэр хүнд муутай зээл яаж авах вэ

Ямар ч мэдээлэл авсан бай цөхрөл бүү зов. Санаж: та моргейжийн зээл авах боломжтой хэвээр байна. Мэдээжийн хэрэг, та муу зээлийн түүхийн талаар сайрхах ёсгүй. Гэхдээ нөхцөл байдлыг засч залруулах боломжтой. Хэрхэн? Хэд хэдэн арга бий:

• баталгаажуулалт тийм ч нарийн биш байж болох жижиг санхүүгийн байгууллагад бичиг баримт бүрдүүлэх;
• зуучлагчдад тусламж хүсэх;
• танд нэг удаа зээл олгосон банкинд ипотекийн зээлийн бичиг баримт бүрдүүлж өгөх;
• хөгжүүлэгчээс зээл авах;
• худалдан авахаар түрээсэлж байна.

Таны хэрэглэж болохгүй аргууд бас бий. Үйлчилгээний зах зээлд төлбөртэй бичиг баримтаа засч залруулахад бэлэн байгууллагууд байдаг нь нууц биш. Үүнийг хийх нь хууль бус гэдгийг та мэдэж байгаа. Харамсалтай үр дагаварт хүргэж болзошгүй.

Банкны зээлийн салбарт ч арилжааны хээл хахууль гэх мэт үзэгдэл нэлээд түгээмэл байдаг. Энэ нь санхүүгийн байгууллагын зарим ажилтнууд үйлчлүүлэгчийн сөрөг зээлийн түүхийг нүдээ аниад бэлэн байна гэсэн үг юм. Мэдээжийн хэрэг, зүгээр л тийм биш, харин хатуу шагналын төлөө. Үүнийг битгий шийдээрэй. Ийм үйлдэл нь бас хууль бус юм.

Муу түүхийг засч болох уу

Муу түүхтэй ипотекийн зээл бол маш хэцүү бизнес боловч үнэхээр бодитой зүйл юм. Хэрэв та CI-д алдаа олсон бол өөрчлөлт оруулах хүсэлт гаргаж болно. Энэ тохиолдолд та зээлийн түүхэнд байгаа мэдээлэл найдваргүй, залруулга хийх ёстой гэдгийг нотлох шаардлагатай болно. Таны өргөдлийг хянан үзэх болно. Энэ үед та найдвартай үйлчлүүлэгч гэдгээ харуулах баримт бичгүүдийг бэлтгэх хэрэгтэй. Ийм баримт бичиг нь: байж болно.

• төлбөрийг цаг тухайд нь баталгаажуулсан чекүүд;
• санхүүгийн байгууллагын үлдэгдэлгүй зээлийн тайлан;
• Таны бичиг баримтын дагуу луйварчид зээл олгосон тухай цагдаагийн газрын тодорхойлолт;
• Таны гэм буруугүйг нотлох бусад баримт бичиг.

Шалгалтын дүнгээс харахад зээлийн түүхэнд өөрчлөлт оруулах шийдвэр гарна. Хэрэв танд өгсөн бөгөөд шалгалтын дүнтэй санал нийлэхгүй байгаа бол та шүүхэд хандаж, тэнд эрхээ хамгаалж болно.

Хэрэв таны зүгээс зөрчил гарсан бөгөөд одоо муу зээлийн түүхтэй орон сууцны зээл хэрхэн авахаа ойлгохгүй байгаа бол дараах зүйлийг хийх хэрэгтэй. Жишээлбэл, гэр ахуйн цахилгаан хэрэгсэл худалдаж авахын тулд аль ч банкнаас жижиг хэрэглээний зээл авч, түүнийгээ болгоомжтой төл. Эдгээр алхмуудыг хэд хэдэн удаа давт. Ингэснээр та санхүүгийн нэр хүндээ дээшлүүлж, урьд өмнө гаргасан жижиг алдаануудыг уучлах болно.

Хөгжүүлэгчид өртэй

Одоо засч чадахгүй бол муу зээлтэй орон сууцны зээл хэрхэн авах талаар ярилцъя.амжилттай болсон бөгөөд банк танаас татгалзсан. Энэ тохиолдолд та хөгжүүлэгчтэй шууд холбогдохыг оролдож болно. Тийм ч том биш барилгын компаниуд гуравдагч этгээдийн хөрөнгийг татах шаардлагатай болдог. Үүний тулд банкнаас зээл авах хүсэлт гаргахаас өөр аргагүй болдог. Гэхдээ хүү төлөх ёстой болохоор тийм ч ашиггүй.

Үйлчлүүлэгчтэй хэсэгчлэн төлөх гэрээ байгуулах нь илүү ашигтай хувилбар юм. Үүний зэрэгцээ барилга гүйцэтгэгч барилгын ажилд нэмэлт мөнгө авч, тухайн иргэн орон сууцныхаа үнийг хэсэгчлэн төлөх боломжийг олж авдаг.

Хүү, шимтгэл, үнэлгээний төлбөр, даатгал гэх мэт тодорхой давуу талуудтай энэ арга нь бас чухал сул талтай - үл төлөх хугацаа. Ийм гэрээг 5-аас дээш жил хийхээр тохиролцсон компани ховор. Нэмж дурдахад та нэлээд хатуу урьдчилгаа төлбөр шаардах нь гарцаагүй. Ихэнхдээ энэ нь орон сууцны зардлын 30 орчим хувийг эзэлдэг.

Жижиг банкинд өргөдөл гаргах

Хэрэв та муу зээлтэй хаанаас орон сууцны зээл авах вэ гэж бодож байгаа бол залуу банк эсвэл жижиг санхүүгийн байгууллагад хандаарай. Ийм байгууллагууд үйлчлүүлэгч бүрийн төлөө тэмцэж, ипотекийн зээл хүсэгчдэд тавих шаардлагыг ихэвчлэн бууруулдаг.

Түүгээр ч зогсохгүй ийм байгууллагууд ихэвчлэн зээлийн чиглэлээр хангалттай туршлагагүй мэргэжилтнүүдийг ажиллуулдаг. Энгийнээр хэлбэл, тэд хаашаа хайхаа мэдэхгүй ч гэрээ байгуулах маш их хүсэл эрмэлзэлтэй байдаг.

Гэхдээ энэ арга нь бас сул талуудтай. Ихэнхдээ эдгээр нь нэлээд өндөр хүү эсвэл нэмэлт хураамж авдаг. Ийм байдлаар жижиг банкууд төлбөрийн чадваргүй болох эрсдэлийг бууруулахыг эрмэлздэг.

Батлан даагч + барьцаа

Муу зээлийн орон сууцны зээл авах өөр нэг сонголт бол их хэмжээний нэмэлт барьцаа болон олон батлан даагчаар хангах явдал юм.

Ямар ч банк найдваргүй харилцагчтай харьцахгүй тул та тэдний ажилчдад итгэж болно гэдэгт итгүүлэх хэрэгтэй болно. Эхлээд та санхүүгийн хувьд өөгүй, сайн орлоготой хүний дэмжлэгийг авах хэрэгтэй. Хэд хэдэн ийм батлан даагч байгаа бол бүр ч сайн. Энэ тохиолдолд таны сөрөг зээлийн түүх менежерийн нүдэнд хэтэрхий хүнд харагдахгүй болно. Эцсийн эцэст, хэрэв та үүргээ биелүүлээгүй бол өрийг батлан даагчаас нэхэмжилнэ.

Хэрэв та өөрийн эзэмшиж буй үнэт зүйлээ банкинд өгч чадвал ипотекийн зээлд хамрагдах магадлал ч мэдэгдэхүйц нэмэгдэх болно. Энэ нь зуны байшин, үнэтэй машин, зуслангийн байшин, эртний үнэт эдлэл гэх мэт байж болно. Худалдан авсан байр нь бас барьцаа болно гэдгийг ойлгох хэрэгтэй. Хэрэв та үүргээ биелүүлээгүй бол барьцаа хөрөнгөө алдаж, юу ч үгүй үлдэж болзошгүй.

Эхний төлбөрийн хэмжээг нэмэгдүүлэх

Бараг бүх ипотекийн зээлийг хамгийн бага (тэг хүртэл) урьдчилгаа төлбөртэйгээр олгодог. Тиймээс хэрвээ та муу зээл авахаа мэдэхгүй ч хангалттай мөнгөтэй бол урьдчилгаа өндөртэй зээл авч үзээрэй. Хэрэв та орон сууцны үнийн дүнгийн 50 орчим хувийг нэн даруй байршуулах боломжтой бол банк сөрөг түүхийг харахгүй байх магадлалтай. Учир нь та ирээдүйд зээлээ төлж чадахгүй байсан ч банк таны байрыг бодит үнийн дүнгийнх нь хагасаар хялбархан зарж, мөнгөө өөртөө буцааж өгөх болно.

Бид зуучлагч руу хандана

Заримдаа үйлчлүүлэгчийн зээлийн түүх маш муу байдаг тул ипотекийн зээл авахад тусламж хэрэгтэй болдог. Үүний тулд тусгай зээлийн брокерууд байдаг. Эдгээр хүмүүс танд асуудалтай харилцагчидтай ярилцахад бэлэн байгаа банкуудын жагсаалтыг санал болгоно. Нэмэлт хураамжийн хувьд брокер бүх хэлэлцээрийг хариуцаж, таныг моргейжийн зээлээр хангах бараг баталгаатай болно. Ийм туслахуудын үйлчилгээ үнэтэй байдаг ч заримдаа энэ нь цорын ганц гарц байдаг.

Орон сууц түрээслүүлнэ

Зээлийн нэр хүндийг гутаасан ипотекийн зээл авах Оросын хувьд нэлээд шинэ өөр нэг арга бий. Энэ бол орон сууцны түрээс юм. Үүний мөн чанар нь тухайн хүн дараа нь эргүүлэн авахаар орон сууцны түрээсийн гэрээ байгуулдаг явдал юм. Сарын зардал нь түрээсийн зардал, зээлийн төлбөрийн хэмжээ зэргээс бүрддэг. Энэ тохиолдолд зээлийн түүх ямар ч үүрэг гүйцэтгэдэггүй. Үнэн хэрэгтээ, бүх зардлыг төлөх хүртэл орон сууцны эзэн нь үйлчлүүлэгч биш, харин санхүүгийн байгууллага юм.