Ипотекийн зээлийн төрөл. Ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүд

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Ипотекийн зээл аль хэдийн бидний амьдралд хүчтэй нэвтэрсэн бөгөөд энэ нь нууц биш юм. Олон гэр бүл, ялангуяа залуучууд энэ үйлчилгээнд хамрагддаг бөгөөд энэ нь тэдэнд үл хөдлөх хөрөнгөө таатай нөхцөлөөр худалдан авах боломжийг олгодог. Ипотекийн зээлийн гол давуу тал нь орон сууцны үнийг зээлийн хүүгийн хамт 15-20 жилийн хугацаанд хувааснаар сар бүр зөвшөөрөгдөх хэмжээний төлбөр төлөх боломжтой юм.

Өнөөдөр Орос улсад янз бүрийн төрлийн ипотекийн зээл байдаг бөгөөд тэдгээр нь нөхцөлөөрөө ялгаатай байдаг. Эхлээд та "ипотек" гэсэн ойлголтыг авч үзэх хэрэгтэй: энэ нь юу гэсэн үг вэ, энэ үг хаанаас ирсэн бэ?

Ипотек гэж юу вэ?

Энэ нэр томъёо нь МЭӨ VI зуунаас эхтэй. д. Энэ үед Грекийн нутаг дэвсгэр дээр ипотекийн тухай ойлголт гарч ирсэн бөгөөд энэ нь зээлдэгчийн газартай холбоотой зээлдүүлэгчийн өмнө хүлээх хариуцлагыг илэрхийлдэг. Ромын эрх зүйд моргейж нь үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа байсан.

Манай улсад энэ нэр томьёо анх 19-р зууны сүүлчээр гарч ирсэн бөгөөд Европоос зээлж авч байжээ. Тухайн үед ипотек гэдэг нь “барьцаа” гэдэг үгтэй ижил утгатай байсан. Зөвлөлт рүүТухайн үед хэнд ч хэрэггүй байсан тул ипотекийн зээлийн тухай хууль байгаагүй.

1998 онд ОХУ-ын Ерөнхийлөгч "Ипотекийн зээлийн тухай" хуульд гарын үсэг зурж, мөрдөж эхэлсэн бөгөөд энэ нь ипотекийн үйл ажиллагааг зохицуулах анхны хууль юм. Одоогоор "ипотек" гэдэг нэр томьёо нь эд хөрөнгийн барьцааны гэрээг илэрхийлж байна.

Ипотекийн объект ба субьект

Өмнө дурьдсанчлан ипотекийн зээл гэдэг нь худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь зээлийн эргэн төлөлтийн хугацаанд барьцаалагдана гэсэн үг юм. Ипотекийн зээл нь талууд нь эрх зүйн харилцааны объект, субьект болох гэрээ юм. Ипотекийн зээлийн боломжит объектуудыг доор харуулав:

• орон сууц, байшин болон хувийн өрөө;
• төрийн өмчгүй, хотын өмчид хамааралгүй, мөн зөвшөөрөгдөх доод хэмжээнээс хэтэрсэн газар;
• гараж, зуслангийн байшин, түүнчлэн хэрэглэгчийн хэрэгцээнд зориулагдсан бусад байгууламж, барилга;
• энтерпренёршипт хэрэглэгдэхүүн олдог аж ахуйн нэгжүүд;
• хөлөг онгоц.

Ипотекийн зээл авахад зээлдүүлэгч чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Энэ нь зээлийн эргэн төлөлтийн бүртгэлийг хөтлөх банк эсвэл бусад хуулийн этгээд байж болно. Иргэдэд ипотекийн зээл олгохдоо урьдчилгаа төлбөрөө төлсний дараа л хийгдэнэ.

Зээлдүүлэгчээс гадна ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас худалдан авсан хөрөнгө оруулагч мөн гэрээний субьект болж болно.

Ипотекийн зээлийн төхөөрөмж

Ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлэхийн тулд тэд гаргадагбарьцаа гэж нэрлэгддэг тусгай үнэт цаас. Эдгээр үнэт цаасыг банк худалдсанаар ипотекийн зээл олгоход шаардлагатай хөрөнгийг бүрдүүлдэг. Энэ бол маш найдвартай үнэт цаасны төрөл бөгөөд хатуу ашиг сонирхлыг авчирдаг. Барьцааны бичигт түүнд хамаарах эд хөрөнгийг тэмдэглэнэ.

Орос улсад ипотекийн зээл улам бүр түгээмэл болж байгаа бөгөөд энэ алхамыг хийхээр шийдсэн хүмүүс моргейжийн систем хэрхэн ажилладагийг тодорхой мэдэж байх ёстой. Барьцааны баримт бичигт ипотекийн зээлийн хүүгийн төлбөрийн хэмжээ, огноог тусгасан купоны дэвтэр байх ёстой. Ийм төрлийн зээл авсан хүмүүс эхлээд хүү, дараа нь үндсэн зээлээ төлдөг.

Ипотекийн зээлийг удаан хугацаагаар авсан нь зээлийн эргэн төлөлтийг ихээхэн хөнгөвчилдөг. Харин зээлийн өрийг бүрэн төлөөгүй тохиолдолд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалан зээлдүүлэх банкны өмч болно. Ипотекийн зээлийн механизм одоогоор ингэж ажиллаж байна.

Засгийн газрын тусламж

Орлого багатайн улмаас амьдралын нөхцөлөө сайжруулж чадахгүй байгаа иргэдэд чиглэсэн орон сууцны ипотекийн зээлийг дэмжих төрийн хөтөлбөрийг 2009 оноос хэрэгжүүлж эхэлсэн. Гэсэн хэдий ч зөвхөн 2015 онд энэ хөтөлбөр алдартай болсон. Иргэдийн амьдрах нөхцөлийг сайжруулахад 250 орчим тэрбум рубль хуваарилсан.

Орон сууцны ипотекийн зээлийг төрөөс дэмжих нь өрийн тодорхой хэсгийг төр хариуцах явдал юм. Гэсэн хэдий ч бүх банкууд ийм нөхцлийг хүлээн зөвшөөрдөггүй тул ийм хөтөлбөрийн дагуу зээл авах нь тийм ч хялбар биш юм. Та ийм программыг зөвхөн улсын хамгийн том банкуудад ашиглах боломжтой.

Төрийн дэмжлэгийн мөн чанар нь банк, төр хоорондын гэрээ юм. Банк анх ямар ч байсан хүүгээ 11 хувь хүртэл бууруулж байна. Анхны болон эцсийн ханшийн зөрүүг (11%) төрөөс төлдөг. Энэ хөтөлбөрт хамрагдахын тулд хүн амын нийгмийн ангилалд хамаарах шаардлагагүй. Эдгээр нөхцлөөр хэн ч зээл авах боломжтой.

Ипотекийн зээлийн төрөл

Одоогийн байдлаар ийм төрлийн зээл олширч байгаатай холбоотойгоор олон төрлийн ипотекийн зээл бий. Ихэнхдээ арилжааны банкууд ашиг олох зорилготой зээл олгох үйл ажиллагаа эрхэлдэг.

Бүх төрөл нь зээл олгох, хүлээн авах онцлог шинжээрээ өөр хоорондоо ялгаатай. Одоогийн байдлаар иргэдэд олгох ипотекийн зээлийг хоёр хэсэгт хувааж болно:

• үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч зах зээл дээр худалдан авалт;
• хоёрдогч үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр худалдан авах.

Ипотекийн бүх төрөл, төрлийг доор авч үзэх болно.

Шинэ байранд зээлээр байр

Энэ төрөл нь одоогоор маш их алдартай. Гэсэн хэдий ч бүх харагдах давуу талуудыг үл харгалзан (шинэ орон сууц, өмнө нь хэн ч амьдарч байгаагүй) олон тооны сул талууд байдаг. Байрыг хугацаанд нь түрээслэхгүй эсвэл төрийн тодорхой байгууллагад удаан хугацаагаар бүртгүүлээгүй тохиолдолд ийм нөхцөл байдал үүсдэг.

МөнШинэ барилгын гол сул талуудын нэг бол өмчлөлийн бүртгэлийг удаан хугацаагаар хийх явдал юм. Нэмж дурдахад бүх банк үүнийг хийдэггүй тул шинэ барилга худалдаж авах зээл авахад нэлээд хэцүү байдаг. Хэрэв банк өргөдлийг хүлээн авсан ч тохиолдол бүрийг тусад нь авч үзнэ. Эцсийн шийдвэрт маш олон хүчин зүйл нөлөөлдөг бөгөөд үүнд хэн нь бүтээн байгуулагч, хөрөнгө оруулагч болох, байшинг барьж дуусгах эцсийн хугацаа гэх мэт. ийм нөхцөлд. Залуу гэр бүл орон сууц сонгохдоо бараг үргэлж шинэ байшинг илүүд үздэг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн хоёрдогч зах зээл дээрх орон сууц

Энэ төрлийн ипотекийн зээлийн онцлог нь нэлээн хурдан боловсруулалт, авахад харьцангуй хялбар байдаг. Энэ асуудалд татгалзсан ч гэсэн хэд хэдэн банктай холбоо барих шаардлагатай. Эцсийн эцэст, нэг банк, нөгөө банкинд татгалзсан шалтгаан хангалттай баттай биш байх болно.

Урьд дурьдсанчлан ийм зээл авах нь шинэ барилгаас илүү хялбар байдаг, ялангуяа татгалзах шалтгаан цөөн байдагтай холбоотой. Үүнд:

• худалдагч орон сууцны дахин төлөвлөлт хийсэн бөгөөд энэ баримтыг бүртгээгүй;
• байшингийн хууль ёсны цэвэр ариун байдал, магадгүй тэнд хэн нэгэн таагүй түүхтэй амьдарч байсан байх.

Нийгмийн ипотекийн төрөл

Энэ төрлийн ипотекийн зээл нь хүн амын нийгмийн хамгаалалгүй хэсэг, мөн хэвийн нөхцөлд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжгүй хүлээлгийн жагсаалтад байгаа хүмүүст зориулагдсан. Нийгмийн хоёр төрөл байдагморгейж:

• хүлээлтийн жагсаалтад байгаа хүмүүсийн урьдчилгаа төлбөрийг хотоос татаас хэлбэрээр олгох үед;
• зээлийг барилгын өртгийн үнээр олгоно; зургаан сарын дотор энэ зээлийг авсан хүн ямар ч хүүгүйгээр өрийг төлөх боломжтой.

Цаашид нийгмийн хөтөлбөрийн хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийг бүтээн байгуулагчдаас өөрсдөө зах зээлийн үнээр худалдан авахаар төлөвлөж байна. Харин хүлээлгийн жагсаалтад байгаа хүмүүс орон сууцны татаас төлснөөр үүнийг ашиглах боломжтой болно. Урт дараалалд зогсох тусам татаасын хэмжээ нэмэгдэнэ. Мөн хүлээлгийн жагсаалтад байгаа хүмүүс зөвхөн хотын барьж байгуулсан үл хөдлөх хөрөнгөө худалдан авах боломжтой.

Залуу гэр бүлд зориулсан ипотекийн зээлийн төрөл

Шинээр гэрлэсэн эхнэр, нөхөр хоёрын үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох асуудал онцгой хурцаар тавигдаж байна. Банкууд эрсдэл хүлээхийг хүсдэггүй бөгөөд залуу мэргэжилтнүүдийн ирээдүйг урьдчилан таамаглах аргагүй тул сонирхол нь нэлээд өндөр байдаг. Гэвч сүүлийн үед зарим банкууд залуусын хэрэгцээг хангаж, шинэ хөтөлбөр боловсруулж байна.

Ихэвчлэн энэ төрлийн ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүд нь урьдчилгаа төлбөрийг бууруулах, зээл олгох дээд хугацаатай байх зорилготой. Эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэг нь 30 нас хүрээгүй, гэр бүлд хүүхэд байгаа бол анхны шимтгэл нь 10% байж болно. Хэрэв залуу мэргэжилтнүүд ирээдүйтэй ажилд орсон бол урьдчилгаа төлбөр нь бүр 5% болж, орон сууцны зээлийг 25-30 жилийн хугацаатай олгоно.

Мэдээж орчин үеийн нөхцөлд орон сууц худалдан авах хамгийн бодит сонголтуудын нэг бол ипотекийн зээл юм. Залуу гэр бүл сайжруулах янз бүрийн арга замыг хайж байназээлийн нөхцөл. Гол асуудал бол банкинд зорилгын ноцтой байдлыг нотлох явдал юм. Хэрэв үүнийг хийж чадвал банк татгалзахгүй.

Хамтдаа бүтээцгээе хөтөлбөр

Ипотекийн зээлийн төрөл нь маш олон янз байдаг бөгөөд тус бүрдээ тодорхой хөтөлбөрүүдийг бий болгодог. "Хамтдаа бүтээцгээе"-ийн мөн чанар нь хүн амын зардлаар эргэн төлөгдөх урт хугацааны төлөвлөгөө юм.

Байр авах гэж байгаа хүний үүрэг бол байрны үнийн дүнгийн 40-50 орчим хувийг хуримтлуулах, үлдсэнийг нь хоршоо нэмдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө авангуут тэр хүний өмч болно, гэхдээ баталгаатай. Хоршооноос өгсөн хэсгийг дээд тал нь 20 жилийн дотор төлөх ёстой. Дараа нь барьцаа хасагдаж, тухайн хүн бүрэн эзэмшигч болно.

Цэргийн моргейжийн хөтөлбөр

Ипотекийн зээлийн бүх хөтөлбөрүүд нь зээлийн нөхцөлийг сайжруулахад чиглэгддэг бөгөөд энэ нь үл хамаарах зүйл биш юм. Энэ бол цэргийн албан хаагчдыг орон сууцаар хангах санхүүжүүлсэн систем юм.

Энэ хөтөлбөрийн ипотекийн зээлийн онцлог нь анхны гэрээ байгуулсан цэргийнхэн тодорхой төрлийн суутгал авах эрхтэй байдаг. Жил бүр дунджаар 250 мянган рубль цэргийн албан хаагчийн дансанд ордог. Тэрээр хуучин гэрээний хугацаа дууссаны дараа шинэ гэрээ байгуулахдаа энэ мөнгийг ашиглаж болно. Хэдэн жилийн турш хуримтлагдсан мөнгийг урьдчилгаа төлбөр болгон ашигладаг.

Зээлийн үлдэгдлийг улсаас цэрэг армид гэрээгээр ажиллаж байх хугацаанд төлдөг. Цэргийн алба хаах болмогц төр төлөхөө больж, бусад ньзээлийг өөрөө төлөх ёстой.

Төсөл "ОХУ-ын иргэдэд хямд, тохилог орон сууц"

Энэ төслийн зорилго нь ОХУ-ын оршин суугчдад ипотекийн зээлийн хүртээмжийг нэмэгдүүлэх явдал юм. Олон хүмүүсийн хувьд орон сууц худалдан авах бараг цорын ганц боломж бол моргейжийн зээл гэдгийг хүн бүр мэддэг. Залуу гэр бүл ч үл хамаарах зүйл биш юм. Тэд ихэвчлэн моргежийн зээлээс татгалздаг.

Төслийн оролцогчид үүнд ямар ч асуудал байхгүй. Дээрээс нь ипотекийн зээлийн хувь буурсан. Энэхүү төслийг ипотекийн зээлийн нийгмийн хэлбэрийн нэг хэсэг болгон боловсруулсан. Арилжааныхаас гол ялгаа нь нэг метр квадратын тусгай (давуу) зардал юм. Нийгмийн ипотекийн зээлийн хүрээнд банк нь зээлдэгч болон орон сууцны талбайг өөрөө даатгалд хамруулах, зээлийн хугацаа дуустал тодорхой хүүтэй байх үүрэг хүлээнэ.

Ипотекийн зээлийг хөгжүүлэх нь залуу гэр бүл, хүн амын нийгмийн эмзэг давхаргын орон сууцны нөхцлийг сайжруулахад чиглэсэн ийм төрлийн хөтөлбөр, хөтөлбөрийн ачаар боломжтой юм.

Ипотекийн зээлийн давуу болон сул талууд

Ипотекийн зээлийн төрөл нь бие биенээсээ үл хамааран сайн болон сул талуудтай. Энэ нь зөвхөн ипотекийн зээл төдийгүй аливаа зээлийн хувьд ердийн зүйл юм. Тиймээс ашиг тус нь:

• Олон тооны хүмүүсийн хувьд ипотекийн зээл нь хувийн орон сууц худалдан авах цорын ганц боломж юм;
• ипотекийн зээлийг удаан хугацаагаар олгодог бөгөөд иргэд бага хэмжээгээр төлөх боломжтой;
• та орон сууцанд хамаатан садангаа бүртгүүлэх боломжтой,мөн өөрийн таашаалд нийцүүлэн засвар хийгээрэй, ерөнхийдөө орон сууцныхаа мөнгийг өгөөрэй.

Сул тал нь:

• албан ёсоор ипотекийн зээлээр авсан орон сууц нь банкных бөгөөд тухайн хүн зарах, хандивлах боломжгүй;
• зээл авах хугацаанд эдгээр орон сууцны 2 байтугай 3-ынх нь төлбөрийг төлөх хугацаа хэт урт тул;
• хэрэв хүн төлбөрөө төлөхөө больсон тохиолдолд банк орон сууцыг нь авч зардлаа нөхөхөөр зарсан бол үлдсэн мөнгийг нь буцаана.

Ихэнх хүмүүс амьдралынхаа аль нэг үе шатанд зээлээр орон сууц авах эсэхээ эргэлздэг. ОХУ-д ипотекийн зээл олгох нь олон сул талуудтай боловч орчин үеийн ертөнцөд өөрийн гэсэн орон сууц худалдаж авах цөөн хэдэн боломжуудын нэг хэвээр байна. Хамгийн гол нь тогтвортой ажиллах нь банкны итгэлийг олж авахаас гадна зээлийн нөхцөлийг сайжруулахад тусална. Төрөөс төлбөр тооцоог хөнгөвчлөх, иргэдэд орон сууц худалдан авахад нь туслах зорилготой олон хөтөлбөрийг саяхан бий болгосон.