Хууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авах: эрсдэл, учирч болзошгүй бэрхшээл, шийдвэрлэх арга зам, риэлторын зөвлөгөө

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Одоо мөрдөгдөж байгаа хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны төлөвлөлттэй холбоотой аливаа ажлыг холбогдох хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авах ёстой. Гэсэн хэдий ч практикээс харахад зарим хариуцлагагүй иргэд үүнийг үл тоомсорлодог бөгөөд үүний үр дүнд давхар орон сууц худалдаж авсан хүмүүст тодорхой бэрхшээл тулгардаг. Түүнээс гадна? Норматив актууд байнга нэмэгдэж, өөрчлөгддөг тул урьд өмнө нь зөв байсан зүйл хэзээ нэгэн цагт тийм байхаа больж магадгүй юм. Үүний цаана нэлээд логик асуулт гарч ирж байна: хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийснээр орон сууц худалдаж авах нь ямар эрсдэлтэй вэ? Үүнийг илүү нарийвчлан ойлгож, үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчид ямар эрсдэлтэй тулгарах, мөн өөрийгөө хэрхэн даатгуулж, олон асуудлаас зайлсхийх талаар олж мэдье.

Ерөнхий мэдээлэл

Ярихаасаа өмнөХууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авахад юу заналхийлж байгаа талаар үндсэн нөхцөл, зохицуулалтын хүрээг харцгаая. Орон сууцны барилга байгууламжийн төсөлд өөрчлөлт оруулах үйл явцыг ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулиар зохицуулдаг. Үүнд бүх нөхцөл, зөвшөөрөл олгох журам, дахин төлөвлөлтийн ангилал, хууль зөрчсөн тохиолдолд оногдуулах шийтгэлийг тодорхойлсон болно.

Орон сууцны тохиргоог өөрчлөх бүх ажил нь зөвшөөрөл шаарддаггүй гэдгийг ойлгох нь чухал. Зарим тохиолдолд төлөвлөсөн засварын талаар BTI-д мэдэгдэхэд хангалттай бөгөөд ингэснээр энэ төрийн байгууллагын ажилтнууд ирээдүйн өөрчлөлтийг баримтжуулах болно. Үүнд дараах зүйлс орно:

• сантехникийн тоног төхөөрөмжийг шилжүүлэх;
• даацын хананд хаалга суурилуулах;
• тагтны засвар, шиллэгээ;
• орон сууцны дулаан тусгаарлах шинж чанарыг нэмэгдүүлэх үүдний танхим барих;
• дотоод хуваалт барих;
• шилжүүлэх хаалга.

Дээрх тохиолдолд хууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авах нь Орон сууцны тухай хуулийн хэм хэмжээнд харшлахгүй, зөвшөөрөл авах шаардлагагүй тул ямар ч аюул занал учруулахгүй.

Зохицуулалтын гол шаардлага

Тэднийг сайтар харцгаая. Хэрэв таны төлөвлөгөөнд орон сууц худалдаж авах багтсан бол хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийх нь олон асуудал үүсгэж болзошгүй, жишээлбэл,хэрэв та дараа нь баримт бичгийг дахин бүртгүүлэх эсвэл амьдрах орон зайг дахин худалдах хүсэлтэй бол. Тиймээс, ямар тохиолдолд орон сууцны байрны тохиргоонд өөрчлөлт оруулахыг хориглодогийг мэдэх хэрэгтэй. Үүнд дараах зүйлс орно:

• хэрэв дахин төлөвлөлтийн үр дүнд орон сууцны нөхцөл муудаж, эсвэл харилцаа холбоо тогтооход хүндрэлтэй бол;
• газар аюултай эсвэл хүн амьдрах боломжгүй болсон;
• тухайн ажил нь иргэний хамгаалалтын алба, Онцгой байдлын яамны үйл ажиллагаанд зориулагдсан байшингийн хэсгүүдэд нөлөөлсөн тохиолдолд;
• даацын бүтцийн бат бөх, бат бөх байдалд нөлөөлдөг;
• барилга нурах аюулыг бий болгох, хөрш зэргэлдээх барилгуудын хэвийн үйл ажиллагаанд саад учруулах;
• агааржуулалтын төхөөрөмж муудсан;
• туслах байгууламжийн ачааллыг нэмэгдүүлнэ.

Энэ тохиолдолд хууль бусаар дахин төлөвлөлттэй орон сууц худалдаж авах нь сөрөг үр дагавартай тул хүсээгүй юм. Танд ямар үр дагавар гарч болох талаар дэлгэрэнгүй мэдээллийг доороос үзнэ үү.

Орон сууцны хөрвүүлэлтийн төрөл

Та энэ талаар юу мэдэх хэрэгтэй вэ? Хэрэв та хууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авах бүх эрсдлийг тооцож, ийм эрсдэлтэй алхам хийхийг зөвшөөрсөн бол энэ нь юу байж болох талаар нарийвчилсан ойлголттой байх хэрэгтэй. Одоогийн хууль тогтоомж нь орон сууцны сэргээн босголтыг хоёр төрөлд хуваадаг:

• энгийн;
• хэцүү.

Тэдний хоорондын ялгааЭнэ нь эхний тохиолдолд зохицуулалтын байгууллагуудад зөвхөн ноорог өгөх шаардлагатай бөгөөд хоёр дахь тохиолдолд төсөл боловсруулах шаардлагатай болно. Хэрэв та хаалгыг нүүлгэх эсвэл сантехникийн төхөөрөмжийг шилжүүлэхээр төлөвлөж байгаа бол BTI-д ноорог зургаар батлуулахад хангалттай. Түүнчлэн, орон сууцны төлөвлөгөөнд бүх өөрчлөлт оруулах шаардлагатай болно.

Цогцолбор дахин төлөвлөлт нь илүү асуудалтай бөгөөд цаг хугацаа их шаарддаг тул та хэд хэдэн төрийн байгууллагад төсөл боловсруулж, батлах шаардлагатай болно. Бүх үйл явц нь зургаан сар орчим үргэлжлэх бөгөөд та дунджаар 60,000 рубль төлөх шаардлагатай болно. Зөвшөөрлийн бичиг баримтыг хүлээн авсны дараа орон сууцны эзэн BTI-д мэдэгдэх шаардлагатай бөгөөд энэ нь техникийн үзлэг хийж, акт гаргадаг.

Хэрэв та энэ журмыг давж гарвал орон сууц худалдан авахад тодорхой үр дагавар гарч болзошгүй. Зөвшөөрөлгүй дахин төлөвлөлтийг холбогдох зохицуулах байгууллага илрүүлсэн тохиолдолд холбогдох хуулиар шийтгэнэ.

Зөвшөөрөгдөөгүй дахин тохиргоотой үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авбал яах вэ?

Орон сууц худалдан авахдаа хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийх нь юу заналхийлж байна вэ гэсэн асуултыг олон хүн сонирхож байна. Мөн энэ нь гайхах зүйл биш юм, учир нь хоёрдогч зах зээл нь янз бүрийн зөрчилтэй орон сууц худалдах саналаар дүүрэн байдаг. Энэ тохиолдолд бүх хариуцлага нь худалдагч биш харин худалдан авагчид хамаарна. Тиймээс орон сууц сонгохдоо түүний техникийн паспорт болон бусад бичиг баримтыг сайтар судалж үзэх хэрэгтэй. Эцсийн эцэст, хэрэвгүйлгээ дууссаны дараа аливаа зөрчлийг зохицуулах байгууллага цаашид илрүүлэх тул та торгууль төлөх шаардлагатай болно.

Зээлээр байр худалдаж авах

Та энэ талаар юу мэдэх хэрэгтэй вэ? Ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авахдаа хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийх нь зөвхөн техникийн баримт бичиг болон үл хөдлөх хөрөнгийн бодит төлөвлөгөөний хооронд зөрүү байхгүй тохиолдолд л боломжтой юм. Энэ тохиолдолд бүх зүйл тийм ч аймаар биш юм, учир нь бүх хариуцлага нь орон сууцны хууль ёсны эзэмшигчийн үүрэг гүйцэтгэгч нь худалдан авах / худалдах гүйлгээ хийх үед бүхэлдээ хамаарна. Иймд хэрэв танд бэлэн мөнгөөр орон сууц худалдаж авах мөнгө хүрэлцэхгүй, зээл авах хүсэлтэй байгаа бол эхлээд бүх бичиг баримтыг хуулийн үндсэн стандартад нийцэж байгаа эсэхийг шалгах мэргэжилтэнтэй зөвлөлдөхийг зөвлөж байна.

Би ямар эрсдэлд анхаарах ёстой вэ?

Энэ тал дээр онцгой ач холбогдол өгөх хэрэгтэй. Өмнө дурьдсанчлан, орон сууц худалдаж авахдаа хууль бусаар дахин төлөвлөлтийн үр дагавар нь мөнгөн торгууль юм. Түүний хэмжээ нь олон хүчин зүйлээс хамаардаг бөгөөд зарим тохиолдолд маш зохистой хэмжээнд хүрдэг. Дүрмээр бол, орон сууцны тохиргоог өөрчлөх нь ямар нэгэн үр дагаварт хүргэхгүй, тухайлбал хөрш зэргэлдээ байр, барилга байгууламж, түүнчлэн тэдгээрийн эзэдэд хохирол учруулаагүй бол торгууль төлөхөөс зайлсхийх боломжтой. Үгүй бол хууль тогтоомжид эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэхээр заасан бөгөөд энэ нь аль хэдийн илүү ноцтой юм. Үүнээс гадна хохирогчаль нэг тал шүүхээр дамжуулан нэмэлт торгууль ногдуулахыг хүсч болох бөгөөд ихэнх тохиолдолд тэд үүнийг амжилттай авч чаддаг. Ийм тохиолдлуудад дараахь зүйлс орно:

• агааржуулалтын үйл ажиллагааг зөрчсөн;
• барилгын фасадны механик гэмтлийн илрэл;
• даацын байгууламжийн дуу чимээ тусгаарлагч шинж чанар буурах.

Хэрэв та дахин төлөвлөлт хийхээр төлөвлөж байгаа бол хууран мэхлэхгүй байх нь дээр, учир нь барилгын багаж хэрэгслийн чимээ шуугиан нь засварын талаар хөршүүддээ хэлэх нь гарцаагүй бөгөөд тэд холбогдох зохицуулах байгууллагад мэдээлж болно. Түүнчлэн, үндсэн дүрэм, журмын дагуу ажил явуулахгүй байх нь орон сууцны харилцаа холбооны үйл ажиллагааг тасалдуулахад хүргэж болзошгүй юм.

Хууль бус дахин төлөвлөлтийг нийтийн аж ахуйн нэгжийн төлөөлөгчид бие даасан эрчим хүчний тоолуурын заалтыг авахдаа илрүүлж болно. Үйл ажиллагааных нь онцлогоос шалтгаалаад холбогдох байгууллагад нь мэдэгдэхээс аргагүйд хүрч, төлөөлөгч нь ирж шалгалт хийгээд сайндаа л торгууль ногдуулна. Түүнчлэн, техникийн болон кадастрын паспорт дээр хийсэн өөрчлөлтүүд хийгдэхгүй тул эдгээр баримт бичиг хүчингүй болж, дараа нь орон сууцаа дахин худалдахад асуудал гарна.

Хууль бусаар дахин төлөвлөлт хийсэн орон сууц худалдан авах гол эрсдэл нь дараах байдалтай байна:

• Гүйлгээг нэг талдаа цуцалж, хүчингүй болсон.
• Төрийн ашиг сонирхолд эд хөрөнгө хураах. Ихэнхдээ энэ нь худалдан авагч тухайн байранд хууль бусаар өөрчлөлт оруулсан гэдгийг мэдэж, санаатайгаар очсон үед тохиолддог.хэлэлцээр.
• Одоогийн эзэмшигч бүх зөрчлийг арилгах хүртэл эд хөрөнгийг баривчлах.

Борлуулагчдын хувьд орон сууцны үнэ цэнээ алдахаас өөр эрсдэлгүй. Өмнө дурьдсанчлан, тэд юунд ч хариуцлага хүлээхгүй. Тиймээс худалдан авагчид амьдрах орон зайгаа сонгохдоо нухацтай хандах хэрэгтэй, учир нь холбогдох эрсдэл өнөө үед маш өндөр байна. Аливаа хэлцлийг зөвшөөрөхөөс өмнө сайтар бодохыг зөвлөж байна.

Хэрхэн худалдан авагч болох вэ?

Орон сууцтай болохдоо хүн бүр маш хариуцлагатай хандах ёстой. Энэ нь ялангуяа хууль бусаар дахин төлөвлөлтийн дагуу орон сууц худалдан авах тохиолдолд ипотекийн зээлээр хэрэгжиж байгаа тохиолдолд үнэн юм, учир нь гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа та үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч байх бөгөөд бүх хариуцлага та нарт хүлээх болно. Энэ тохиолдолд асуудлыг шийдэх хоёр сонголт байна: хуульд заасан хугацаанд орон сууцны бүх бичиг баримтыг дахин бүрдүүлэх, эсвэл байрыг анхны байдалд нь буцааж өгөх. Эхний арга нь зардал багатай бөгөөд цаг хугацаа их шаарддаг тул үүнийг баримтлах нь дээр.

Орон сууцыг зөвшөөрөлгүй өөрчлөхийг хэрхэн хуульчлах вэ

Энэ тал дээр илүү дэлгэрэнгүй ярилцъя. Тэгэхээр та хууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авсан. Хуультай холбоотой асуудал гарахгүйн тулд юу хийх вэ? Энэ асуултын хариултыг дээр дурдсан: орон сууцны баримт бичгийг дахин бүртгүүлэх. Гэсэн хэдий ч холбогдох бүх зардлыг худалдагч биш харин та өөрөө хариуцдаг гэдгийг та ойлгох ёстой. Та цуглуулах хэрэгтэй болнодараах бичиг баримтууд:

• байрны тохиргоог өөрчлөх програм;
• техникийн мэдээллийн хуудас;
• худалдан авах/худалдах гэрээний эх хувь, хуулбар;
• орон сууц бүртгүүлсэн хүний иргэний паспортын хуулбар;
• шинэ төлөвлөгөө;
• Бүх гэр бүлийн гишүүдийн дахин төлөвлөлтийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөл.

Танд энэ бүх асуудлыг шийдвэрлэхэд ердөө 6 сарын хугацаа байгаа тул орон сууц худалдаж авсныхаа дараа хойшлуулалгүй, цаг хугацаа их шаарддаг тул шууд бичиг баримтаа цуглуулж эхэлсэн нь дээр. Үүний зэрэгцээ та бүх хууль эрх зүйн чиглэлээр сайн мэдлэгтэй байх ёстой. Тэдний хэлснээр хууль мэдэхгүй байх нь шалтаг биш бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой асуудалд маш их урхи гардаг. Хууль бус дахин төлөвлөлттэй орон сууц худалдаж авах нь нэлээд эргэлзээтэй аж ахуйн нэгж бөгөөд үүнд болгоомжтой хандах хэрэгтэй. Тиймээс эхлээд хуульчдаас зөвлөгөө авах нь ашигтай. Энэ нь үйл явцыг ихээхэн хурдасгаад зогсохгүй ирээдүйд олон асуудлаас зайлсхийх болно.

Байшин сонгохдоо юуг анхаарах вэ?

Хууль бус дахин төлөвлөлттэй орон сууц худалдаж авахгүйн тулд бичиг баримтаа сайтар судалж үзэх хэрэгтэй. Хэрэв ямар нэгэн зөрчил, хууль бус өөрчлөлт байгаа бол тэдгээрийг хялбархан илрүүлэх боломжтой. Та үүнийг дараах аргуудын аль нэгийг ашиглан хийж болно:

1. Дахин төлөвлөлтийн явцад ихэвчлэн зэргэлдээх байгууламжуудын анхны шинж чанар өөрчлөгддөг бөгөөд үүний үндсэн дээрхөрш орон сууцны оршин суугчид хууль бус үйлдлийн талаар таамаглаж, хяналтын байгууллагад мэдэгдэх боломжтой. Хүлээн авсан гомдлын үндсэн дээр комисс заасан хаягаар явна. Хэрэв нэгэн зэрэг орон сууцны төлөв байдал болон түүний төлөвлөгөөний хооронд зөрчил илэрсэн бол эзэмшигч нь мөнгөн торгууль төлж, бүх зүйлийг анхны байдалд нь оруулах үүрэгтэй.
2. Өөрчлөлт хийх явцад барилгын норм, дүрмийг бүдүүлгээр зөрчиж, харилцаа холбоо тасарч, улмаар яаралтай тусламжийн баг дуудаж, асуудлыг засч залруулахад хүргэсэн тохиолдолд ийм тохиолдол гардаг. Энэ тохиолдолд торгуулийн хэмжээ хамаагүй өндөр байх бөгөөд болсон үйл явдалд эрүүгийн хэрэг үүсгэж болзошгүй.
3. Дахин төлөвлөлтийн хууль бус байдлыг нийтийн аж ахуйн ажилчид эрчим хүчний хэрэглээний тоолуураас заалт авах явцад илрүүлж, холбогдох байгууллагад өргөдөл гаргаж болно.

Дээрх тохиолдлуудын аль нэгийг нь бүртгэж холбогдох баримт бичигт тусгах тул та орон сууц худалдан авахдаа нухацтай судалж үзэх юм бол олон асуудлаас зайлсхийх боломжтой.

Дүгнэлт

Өнөөдөр олон хүн хууль бусаар дахин төлөвлөлттэй орон сууц худалдаж авахаар шийддэг, учир нь ийм орон сууцны үнэ хамаагүй бага тул мөнгө хэмнэхийг хүсдэг. Гэсэн хэдий ч та давуу болон сул талуудыг сайтар жинлэх хэрэгтэй. Байшингийн тохиргооны өөрчлөлтийг хууль ёсны болгох эсвэл арилгах нь үргэлж боломжгүй байдаг бөгөөд үр дагавар ньнэлээд нухацтай бай. Дахин эрсдэлд орохгүй, эргэлзээтэй хэлцэл хийхгүй байх нь дээр. Хэрэв та эцэст нь хууль бусаар дахин төлөвлөлтөөр орон сууц худалдаж авахаар шийдсэн бол техникийн баримт бичгийг анхааралтай уншиж, худалдан авсны дараа хуулийн шаардлагын дагуу бүх зүйлийг хийх боломжтой эсэхийг шалгаарай. Зөвхөн ийм байдлаар л та шударга ёс таныг гүйцэхгүй гэдэгт итгэлтэй байж чадна.