Барилга байгууламжийн үнэлгээ: баримт бичиг, дүрэм, арга

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Барилга байгууламжийн үнэлгээг олон шалтгаанаар хийж болно. Ихэнхдээ энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн татварыг төлөхтэй холбоотой бөгөөд түүний хэмжээ нь тухайн объектын кадастрын үнэ цэнээс хамаарна. Энэ тоог эргэн харж, бага хэмжээний татвар төлөхийн тулд өмчлөгчид үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан үнэлгээг мэргэжлийн байгууллагад захиалдаг. Уг нийтлэлд процедурт шаардлагатай баримт бичгийн жагсаалт, энэ үйлдлийг гүйцэтгэх дүрэм, аргуудыг багтаасан болно.

Яагаад хэрэгтэй байна вэ?

Объектийн кадастрын үнэ цэнийг өөрчлөх шалтгаанаас гадна барилга байгууламжийн нөхцөл байдлыг үнэлэх шаардлагатай хэд хэдэн нөхцөл байдал бий:

• Тодорхой өдөр зах зээлийн үнийг тодорхойлсон борлуулалтын өмнөх бэлтгэл. Уг процедур нь аливаа төрлийн гүйлгээг (худалдан авах, худалдах, солилцох, түрээслэх, хувьцаа бүртгэх гэх мэт) хийхэд зайлшгүй шаардлагатай.
• Шүүхийн захирамжаар буюу шүүх хуралдаанд хянан хэлэлцэхээр.
• Эд хөрөнгийн гэмтлийн улмаас учирсан хохирлыг тооцох.
• Зээл, ипотекийн зээл авах зорилгоор.
• Тиймбайгууллагын дүрмийн санд объект нэмэх.

Бие даасан үнэлгээг хэнд даатгах вэ

Мэргэжилтнүүд танд тохирох компанийг сонгохдоо дараах дүрмийг баримтлахыг зөвлөж байна:

• Хайлтын систем, жишээлбэл Yandex-д өөрийн бүс нутгийг зааж өгөх асуулт асуугаарай. Энэ нь хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр зар хайх, найз нөхөд, хамаатан садантайгаа ярилцлага хийхээс хамаагүй илүү үр дүнтэй байх болно.
• Хэд хэдэн компанийн сурталчилгааг судлаарай. Интернэт дэх мэдээлэл их байх тусам компани найдвартай байх боловч үйлчилгээ нь илүү үнэтэй байх болно.
• Та сонгосон компанийхаа сайтыг хайж олоод дизайны түвшин, агуулга, холбоо барих хуудсанд байгаа эсэх, асуултынхаа мэдээллийн талаар судлах хэрэгтэй.
• Зөвшөөрлийн сканнердсан хуулбар, компанийн үйл ажиллагаа хууль ёсны болохыг баталгаажуулсан гэрчилгээ, түүнчлэн мэргэжлийн хариуцлагын даатгалын гэрчилгээг сайтад байршуулсан эсэхийг шалгах шаардлагатай.
• Интернэтээс шүүмж хайхыг зөвлөж байна. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв тэдгээрийн хоёроос гурав нь л байвал энэ нь шийдвэрлэх ач холбогдол өгөхгүй, гэхдээ үйлчлүүлэгчийн сөрөг санал байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэнд мэдэгдэх ёстой.
• Тохиромжтой сонголтыг олсны дараа та компани руу залгаж, өөрийгөө танилцуулж, сонирхож буй сэдвийнхээ талаар ярилцах хэрэгтэй. Тодорхой бөгөөд товч хариулт нь зөв сонголт хийхэд тусална. Гарах боломжгүй, автомат хариулагч дээр суух, нэг ажилтныг нөгөө ажилтнаар солих зэрэг нь үйлчлүүлэгчид мэдэгдэх ёстой.

Барилга байгууламжийн үнэлгээний баримт бичиг

Ихэвчлэн эзэн нь байдагүл хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн баримт бичиг. Тэдгээрийн аль нь процедурт шаардлагатай болохыг олж мэдэхийн тулд сонгосон үнэлгээний компанитай холбоо барина уу. Дүрмээр бол компанийн ажилтан анхны уулзалт эсвэл утсаар ярихдаа харилцагчийн үйлчилгээний мэргэжилтэнд юу өгөх ёстойг тайлбарлах болно. Хуулийн этгээдийн өмчлөлийн барилга байгууламжийн зах зээлийн үнийг үнэлэх үндсэн баримт бичиг нь:

• Өмчлөх эрхийн бүртгэлийн гэрчилгээ.
• Объектыг ашиглах хязгаарлалтын тухай баримт бичиг.
• Байршлыг харуулсан барилга, байгууламжийн баталгаажуулсан хил хязгаар.
• Бараа материалын картыг нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээллийн дагуу гаргасан.
• Анхны (орлуулах) зардал болон хуримтлагдсан элэгдлийн дүнгийн лавлагаа.

Объект дор газардах эрхтэй холбоотой бичиг баримт:

• Техникийн бараа материалын товчооноос олгосон техникийн паспорт, объектын зурагтай.
• BTI-аас баримт бичиг дутмаг байгаа нь нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээллийн дагуу техникийн үзүүлэлтүүдийг гаргаж өгсөн гэсэн үг.
• Байшин дотор болон бүтцийн нэг хэсэг болох компанийн үндсэн хөрөнгийн жагсаалт, тэдгээрийн дансны үнэ.
• Тайлбарын хамт төслийн баримт бичиг.
• Хөрөнгийн бодит элэгдлийн комиссын актууд.

Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ

Энэ баримт бичиг нь 2016 оны 6-р сар хүртэл хууль ёсных байсан бөгөөд бүгдэд зориулагдсанүл хөдлөх хөрөнгийн объектууд. Эзэмшигч, хаяг, техникийн шинж чанар өөрчлөгдсөн (жишээлбэл, сэргээн босголтын улмаас) эсвэл Эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлд (EGRP) шаардлагатай залруулга хийгдсэн тохиолдолд нэн даруй шинэ гэрчилгээ олгосон.

2016 оны зунаас хойш баримт бичиг олгоогүй бөгөөд та USRR-аас нэг сарын хугацаанд хүчинтэй байгаа хуулбарыг хүлээн авснаар өмчлөх эрхийг баталгаажуулах боломжтой.

Объект хязгаарлалт

Барилга байгууламжийн үнэлгээний үр дүнд тухайн объектын эцсийн үнэд нөлөөлөх дарамт, түрээслэгч, гэрээ, хэлцэл, аливаа хязгаарлалт байгаа эсэх талаар мэдээллийг эндээс хүргэж байна. Онцгой ач холбогдолтой зүйл бол тухайн объектын үнэ цэнийг хөлсөлсөн компаний мэргэжилтэн тодорхойлох процедурын үед шүүх дээр авч үзсэн янз бүрийн маргаанууд юм.

Байршил

Үл хөдлөх хөрөнгийн хаягийг өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, ЗХЖШ-ын хуулбар, геодезийн төлөвлөгөө, техникийн болон төслийн баримт бичгээр баталгаажуулж болно. Мөн үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлж буй мэргэжилтэнд тухайн барилга байгууламж, барилга байгууламж, газрын кадастрын дугаарыг өгөх ёстой.

Нягтлан бодох бүртгэлийн өгөгдөл

Аж ахуйн нэгжийн үндсэн хөрөнгийн бүртгэлийг байнга хөтөлдөг. PBU 6/01-ийн шаардлагын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийг балансад байршуулна. Цаашилбал, бараа материалын картыг үүн дээр эхлүүлэх шаардлагатай. Үүнийг гараар бөглөх боломжтой бөгөөд энэ нь жижиг фирмүүдийн хувьд ердийн зүйл юм. Энэ тохиолдолд объектын талаархи бүх өөрчлөлтүүд мөн адил байнагараар оруулсан. Гэхдээ ихэнх аж ахуйн нэгжүүд 1С ашигладаг. Энд тухайн объектын талаарх мэдээллийг программд оруулж, бүртгэл автоматаар хадгалагдана.

Барилга байгууламжийг солих зардлыг тооцохын тулд гараар бөглөж, эрх бүхий этгээдийн гарын үсгээр баталгаажуулсан бараа материалын картын хуулбарыг тухайн ажил гүйцэтгэж буй компанийн мэргэжилтэнд өгнө.

Газрын бичиг баримт

Үнэлгээчинд барилга байгууламжийн доорх газрын нөхцөл байдлын талаарх мэдээллийг заавал өгөх шаардлагатай. Кадастрын дугаараас гадна баримт бичгийн жагсаалт байдаг бөгөөд үүнд:

• кадастрын паспорт эсвэл төлөвлөгөө;
• өмчлөх эрхийн гэрчилгээ (хэрэв 2016 оноос өмнө олгосон бол) эсвэл байнгын байнгын ашиглалтын эрх, 2016 оноос хойш - USRR-ийн хуулбар;
• гэрээ (түрээсийн тохиолдолд).

Талбай дээр ачаалал байгаа бол барилга байгууламжийн үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэх компанитай гэрээ байгуулахдаа мөн мэдэгдэх ёстой.

Техникийн мэдээллийн хуудас

Ийм баримт бичгийг ихэвчлэн тухайн объектын өмчлөлийн бүртгэлийн журмын өмнө хийдэг. Хэрэв уг үл хөдлөх хөрөнгө нь ЗХЖШ-ын хуулбараар баталгаажсан хуулийн этгээдийнх бөгөөд бүртгүүлснээс хойш техникийн шинж чанарт өөрчлөлт ороогүй бол үнэлгээчин барилга, байгууламжийн бүртгэлийн гэрчилгээг гаргаж өгөх бүрэн боломжтой. БТИ-ийн өмнө нь хийсэн бүтэц. Та шинэ баримт бичиг захиалах шаардлагагүй. Эзэмшигчээс авах боломжгүй байсан ч та мэргэжилтнүүдтэй холбоо барьж болнохуулбарыг авахын тулд объектын байршил дахь техникийн тооллого. Энэ журам нь үл хөдлөх хөрөнгийн шинэ паспорт олгохоос хэд дахин хямд байх болно.

Хэрэв уг объектыг худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу өмчлөлд шилжүүлсэн бөгөөд техникийн баримт бичгийг шинэ өмчлөгчид шилжүүлээгүй бол үнэлгээчин нягтлан бодох бүртгэлийн мэдээллийн дагуу товч тайлбар гаргаж, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдөө гарын үсэг зурна. эзэмшигчийн.

Бусад баримт бичиг

Барилга, байгууламжийн өртгийг үнэлэх үйл явц саадгүй үргэлжлэхийн тулд тухайн хөрөнгийн талаарх бүх мэдээллийг хөлсөлж буй компанийн мэргэжилтнүүдэд өгөх нь дамжиггүй. Энэ нь барилга байгууламжийг дүүргэхийн хамт, жишээлбэл, буулгахад хэцүү тоног төхөөрөмжийг үнэлэх шаардлагатай тохиолдолд хамаарна. Та төслийн баримт бичгийг нэмж үзэх боломжтой. Хэрэв объект хэсэгчлэн эвдэрсэн бол тухайн эд хөрөнгийн бодит элэгдлийг баталгаажуулсан комиссын гэрчилгээ олгоно.

Хувь хүний хувьд

Эмчилгээтэй байгаа орон сууц, байшин, газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлохын тулд энгийн хүн ихэвчлэн үнэлгээний үйлчилгээг ашиглах шаардлагатай болдог. Энэ тохиолдолд баримт бичгийн жагсаалт бага бөгөөд гурван цэг хүртэл буурдаг:

• өмчийн бичиг баримт;
• кадастрын паспорт (газрын хувьд);
• техникийн паспорт (барилга эсвэл орон сууцанд).

Ашигласан үнэлгээний аргууд

Мэргэжилтэн үнэ цэнийг тодорхойлох гурван арга байдаг:

• Аналог, аль нь ашиглах үедСүүлийн үед зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг харьцуулах. Энэ арга нь гэрийн үнэлгээ хийхэд тохиромжтой. Үнэлгээчин нь тухайн жилийн борлуулалтыг судалж, зарагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг одоогийн үнэлж буй коэффициентийн тусламжтайгаар нэгтгэн дүгнэдэг. Тиймээс эхлээд тэрээр зарагдсан орон сууцны талаархи мэдээллийг олж, тооцоолсон аналогийн боломжит шинж чанарыг харгалзан үнийг нь тохируулдаг. Дараа нь нэг сегмент дэх ижил төстэй хэд хэдэн үл хөдлөх хөрөнгийг харьцуулж, дундаж үнийг гаргадаг.
• Үнэтэй, энэ нь барилга байгууламж барих бүх зардлыг тооцдог. Ихэнхдээ энэ нь жижиг талбай бүхий шинээр баригдсан орон сууцанд хамаарна. Энэ нь угсралтын чанар нь ижил төстэй материалаас, тэр ч байтугай ижил төстэй архитектурын шийдлээр яг ижил объектыг дахин бүтээхэд одоогийн байдлаар шаардагдах хөрөнгийн хэмжээг хэлнэ.

Ашигтай, хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд ашгийг харгалзан зах зээлийн үнийг үнэн зөв тодорхойлох боломжтой. Энэ арга нь арилжааны талбайн үнийг тодорхойлоход тохиромжтой. Нэгдүгээрт, ашигт ажиллагааны тооцоо хийх хугацааг тогтоо. Хоёрдугаарт, хүлээгдэж буй орлогын хэмжээг тооцдог. Гуравдугаарт, тооцооны хугацааны дараа эзэмшигчийн авах ашгийг тооцдог. Дөрөвдүгээрт, ойрын ирээдүйн бүх орлогын нийлбэрийг тооцно

Хөрөнгийн элэгдэл

Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх объектууд хөгшрөлтөд өртдөг. Нягтлан бодох бүртгэлд энэ ойлголтыг элэгдэл гэж тодорхойлдог бөгөөд хуримтлагдсан элэгдлийн үндсэн дээр түүний хувийг тооцож болно. Арга зүйБарилга байгууламжийн биет байдлын эвдрэлийн үнэлгээг хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оролцдог компаниуд мөн ашигладаг. Одоогийн байдлаар бүтцийн элемент бүрийн элэгдлийг тодорхойлж, дараа нь бүх үзүүлэлтүүдийг нэгтгэн дүгнэсэн тооцоонд давуу эрх олгож байна. Энэ аргын тусламжтайгаар үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг солих зардлыг заавал тооцдог.

Мэргэжилтнүүд хэрхэн ажилладаг вэ

Барилга байгууламжийн үнэлгээ хийх гэрээ байгуулахдаа дагаж мөрдөх хэд хэдэн дүрэм байдаг:

• Үйлчлүүлэгчийн санал болгож буй объектод дүн шинжилгээ хийж зардлаа тодорхойлно.
• Сервитут, барьцаа, барьцааны тодорхойлолт.
• Тооцооллын аргууд байгаа эсэхийг баталгаажуулж үл хөдлөх хөрөнгийн төрлийг тодорхой тодорхойлсон.
• Ажилд саад учруулж болзошгүй хязгаарлалтуудыг олж мэдэх.
• Мэдээллийн хүрэлцээг тодорхойлох замаар хэрэглэгчийн өгсөн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх.

Үнэлгээч нь ажилдаа дараах зарчмуудыг баримталдаг:

• Хүмүүс болон нөхцөл байдлаас хараат бус байх.
• Үнэлгээний объектив байдал.
• Гүйцэтгэгч болон захиалагчийн хооронд ашиг сонирхлын зөрчилгүй.
• Ажлын гэрээ заавал байгуулах.
• Судалгааны цаг хугацаа, сэдвийн талаар тодорхой тохиролцоо хийх.

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ захиалагч гэрээлэгчийг ашиглахад шаардлагатай бүх бичиг баримтыг бүрдүүлж өгөх ёстой. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох хугацаа нь үүнээс хамаарна. Мөн дагаж байнаҮнэлгээний компанийн төлөөлөгчийг уг байгууламжид нэвтрэх эрхийг олгох, энэ нь гэрээлэгчийн байгуулсан ажлын гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх урьдчилсан нөхцөл болно.