Ипотекийн зээлийн даатгал гэж юу вэ: тодорхойлолт, нөхцөл, хувь хэмжээ

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Ипотекийн зээлийг банкуудын эрэлт хэрэгцээтэй санал гэж үздэг бөгөөд түүний тусламжтайгаар зээлсэн хөрөнгийн зардлаар үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах боломжтой. Хэрэв объектыг хоёрдогч зах зээл дээр сонгосон бол зээлдэгчид гүйлгээ нь хууль ёсны бөгөөд аюулгүй эсэхийг шалгах ёстой. Үүнийг хийхийн тулд зөвхөн даатгалын компаниуд төдийгүй шууд банкуудаас санал болгодог эрхийн даатгалыг ашиглах нь оновчтой юм. Урьдчилан моргейжийн барьцааны даатгал гэж юу болох, түүний ашиг тус юу болохыг ойлгох нь чухал юм. Үүний өртөг нь орон сууцны үнэ болон бусад хүчин зүйлээс хамаардаг боловч ихэнхдээ ийм даатгал нь иргэдийг үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгөө алдахаас хамгаалдаг.

Ипотекийн зээлийн даатгал гэж юу вэ?

Энэ нь янз бүрийн шалтгааны улмаас даатгуулагч худалдаж авсан орон сууц, байшингаа өмчлөх эрхээ алдсан тохиолдолд учирсан материаллаг хохиролтой холбоотой эрсдлийн даатгал юм. Та янз бүрийн шалтгааны улмаас өмчлөх эрхээ алдаж болно, үүнд:

• худалдагч нь өв залгамжлалаар орон сууц авахдаа бусад өв залгамжлагчийн эрхэнд халдсан;
• гүйлгээ нь хуулийн шаардлагыг зөрчсөн, жишээлбэл, заналхийлсэн, хуурамч бичиг баримт ашигласан;
• худалдааны гэрээнд гарын үсэг зурах үед залилан мэхэлсэн зарим үйлдлүүд гарсан;
• нэг гишүүн ажиллах чадваргүй болсон;
• нэг тал гэрээнд гарын үсэг зурахад шаардлагатай эрх мэдэлгүй;
• Худал бичиг баримт ашиглан гэрээ хийсэн.

Дээрх нөхцөл байдалд зээлдэгч үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн талаар маргаан үүсгэж болзошгүй. Үүний үр дүнд орон сууцыг зөвшөөрөлгүй хүмүүст шилжүүлж, иргэн шууд худалдагчтай харьцах бөгөөд тэрээр хүлээн авсан мөнгөө буцааж өгөхөөс татгалзаж магадгүй юм. Энэ тохиолдолд тухайн хүн зээлсэн мөнгөө бүхэлд нь банкинд буцааж өгөх шаардлагатай болно. Тиймээс ипотекийн зээлээр орон сууц худалдан авахдаа өмчийн даатгалд хамрагдах нь таны эрхийг хамгаалах сайхан боломж юм.

Оросын хууль тогтоомжид үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гүйлгээг хүчингүй болгох цөөн хэдэн нөхцөл байдал бий. Тиймээс тусдаа даатгалын бодлого худалдаж авах нь сөрөг үр дагавраас хамгаалах сайн арга юм.

Хэрэглэх боломжтой үед?

Та ямар ч гүйлгээг эсэргүүцэх боломжтой тул өмчийн даатгалыг зөвхөн хоёрдогч төдийгүй анхдагч зах зээлд үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа ашиглаж болно. Гэхдээ ихэнхдээ хоёрдогч зах зээл дээр худалдагчидтай хамтран янз бүрийн маргаан, санал зөрөлдөөн, асуудал үүсдэг. Энэ нь нэг орон сууцтай холбоотойянз бүрийн шалтгааны улмаас нэг хүнээс нөгөөд шилжүүлж болох бөгөөд үүний үр дүнд хэд хэдэн гүйлгээний аль нэгийг нь үргэлж эсэргүүцэж болно.

Ипотекийн зээлийн даатгал хэзээ гарах вэ? Ихэнхдээ ийм даатгалын бодлогыг дараах тохиолдолд хүмүүс худалдаж авдаг:

• Гүйлгээний хоёр дахь этгээд нь үнэхээр хариуцлагатай, найдвартай хүн гэдэгт итгэлгүй шууд худалдан авагчдын хувийн хүсэлтээр сонгосон объектын өмчлөх эрхээ алдах магадлалтай;
• ипотекийн зээлд хамрагдахдаа олон банк зээлдэгчээсээ ийм бодлого гаргахыг шаарддаг бөгөөд энэ нь худалдан авагчдыг томоохон эрсдэл, өндөр алдагдалаас хамгаалах боломжийг олгодог;
• хэрэв даатгалын объект нь банкны томоохон зээлийн барьцаа болж байвал банк үйлчлүүлэгчээс хэд хэдэн даатгалын бодлого гаргахыг шаардаж болно.

Ихэнх тохиолдолд албадан худалдан авалт хийдэг.

Даатгалын компанийн ажилчид юу хийдэг вэ?

Даатгалын компанитай гэрээ байгуулахын өмнө үйлчлүүлэгч сонгосон эд хөрөнгийн бүх бичиг баримтыг тус байгууллагын ажилтнуудад шилжүүлдэг. Мэргэжилтнүүд гүйлгээний хууль ёсны цэвэр байдлыг хангахын тулд объект, бичиг баримтыг сайтар шалгаж үзэх болно.

Пүүсийн ажилчид ирээдүйн өмчийн эрхэд учирч болзошгүй бүх аюулыг тодорхойлох боломжтой болно.

Тэд бодлого зарахаас татгалзаж болох уу?

Даатгалын байгууллагын ажилтнуудын хийсэн баталгаажуулалт нь шууд худалдан авагчдад ашигтай төдийгүйкомпанийн ажилтнууд, энэ тохиолдолд тэд үйлчлүүлэгчийнхээ алдагдлыг нөхөх шаардлагагүй гэдэгт итгэлтэй байж болно. Даатгалын компаниуд орон сууцны эрхийн даатгалаас татгалзах тохиолдол байдаг. Энэ нь тэд аливаа чухал асуудлыг илрүүлдэгтэй холбоотой юм. Ийм нөхцөлд иргэн эрсдэлтэй худалдан авалтаас татгалзсан нь дээр.

Пүүс бодлогоо зарахыг зөвшөөрсөн ч хүмүүс өөрсдөө судалгаа хийх хэрэгтэй. Энэ нь даатгалын компанийн ажилтнууд ямар нэгэн чухал нарийн ширийн зүйлийг орхигдуулж болзошгүйтэй холбоотой юм. Та өөрийн судалгааны үр дүнд ноцтой асуудлуудыг тодорхойлж чадна, үүнээс болж борлуулалтын гэрээ байгуулахаас татгалзах нь зүйтэй.

Ипотекийн зээлд өмчлөх эрхийн даатгал шаардлагатай юу?

Хуульд зааснаар ийм даатгал заавал байх албагүй, учир нь банкууд зөвхөн худалдан авсан эд хөрөнгийн даатгалын бодлогыг худалдан авахыг үйлчлүүлэгчдээсээ шаардах боломжтой. Гэвч бодит байдал дээр банкны ажилтнууд үйлчлүүлэгчдээс ийм бодлогыг худалдан авахыг шаарддаг нь олонтаа тохиолддог. Учир нь тэд гэрээг баталгаажуулахыг хүсэж байна.

Хүмүүс эрхийн даатгалын бодлого худалдаж авахгүй байх сонголт хийх боломжтой. Гэхдээ энэ тохиолдолд банкны байгууллага шалтгааныг тайлбарлахгүйгээр ипотекийн зээл олгохоос татгалзах болно. Тиймээс хүмүүс ихэвчлэн ийм худалдан авалт хийхээс өөр аргагүй болдог.

Бодлогын зардал

Ипотекийн зээлийн эрхийн даатгалын үнэ нь сонгосон даатгалын компани болон бусад хүчин зүйлээс шалтгаалдаг тул өөр өөр байж болно. Тэр бол стандарт юмЭнэ нь худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 0.5-1 хувьтай тэнцэх боловч зарим тохиолдолд тухайн объектын үнийн 5%-д ч хүрч болно.

Янз бүрийн шалтгаанаар орон сууцаа алдах томоохон эрсдэлтэй үед өндөр өртөг тогтоодог.

Өртөлд ямар хүчин зүйл нөлөөлдөг вэ?

Бодлогын үнэд янз бүрийн хүчин зүйлс нөлөөлдөг бөгөөд үүнд:

• даатгал худалдаж авсан хугацаа;
• орон сууц барьцаалсан ипотекийн зээлийн хэмжээ;
• гүйлгээг хууль ёсны цэвэр эсэхийг шалгах зорилгоор хийсэн шалгалтын үр дүн.

Хэрэв үнэхээр харагдахуйц эрсдэл байгаа бол ирээдүйд даатгалын компани ноцтой хохирол амсаж болзошгүй тул ипотекийн зээлээр орон сууцаа даатгуулах зардал нэлээд өндөр байх болно. Санхүүжилтийг ихэвчлэн нэг удаагийн төлбөрөөр төлдөг боловч хэрэв иргэн шаардлагатай хэмжээний мөнгөгүй бол даатгалын компаниуд хэсэгчлэн төлөхийг санал болгодог. Та засгийн газраас баталгаажсан 6 хувийн ипотекийн зээлтэй байсан ч даатгалын компаниуд өмчийн даатгал худалдаж авахдаа их хэмжээний төлбөр авах боломжтой.

Гэрээний дүрэм

Хэрэв банк зээлдэгчдээс ийм даатгал худалдаж авахыг шаарддаг бол та тохирох даатгалын компанийг сонгох хэрэгтэй бөгөөд энэ нь боломжийн үнээр бодлогыг санал болгодог найдвартай, баталгаатай байгууллага юм. Энэ байгууллагатай албан ёсны гэрээ байгуулдаг. Ипотекийн зээлийн даатгал хэрхэн зохион байгуулагддаг вэ? Уг процедурыг дараахь байдлаар хуваанаалхам:

• Иргэн худалдан авахаар төлөвлөж буй үл хөдлөх хөрөнгөө эхлээд өөрөө сонгодог;
• банкны байгууллагаас моргежийн зээл хүсэх;
• Урьдчилан зөвшөөрсөн тохиолдолд эрхийн даатгал санал болгодог даатгалын компанийг хайж эхэлнэ;
• компанийн ажилчдад сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн бичиг баримтыг өгнө;
• мэргэжилтнүүд үл хөдлөх хөрөнгө болон худалдагчийг сайтар судалдаг;
• энэ байгууллага болон орон сууц худалдан авагчийн хооронд бичгээр гэрээ байгуулсан;
• ийм гэрээнд гарын үсэг зурах хугацаа 1-10 жилийн хооронд хэлбэлзэж болно;
• хамгийн оновчтой хугацаа нь 10 жил гэж тооцогддог, учир нь энэ хугацааг янз бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээний хязгаарлалтын хугацаа төлөөлдөг;
• ихэвчлэн хоёрдогч зах зээл дээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахдаа гэрээ байгуулдаг;
• зөвхөн орон сууц, байшин төдийгүй үйлдвэрлэлийн болон оффисын байраар илэрхийлэгдсэн газар, орон сууцны бус байрууд даатгалын объект болж болно.

Гэрээ байгуулмагц бодлогын төлбөрийг тогтоосон хувь хэмжээгээр төлнө. Үүний дараа тухайн иргэн албан ёсны гэрээний хуулбарыг ипотекийн зээл олгосон банк руу илгээдэг. Та засгийн газрын 6 хувийн баталгаатай орон сууцны зээлд хамрагдсан ч эрхийн даатгалд хамрагдах шаардлагатай.

Надад ямар бичиг баримт хэрэгтэй вэ?

Шалгарсан даатгалын компанитай гэрээ байгуулахын тулд иргэн тодорхой багц бичиг баримт бүрдүүлэх шаардлагатай. Үүнд:дараах баримтууд:

• шууд худалдан авагчийн паспорт, хэрэв объектыг эхнэр, нөхөр худалдаж авсан бол эхнэр, нөхөр хоёрын паспорт шаардлагатай;
• худалдагчаас авсан эд хөрөнгийн бүртгэлийн гэрчилгээ;
• орон сууц, байшингийн өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичиг;
• объектийн техникийн паспорт;
• орон сууцанд хэн бүртгүүлсэн талаарх мэдээллийг агуулсан байшингийн дэвтрийн хуулбар.

Үүнээс гадна бусад баримт бичиг шаардлагатай байж болох тул тэдгээрийн яг тоог сонгосон даатгалын компанийн ажилтнуудаас шууд шалгах шаардлагатай.

Бодлого хэзээ бүтэлгүйтэх вэ?

Гэрээ байгуулахаасаа өмнө даатгалын компани ямар эрсдэлийг хариуцаж байгааг мэдэхийн тулд моргейжийн эрхийн даатгал гэж юу болохыг ойлгох нь чухал. Ийм даатгал ажиллахгүй зарим нөхцөл байдал байдаг тул гэрээг туршлагатай хуульч хянаж үзэхийг зөвлөж байна.

Зарим тохиолдолд үйлчлүүлэгч орон сууцны өмчлөх эрхээ алдсан ч нөхөн олговор олгохгүй. Энэ нь дараах тохиолдолд боломжтой:

• дайн эсвэл байгалийн гамшиг зэрэг давагдашгүй хүчин зүйл;
• иргэн өөр хүнд хөрөнгө хандивласан;
• орон сууцны эзэн уг объектыг өөр хүнд зарсан;
• гэр нь гал, дэлбэрэлт болон бусад ослын улмаас сүйдсэн;
• өмчлөгч нь хууль бусаар үл хөдлөх хөрөнгийн дахин төлөвлөлт хийсэн;
• орон сууцыг өр төлбөрт хураан авсан;
• объектыг өөр зорилгоор ашиглах,жишээ нь, орон сууцыг бизнесийн зорилгоор ашиглах.

Дээрх тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг шүүхэд эсэргүүцсэн байсан ч даатгалын компани нөхөн төлбөр төлөхөөс татгалзаж болно.

Бодлого худалдан авах чухал талууд

Ихэнхдээ ийм бодлогыг ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авдаг хүмүүс худалдаж авдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн даатгал нь шударга бус худалдагчдаас өөрийгөө хамгаалах боломжийг олгодог боловч түүний загвар нь дараах онцлогтой:

• даатгалын тохиолдол тохиолдоход даатгалын компанитай байгуулсан гэрээнд заасан төлбөрийг нөхөн төлдөг болохоос борлуулалтын гэрээнд заасан төлбөрийг бус;
• олон ипотекийн банкууд үйлчлүүлэгчдээс эрхийн даатгал худалдаж авахыг шаарддаг;
• ихэвчлэн ийм бодлогыг тусад нь зардаггүй тул бусад моргейжийн даатгалын хөтөлбөрт багтдаг;
• ихэнхдээ орон сууцны өмчлөлийг шууд шилжүүлэхээс өмнө даатгалын компанитай гэрээ байгуулдаг;
• нөхөн төлбөрийг зөвхөн шүүх гэрээнд заасан шийдвэрийг гаргасан тохиолдолд олгоно.

Гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө түүний агуулгыг сайтар судалж үзэх нь чухал бөгөөд ингэснээр өөр өөр нөхцөл, комисс нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авагчийн хувьд гэнэтийн зүйл биш юм. Даатгалын компани янз бүрийн шалтгаанаар нөхөн төлбөр төлөхөөс татгалзвал та шүүхэд нэхэмжлэл гаргах шаардлагатай болно.

Дүгнэлт

Зээлийн хөрөнгөөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахаар төлөвлөж буй хүн бүр ипотекийн зээлийн эрхийн даатгал гэж юу болох, түүний өртөг ямар байх, гэрээнд даатгалын ямар тохиолдлууд багтаж байгааг ойлгох хэрэгтэй.

Энэхүү бодлого нь янз бүрийн шалтгааны улмаас орон сууцны өмчлөх эрхээ алдахтай холбоотой эрсдэлээс даатгадаг. Гэхдээ үүнтэй зэрэгцэн энэ нь ажиллахгүй байх тохиолдол гардаг тул даатгалын компанитай хамтран ажиллах нөхцөлийг сайтар судлах нь чухал.