Орон сууцны нийтийн өмч - энэ юу вэ? Орон сууцны нийтийн өмчийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Орон сууцны барилгууд дундын өмчтэй холбоотой нэлээд талбайтай. Үүний онцгой хэрэглээ юу вэ? Иргэд дундын өмчийн арчилгаатай холбоотой шийдвэрээ хэрхэн гаргадаг вэ?

Байшингийн нийтлэг өмч гэж юу вэ?

ОХУ-д батлагдсан хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны нийтийн өмч нь тухайн орон сууцны өмчлөгчдийн дундын нөөц юм. Энэхүү дэд бүтцийн үндсэн элементүүдийг өргөн хүрээнд төлөөлж болно. Дүрмээр бол эдгээр нь орон сууцыг оруулаагүй байр, түүнчлэн:

- байшингийн хэд хэдэн өрөөнд үйлчилдэг объектууд;

- буух;

- лифт;

- коридор;

- дээврийн хөндий;

- техникийн давхар, хонгил;

- төрөл бүрийн инженерийн холбоо;

- дээвэр;

- хамгаалах, даацын үүргийг гүйцэтгэдэг бүтэц;

- янз бүрийн төрлийн тоног төхөөрөмжорон сууцны гадна байшин;

- байшин байрладаг газар, түүн дээр тарьсан ургамал, түүн дээр байрлах тохижилтын элементүүд.

Энэ салбарын эрх зүйн харилцааг зохицуулсан гол зохицуулалтууд нь Орон сууцны тухай хууль, түүнчлэн Засгийн газрын 2006 оны 8-р сарын 13-ны өдрийн 491 тоот тогтоол юм. Ерөнхийдөө орон сууцны тухай хуулийн заалтуудыг дурдах нь зүйтэй. Оросын Холбооны Улс. Холбогдох байгууламжийн засвар үйлчилгээний асуудлаар аль хэдийн заасан засгийн газрын тогтоолыг унших ёстой. Орон сууцны нийтлэг өмч нь ашиглалт, засвар үйлчилгээний хувьд олон тооны нюансуудаар тодорхойлогддог.

Тэднийг судалцгаая.

Байшингийн нийтлэг нөөцийг ашиглах онцлог

Тухайн байрны эзэд ОХУ-ын холбооны хууль тогтоомжийн дагуу тэдгээрийг ашигладаг. Байшингийн нийтлэг өмчийн хэмжээг өөрчлөх нь зөвхөн энэ дэд бүтцийн бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр боломжтой юм. Үүнээс гадна холбогдох байрыг бусад этгээдийн өмчлөлд шилжүүлэх боломжтой. Хамгийн гол нь ийм эрх зүйн харилцааг хэрэгжүүлэхдээ тухайн орон сууцны байшингийн өмчлөгчийн дундын өмчийг зөвхөн энэ журам нь иргэн, байгууллагын эрх, ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй тохиолдолд ашиглалтад шилжүүлж болно гэсэн шалгуурыг баримтална.

Орон сууцны барилга байгууламж байгаа газрыг бусад этгээдэд хязгаарлагдмал зориулалтаар шилжүүлж болно. Хэрэв нийтийн байшингийн нөөцийг ашиглахтай холбоотой хууль тогтоомж батлагдахаас өмнө эдгээр сайтуудыг хэн нэгэн ашиглаж байсан бол тэдгээрт нэвтрэх эрхгүй.хориглож болно. Тухайн объектын шинэ ачааллыг орон сууцны өмчлөгчид болон тухайн газрыг ашиглах гэж буй этгээдийн хооронд байгуулсан гэрээний дагуу тогтоодог. Эдгээр эрх зүйн харилцааны хүрээнд гарч болзошгүй маргааныг шүүхээр шийдвэрлэдэг.

Байшингийн нийтлэг объектуудын засвар үйлчилгээний онцлог

Одоо орон сууцны нийтийн өмчийн засвар үйлчилгээ хэрхэн явагддагийг судалцгаая.

ОХУ-ын орон сууцны хуулийн салбарын хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны эзэд тухайн асуудлыг шийдвэрлэх зардлыг хамтран хариуцдаг. Эдгээр зардлын тодорхой өмчлөгчид хамаарах хувийг тухайн хүний эзэмшиж буй нийтлэг өмчид эзлэх хувь дээр үндэслэн тодорхойлно. Орон сууцны өмчлөгч нь оршин суудаггүй байсан ч гэсэн орон сууцны байшингийн дундын эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээний төлбөрийг төлөх ёстой. Хэрэв хүн жишээлбэл 1-р давхарт амьдардаг тул цахилгаан шат ашигладаггүй бол тухайн орон сууцны дэд бүтцийн холбогдох элементийн төлбөрийг төлөх ёстой.

Байшин дахь нийтлэг нөөцийг арчлах үйл ажиллагааны тодорхой жагсаалт нь тухайн орон сууцны барилга байгууламжийн шинж чанар, түүний байрладаг цаг уурын нөхцөл байдлаас хамаарна. Дүрмээр бол эдгээр нь:

- холбогдох объектын бүтцэд гарсан дутагдлыг илрүүлэх зорилгоор орон сууцны өмчлөгч болон бусад хариуцлагатай хүмүүс эд хөрөнгийн үе үе үзлэг шалгалт хийх;

- цахилгаан хангамжийн системийн ажиллагааг хангах;

- цэвэрлэгээ, ариун цэврийн байгууламжбайрыг боловсруулах, байшин байрлах газар;

- байшингийн янз бүрийн өрөөг ашигладаг фирмүүдийн ажлын үр дүнд үүссэн хог хаягдал, хог хаягдал;

- ОХУ-ын хууль тогтоомжид заасан галаас хамгаалах арга хэмжээг хэрэглэх;

- байшингийн зэргэлдээ газар тарьсан ургамлыг арчлах;

- тухайн нутаг дэвсгэрт байрлах тохижилтын элементүүдийн засвар үйлчилгээ;

- байгууламжийн одоогийн засварыг хийх, тухайн улиралд ашиглалтад оруулахад бэлтгэх;

- орон сууцны барилгын эрчим хүчний үр ашгийг дээшлүүлэхэд чиглэсэн арга хэмжээг хэрэгжүүлэх.

Орон сууцны нийтийн өмчийн арчилгаа, засварыг бүрдүүлдэг үйл ажиллагааны жагсаалтад: ороогүй болохыг тэмдэглэж болно.

- оршин суугчдын эзэмшлийн орон сууцны гадна болон дотор, цонхны хаалганы ажиллагааг хангах;

- тагтны дулаалга;

- шил солих;

- нийтийн өмчийн бүтцэд ороогүй газрын арчилгаа, түүний дотор ургамал тарих.

Эдгээр ажлыг орон сууцны эзэд шийддэг.

Нийтийн өмчийн ашиглалтын хүрээнд хийгдэж буй үндсэн ажлуудын нэг бол засвар үйлчилгээ юм. Энэ нь одоогийн болон капитал байж болно. Үүний онцлогуудыг судалцгаая.

Нийтийн байгууламжийн засвар

Өмчлөгчдийн хурлын шийдвэрийн дагуу засвар хийж байна. Одоогийн нэг нь элэгдэл, урагдахаас урьдчилан сэргийлэх, мөн тухайн объектын ажиллагааг хангах зорилготой юм. Нийтийн өмчийн их засваророн сууцны барилгад орон сууцны дэд бүтцийн бие даасан элементүүдийг солих, сэргээн босгох зэрэг орно. Холбогдох байгууламжийн хугацаа дууссан тохиолдолд мөн үйлдвэрлэдэг.

Орон сууцны нийтийн өмчлөлийн одоогийн (түүнчлэн их) засварыг өмчлөгчийн шийдвэрээр эдгээр үүрэг хүлээсэн тохиолдолд менежментийн компаниуд гүйцэтгэж болно. Эдгээр эрх зүйн харилцаанд оролцох нь орон сууц өмчлөгчдийн онцгой бүрэн эрх юм. Оршин суугчид мөн гэрт байгаа нийтлэг нөөцийн засварын цар хүрээ, хуваарийг тогтоодог.

Удирдлагын компаниуд өмчлөгчидтэй хийсэн гэрээнд холбогдох ажлын тодорхой жагсаалтыг гаргаагүй байсан ч байгууламжийн ажиллагааг хангахад шаардлагатай одоогийн болон яаралтай ажлыг хийх шаардлагатайг анхаарна уу. Эдгээр үйл ажиллагааг санхүүжүүлэхийн тулд орон сууцны өмчлөгчид орон сууцны байшингийн дундын өмчийг их засварлах санг бүрдүүлдэг. Түүний онцлогийг анхаарч үзээрэй.

Орон сууц өмчлөгчдийн нэгдсэн мөнгөн санг ашиглах

Тухайн санг тусгай дансанд байршуулсан. Энэ нь холбогдох гүйлгээ хийх чадвартай санхүүгийн байгууллагад нээгддэг. Тусдаа дансанд байршуулсан, орон сууцны өмчлөгчийн хөрөнгөөр эх үүсвэрийн засварын ажилд зарцуулагддаг.

Харгалзах хэлбэрСангийг түрээслэгчдээс оруулсан шимтгэл, түүнчлэн хуульд заасан журмаар эдгээр дүнгээр тооцсон торгуулийн зардлаар гүйцэтгэдэг. Зарим тохиолдолд тухайн дансанд мөнгө байршуулсны төлөө банк хүү авах боломжтой. Их засварын санг орон сууц өмчлөгчдийн дунд оруулсан хувь нэмэртэй нь тэнцүүлэн хуваарилдаг.

Эдгээр хөрөнгийн өмчлөх эрх нь тухайн орон сууцны эзэнд хамаарна. Хэрэв хүн орон сууцаа зарвал түүнийг худалдан авагч нь мөн их засварын сангийн хувь эзэмшигч болно. Тусдаа дансанд байгаа хөрөнгийн эзэд байшин доторх нийтлэг нөөцийг засварлахаас бусад зорилгоор бусад зорилгоор ашиглах эрхгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Одоо үйл явдлууд хэрхэн явагдаж байгааг судалж, үүний хүрээнд өмчлөгчид нь орон сууцны байшинд нийтийн өмчийг хадгалах дүрмийг тогтоодог. Бид орон сууц өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлын тухай ярьж байна.

Орон сууц өмчлөгчдийн нэгдсэн хуралдаан: арга хэмжээний онцлог

ОХУ-ын орон сууцны хуулийн салбарын хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны өмчлөгчдийн ерөнхий хурал нь байшингийн үндсэн удирдах байгууллага юм. Уг нь энэ бол бас л хурал учраас арга хэмжээ гэж үзэж болно. Өмчлөгчдийн хурал нь хэлэлцэх асуудалтай бөгөөд санал хураалтаар гаргасан шийдвэрийн жагсаалтыг бүрдүүлдэг.

Орон сууцны нийтийн өмч нь орон сууцны өмчлөгчдийн хурлын үр дүнгийн дагуу дараахь объектууд юм:

- сэргээн засварласан;

- нэмэлттөрөл бүрийн зориулалттай гаднах барилга;

- зассан - их засварын санг ашиглах үед орно.

Орон сууц өмчлөгчдийн нэгдсэн хуралдаанаас шийдвэр гаргаж болно:

- их засварын сан бүрдүүлэх тухай;

- их засварын хувь нэмэрийн дүнгээр - хамгийн бага түвшинтэй харьцуулахад;

- холбогдох сангийн тусгай данс нээлгэж, уг дансаар үйл ажиллагаа явуулах иргэний сонголт дээр;

- нийтийн нөөцийг хадгалах зорилгоор орон сууц өмчлөгч болон үйлчилгээ үзүүлэгчдийн хооронд төлбөр тооцоо хийхтэй холбоотой санхүүгийн гүйлгээг хийх банкыг сонгох тухай;

- байшинд их засвар хийх HOA, Их Британи эсвэл бусад эрх бүхий байгууллагаас зээл авах тухай;

- ийм санхүүгийн гүйлгээнд баталгаа гаргах тухай;

- байшингийн хажуугийн газрыг ашиглах журамд;

- байшингийн нийтлэг нөөцөд багтсан объектуудыг гуравдагч этгээд ашиглах тухай - жишээлбэл, сурталчилгааны зорилгоор;

- объект ашиглах гэрээнд гарын үсэг зурахад оролцож буй хүмүүсийн эрх мэдлийн тухай;

- орон сууц өмчлөгчдийн харилцан үйлчлэлийн хүрээнд мэдээллийн системийг нэвтрүүлэх, түүнчлэн ийм технологийн шийдлийг ашиглах эрх бүхий хүмүүсийг тодорхойлох тухай;

- Эрүүгийн хууль, HOA болон бусад эрх бүхий байгууллагын оролцоотойгоор хурал зохион байгуулахтай холбоотой зардлыг санхүүжүүлэх журмын тухай;

- гэрийн хяналтын механизмын сонголтын тухай;

- байнгын засвар хийх шаардлагатайөмч.

Тухайн уулзалтуудыг хэрхэн зохион байгуулж болохыг харцгаая.

Орон сууц өмчлөгчдийн хурал хийх маягт, журам

Тухайн үйл ажиллагааг явуулах боломжтой:

- биечлэн санал өгөх хэлбэрээр - эзэд нь өөрийн биеэр хүрэлцэн ирж, асуудлаа хэлэлцэж, шийдвэр гаргах;

- оршин суугчдын эзгүйд санал өгөх замаар - ОХУ-ын зохицуулалтын эрх зүйн актад заасан журмаар;

- холимог хэлбэр.

ОХУ-ын зохицуулалтын эрх зүйн актууд нь тухайн арга хэмжээг зохион байгуулах журмыг мөн тогтоосон. Юуны өмнө, орон сууцны өмчлөгчид орон сууцны дундын өмчийг хэрхэн ашиглаж байгааг тогтоох уулзалтын давтамжийг хуулиар тогтоосон. Энэ нь холбогдох байгууламжийн менежментийн үр дүнтэй байдлын хувьд маш чухал шалгуур юм.

Тиймээс орон сууц өмчлөгчдийн тогтоосон орон нутгийн журамд өөрөөр заагаагүй бол тухайн хурлыг жилд нэг удаа хийх ёстой. Эзэмшигчдийн үндсэн уулзалтаас гадна байшинг удирдах янз бүрийн асуудлыг хэлэлцэхтэй холбоотой онцгой үйл явдлуудыг зохион байгуулж болно. Тэдгээрийг орон сууц өмчлөгчдөөс дурын иргэн санаачлан гаргаж болно.

Эзэмшигчдийн нэгдсэн хурал нь ирц бүрдвэл хууль ёсных болно. ОХУ-ын орон сууцны тухай хуулийн дагуу энэ нь нийт саналын 50% байх ёстой. Хэрэв ирц бүрдээгүй бол дахин нэгдсэн хурал хуралдана.

Орон сууцны өмчлөгчөөс хэн нэг нь хэлэлцэхээр шийдсэн болтухайлбал, орон сууцны байшингийн нийтлэг өмчийн одоогийн засварыг ээлжит бус байдлаар хэрхэн хийх вэ гэсэн асуултад тэрээр холбогдох уулзалтаас 10 хоногийн өмнө бусад оршин суугчдад санаачилгын талаар мэдэгдэх ёстой. Тухайн хүн тухайн үйл явдлын талаарх мэдээллийг хөршүүддээ бичгээр илгээх эсвэл орон сууцны эздийн уулзалтын талаар тусгай стенд дээр мессеж илгээх шаардлагатай. Энэ баримт бичиг нь дараах зүйлийг агуулсан байх ёстой:

- өмчлөгчдийн ээлжит бус хурлыг санаачлагчийн талаарх мэдээлэл;

- хурлын маягтын өгөгдөл;

- арга хэмжээ болох огноо, газар, цаг;

- өмчлөгчдийн хурлын хэлэлцэх асуудлын гол асуудал;

- хурлаар хэлэлцэх мэдээлэлтэй орон сууц өмчлөгчдийг шалгах журам.

Хуралдаан 10% ба түүнээс дээш санал авсан орон сууцны эзэд бүх нийтийн хурал хийх хүсэлтээ Эрүүгийн хууль болон ОНӨААТҮГ-т гаргаж болно. Энэ уриалга нь бичгээр байх ёстой бөгөөд хэлэлцэх асуудлын талаар тусгасан байх ёстой. Холбогдох баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш 45 хоногийн дотор, гэхдээ нэгдсэн хуралдаан болохоос 10-аас доошгүй хоногийн өмнө Эрүүгийн хууль эсвэл HOA холбогдох үйл явдлын талаар оршин суугчдад мэдэгдэх ёстой.

Ийм санаачилга нь орон сууцны байшин дахь нийтийн өмчийг засах, жишээлбэл, их засварын санг ашиглахтай холбоотой нарийн ширийн зүйлийг хэлэлцэхтэй холбоотой байж болно. Холбогдох уулзалтыг санаачлагч нь менежментийн компани өөрөө эсвэл өмчлөгчдийн нөхөрлөл байж болно. Үүний зэрэгцээ хэлэлцэх асуудалд багтаж болноорон сууц өмчлөгчдийн хурлын бүрэн эрхэд хамаарах асуудал байх.

Одоо байшингийн өмчлөгчийн шийдвэр хэрхэн гардагийг харцгаая.

Өмчлөгчдийн хурлаар шийдвэр гаргах онцлог

Дээр дурдсанчлан, байшингийн нийтлэг нөөцийг хадгалахтай холбоотой үйл ажиллагааны хэрэгжилтийг орон сууц өмчлөгчдийн хурлын санал хураалтын үр дүнд үндэслэн явуулдаг. Тохиромжтой шийдвэрийг ерөнхий тохиолдолд өмчлөгчид олонхийн саналаар гаргадаг боловч зарим тохиолдолд тодорхой асуудлаар оршин суугчдын гуравны хоёрын дэмжлэг шаардлагатай байдаг.

Сууц өмчлөгчдийн хурлын санал хураалтын онцлог

Тухайн хуралдаанаар хэлэлцэх асуудлын талаар санал хураалт хэрхэн явагдаж байгааг судлахад тустай. Тухайлбал, орон сууцны нийтийн эзэмшлийн эд хөрөнгийг их засварлах, зориулалтын дагуу зарцуулах хөрөнгийн зарцуулалт зэрэг журмын тухайд. Орон сууц өмчлөгчдийн хурлын санал хураалтыг өөрийн биеэр болон итгэмжлэлийн үндсэн дээр ажилладаг төлөөлөгчөөр дамжуулан хийж болно. Эзэмшигч бүр байшингийн нийтлэг баялгийн эзэмшилд эзлэх хувьтай пропорциональ тооны саналын эрхтэй. Санал хураалтад оролцож буй хүмүүсийн талаарх мэдээллийг орон сууц өмчлөгчдийн хурлын тэмдэглэлд тэмдэглэнэ.

Сууц өмчлөгчдийн хурлын хүрээнд хийсэн санал хураалтын дүнг албан ёсны баримт бичиг болох тусгай протоколд бүртгэдэг. Тэдний эмхэтгэл, хэрэглээТэнд байгаа заалтууд нь хууль эрх зүйн үр дагавартай байж болно.

Өмчлөгчдийн хурлын үр дүнгийн томъёолол

Холбогдох протоколын хуулбарыг орон сууц өмчлөгчдийн хурал хуралдсанаас хойш 10 хоногийн дотор эрх бүхий иргэн Эрүүгийн хууль, ОНӨААТҮГ болон бусад эрх бүхий байгууллагад хүргүүлнэ. Хариуд нь Эрүүгийн хууль, HOA эсвэл өөр бүтэц нь тэмдэглэсэн баримт бичгийг хүлээн авснаас хойш 5 хоногийн дотор протоколыг зохицуулах байгууллагад илгээх ёстой. Эдгээр төрийн байгууллагууд 3 сар дараалан зохих төрлийн 2 ба түүнээс дээш эх үүсвэр хүлээн авбал байшингийн менежменттэй холбоотой иргэдийн үйл ажиллагаанд төлөвлөгөөт бус шалгалтыг эхлүүлэх ёстой. Жишээлбэл, хэрэв оршин суугчид орон сууцны дундын өмчийг арчлах үйлчилгээ нь холбогдох байгууламжийн засвар үйлчилгээ хийх арга хэмжээ авах талаар идэвхтэй хэлэлцэж байгаа бол төрийн эрх бүхий байгууллага эдгээр асуудлыг шийдвэрлэх хүрээнд иргэдийн үйлдэл хэр хууль ёсны болохыг шалгаж болно..

Орон сууц өмчлөгчдийн хурлын тэмдэглэлд тухайн арга хэмжээг санаачлагчдын хэлэлцэх асуудлын жагсаалтад тусгаагүй асуудлаар гаргасан шийдвэр байх ёсгүй. Орон сууц өмчлөгчдийн хурлын үр дүнг холбогдох баримт бичгийг гүйцэтгэснээс хойш 10 хоногийн дотор түрээслэгчид мэдэгдэнэ. Дүрмээр бол - тусгай тавиур дээр байрлуулах замаар. Орон сууц өмчлөгчдийн хурлын үр дүнгийн тэмдэглэлийг оршин суугчдын өөрсдийн тогтоосон газар хадгалдаг. Орон сууцны дундын өмчийг хэрхэн ашиглахыг зохицуулсан өмчлөгчдийн хурлын тэмдэглэл нь нормативын эх сурвалж,Хуралдаанаар хэлэлцэх асуудал нь барилгын удирдлагын холбогдох байгууллагын бүрэн эрхэд хамаарах тохиолдолд бүх оршин суугчдад заавал байх ёстой.

Сууц өмчлөгчдийн хурлын дараа гарсан шийдвэрийг тухайн орон сууцны өмчлөгчид шүүхэд давж заалдаж болно. Тухайлбал, иргэдийн аль нэг нь орон сууцны нийтийн өмчийн эд хөрөнгийг засварлахад зарцуулах журмыг түүний оролцоогүйгээр тодорхойлсонд сэтгэл хангалуун бус байсан, эсхүл эсрэг санал өгсөн, эрх нь зөрчигдсөн гэж үзвэл. Тухайн хүн орон сууцны өмчлөгчдийн хурлын шийдвэртэй танилцсан өдрөөс хойш 6 сарын дотор шүүхэд хандаж болно.

Тиймээс орон сууцны байшингийн өмчлөгчдийн дундын өмчийг түрээслэгч бүрийн ашиг сонирхлыг харгалзан ашиглах ёстой. Тэрээр орон сууц өмчлөгчдийн хурал эсвэл шүүх дээр биечлэн илэрхийлэх эрхтэй.