Барилга угсралтын ажилд захиалагч нь Тодорхойлолт, үүрэг хариуцлага, чиг үүрэг

2024 Зохиолч: Howard Calhoun | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-17 10:35

Барилгад тодорхой төрлийн дүр болох захиалагчийн одоогийн үүргийг зохицуулалтын баримт бичгүүдээр зохицуулдаг. Барилга угсралтын ажилд захиалагч нь тухайн үйл явцыг удирдаж буй хүн юм. Үйл ажиллагаа, чиг үүргийн онцлог шинж чанаруудын дагуу үүнийг хөгжүүлэгч, гүйцэтгэсэн ажлын хэмжээгээр хөрөнгө оруулагч эсвэл ерөнхий гүйцэтгэгчтэй адилтгаж болно. Иргэний хуульд барилга угсралтын явцад захиалагчийн тухай тусгай заалт байдаг бөгөөд үүнд эрх бүхий этгээдийн зорилтот үүрэг даалгавар, хууль тогтоомж зөрчиж хүлээлгэх хариуцлагыг нарийвчлан тусгасан байдаг.

Нэр томъёо ба түүний тодорхойлолт

Захиалагч нь хөрөнгө оруулагчид төслийг хэрэгжүүлэх эрх олгосон хуулийн этгээд болон хувь хүн байж болно. Барилга угсралтын ажилд захиалагч нь түүнд итгэмжлэгдсэн барилгын ажлыг удирдан зохион байгуулдаг аж ахуйн нэгж юм.

Гүйцэтгэгчдийн үйл ажиллагаа, бүх сонирхогч талуудын хоорондын харилцааг захиалагч зохион байгуулна. Тэрээр хөрөнгө оруулагчийн нэрийн өмнөөс болон хөгжүүлэгчийн нэрийн өмнөөс ажиллаж болно. Энэхүү ажил нь төслийн баримт бичгийн бүх зүйлийг биелүүлэх, барилгын ажлын явц, инженерийн шийтгэлийг зохицуулах зорилготой юм.

Хөрөнгө оруулагч-хэрэглэгчийн харилцаа

Барилгад захиалагчийн үүргийг тухайн барилгад хөрөнгө оруулж байгаа хүн, захиалагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг хүн гүйцэтгэж болно. Эдгээр хоёр тодорхойлолтыг ялгаж салгаж болно. Хөрөнгө оруулагчид гэдэг бол өөрийн болон бусдын мөнгийг төсөлдөө татдаг хүмүүс юм. Чухам энэ хүчин зүйл нь үйлчлүүлэгч, хөрөнгө оруулагч гэсэн ойлголтуудын гол ялгаа юм. Хөлсөөр ажиллаж байгаа болон төслийн явцад барилгын ажлыг удирдан зохион байгуулах эрх мэдлийг олгодог. Үүний зэрэгцээ тэд хөрөнгө оруулалтыг өмчлөх, гэрээнд заасан эрх мэдлийн хугацаанд ашиглах эрхтэй. Хөрөнгө оруулагч гэрээний нөхцлийг зөрчсөн тохиолдолд захиалагч хүлээсэн үүргийн биелэлтийг түдгэлзүүлэх эрхтэй.

Хөгжүүлэгчийн эрх

Барилгын төслийг хэрэгжүүлэх явцад бүтээн байгуулагч нь захиалагчийн зүгээс тодорхой үүрэг хариуцлага хүлээдэг. Бүх үүргийг гэрээнд заасан байдаг. Хэрэглэгч болон хөгжүүлэгчийн үүргийг нэг хүн гүйцэтгэж болно. Барилга угсралтын ажилд захиалагчийн хосолсон чиг үүргийг баримтжуулахын тулд захиалагч нь хуулийн этгээд, өмчлөх эрхтэй эсвэл газар түрээслэгч байх ёстой. Мөн барилгын хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх талаар шийдвэр гаргах бүрэн эрхтэй. Энэ нь дараах зөвшөөрөл авах цорын ганц арга зам юм:

• барилга;
• барилгыг ашиглалтад оруулах;
• өмчлөлийн бүртгэл.

Иргэний хуульд зааснаар барилга байгууламж барих захиалагчдад тавигдах гол шаардлагуудын нэг бол газрыг цаг тухайд нь олгох явдал юм.

Дизайнертай бизнесийн харилцаа

Захиалагч гэдэг нь архитектурын тодорхой объектыг барьж байгуулах, сэргээн засварлах ажлыг гүйцэтгэхээр зорьж буй хүнийг хэлнэ. Энэ тохиолдолд тэрээр архитектор, төлөвлөлтийн даалгаврын дагуу лицензтэй архитектороор гүйцэтгэсэн төсөлтэй байх шаардлагатай. Үйлчлүүлэгч нь тодорхой мэргэжилтэнтэй холбоо барьж эсвэл техникийн үзүүлэлтүүдийн тодорхойлолт бүхий дизайнеруудын сонгон шалгаруулалтыг зарлаж болно. Тэрээр ерөнхий дизайнертай гэрээ байгуулах ёстой бөгөөд түүний даалгавар нь дараа нь туслан гүйцэтгэгчдийг татах явдал юм. Судалгаа, зураг төслийн ажилд зөвшөөрөл болон бусад холбогдох зөвшөөрөл авах асуудлыг захиалагч хариуцдаг нь анхаарал татаж байна.

Барилга дээрх захиалагч болон гүйцэтгэгч

Барилгын ажлыг гүйцэтгэх ерөнхий гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулах нь захиалагчийн зүгээс туслан гүйцэтгэгчдийг хянахыг шаарддаг ховор төлөвлөсөн ажил биш юм. Ийм нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн схем нь эхлээд барилгын ажилд хэн оролцох талаар шаардлагатай мэдээлэлгүй байдаг тул үйлчлүүлэгчийн сэтгэл ханамжийг үргэлж хангаж чаддаггүй - олон туслан гүйцэтгэгчид байж болно. Ийм мунхагийн магадлалыг бууруулахын тулд,Ерөнхий гүйцэтгэгчтэй байгуулсан гэрээнд тэрээр үндсэн ба хамгийн үндсэн ажлыг биечлэн гүйцэтгэх ёстой (шилжүүлэлтээр заасан) гэж тусдаа зүйлд заасан байдаг. Ийнхүү ерөнхий гүйцэтгэгч нь барилгын ажлын нэлээд хэсгийг туслан гүйцэтгэгчид шилжүүлэх эрхгүй.

Бодит байдал дээр өчүүхэн мэт санагдах ажлыг ч хэрэгжүүлэх хугацааг дагаж мөрдөхгүй байх нь цагийн хуваарийг алдагдуулдаг. Ихэнхдээ ерөнхий гүйцэтгэгч гэдэгт итгэлтэй байхын тулд байшин барих захиалагч туслан гүйцэтгэгчдийн жагсаалтыг зохицуулдаг. Энэ аргын тусламжтайгаар тэрээр эхлээд туслан гүйцэтгэгчд нэр дэвшигчдийг бичгээр баталдаг.

Ийм зүйл тохиолдож болно:

1. Нэгдсэн: тендер зарлахдаа ерөнхий гүйцэтгэгч нь төсөл дээр ажиллах туслан гүйцэтгэгчдийн жагсаалтыг гаргаж өгдөг. Тиймээс хэрэглэгч эхлээд хэн ажлыг гүйцэтгэхийг мэдэж, сонголтоо хийдэг.
2. Нутгалчилсан: ажлын явцад туслан гүйцэтгэгчээр ажиллах боломжит нэр дэвшигчдийг тохиролцдог.

Хоёр дахь хувилбарыг сонгохдоо гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө туслан гүйцэтгэгчээс зөвшөөрөл авахыг зөвлөж байна. Хэрэв үүнийг хийгээгүй бол ерөнхий гүйцэтгэгч туслан гүйцэтгэгчтэй хамтран ажиллахаас нэг талын татгалзсан хариуцлагыг захиалагч хүлээхгүй бөгөөд бүх хариуцлагыг ахлах гүйцэтгэгч хүлээх болно.

Туслан гүйцэтгэгчийг шууд урих

Барилга угсралтын ажилд захиалагч гэдэг нь ерөнхий гүйцэтгэгчийг тойрч туслан гүйцэтгэгчийг татах эрхтэй хүнийг хэлнэ. Тодорхой ажлуудыг гүйцэтгэх гэрээнд гарын үсэг зурж болно. Ийм харилцаа хөгжихийн хэрээр талууд хариуцаж байнагэрээний бүх зүйл, түүний дотор шууд төлбөрийг дагаж мөрдөх үүрэг хариуцлага. Гэхдээ бүтээн байгуулалт болгон ийм байдлаар өрнөж болохгүй. Зарим төслүүд нь захиалагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, туслан гүйцэтгэгч хоорондын нийтээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн "сонгодог" харилцааны хэлбэрээс хазайхыг зөвшөөрдөггүй өөрийн гэсэн онцлогтой байдаг.

Тоног төхөөрөмж нийлүүлэхэд хэрэглэгчийн үүрэг

Барилга угсралтын ажилд захиалагчаар ажиллах нь ханган нийлүүлэгчидтэй зөв, харилцан ашигтай харилцааг бий болгож байна. Өмнө нь тэд стандарт харилцааны хэв маягт ханддаг байсан бол одоо технологийн хөгжил, тодорхой хэрэгцээ, шаардлагын түвшин нэмэгдэхийн хэрээр 2 загвар түгээмэл болсон:

1. Нарийн, үүнд үйлчлүүлэгч зөвхөн тоног төхөөрөмж нийлүүлэгчидтэй холбоотой байдаг. Бараа материал, бүтэц, түүхий эдийг нийлүүлдэг хүмүүс гэрээлэгчтэй шууд гэрээ байгуулдаг.
2. Өргөтгөсөн - захиалагч барилгын түүхий эд, материал худалдан авах талаар хэсэгчлэн шийдэх боломжтой харилцааг илэрхийлнэ. Ийм тохиолдолд ханган нийлүүлэгчид захиалагч, туслан гүйцэтгэгч болон ерөнхий гүйцэтгэгчтэй шууд хамтран ажилладаг.

Энэ хоёр тохиолдолд Иргэний хуулиар хувийн болон төрийн барилгын захиалагч гүйцэтгэгчээс худалдаж авсан материалын чанарыг хянах эрхтэй. Ийм үйл явц нь үйл ажиллагааны нарийн зохицуулалтыг шаарддаг боловч үр дүнд нь байнгын хяналт тавьж, ханган нийлүүлэгчидтэй гэрээ байгуулж, харилцааны бүх боломжит нюансуудыг тусгасан болно.барилгын ажлыг хугацаанд нь дуусгахад хувь нэмрээ оруулна.

Хэрэглэгчийн хариуцлага

Барилга угсралтын үйл явцын бүх үе шатыг доголдолгүй үргэлжлүүлэхийн тулд хийгдэж буй ажлын үе шатаас хамааран бий болсон барилгын техникийн захиалагчийн чиг үүргийн талаархи ойлголттой байх шаардлагатай. гарсан:

1. Урьдчилсан зураг төслийн бэлтгэл. Үүнд бизнес төлөвлөгөө боловсруулах, шаардлагатай бүх зөвшөөрлийг тохиролцох, авах, төслийн баримт бичгийг бүрдүүлэх боломжтой өгөгдлийг боловсруулах, тендер зохион байгуулах, туслан гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулах, хөрөнгө оруулагчидтай холбоотой асуудлыг шийдвэрлэх, эрсдэлд дүн шинжилгээ хийх, даатгалын компанийг сонгох зэрэг орно.



2. Барилгын талбайн шаардлагатай бүх бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг бэлтгэх. Үүнд барилга байгууламж барих нутаг дэвсгэрийг сонгох, холбогдох эрх бүхий байгууллагаас зөвшөөрөл авах, баримт бичиг бүрдүүлэх, нөөц, харилцаа холбоог зохицуулах, хариуцах хүмүүсийг сонгох, геодезийн баазыг бий болгох, задлах зэрэг орно. маршрут, хөрс экспортлох, импортлох тусгай газар зохион байгуулах, тухайн газар дээр байгаа хуучин эвдэрсэн барилгыг буулгах талаар хэлэлцээр хийх, үлдэгдэл өртгийг тооцох, боломжит байгууламжийн ойролцоо байрлах барилгуудын нөхцөл байдалд хяналт тавих.
3. Барилга угсралтын явцад хяналт тавих. Энэ нь тоног төхөөрөмж, бүтэц, материалын чанарын хяналтыг гүйцэтгэх захиалагчийн нэрийн өмнөөс хариуцлагатай хүмүүс, эрх бүхий байгууллагуудын зөвшөөрөл юм. Зөвхөн батлагдсан, бүртгэлтэй хүмүүс барилгын ажлыг түр зогсоож, ажил гүйцэтгэх боломжтойөндөр эрсдэлтэй, барилга байгууламж, материалын үлдэгдлийг хариуцах, ажлын хуваарь батлах, байгууламжийг хадгалах, барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахтай холбоотой баримт бичгийг шийдвэрлэх, гүйцэтгэгчээс лиценз, гэрчилгээ байгаа эсэхийг хянах.

Барилга угсралтын ажилд захиалагч нь хөрөнгө оруулагчийн өмнө бүх бичиг баримтыг дагаж мөрдөхөөс гадна тухайн байгууламжийг хугацаанд нь ашиглалтад оруулах үүрэгтэй эрх бүхий этгээд юм.

Санхүүгийн нягтлан бодох бүртгэл

Барилга угсралтын явцад бид нягтлан бодох бүртгэлийн талыг мартаж болохгүй, энэ нь банкинд данс нээх, оруулсан хөрөнгөд дүн шинжилгээ хийх, төлбөрийн нөхцөлийг хянах (завсрын, нөхөн олговор, урамшуулал, урьдчилгаа болон бусад тооцооны хэлбэрүүд)), үйл ажиллагааны болон статистикийн нягтлан бодох бүртгэл, оруулсан хөрөнгө, зардлыг харьцуулах, аудит зохион байгуулах, хөрөнгө оруулагчдад тайлагнах.

Энэ үйл явцад үйлчлүүлэгчийн хөрөнгийн менежментийн үүрэг хариуцлагыг төсөлд тусгаж, гэрээнд тусгасан болно.

Үйлчлүүлэгчийн ажилд гүйцэтгэгч, хянагч хоёрын үүргийг ялгаж салгахаас гадна нийтийн болон ил тод бус бүх эрх, үүргийг сахин биелүүлэх нь чухал.

Эрх мэдлийн жагсаалт

Хэрэглэгч дараахь эрхтэй:

• төрийн болон хувийн хэвшлийн байгууллага, түүнчлэн бусад хяналтын үйлчилгээнд хөрөнгө оруулагчийн эрх ашгийг хамгаалах;
• шүүхэд хөрөнгө оруулагчийн нэрийн өмнөөс нэхэмжлэгч, хариуцагчаар оролцох;
• барилгын стандартад нийцсэн дүгнэлт гаргах;
• барилгын захиалга авч байназасгийн газрын болон арилжааны хэрэгцээ;
• гэрээлэгч, туслан гүйцэтгэгчийг сонгох, тэдэнтэй гэрээ байгуулах;
• хөрөнгө оруулагчийн хуваарилсан санхүү, эх үүсвэрийг захиран зарцуулах;
• ажлын бичиг баримтыг батлах;
• өртгийг тооцсон тооцоог батлах;
• ашигласан тоног төхөөрөмж, материал, байгууламжийн чанарын хяналтыг хянах;
• бэлэн бүтэц нь бүх норм, шаардлагад нийцэж байгаа эсэх талаар шийдвэр гаргах;
• байгууламжийг хүлээн авч ашиглалтад оруулах;
• дууссан объектыг хөрөнгө оруулагчид шилжүүлэх;
• барилга байгууламжийг хадгалах талаар шийдвэр гаргах;
• барилгын үйл явц, гүйцэтгэгч болон ханган нийлүүлэгчийн үйл ажиллагаанд хяналт тавих.

Чанарын хяналт

Барилга угсралтын ажилчин гэдэг нь ажилдаа 2 даалгавар биелүүлдэг хүнийг хэлнэ:

1. Техникийн баримт бичигт үндэслэн TOR-г биелүүлэх.
2. Ирээдүйн барилга байгууламжийг зөвшөөрөлгүй барилга гэж үзэхээс урьдчилан сэргийлэх.

Захиалагч нь гүйцэтгэгчээс гарч болзошгүй алдааг хянаж, илэрсэн дутагдлыг түүнд зааж өгөх ёстой. Тэгэхгүй бол цаашид маргаантай асуудалд эдгээр дутагдлыг дурдах эрхээ хасуулж байна.

Захиалагч бол барилгын үйл явцын менежер юм. Тэрээр хөрөнгө оруулагч болон гүйцэтгэгчээр ажиллах боломжтой. Бүх эрх, үүргийн хэрэгжилттэй холбоотой асуултаас зайлсхийхийн тулд бүх зүйлийг гэрээ, хэлэлцээрт баримтжуулсан байхыг зөвлөж байна.